借名購(gòu)房協(xié)議法律效力分析

摘 要：借名購(gòu)房行為根據(jù)房屋性質(zhì)可以分為借名購(gòu)買政策性保障住房和借名購(gòu)買普通商品房。對(duì)于借名購(gòu)買政策性保障住房，因違背公序良俗，借名購(gòu)房協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效;對(duì)于借名購(gòu)買普通商品房，因只涉及雙方當(dāng)事人的利益，借名購(gòu)房協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，并且協(xié)議為借名人提供了主張所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：借名購(gòu)房協(xié)議;效力

中圖分類號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）05-0119-02

作者簡(jiǎn)介：周瀅瀅（1989-），女，漢族，江蘇南通人，研究生，南京公證處，公證員助理，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)、公證實(shí)務(wù)。

隨著國(guó)十一條、新國(guó)十條、9.29新政、新國(guó)八條、新國(guó)五條、各地政府限購(gòu)令的實(shí)施，調(diào)控政策逐步升級(jí)，遏制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。然而個(gè)別購(gòu)房者在不符合限購(gòu)政策的條件下，以其它具有購(gòu)房資格主體的名義買房，通過(guò)“借名”形式規(guī)避政策上的限制。

所謂借名購(gòu)房，即名義購(gòu)房人（又稱出名人）根據(jù)其與實(shí)際出資人（又稱借名人）之間的借名購(gòu)房協(xié)議，以自己的名義與售房人簽訂房屋買賣合同，并將房產(chǎn)登記在名義購(gòu)房人名下的行為。根據(jù)借名原因的不同，借名購(gòu)房可分為規(guī)避限購(gòu)政策型借名購(gòu)房、回避貸款限制型借名購(gòu)房、為享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠型借名購(gòu)房及其他;而根據(jù)房屋性質(zhì)，可分為借名購(gòu)買政策性保障住房、借名購(gòu)買普通商品房[1]。這種行為是否符合法律規(guī)定，借名購(gòu)房協(xié)議是否有效，法學(xué)理論和法律實(shí)務(wù)屆尚沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一觀點(diǎn)。

一、借名購(gòu)房協(xié)議是否因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效

就借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房而言，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等明確了申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，例如申購(gòu)人必須具備當(dāng)?shù)貞艨凇⒚聼o(wú)房、收入低于一定水平等，若無(wú)購(gòu)房資格主體借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上是占用了出名人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的名額，違反了上述有關(guān)規(guī)定;就購(gòu)買普通商品房而言，全國(guó)各地“限購(gòu)令”主要有兩種形式：一是對(duì)購(gòu)房主體，比如購(gòu)房者必須具備本地戶口或繳納社保;二是購(gòu)買數(shù)量，如一戶居民最多允許購(gòu)買2套普通住房。具體通過(guò)戶籍限制、信貸差別、住房公積金貸款政策來(lái)區(qū)別首次購(gòu)房與二次購(gòu)房的條件，達(dá)到對(duì)二次購(gòu)房加以限制的目的。借名購(gòu)房行為，雖然表面上是出名人的第一次購(gòu)房，但事實(shí)上是借名人的再次購(gòu)房，從本質(zhì)上說(shuō)還是違反了“限購(gòu)令”中對(duì)有房者二次購(gòu)房的限制。因此有學(xué)者認(rèn)為，借名購(gòu)房協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而是無(wú)效。

對(duì)此，筆者持不同意見(jiàn)：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等系部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇;限購(gòu)措施屬于經(jīng)濟(jì)政策范疇，借名協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以有效。

