土地財政與住房價格關系的統(tǒng)計檢驗

鄭 潔，左 翎，宋瑋奇

（1.安徽財經(jīng)大學 財政與公共管理學院，安徽 蚌埠 233000；2.安康學院 經(jīng)濟與管理學院，陜西 安康 725000）

0 引言

分權一般是中央政府對下級政府下放權力和資源，從而實現(xiàn)公平、效率和責任的政策工具[1]。在我國眾多項財稅改革之中，分稅制改革可謂影響深遠，極大的提高了中央財政收入的比重，增強了中央政府的宏觀調控能力，而地方政府由于承擔了更多的事權一直處于財政事權與支出責任不匹配的狀況。為了彌補財政缺口，政府擁有壟斷權的土地成為地方政府的“救命稻草”，通過土地拍賣獲取各項財政收入，逐步形成具有中國特色的“土地財政”，從規(guī)模上可以稱之為我國“第二大財政”。但是，土地資源具有不可再生的特性，那么，借由土地財政獲得的財政收入很顯然也不具有可持續(xù)性。

關于住房價格非理性增長的原因，從預期與投機的角度來看，況偉大（2012）[2]用實證方法得出預期與投機對住房價格均有較大相關性的結論；李斌（2013）[3]從需求途徑、供給途徑和供需共同作用三個角度分別論證了預期對住房價格的影響。從制度層面來看，宮汝凱（2012）[4]認為土地價格的上漲和內在動機的存在共同促進了房價的持續(xù)上升。顧書桂（2018）[5]提出我國土地財政是一種劣質的財政收入，影響了正常的住房價格。

土地財政與財政分權息息相關。肖全章和郭歡（2012）[6]提出，地方政府財政緊張源于地方政府財權與事權的不對稱，從而形成土地財政，而且當前財政體制與土地財政之間呈現(xiàn)出長期相互反饋的趨勢。孫秀林和周飛舟（2013）[7]也認為，分稅制所產生的中央集權現(xiàn)象促使地方政府走上以土地征用、開發(fā)和出讓為主的發(fā)展之路，最終形成土地財政。武康平和閆勇（2012）[8]指出土地財政是分稅體制下地方政府的無奈之舉。陳霞和劉小歡（2017）[9]認為分稅制改革引致地方政府財政收支不對稱，轉而通過土地財政來彌補財政收入缺口，從而助推了房價的不斷上漲。

市場經(jīng)濟體制下，土地財政本質上是中性的，但我國土地財政不僅推高城鎮(zhèn)普通住宅價格，還降低了土地資源配置效率。自住房制度1994年改革以來，我國土地財政規(guī)模與住房價格漲幅的走勢較為接近，因此，本文假設他們之間一定是相互影響的，在定性分析的基礎上，構建模型，通過定量分析描述了財政分權與土地財政對住房價格的影響。

1 模型構建變量選擇及數(shù)據(jù)來源

1.1 模型構建

土地財政是影響住房價格的重要因素之一，而分稅制是形成土地財政的重要因素之一，因此，本文選取財政分權度來量化分稅制對土地財政的影響，然后，把財政分權度、土地財政和住房價格同時納入計量模型中進行實證分析。

其中，Llfrit即對數(shù)人均土地財政收入，F(xiàn)dit即財政分段度，Lhpit即對數(shù)住房價格，Xit即控制變量，θi即未觀察到的地區(qū)效應，μit即可能對住房價格產生影響的其他因素。i代表各地區(qū)，t代表時間。

1.2 變量選擇

（1）土地財政

關于土地財政規(guī)模有兩種衡量方法，一種是土地出讓金的規(guī)模即土地財政的規(guī)模；另一種是以土地出讓金和相關稅收之和來測算土地財政規(guī)模。本文選用第二種方法來測算土地財政規(guī)模，同時，基于研究結果可靠性考慮，對這一變量做了人均化處理。

（2）財政支出分權度

本文以財政支出分權度作為中央與地方財政分權的測量指標，同時對財政收入分權度進行穩(wěn)健性檢驗。同時，基于研究結果可靠性考慮，對這一變量做了人均化處理。

（3）控制變量

基于研究結果的精準性考慮，本文選取了五項具有代表性的控制變量：土地價格和房屋建造成本，能夠反映住房供給情況；城鎮(zhèn)人均可支配收入，能夠反映住房需求；人均GDP和人口密度，能夠反映經(jīng)濟發(fā)展水平；城鎮(zhèn)化率，能夠反映城鄉(xiāng)二元制的結構變化情況；城鎮(zhèn)就業(yè)率，能夠反映城鎮(zhèn)人口的就業(yè)情況。

