論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制

摘要：現(xiàn)如今我國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)進入穩(wěn)步階段，各行各業(yè)逐漸度過所謂的快速發(fā)展階段，正在向著現(xiàn)代化、科學化的方向發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)的項目中，同樣隨著社會的進步與發(fā)展，需要拋棄之前的雜亂無章的成本管理模式，采用現(xiàn)代化、科學化的管理方式，利用現(xiàn)代化專業(yè)技術(shù)進行估算，才能真正意義上實現(xiàn)投資成本的控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全面成本；管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制的前提是：保證房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的質(zhì)量以及開發(fā)所消耗的合理時間。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前提保證的情況下，進行全面成本管理與控制才能做到效益最佳。在全面成本管理與控制的過程之中，首先要做到的就是全過程進行合理的監(jiān)督，其次就是全方面的對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程之中的數(shù)據(jù)進行科學化的整理和分析。對任何其他以外的因素要做到快速性的排除，避免以小失大，從而影響到整體性的成本控制。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本特點

1.1 土地及建筑安裝費用

對于土地及建筑安裝費用來說，一般分為兩部分，分為土地成本和土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝。正常的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理在此階段，主要在土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝方面進行成本控制。

房地產(chǎn)項目中土地成本占成本的重要比例，一般要占到百分之六十到百分至七十，但是土地直接由政府進行拍賣，所以以至于開發(fā)商的在此環(huán)節(jié)很難做到成本控制，土地價格的彈性過小，同時在房屋拆遷以及土地補償?shù)确矫娴馁M用也無法有效控制。

所以在此階段主要的成本控制節(jié)點在于土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝上，土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝以工程整體預算為基礎(chǔ)。但是在施工過程之中，根據(jù)實際的施工環(huán)境會在工程設(shè)計上做出一定的改變，所以工程造價的預算并不是穩(wěn)定不變的。

1.2 配套及其他收費支出

房地產(chǎn)項目的開發(fā)配套費用主要是針對房地產(chǎn)周圍以及內(nèi)部的生活必須設(shè)施、小區(qū)綠化、小區(qū)道路設(shè)施等，相對于一些高檔的小區(qū)建設(shè)還有相應的小型醫(yī)院、公園等環(huán)境建設(shè)等配套建筑，這些都屬于房地產(chǎn)項目的配套費用。相對于其他收費支出來說，其主要部分就是房地產(chǎn)項目開發(fā)的報建費用，大部分的報建費用的性質(zhì)都屬于押金性質(zhì)，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)在此方面對于押金的回收的相關(guān)策略并不是很完善。同時報建費用一般都是由政府或者相關(guān)企業(yè)單位采取強制性的手段收取，一般的收費標準比較高，占取房地廠項目開發(fā)總成本的百分之十左右。所以房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程之中應采取各種必要性的正確的手段減少這方面費用的支出以及押金回收，才能實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

1.2 項目管理的費用和籌資成本

房地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于其他項目，其建設(shè)周期較長，資金投資大，回收較慢，所以在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程之中所需要的管理費用較多，大部分的企業(yè)在開發(fā)的過程之中都通過銀行貸款來實現(xiàn)資金鏈的不間斷周轉(zhuǎn)。但是在銀行貸款就會產(chǎn)生利息，銀行所產(chǎn)生的利息也成為項目開發(fā)成本的一部分。所以企業(yè)在進行房地廠項目開發(fā)的過程之中，需要提前進行較為準確的項目費用估算，以此為基礎(chǔ)，從而制定合理的籌資方案，在一定程度上降低項目成本，強化經(jīng)濟效益的效果。

2. 房地產(chǎn)項目開發(fā)全面成本管理的措施

2.1 投資決策階段

（1）加強市場調(diào)研工作

首先要做到的就是面對我國現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開發(fā)的形勢做出準確的預測，其次根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)地點的社會需求做出相應的調(diào)整，以保證市場需求。其次對所建設(shè)的產(chǎn)品進行市場評估，相對應的對產(chǎn)品的價格以及市場前景進行預測，同時對產(chǎn)品投入市場之后所產(chǎn)生的市場競爭力做出相應的策略以應對。最后根據(jù)目前企業(yè)自身的經(jīng)濟實力、建設(shè)實力以及一定的社會影響力擬定良好的項目建設(shè)規(guī)模，實現(xiàn)項目規(guī)模效益化。

（2）合理確定建設(shè)標準

我國現(xiàn)如今的貧富差距逐漸的縮小，但是依舊有一定的貧富差距。所以在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程之前，因?qū)Ξ數(shù)氐慕?jīng)濟消費水平以及社會群體的分布等做出相應的建設(shè)標準。

