淺議房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制對策

文/李自然 珠海市測繪院 廣東珠海 519000

針對房屋而言，面積作為房屋產(chǎn)權(quán)中最為關(guān)鍵的內(nèi)容，必須要確保其測繪結(jié)果的準確性。因此，必須不斷加強對測繪工作的重視程度，對測繪質(zhì)量進行認真的掌控，為房屋產(chǎn)權(quán)中關(guān)于面積的設(shè)定提供真實有效的數(shù)據(jù)支撐，同時也可以在一定程度上促進我國的房地產(chǎn)行業(yè)向著更加良性的方向發(fā)展。

1、有效提供房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的重要性與意義

1.1 在房屋交易中發(fā)揮法律保障作用

房產(chǎn)測繪成果是不動產(chǎn)確權(quán)的法律依據(jù)。房產(chǎn)測繪為城市規(guī)劃管理、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)籍管理等工作的開展提供了必備條件。

1.2 有效維護房產(chǎn)市場發(fā)展秩序

房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制工作的不斷強化，能夠使房屋銷售面積更加精準，以免在房屋交易中引發(fā)糾紛，對消費者合法權(quán)益予以維護，保證房產(chǎn)市場秩序。

2、影響測繪面積質(zhì)量的因素

2.1 缺乏統(tǒng)一的標準

因為我國對于房產(chǎn)測繪中關(guān)于實際建筑面積的規(guī)定存在著一定的漏洞和不足，對于房產(chǎn)測繪來說并不具備比較統(tǒng)一的標準。因此，經(jīng)常出現(xiàn)同一房產(chǎn)中得到不同測繪結(jié)果的問題。尤其是對于一些整體結(jié)構(gòu)比較復雜的房屋而言更是如此，出現(xiàn)這種問題后非常容易導致客戶和房產(chǎn)公司之間的糾紛、扯皮，不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 測繪隊伍業(yè)務(wù)素質(zhì)差異

近年來，建筑房屋設(shè)計的方式更加多樣化，房產(chǎn)測繪工作的復雜性也愈加明顯。因涉及諸多數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)處理量大，直接增加了測繪工作難度，影響房屋面積的測量質(zhì)量。對于測繪企業(yè)內(nèi)部而言，由于很多方面之間的差異性，如：管理水平參差不齊、人員素質(zhì)的不同等都會對房屋測繪工作產(chǎn)生一定的影響，致使測繪結(jié)果的準確性難以得到有效的保證。

3、提升房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的相關(guān)策略

3.1 構(gòu)建高素質(zhì)房產(chǎn)測繪人員隊伍

不斷強化對工作人員專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力的考察，定期安排學習和培訓，便于豐富相關(guān)人員的專業(yè)知識和實際操作經(jīng)驗。

3.2 加強測量的事前、事中、事后控制

3.2.1 事前嚴格審核圖紙和資料

事前審查房產(chǎn)測繪委托單位提供的圖紙和相關(guān)文件資料，資料必須是合法合規(guī)經(jīng)過審批后使用的，包括土地使用、土地規(guī)劃、工程規(guī)劃、建筑設(shè)計總平面圖與功能使用設(shè)計說明提高審查質(zhì)量，存在變更情況的還要提供變更圖紙和變更公示審批資料。

3.2.2 事中測量控制

①編制測量實施方案，依據(jù)測量精度確定外部測量控制網(wǎng)等級、選用相應(yīng)精度儀器，提供外部控制網(wǎng)精度等級，加強外部控制網(wǎng)引入房屋內(nèi)部控制網(wǎng)的過程精度，減少精度損失。采用多條測量線路校核內(nèi)部控制點、內(nèi)外網(wǎng)測量閉合檢驗房屋界址點的點位精度。為了能夠進一步的增強關(guān)于房角點以及界址點部分測量工作的準確性，首先最重要的是需要建立一個具有高標準并且可以確保其精確性的控制網(wǎng)，然后再進行相應(yīng)的測繪工作。

②提高界址點采樣精度，建立誤差消除模型，控制和消除棱鏡偏心誤差。

③提高隱蔽界址點采樣精度，注意隱蔽界址點的交匯和直線延伸法適用的精度范圍，合理使用。如規(guī)范中二類界址點的點位中誤差在7.5cm,則可以考慮選用距離交匯和直線延伸法，這兩張方法的點位精度可控制在7cm以內(nèi)，符合規(guī)范要求。

3.2.3 事后嚴格實行驗收和檢查工作

在對房產(chǎn)測繪進行檢查時需要嚴格遵守相關(guān)制度和規(guī)定中的要求，需要進行系統(tǒng)性的自查以及互檢，然后再安排專業(yè)人員對測繪結(jié)果進行細致的檢驗，最后委托有關(guān)部門進行最終的驗收工作。在進行實際檢查時，需要嚴格遵守下面幾點要求：首先，不同級別的檢查驗收工作需要保持獨立性，不應(yīng)該隨意更換檢測人員。其次，分攤方案和分析計算需要嚴格按照規(guī)范要求進行，確保統(tǒng)一性。最后，需要對圖紙和測繪結(jié)果和質(zhì)檢報告等進行認真的核查。需要注意的是，如果在檢測期間出現(xiàn)人員意見不統(tǒng)一的情況，應(yīng)該進行再次的確認。

4、實際應(yīng)用情況

在珠海某投資公司委托的天成美景（商?。┬^(qū)的不動產(chǎn)測量項目的實踐檢驗中，在同一施工單位相同施工技術(shù)水平控制的前提下，對各棟房屋的面積測量中，通過對比采取以上各項質(zhì)量控制措施前后的成果情況，發(fā)現(xiàn)確權(quán)成果與預算成果較差、相對較差有較大的提高，較差百分比提高了1.3個點。

結(jié)語：

對于房產(chǎn)面積的測繪工作而言，對其質(zhì)量的控制會在很大程度上有影響到消費者的切身利益，該工作在實際測繪中具有一定的難度，并且涉及到很多關(guān)鍵性的問題。因此，必須要加強對測繪工作的重視程度，，從而促進我國整個房產(chǎn)測繪領(lǐng)域向著良性方向發(fā)展。