1.3 數(shù)據(jù)來源

本文選取2002—2016年全國30個省份的省級面板數(shù)據(jù)，為消除通貨膨脹的影響，將所有與價格有關的數(shù)據(jù)以2002年為基期用相應省份的CPI指數(shù)進行處理。同時，為了消除異方差的影響，文章對選取的控制變量都進行對數(shù)處理。

2 實證分析

2.1 回歸結果分析

本文選取財政支出分權度和財政收入分權度這兩個指標來反映分稅制改革后中央與地方的分權情況。下面先對財政支出分權度fdr進行回歸分析，然后再對財政收入分權度fde進行穩(wěn)健性檢驗?；貧w結果如表1所示。

（1）如果剔除土地財政和財政支出分權度間的相互影響，回歸結果如表1的第（1）、（4）列。進行F檢驗，F(xiàn)=40.12＞F0.01(15，428)=2.04。對表1第（1）、（4）列進行對比，選擇的兩個核心解釋變量都通過了顯著性檢驗，結果都大于零，說明在保持土地財政規(guī)模不變的前提下，財政支出分權度每增加1%，那么對數(shù)住房價格則上漲0.8%；在保持財政支出分權度不變的前提下，對數(shù)人均土地財政收入每增加1%，對數(shù)住房價格則上漲6%；土地財政和財政支出分權度對住房價格都產生正相關性。其他變量的系數(shù)也都在1%的顯著性水平下大于零，對住房價格產生正相關性作用。

（2）住房價格是否受到土地財政與財政支出分權度之間聯(lián)系的影響，回歸結果如表1的第（2）、（5）列。進行F檢驗，F(xiàn)=21.82＞F0.01(15，427)=2.04。對比第（2）、（5）列發(fā)現(xiàn)，本文的兩個核心解釋變量在個體固定效應模型中都通過了1%的顯著性水平，大于零；混合回歸模型中，顯示財政支出分權度的顯著性水平不夠，但系數(shù)為正，因此，不影響本文結論。在保持土地財政規(guī)模不變的前提下，財政支出分權度每增加1%，對數(shù)住房價格上升15%；在保持財政支出分權度不變的前提下，對數(shù)人均土地財政收入每增加1%，對數(shù)住房價格上升23%。因此得出這二者間的相互關系對住房價格具有正相關性。其他的控制變量也通過了顯著性檢驗，系數(shù)大于零，說明與住房價格呈正相關性。同樣人口密度這一變量沒有通過顯著性檢驗，故不影響本文結論。

（3）考慮到解釋變量的缺失可能會產生內生性，因此把城鎮(zhèn)化率urb及城鎮(zhèn)就業(yè)率cpr加入到模型中再次回歸，回歸結果如表1的第（5）、（6）列。進行F檢驗，F(xiàn)=17.34＞F0.01(15,425)=2.04，新變量加入后的擬合優(yōu)度沒有顯著變化，兩個核心解釋變量的系數(shù)和符號基本保持不變，個體固定效應模型中的城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)就業(yè)率系數(shù)雖為正，卻沒有通過顯著性水平檢驗，即對住房價格不產生明顯作用。

表1 住房價格方程的回歸結果

2.2 穩(wěn)健性檢驗

從表2檢驗結果可知，在1%的顯著性水平下，財政收入分權度小于零，意味著地方政府的財政收入分權度越高，那么住房價格就會越低，財政收入分權度每提高1%，對數(shù)住房價格則下降1%。在1%的顯著性水平下，對數(shù)人均土地財政收入大于零，意味著土地財政收入的規(guī)模越大，住房價格就會越高，對數(shù)人均土地財政收入每提高1%，對數(shù)住房價格就會上漲4%。在1%的顯著性水平下，兩個核心解釋變量的乘積小于零，意味著財政收入分權度對住房價格的負相關性要略大于土地財政對住房價格的正相關性。

