房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系淺析

魏嬌

【摘 要】房地產(chǎn)抵押涉及到的法律問題頗多，但在具體條文規(guī)定及責(zé)任認(rèn)定上還有許多不明確的地方。如在抵押合同中責(zé)任認(rèn)定不明確導(dǎo)致的在未能償還債務(wù)時出現(xiàn)的糾紛、處分已抵押的房地產(chǎn)過程中出現(xiàn)的問題等。本文結(jié)合房地產(chǎn)抵押法律規(guī)定和實(shí)際現(xiàn)狀，對我國房地產(chǎn)抵押過程中容易出現(xiàn)問題進(jìn)行了淺析。

【關(guān)鍵詞】抵押合同；法律責(zé)任；處分抵押標(biāo)的物

一、房地產(chǎn)抵押中的相關(guān)認(rèn)定和各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。

合法正規(guī)的抵押合同有抵押人與抵押權(quán)人，部分合同中會存在第三方機(jī)構(gòu)或擔(dān)保人。

（一）房地產(chǎn)抵押各方所承擔(dān)的法律責(zé)任與義務(wù)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在合同履行中的責(zé)任與義務(wù)。抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中起到了重要的一環(huán)，依照抵押合約規(guī)定：1、抵押權(quán)人在合同履行中應(yīng)及時向抵押人提供定期質(zhì)押貸款予抵押人；2、在抵押人向抵押權(quán)人還清規(guī)定欠款總額（含利息及各項(xiàng)費(fèi)用）后，抵押權(quán)人應(yīng)向抵押人歸還抵押權(quán)益的房主買賣合同或房產(chǎn)證，并解除擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任。抵押權(quán)人在保障其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)后，能返還剩余抵押物。

（二）第三方對合同簽訂、履行、終止過程中的責(zé)任

第三方在合同簽訂前應(yīng)了解抵押人的經(jīng)濟(jì)來源、經(jīng)濟(jì)收入情況以及家庭收入情況，確保其有能力償還債務(wù)；而對于簽訂合同后第三方或擔(dān)保人便面臨承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險，因此此時需及時了解抵押人的動向及其經(jīng)濟(jì)收入；當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人的合同履行完畢，抵押權(quán)人便會解除第三方或擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物類型

（一）房地產(chǎn)類的地上定著物與無定著物

1.新建住房

首先，我國《擔(dān)保法》與《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：在簽訂《城市房地產(chǎn)抵押合同》后，再在土地上新建住房將不再被確認(rèn)為抵押物。這就意味著，新建住房與房地產(chǎn)抵押物將被視為互相獨(dú)立的房產(chǎn)。

其次，若將新增住房作為抵押標(biāo)的物的范圍，將會嚴(yán)重?fù)p害抵押人的利益，即在抵押人無力償還債務(wù)使債權(quán)人有權(quán)對新增住房進(jìn)行合法拍賣，這有損于抵押人的利益亦增加了抵押人的負(fù)擔(dān)和壓力。

第三：《擔(dān)保法》第35條第1款規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值”，而在對于抵押物的價值認(rèn)定過程中便已能夠確保擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此也就沒有將新增房屋納入標(biāo)的物范圍的必要。

2.在建房屋

在建房屋由于由于建設(shè)周期和使用用途不同應(yīng)區(qū)別對待，一般觀點(diǎn)是：若該房屋為永久性建筑，則可以納入標(biāo)的物的范圍。

（二）房地產(chǎn)附屬物

這里的附屬物，是指房屋的附屬建筑物和構(gòu)筑物，如圍墻、煙囪、門斗、水井等。在沒有明確的法規(guī)時，附屬于該房地產(chǎn)的物品將隨房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

（三）孳息

房地產(chǎn)抵押的效力及于抵押權(quán)開始進(jìn)入實(shí)現(xiàn)階段后到抵押標(biāo)的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。

