營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析

王麗

摘 要 我國(guó)稅務(wù)管理部門結(jié)合當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，因時(shí)制宜的頒布了營(yíng)改增稅務(wù)改革政策，該項(xiàng)政策的頒布給各個(gè)行業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了相當(dāng)大的影響。作為一名房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人士，文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)談?wù)摿藢?shí)行“營(yíng)改增”政策給從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商們所產(chǎn)生的一系列影響，并針對(duì)性地提出相關(guān)的一些淺顯見解，希望對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作水平有所貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 稅務(wù)管理 會(huì)計(jì)核算 營(yíng)改增

一、引言

我國(guó)是世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，主要是因?yàn)樵谝欢ǔ潭壬辖?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還有賴于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為了促進(jìn)該行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管理工作方面存在的一些問題需要我們認(rèn)真對(duì)待，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中必須要認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增給企業(yè)發(fā)展帶來的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)，制定出有效措施以便更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷提高自身綜合實(shí)力為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅的積極影響

（一）能夠增強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)

稅務(wù)征收實(shí)行“營(yíng)改增”，促使從事地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商們內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和其他業(yè)務(wù)部門在日常工作中重視審核經(jīng)手票據(jù)，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步提高對(duì)相關(guān)從業(yè)人員的要求，通過專業(yè)培訓(xùn)提高其職業(yè)能力，督促其重視國(guó)家在相關(guān)領(lǐng)域所頒布的稅收政策，有利于其積極開展納稅管理工作。簡(jiǎn)單來說，新政策的實(shí)施給房地產(chǎn)的納稅籌劃工作帶來了很大的影響，有利于其加強(qiáng)相關(guān)工作重視程度并促進(jìn)減稅目標(biāo)達(dá)成。

（二）有利于企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)整合

統(tǒng)一使用增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票抵扣報(bào)銷方式，也就是僅需要對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行審核即可，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是營(yíng)改增政策的實(shí)施把過去財(cái)務(wù)部門單獨(dú)負(fù)責(zé)的工作分配到了不同部門身上，實(shí)現(xiàn)了對(duì)財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間的票據(jù)整合。

（三）可有效避免重復(fù)征稅

過去征收營(yíng)業(yè)室以企業(yè)獲得的實(shí)際銷售額為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的成本有土地成本、建安成本和材料成本，除了土地成本外，其他二者本身自帶納稅責(zé)任，日后對(duì)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候還要繼續(xù)對(duì)其進(jìn)行二次征稅，以至于重復(fù)征稅，營(yíng)改增以后，按照每個(gè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的增值額進(jìn)行證書，有利于解決過去征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)重復(fù)征稅的問題。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅的消極影響

（一）會(huì)給企業(yè)增加稅收壓力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅計(jì)算的時(shí)候，原來的營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，可以當(dāng)作稅金扣除，而增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算的時(shí)候無法扣除；另外，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅征收稅率降低變成了11%，將企業(yè)能夠與之建立合作的企業(yè)范圍大大縮小，還有就是讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的關(guān)于所承擔(dān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，最終導(dǎo)致了企業(yè)開發(fā)成本當(dāng)中不少成本不能夠使用增值稅專用發(fā)票予以抵扣，最終增加稅負(fù)。

（二）影響企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表

在還未將營(yíng)業(yè)稅的征收轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悤r(shí)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的支付所購買的產(chǎn)生的一系列款項(xiàng)全部都記為固定資產(chǎn)，現(xiàn)在需要將稅款和價(jià)格獨(dú)立起來，可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，進(jìn)而影響了固定資產(chǎn)的最終價(jià)值；其次，利潤(rùn)表中的價(jià)稅是增值稅的另一特點(diǎn)，實(shí)行營(yíng)改增以后增值稅要從企業(yè)營(yíng)業(yè)收入中分離出來，降低了實(shí)際營(yíng)業(yè)所得，還有，因?yàn)殚_發(fā)成本中含有人工和原材料成本，所以實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中獲得增值稅發(fā)票的難度很大，也會(huì)增加稅負(fù)。

四、應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核算與納稅影響的策略

（一）加強(qiáng)培養(yǎng)稅務(wù)專業(yè)型人才

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和納稅籌劃工作離不開稅務(wù)人才，所以為了能夠更好地應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的影響要全面提高人才素質(zhì)，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度。一方面要重視內(nèi)部財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)同，使其成為稅務(wù)管理的共同核心，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)人員的培訓(xùn)力度，提升票據(jù)管理的規(guī)范性；此外要將二級(jí)會(huì)計(jì)科目詳細(xì)記錄且應(yīng)用于一級(jí)會(huì)計(jì)科目之中，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的申報(bào)抵扣程序和增值稅的內(nèi)容進(jìn)行申報(bào)。

（二）提高企業(yè)的票據(jù)管理水平，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理

因?yàn)閷?duì)增值稅進(jìn)行征收的時(shí)候，以房地產(chǎn)企業(yè)的增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，因此能夠在一定程度上解決重復(fù)征稅的問題，但是實(shí)際計(jì)稅的過程中，關(guān)鍵要處理好進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅兩者之間的抵扣。對(duì)此要在實(shí)施增值稅的時(shí)候提高對(duì)票據(jù)的審核程度，也就是營(yíng)改增下的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過程中，價(jià)格相同的前提之下要盡量降低和非一般納稅人之間的合作，選擇與外包企業(yè)建立關(guān)系。同時(shí)要提高獲取增值稅專用發(fā)票的時(shí)間科學(xué)性，防止發(fā)生納稅申報(bào)延期的問題，降低企業(yè)流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)隱患。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要提高對(duì)營(yíng)改增政策的實(shí)施給企業(yè)自身帶來影響的認(rèn)識(shí)，促使自身的納稅籌劃工作更加科學(xué)，特別是企業(yè)成本的納稅籌劃，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)，投入資金規(guī)模大，所以經(jīng)營(yíng)過程中藥協(xié)調(diào)好各個(gè)方面，結(jié)合當(dāng)下最新稅務(wù)優(yōu)惠政策開展工作。

五、結(jié)語

在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊階段，國(guó)家針對(duì)各個(gè)領(lǐng)域從戰(zhàn)略性角度大力實(shí)施“營(yíng)改增”稅務(wù)管理政策，給行業(yè)發(fā)展帶來了很大影響。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為代表，分析了該類型行業(yè)在今后的發(fā)展過程中應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)新政策帶來的挑戰(zhàn)，又應(yīng)該如何做好相關(guān)的稅務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境健康有序，給企業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

（作者單位為廣西三祺投資有限公司）

參考文獻(xiàn)

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