農(nóng)用地土地還原率的確定方法探討

謝冬菊

摘要：收益還原法是評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格的主要方法之一，土地還原率是收益還原法測算土地價(jià)格的重要參數(shù)之一，土地還原率確定的合理與否直接影響農(nóng)用地價(jià)格的準(zhǔn)確性。本文以Y市國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為例，針對(duì)不同地類分別對(duì)土地還原率進(jìn)行修正，利用C-D生產(chǎn)函數(shù)計(jì)算的純收益變化系數(shù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值進(jìn)行量化，提供土地還原率確定的一些新思路。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地；土地還原率；C-D生產(chǎn)函數(shù)

一、土地還原率的實(shí)質(zhì)

土地還原率即將待估農(nóng)用地在未來每年預(yù)期的純收益以一定的收益還原率，統(tǒng)一還原為評(píng)價(jià)時(shí)日總收益的一種方法，其實(shí)質(zhì)上是一種資本投資收益率。（1）其值為正值。如果土地還原率<0，則表示土地投資收益虧損，不能取得年純收益；（2）其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國債利率，否則投資不合算；（3）在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值；（4）根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，其值應(yīng)有所區(qū)別[1]。不同的投資收益率有所差別，這就會(huì)導(dǎo)致土地還原率不是一個(gè)固定的值，需要進(jìn)行相關(guān)的修正。因此，在確定土地還原率時(shí)根據(jù)不同地類進(jìn)行修正，所評(píng)估的農(nóng)用地價(jià)格更切合實(shí)際。

二、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測算農(nóng)用地土地還原率

根據(jù)土地還原率測算方法和Y市實(shí)際情況，本次Y市國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中采用“安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”法測算土地還原率。

式中：r表示土地還原率；r1表示安全利率；r2表示風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

（一）安全利率的確定

安全利率（r1）是實(shí)質(zhì)利息率、純粹利息率，是不含風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼因素的，是暫時(shí)轉(zhuǎn)讓貨幣使用權(quán)所應(yīng)得到的報(bào)酬率。它一般應(yīng)選用最安全、最可靠、最簡便的投資純收益率。在我國，具備上述條件的首推一年期的銀行儲(chǔ)蓄與國債利息率。之所以不取長期存款與長期國債的利息率為基本還原率，是因?yàn)樗皇腔纠?，其中已含有部分貨幣貶值補(bǔ)貼率。由此可見，以一年期銀行儲(chǔ)蓄存款或國債利息率為基本還原率，既具科學(xué)性，又使操作簡便易行。

在實(shí)際估價(jià)中安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可采用一年定期存款利率作為安全利率。根據(jù)國家一年期存款利率的調(diào)整和Y市的實(shí)際情況，取1998年—2018年國家銀行一年期存款利率平均值2.99%作為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的安全利率。

（二）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定

在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，且經(jīng)調(diào)整后收益還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本[2]。

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率（r2）又稱風(fēng)險(xiǎn)利率或風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率。它一般是指風(fēng)險(xiǎn)程度不同的各種投資社會(huì)平均純收益率扣去基本還原率（r1）之差，由于農(nóng)用地風(fēng)險(xiǎn)難以確定，可采用基于C-D生產(chǎn)函數(shù)的純收益變化系數(shù)法來量化，該方法把未來的風(fēng)險(xiǎn)以定量的形式包含在還原利率中。

C-D生產(chǎn)函數(shù)表示在一定生產(chǎn)周期內(nèi)，在特定的技術(shù)條件下，根據(jù)利潤最大化的原則，生產(chǎn)過程中所使用的特定生產(chǎn)要素組合與所產(chǎn)生的最大產(chǎn)出之間的關(guān)系，即各種投入確定后，就會(huì)有相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)出。

美國數(shù)學(xué)家Charles Cobb和經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Dauglas借用了計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法來分析國民收入在工人和資本家之間的分配情況，并通過實(shí)證來分析邊際生產(chǎn)率原理。C-D生產(chǎn)函數(shù)越來越多的被運(yùn)用于研究生產(chǎn)的投入產(chǎn)出關(guān)系中。C-D函數(shù)的基本表達(dá)式如下：

式中：Y是產(chǎn)量；K是資本投入；L是勞動(dòng)投入；A是效率參數(shù)，主要是表示那些影響產(chǎn)量，但又不能歸屬于勞動(dòng)或資本的要素，通常來說技術(shù)是重要的因素；α和β表示分配參數(shù)，也代表生產(chǎn)彈性。（α+β）表示規(guī)模產(chǎn)出彈性參數(shù)，也即表示C-D 生產(chǎn)函數(shù)的齊次函數(shù)。α+β=1，表示規(guī)模收益不變；α+β<1，表示規(guī)模收益遞減；α+β>1，表示規(guī)模收益遞增。