三、關(guān)于在抵押期間房地產(chǎn)進(jìn)行處分或銷售的法律問題

現(xiàn)實(shí)生活中，絕大部分地產(chǎn)商都是將已抵押的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，以此來償還其在項(xiàng)目籌備階段及建設(shè)初期所需的大量融資及現(xiàn)金流。由于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定。

此《辦法》之規(guī)定這使得開發(fā)商有了對外擔(dān)保融資的法律依據(jù)。

（一）銷售人員在銷售該類房產(chǎn)時應(yīng)對該房產(chǎn)的信息予以說明

從法律的角度上來講，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條第2款的規(guī)定：“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租?！笔紫乳_發(fā)商應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意后才可向購房人銷售以抵押的房產(chǎn)。

從公序良俗及商業(yè)道德層面來討論，地產(chǎn)商在銷售該類房產(chǎn)時也應(yīng)提前告知購房者對于該房產(chǎn)的抵押情況以及解除抵押的條件，并在購房合同中對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行注明。

（二）未事先說明抵押的責(zé)任

現(xiàn)實(shí)中，有部分地產(chǎn)商在交易過程中對房屋的抵押情況進(jìn)行隱瞞的行為，顯然屬于沒有事先告知購房人并征得抵押權(quán)人同意，由此必然會侵犯到購房人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益?？梢娺@種行為對于三方來說均是百害而無一利的，因此加強(qiáng)地產(chǎn)商對相關(guān)法律規(guī)定的執(zhí)行力才是該問題的關(guān)鍵所在。

（三）對處于抵押期間的房產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行解押

事實(shí)上，購房人按正常購買手續(xù)所購買的已設(shè)定抵押的房產(chǎn)是一個相當(dāng)大的隱患。若開發(fā)商未能及時償還債務(wù)，抵押權(quán)人便有權(quán)依法實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)拍賣變賣房屋而優(yōu)先受償，這時購房者將面臨樓去財空的困難局面。但由于地產(chǎn)商的抵押合同對于普通購房者來說是幾乎不可能見到的，因此在購房者簽訂購房合同之前，有必要與地產(chǎn)商簽訂一份保障合同來保證其房產(chǎn)的可解押。

四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力及影響因素

（一）對用益物權(quán)的影響

抵押物的使用價值與房產(chǎn)的交換價值不存在相互影響，因此抵押人可隨時設(shè)定用益物權(quán)。但若在抵押權(quán)設(shè)定之前設(shè)定用益物權(quán)，則可以在抵押權(quán)設(shè)定后繼續(xù)擁有用益物權(quán)。

（二）房地產(chǎn)實(shí)際價值遠(yuǎn)高于所擔(dān)保債權(quán)價值時的影響

根據(jù)我國《擔(dān)保法》第35條第2款規(guī)定：“抵押財產(chǎn)后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押?！币布矗康禺a(chǎn)抵押足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán)，這也是基于房地產(chǎn)的高價值所產(chǎn)生的充分發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益的一種方法。

（三）對承租權(quán)的影響

同用益物權(quán)相似，抵押人可對已設(shè)定抵押權(quán)的房屋進(jìn)行出租，也可對已出租的房屋進(jìn)行合理抵押。但對于先抵押后出租的房地產(chǎn)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押權(quán)人或受讓人不受租賃合同的約束。

五、結(jié)論

對于房地產(chǎn)抵押，應(yīng)制定統(tǒng)一詳實(shí)且可操作性強(qiáng)的法律強(qiáng)制性規(guī)定，以避免法律上的沖突，更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。近年來，伴隨著房地產(chǎn)不斷攀升價值，其抵押也始終保持著很高同步度，但其中也有較大一部分地產(chǎn)商為了追求資金回籠速度，并沒有按照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，造成了抵押人、抵押權(quán)人、購房人三方圍繞著房地產(chǎn)所有權(quán)的糾紛層出不窮，這一問題正式當(dāng)下房價突飛猛進(jìn)階段亟待需要解決的。

【參考文獻(xiàn)】

【1】符啟林.《房地產(chǎn)法》.法律出版社.2004年

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