二、借名購(gòu)房協(xié)議是否因違背公序良俗而無(wú)效

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房[2]，有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條[3]對(duì)申購(gòu)主體限定了條件，目的是解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。因此，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，允許借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買權(quán)，違背公序良俗，應(yīng)確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。司法審判中，大多數(shù)法院也是不支持借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的行為。有學(xué)者指出可以通過(guò)適用法律行為轉(zhuǎn)換制度使得無(wú)效的借名購(gòu)房協(xié)議變?yōu)橛行?。具體而言，借名購(gòu)房協(xié)議中約定“5年后（或條件具備后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)及占有轉(zhuǎn)讓給借名人”或者“限購(gòu)令取消后（或借名人具備購(gòu)房資格后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人”，從而使無(wú)效的經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同轉(zhuǎn)換為有效的較長(zhǎng)履行期限的房屋買賣合同[4]。即使“借名合同中約定所購(gòu)房屋歸借名人所有，由借名人占有、使用”，可基于違背了經(jīng)濟(jì)適用房的保障性住房性質(zhì)違背公序良俗而認(rèn)定無(wú)效。但根據(jù)合同法部分無(wú)效規(guī)則，并不影響5年后或符合購(gòu)房資格后，出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給借名人的效力，該部分仍然是有效[5]。

筆者認(rèn)為，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不能適用法律行為轉(zhuǎn)換制度。經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)主體限制條件是初始申購(gòu)環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)必須占用出名人的購(gòu)房資格，方可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)申購(gòu)房屋。而法律行為轉(zhuǎn)換制度并沒(méi)有否認(rèn)因購(gòu)房者不具備資格而購(gòu)買行為無(wú)效，而是認(rèn)為在初始申領(lǐng)環(huán)節(jié)結(jié)束，5年后再由出名人將房屋所有權(quán)及占有轉(zhuǎn)讓給借名人，這只是雙方將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至借名人名下的轉(zhuǎn)讓手段而已。另外，各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓限制并沒(méi)有完全禁止，在符合一定條件的情形下，經(jīng)濟(jì)適用住房是可以上市交易的，因此在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)不存在借名購(gòu)房的基礎(chǔ)。綜上，筆者認(rèn)為借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房存在的環(huán)節(jié)是僅僅初始申購(gòu)環(huán)節(jié)而非轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，沒(méi)有必要適用法律行為轉(zhuǎn)換制度。借名購(gòu)房經(jīng)濟(jì)適用房侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買權(quán)，擾亂公共秩序，違背公序良俗，應(yīng)確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，并且無(wú)法通過(guò)法律行為轉(zhuǎn)換使得無(wú)效的借名購(gòu)房協(xié)議變?yōu)橛行А?/p>

為規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)令的借名購(gòu)房是否違背公序良俗，理論和實(shí)務(wù)存在不同觀點(diǎn)。學(xué)者楊代雄[6]認(rèn)為限購(gòu)令目的在于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以在特定的時(shí)間和特定的區(qū)域內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作現(xiàn)象，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置向剛性需求傾斜，其初衷是為了維護(hù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共利益。因此，從公序良俗角度考量，旨在規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)令、信貸政策的借名合同是無(wú)效的。而學(xué)者冉克平持不同意見(jiàn)，其否認(rèn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的合理性，從而主張規(guī)避限購(gòu)令的借名合同有效[7]。筆者支持學(xué)者冉克平所主張的規(guī)避限購(gòu)令的借名購(gòu)房協(xié)議有效的觀點(diǎn)，但理由與之不同。第一，必須承認(rèn)限購(gòu)令的實(shí)施對(duì)于抑制過(guò)熱的房?jī)r(jià)功不可沒(méi)，成為了宏觀調(diào)控領(lǐng)域中調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)的一把利器。在市場(chǎng)失靈的情況下需要積極發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的飛速膨脹與供給與需求的嚴(yán)重失衡、信貸政策的資金支持、投機(jī)行為和土地財(cái)政的大量存在這些因素緊密相關(guān)。而限購(gòu)令的合理性也正是基于其內(nèi)容充分考慮到房?jī)r(jià)上漲的因素。通過(guò)對(duì)炒房行為和投機(jī)行為的打擊，以及保障性住房等住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，來(lái)解決房產(chǎn)的供需矛盾;嚴(yán)格的差別化信貸政策，避免了寬松的信貸政策給投機(jī)性行為帶來(lái)的便利，從而抑制房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫;對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、出讓的嚴(yán)格限制，打壓了土地財(cái)政中恣意改變土地用途，而抬高房?jī)r(jià)的行為。第二，從私法自治的角度看，借名人之所以能夠在實(shí)質(zhì)上享有購(gòu)房的優(yōu)惠條件，規(guī)避不利限制，是出名人自愿放棄自己享受優(yōu)惠條件的權(quán)利所致的，并且借名購(gòu)房協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有擾亂公共秩序;第三，從房產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，借名購(gòu)房情形下調(diào)控的對(duì)象從借名人轉(zhuǎn)移至出名人的身上，具體體現(xiàn)在出名購(gòu)房人日后自己購(gòu)房時(shí)會(huì)受到限購(gòu)、限貸政策的影響，調(diào)控總量上看并未減損，國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控政策包括限購(gòu)、信貸等政策也并未落空;第四，從司法實(shí)務(wù)的角度看，法院大多認(rèn)可違反房產(chǎn)調(diào)控政策的借名購(gòu)房協(xié)議，有些法院將借名買房理解為“轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)”;有些法院則基于實(shí)際購(gòu)房人在購(gòu)買房屋的時(shí)候已經(jīng)符合購(gòu)房條件，從而認(rèn)定借名合同有效;第五，借名購(gòu)買普通商品房，可采取學(xué)者楊代雄的觀點(diǎn)，根據(jù)法律行為轉(zhuǎn)換規(guī)則，雙方可以約定限購(gòu)令取消后或者是借名人具備購(gòu)房資格后，出名人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