以Y市國有耕地為例，主要種植小麥和水稻，這兩者生產(chǎn)的要素投入一般來說包含了技術(shù)、土地、勞動(dòng)力、資本等投入，產(chǎn)出則是指稻米和麥子的收獲數(shù)量。在認(rèn)為技術(shù)條件是相對(duì)不變的情況下，根據(jù)野外實(shí)地調(diào)研問卷信息，運(yùn)用C-D生產(chǎn)函數(shù)分析Y市每畝國有耕地各級(jí)別勞動(dòng)力投入和資金投入對(duì)產(chǎn)量的影響。

其中，勞動(dòng)力投入，表示生產(chǎn)過程中家庭自有勞動(dòng)力投入的數(shù)量，主要包括在育苗、犁地和準(zhǔn)備、插秧、除草、施肥、灌溉和收獲等工序中的勞動(dòng)力投入數(shù)量，雇傭投入都作為人工費(fèi)用計(jì)入資本投入里面，勞動(dòng)力投入用勞動(dòng)工作日作為計(jì)量單位。1個(gè)勞動(dòng)工作日表示1個(gè)成年勞動(dòng)力1天的勞動(dòng)；資金投入，包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，直接費(fèi)用是指水稻生產(chǎn)過程中各環(huán)節(jié)的資金投入，包括購買種子、化肥、農(nóng)藥、灌溉水的費(fèi)用，間接費(fèi)用則主要包括生產(chǎn)機(jī)械年折舊費(fèi)用。

最終，根據(jù)收集的國有耕地實(shí)地調(diào)研估價(jià)樣本資料，計(jì)算得到Y(jié)市國有耕地各級(jí)別的小麥和水稻的投入--產(chǎn)出關(guān)系方程，詳情見表1。

根據(jù)Y市各級(jí)別國有耕地的小麥和水稻的投入—產(chǎn)出關(guān)系方程，代入各級(jí)別國有耕地的樣本平均資金投入和勞動(dòng)力投入，即可求出各級(jí)別國有耕地的小麥和水稻畝均單產(chǎn)。又根據(jù)市農(nóng)委資料，小麥近3年平均單價(jià)為0.8元/斤，水稻近3年單價(jià)為1.1元/斤，最終計(jì)算出Y市各級(jí)別國有耕地每畝小麥和水稻收入，減去資金投入和勞動(dòng)力投入后，即為每畝純收益。Y市各級(jí)別國有耕地平均純收益、樣本數(shù)以及該類別在總樣本數(shù)中出現(xiàn)的概率如下表2所示。

農(nóng)用地的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般為0.1，結(jié)合Y市的具體情況，本次風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值為0.1，可計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值r2=0.1*0.1123=0.01123。

（三）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測算的土地還原率

依據(jù)上述兩步計(jì)算可得到Y(jié)市國有耕地土地還原率為4.11%。不同地類因其利用方式、產(chǎn)品收益和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不同而需要對(duì)還原率進(jìn)行修正，可得到國有園地、林地和坑塘水面的土地還原率，詳見表3。

（四）優(yōu)缺點(diǎn)分析

在安全利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)越大，則變化系數(shù)越大，土地還原率就越大。這符合風(fēng)險(xiǎn)越大，要求的投資報(bào)酬率越高的投資原則，為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的量化提供了一種思路。但其基本假設(shè)條件是未來一定時(shí)期內(nèi)安全利率和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)保持不變[3]，所以該方法對(duì)長期的、風(fēng)險(xiǎn)變化較大的對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的偏差。

三、結(jié)語

本文以Y市國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為例，針對(duì)不同地類分別對(duì)土地還原率進(jìn)行修正。在土地還原率的確定過程中，對(duì)于以往隨意性很大的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值采用了基于C-D生長函數(shù)的純收益變化系數(shù)法進(jìn)行量化，更新成果在參數(shù)測算方面實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新，以期為農(nóng)用地土地還原率的確定提供一些新思路。

參考文獻(xiàn)

[1]劉坍，蔚傳忠.還原利率R的實(shí)質(zhì)及其確定方法[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2000，22（2）：108～109.

[2]李靜茹，段巖燕.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法在土地還原利率測算中的應(yīng)用——以天津市河西區(qū)為例[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2017（11）：79-80.

[3]聶艷.耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)的模型方法與信息系統(tǒng)集成及應(yīng)用研究[D].武漢：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2005.

（作者單位：襄陽市國土資源局）