以長(zhǎng)春市為例分析土地市場(chǎng)化程度對(duì)地價(jià)的影響

李寶璽吉林省紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 133000

正文：

一、土地市場(chǎng)化程度的界定

土地市場(chǎng)是土地資源進(jìn)行有效配置的場(chǎng)所，現(xiàn)階段，我國(guó)的土地市場(chǎng)主要有兩種，一是土地使用權(quán)一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)，主要是指土地使用權(quán)出讓、劃撥、租賃等；二是土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等。本文分析的土地市場(chǎng)化程度指土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度，考慮到土地交易情況、土地的異質(zhì)性，本次從土地供應(yīng)方式的角度，通過(guò)土地供應(yīng)所獲得實(shí)際價(jià)款與理想價(jià)款的比值來(lái)測(cè)算土地市場(chǎng)化指數(shù)，反映土地市場(chǎng)化程度。

二、土地市場(chǎng)化程度測(cè)算模型

一般認(rèn)為，招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種供應(yīng)土地的方式是完全市場(chǎng)化的方式，故以招拍掛三種方式的出讓單價(jià)（招拍掛所得的總價(jià)款除以招拍掛供應(yīng)面積）作為市場(chǎng)化基準(zhǔn)價(jià)格乘以政府土地供應(yīng)的總面積，得到土地供應(yīng)的理想價(jià)款，實(shí)際價(jià)款便是政府供應(yīng)土地實(shí)際所得的總收入。用公式表示如下：

Mi=(RZL+RQT+RXY+RZPG)/(P×(SHB+SZL+SQT+SXY+SZP））

…………………………………………………………（1）

P=RZPG/SZPG…………………………………………（2）

公式（1）中，Mi表示土地市場(chǎng)化程度，等號(hào)右邊的分子各項(xiàng)依次表示政府通過(guò)租賃、其他、協(xié)議和招拍掛方式供應(yīng)土地所得的收益，分母表示基準(zhǔn)價(jià)格與劃撥、租賃、其他、協(xié)議和招拍掛方式供應(yīng)土地面積之和的乘積。公式（2）中基準(zhǔn)價(jià)格P為招拍掛所得總價(jià)款除以招拍掛總供應(yīng)面積。由于劃撥式供應(yīng)方式下政府所獲得的收入為零，故不在公式（1）分子中列出。

三、土地市場(chǎng)化程度測(cè)算實(shí)例

以2009年-2018年長(zhǎng)春市土地一級(jí)市場(chǎng)住宅用地實(shí)際供應(yīng)數(shù)據(jù)測(cè)算各年度的土地市場(chǎng)化程度。對(duì)2009年-2018年長(zhǎng)春市各年度住宅用地供應(yīng)情況進(jìn)行分析了解。

2009年度長(zhǎng)春市一級(jí)土地市場(chǎng)化程度測(cè)算過(guò)程如下：

2009年基準(zhǔn)價(jià)格

P=RZPG/SZPG

=549404萬(wàn)元/402萬(wàn)平方米

=2707元/平方米

2009土地市場(chǎng)化程度

Mi=(RZL+RQT+RXY+RZPG)/P×(SHB+SZL+SQT+SXY+SZP）

=（0+0+136+809315）/2707×(584+0+0+715+299）

=18.71%

測(cè)算過(guò)程同上，依次可知2009-2018基準(zhǔn)價(jià)格、市場(chǎng)化程度如下表：

四、土地市場(chǎng)化程度與地價(jià)關(guān)系的分析及結(jié)論

根據(jù)表1數(shù)據(jù)，制作形成2009至2018年各年度成交均價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)格、市場(chǎng)化程度程度趨勢(shì)圖，可以得出，2009年-2018年長(zhǎng)春市住宅用地市場(chǎng)化程度總體成上升趨勢(shì)；同時(shí)可以看出，土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度與地價(jià)高低并無(wú)直接相關(guān)關(guān)系，地價(jià)高低應(yīng)取決于土地市場(chǎng)狀況及供應(yīng)土地的具體條件。但可以看出土地市場(chǎng)化程度指數(shù)越高，當(dāng)年成交價(jià)格水平值約接近當(dāng)年基準(zhǔn)價(jià)格水平值，即相同條件的土地供應(yīng)時(shí)，土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度高低，影響地價(jià)水平值高低，即土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度越高，越能顯化土地的真實(shí)的價(jià)值。