核心城市房地產(chǎn)觸底回暖，非核心城市泡沫回調(diào)

霍思伊

2018年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，對2019年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了定調(diào)，提出要“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。

此次定調(diào)的表述主要有兩個(gè)顯著變化：一是從此前的“分類調(diào)控”變?yōu)椤胺诸愔笇?dǎo)”;二是增加了“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”。這兩處變化凸顯出中央對2019年房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡(luò)。

就2019年中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，《中國新聞周刊》專訪了如是金融研究院院長管清友。

如是金融研究院院長管清友。

中國新聞周刊：2018年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，提出要“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。對此，你如何解讀？

管清友：從“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”，實(shí)際上相當(dāng)于權(quán)力和責(zé)任下移。過去由中央政府來調(diào)控房地產(chǎn)，因此主要的矛盾焦點(diǎn)也都集中在中央政府?，F(xiàn)在這樣一改，原來“分類調(diào)控”的主體是中央政府，現(xiàn)在“分類指導(dǎo)”其實(shí)就是因城施策、因地制宜，主體變成地方政府，因此提出要“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，其實(shí)就是要求每個(gè)城市根據(jù)自身情況管好自己的房價(jià)和市場。

另外，這種變化也體現(xiàn)出，中央越來越明確地意識到房地產(chǎn)的區(qū)域分化特點(diǎn)。因此不能“一刀切”。

中國新聞周刊：那么，2018年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議上的定調(diào)，是否可以看作2019年樓市會放松的一個(gè)明確的信號？

管清友：在政策層面，談不上放松，也談不上不放松，只能說是更切合實(shí)際。既然權(quán)力責(zé)任下移，各地因地制宜，中央分類指導(dǎo)，由于中央和地方的目標(biāo)不一致，中央要防止房地產(chǎn)過熱，但不少地方對土地財(cái)政依賴度較高。因此客觀上來講，這次會議確實(shí)讓部分樓市開始微調(diào)“松綁”。

我們預(yù)測，2019年各地的樓市政策可能分成兩類：一是前期緊縮力度較大、房價(jià)泡沫相對較小、長期需求又比較強(qiáng)勁的核心城市，政策可能基本保持穩(wěn)定，讓市場隨著宏觀貨幣環(huán)境的寬松實(shí)現(xiàn)自動寬松，比如北京、上海、深圳等。二是短期房價(jià)有明顯下行壓力、長期需求又偏弱的非核心城市，政策可能會明顯放松，比如菏澤取消限售。

最新一輪“微調(diào)”中，菏澤之所以成為第一個(gè)取消限售的，主要是因?yàn)樗鼘ν恋刎?cái)政的高度依賴，2017年土地出讓金占地方一般公共預(yù)算收入比例高達(dá)118%，限售政策對其財(cái)政壓力影響較大。與此同時(shí)，2017年菏澤棚改開工數(shù)量18萬套，占山東全省的四分之一，全國排名第一。棚改政策的收緊使菏澤這個(gè)人口流出、庫存高企、經(jīng)濟(jì)下滑的四線城市前期過快上漲的房價(jià)難以為繼，需放松政策支撐房價(jià)。因此，預(yù)計(jì)后續(xù)地方財(cái)政壓力較大，棚改紅利衰退明顯的城市率先放開的可能性較大。

日前衡陽發(fā)改委和住建局聯(lián)合發(fā)文，暫停執(zhí)行了一年的商品房限價(jià)政策，被視為全國首例取消限價(jià)的城市，但很快這一文件就被撤回，表明各地對于放松限價(jià)仍較為謹(jǐn)慎。但隨著這些城市的房價(jià)逐步降溫，限價(jià)政策的必要性越來越弱，可能逐步退出。

限購的城市還會繼續(xù)限，不可能完全取消，但這不妨礙部分城市放松限購的條件。一種是縮短社保年限，比如廣東珠海將外地戶籍購房繳納社保的時(shí)間從5年降低至1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等。另一種是放寬補(bǔ)繳限制，比如2018年年末杭州發(fā)布新政，允許外地戶籍居民社?；蚣{稅累計(jì)補(bǔ)繳3次，其實(shí)相當(dāng)于對外地人放寬了限制。