三、借名購(gòu)房協(xié)議是否因虛假意思表示而無(wú)效

虛假意思表示是指行為人與相對(duì)人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示?！睹穹倓t》第一百四十六條明確指出雙方以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

筆者認(rèn)為，借名人與出名人之間的借名購(gòu)房協(xié)議、出名人與售房人之間的房屋買賣合同均不構(gòu)成虛假意思表示。借名人由于特定原因與出名人達(dá)成借名購(gòu)房協(xié)議，其目的就是為了借名購(gòu)得房屋，雙方意思表示真實(shí);出名人與售房人之間達(dá)成的房屋買賣合同，雖然是基于前述合意，但出名人從售房人處購(gòu)得房屋的意思表示也是真實(shí)的。因此，借名購(gòu)房關(guān)系中的相關(guān)合同均不構(gòu)成虛偽意思表示。

四、借名購(gòu)房協(xié)議是否因惡意串通，損害他人合法權(quán)益無(wú)效

惡意串通與虛假意思表示相似之處在于通謀性，但就通謀的具體內(nèi)容不同。前者雙方都同意法律行為不發(fā)生表面行為的效力;后者行為人追求惡意串通行為導(dǎo)致?lián)p害他人利益的效果意思是真實(shí)的[8]。

筆者認(rèn)為，一般而言，借名買房當(dāng)事人真意即在于訂立買房合同取得房屋，雙方雖有通謀之嫌，但罕有以此損害買房合同相對(duì)人利益的，故僅在確有惡意串通損害他人合法權(quán)益情形時(shí)，才能依此否定借名購(gòu)房協(xié)議的效力。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]馬一德.借名買房之法律適用[J].法學(xué)家，2014（06）：134.

[2]《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條.

[3]《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條.

[4]楊代雄.借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].法學(xué)，2016（08）：29.

[5]楊代雄.借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].法學(xué)，2016（08）：29.

[6]楊代雄.借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].法學(xué)，2016（08）：30.

[7]學(xué)者冉克平認(rèn)為在自由市場(chǎng)，政府為保障住房攻擊，資助的手段包括提供公共住房或房租補(bǔ)貼等方式，這是源于政府的稅收，而不包括限購(gòu)這一明顯過(guò)度干擾市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由及侵蝕財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的手段.我們各級(jí)地方政府為達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，采取“限購(gòu)令”的形式管制房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否符合比例原則本身是存有疑問(wèn).冉克平.論借名實(shí)施法律行為的效果[J].法學(xué)，2014（02）：90.

[8]李永軍.法律行為無(wú)效原因之規(guī)范適用[J].華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2017，20（06）：73.