表2 各個變量的穩(wěn)健性檢驗結果

2.3 區(qū)域性分析

為了分析不同區(qū)域內土地財政和財政分權度對住房價格的影響，本文把30個省份按東、中、西部分類繼續(xù)做回歸分析，回歸結果如表3所示。

表3 不同區(qū)域住房價格方程的回歸結果

對回歸結果的分析表明，財政支出分權度與土地財政均顯著大于零，其中，財政支出分權度在東部省份顯著性更高，土地財政在西部省份的顯著性更高；東部省份土地財政和財政支出分權度對住房價格的影響都更高，中、西部省份土地財政對住房價格的影響幾乎無差異。東、西部省份的預期住房價格對當期住房價格更具有促進性。東部省份土地價格對住房價格的影響較小，中部和西部省份土地價格對住房價格有較強的正相關性。人口密度、城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)就業(yè)率對住房價格的影響不顯著。

表4 不同區(qū)域內住房價格方程的穩(wěn)健性檢驗結果

從表4得出結論，無論是財政支出分權度還是土地財政對住房價格的影響都存在區(qū)域性差異，差異性也基本一致，東部省份的影響最大，中部省份次之，西部省份的影響是最低的。

3 結論及建議

3.1 結論

本文的實證結果說明，財政支出分權度與土地財政和住房價格均具有正相關性，財政收入分權度對住房價格具有負相關性。分稅制改革后，地方財政收支不平衡現(xiàn)象加劇，同時還面臨著政績考核和保障民生的雙重壓力，地方政府轉而選擇了土地財政，這是推高住房價格的一個重要原因。我國東、中、西部省份存在著較為明顯的經(jīng)濟發(fā)展差異，反映在財政分權度和土地財政對住房價格的影響上，即存在著與地區(qū)差異一致的影響度。當?shù)胤截斦杖胴斦С鱿嗥ヅ鋾r，地方政府與土地財政之間的依賴程度必然減弱，與住房價格之間產生負相關性，這個結論與實踐中土地財政對住房價格的影響機制是完全吻合的。

3.2 建議

土地財政是在我國經(jīng)濟社會轉軌和制度建設過程中出現(xiàn)的一種特有的經(jīng)濟現(xiàn)象，本質上是土地未來收益的貼現(xiàn)，與我國現(xiàn)代財稅制度、土地制度等都有著密切的聯(lián)系，住房則是涉及到全體社會成員的重要問題，土地財政與住房價格有著千絲萬縷的關系。當前，如何降低地方政府對于土地財政的依賴，如何使住房價格脫離土地財政的掣肘，這是解決問題的一個關鍵思路。

（1）建立現(xiàn)代財稅制度，包括合理劃分政府間事權與支出責任、優(yōu)化政府轉移支付制度、健全地方稅體系等，夯實地方財政收入，緩解地方財政壓力。黨的十九大報告提出“加快建立現(xiàn)代財政制度，建立權責清晰、財力協(xié)調、區(qū)域均衡的中央和地方財政關系”。要按照中央與地方共同財政事權和支出責任劃分改革這一創(chuàng)新思路，理順財政體制和支出責任，從源頭上擺脫地方政府對土地財政的過度依賴，遏制土地財政務產生的制度根源。

（2）規(guī)范政府供地機制，完善土地制度改革。首先要優(yōu)化土地出讓制度；其次要改革土地管理制度，將農民放棄土地使用權的補償收益與土地開發(fā)所產生的級差收益直接掛鉤，真正保障失地農民的根本利益，并逐步探索公平合理的土地增收分配方式；嘗試把農村集體經(jīng)營性建設用地用來建設租賃住房，有步驟地推動和建立供應主體多元化及租購渠道多樣化并舉的住房制度。

（3）建立科學的地方官員政績考核制度，完善監(jiān)督管理制度。改變官員考核和晉升機制，不唯GDP，不唯經(jīng)濟發(fā)展速度，逐步引導地方政府及官員擺正公共主體的身份，避免對未來經(jīng)濟發(fā)展的透支，將民生問題、環(huán)保問題、債務問題等均列為入到考核指標，還要建立離任追責等長效問責機制，避免為了政績而過度依賴土地財政；還應充分發(fā)揮地方人民代表大會的監(jiān)督作用，從而限制其過分追求土地出讓收入和變相抬高住房價格的行為。