因此，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后，實(shí)際上把原來套在地方政府頭上的緊箍松了一些，但并沒有摘下來。所以中央雖然說了分類指導(dǎo)，各地可以因城施策，但有個(gè)條件，就是不能出這個(gè)緊箍的“圈”，雖然目前來看，這個(gè)圈稍微大了一點(diǎn)。

近兩年來各地愈演愈烈的“人才爭奪戰(zhàn)”，其實(shí)旨在變相地推動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)。先落戶才好買房。這也是地方政府在不斷地試探，這個(gè)圈到底有多大。

真正放松的調(diào)控政策，從需求端來講，信貸要松，從供給端來講，則是房地產(chǎn)企業(yè)的融資要松。這些舉措目前都沒有看到，只有一些商業(yè)銀行在利率上做了浮動。

總體而言，預(yù)計(jì)2019年政策寬松的力度必然會大于2018年，但不會像2015年那么寬松，2019年要穩(wěn)穩(wěn)的寬松。

2015年之后，許多三四線城市的房價(jià)出現(xiàn)了猛漲現(xiàn)象。

中國新聞周刊：對于2019年的房價(jià)，你有什么預(yù)期？

管清友：調(diào)整已經(jīng)很大、需求本身比較健康的一線城市在略微松綁后，房價(jià)可能會企穩(wěn)回升。而且像北、上、深、廣這些一線城市，以及成都、武漢、南京、杭州等新一線城市，實(shí)際上庫存也并不高，所以有上漲的壓力。但總體上不會出現(xiàn)像2015年、2016年那樣的瘋狂上漲。

而三四線城市的房價(jià)泡沫可能會和一線城市出現(xiàn)比較大的分化。很多三四線城市，特別是一些小縣城，由于棚戶區(qū)改造貨幣化安置接近尾聲，這個(gè)利好將逐漸退潮。再加上過去幾年房價(jià)上漲過度透支了好幾年的購買力。

我認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)是有一定泡沫的，它最大的泡沫不在一二線城市，而是在三四線城市。在未來10年至20年，房地產(chǎn)的區(qū)域分化現(xiàn)象會越來越明顯。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從總量的擴(kuò)張發(fā)展到結(jié)構(gòu)上的分化。2019年房價(jià)的趨勢可以總結(jié)為：核心城市觸底回暖，非核心城市泡沫回調(diào)。

中國新聞周刊：2019年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么影響？

管清友：房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)有很大影響，因?yàn)樗舷掠蔚漠a(chǎn)業(yè)鏈涉及幾十個(gè)行業(yè)。穩(wěn)增長首先是穩(wěn)投資，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)是關(guān)鍵的一項(xiàng)。從目前的情況看，2019年的房地產(chǎn)投資還可能繼續(xù)下行。

過去，房地產(chǎn)投資增速都是兩位數(shù)，現(xiàn)在，能保持在5%～7%就已經(jīng)很難得。由于中央還沒有明確的放松信號，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)很多土地流拍，房地產(chǎn)企業(yè)也不敢拿地，開發(fā)商也不敢輕易再投資。

其實(shí)，我們現(xiàn)在的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)較為全面了，政府應(yīng)繼續(xù)大力提供廉租房，其他的應(yīng)該逐漸交給市場，比如信貸方面，各個(gè)商業(yè)銀行自己在審信貸的時(shí)候已經(jīng)很嚴(yán)格了。

這些年房價(jià)，尤其是大城市的房價(jià)，一直居高不下，主要原因是供給過于短缺。所以應(yīng)該從土地制度改革入手，包括土地的招拍掛制度，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)改革，也就是房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。還有交易環(huán)節(jié)，一旦開征房地產(chǎn)稅，必須要進(jìn)行新老劃斷，否則會造成很大的社會矛盾。

總結(jié)來看，從樓市角度而言，要想實(shí)現(xiàn)2019年宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長，就要適度放松、責(zé)任下沉、強(qiáng)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，使長效機(jī)制盡快落地。