（3）認真編制投資估算

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程之中，對于項目的投資估算，所做的就是必須實事求是。避免項目投資過大，造成建筑材料或建筑產(chǎn)品積壓，造成資金浪費等現(xiàn)象。也不能過低的估算項目費用，造成項目后期進行投資追加，從而打亂整體的投資計劃，造成混亂的現(xiàn)象。

2.2 規(guī)劃及設(shè)計階段的成本控制

（1）要考慮的就是工程造價，其次更重要的就是設(shè)計方案，兩者采取相結(jié)合的方式。從而保證建筑建設(shè)的造型以及建筑使用功能，同時能夠有效的降低工程造價。要求設(shè)計單位的設(shè)計費用與建筑造價限額呈反比關(guān)聯(lián)，保證設(shè)計的實用性。在必要的時候。采用第三方的設(shè)計單位進行優(yōu)化，不僅能夠保證項目開發(fā)的質(zhì)量，而且在一定的程度上能夠降低成本。

（2）成本效益結(jié)合法。所謂的成本效益法就是在實現(xiàn)項目工程的質(zhì)量以及功能的前提下，以經(jīng)濟效益為基礎(chǔ)準則進而選擇設(shè)計方案，從而所見項目總成本。

3. 施工階段

3.1控制施工成本

在施工階段控制施工成本，主要是對施工工藝以及施工組織方面。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理過程之中，針對管理人員必須做到的就是實地性的考察、專業(yè)性提問、多方位的綜合思考。成本管理人員在實地性的考察過程之中，要熟悉工程項目中的各項工藝流程，根據(jù)現(xiàn)場的實際情況進行成本管理。對于一些不常出現(xiàn)在工程中的預算，聽取相關(guān)人員的意見，進行相關(guān)方面的提問，保證不盲目。多方位的思考就是面對現(xiàn)如今市場不斷變化的現(xiàn)象，進行多方面的思考，保證施工工藝的質(zhì)量和時間。

3.2嚴格把控施工所需材料

把控施工材料主要在于兩個方面，一是控制材料用量，在施工過程之中，建立完善的材料供應系統(tǒng)，對于部分子工程的材料用量以及其他用量要詳細登錄在冊。二是準確把握材料的市場價格，企業(yè)自身必須建立針對市場變動的采購部，時刻關(guān)注市場走向，對于工程所需要的各類材料要有明確的報表登記。政府一般公布的市場價格居于中等水平，這就要求企業(yè)采購過程之中要建立完善的市場信息共享系統(tǒng)，在保證材料質(zhì)量的同時，減少采購支出。

3.3做好反索賠工作

施工單位的索賠在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程之中是正?，F(xiàn)象，以至于很多開發(fā)商一直致力于應對施工單位的索賠，而忽視了反索賠條例。在具體的施工過程之中，例如施工單位由于自身的作業(yè)不規(guī)范，導致施工時間延期；施工垃圾的不及時清理，阻礙其他工作的進行；針對這些現(xiàn)象成本管理人員根據(jù)政策可以進行反索賠，但是同時需要收集確鑿的證據(jù)，保存施工現(xiàn)場的圖片，在施工過程之中，進行嚴格的監(jiān)督。

4. 竣工階段的成本管理

工程竣工階段是項目成本管理的最后階段，也是重要的階段。在審核工程款的時候，要將各類合同、工程的預算和費用定額、竣工工程的各項資料以及國家地方法律法規(guī)相結(jié)合。以當?shù)卣恼咭罁?jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。結(jié)算審計是造價控制的最后階段，如果整個項目的造價控制能夠按前面的程序來進行的話，造價人員在結(jié)算階段遵循如下的原則進行即可。

4.1 合同協(xié)議及造價變更資料的時效性、合法性、簽字完備性.

4.2 對于最后階段的索賠事項責任的清理，一旦施工單位出現(xiàn)不合理的要求，成本管理單位要按照最低標準進行處理，保證成本合理管理，也就是按照最不利于施工單位的策略進行處理。

4.3熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定，防止施工方無中生有渾水摸魚。在最后的竣工結(jié)算工作過程之中，將相關(guān)詳細數(shù)據(jù)匯入完備的數(shù)據(jù)庫之中，為以后的項目開發(fā)過程中提高參考資料。

參考文獻

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[2]李小菲. 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[D].山東農(nóng)業(yè)大學，2017.

作者簡介：李鵬，男，漢族，身份證號碼：6529011985xxxx0419 陜西，本科，助理工程師（目前）研究方向：（評中級職稱）工程管理。

（作者身份證號碼：6529011985xxxx0419）