歷史街區(qū)中社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間優(yōu)化策略研究
——以國(guó)子監(jiān)歷史文化街區(qū)為例

李 天

（北京建筑大學(xué)，北京 100044）

北京的舊城歷史街區(qū)內(nèi)的建筑，主要是以居住為主的院落空間，其生活服務(wù)設(shè)施發(fā)展并不均衡。近些年來(lái)，隨著第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，街區(qū)內(nèi)的商業(yè)空間也逐漸發(fā)展起來(lái)，主要的商業(yè)空間分為兩種類(lèi)型：①服務(wù)于游客大眾的旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間；②服務(wù)于日常居民的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間。這兩類(lèi)店鋪空間雖都面向廣大社會(huì)消費(fèi)群體，但其消費(fèi)人群卻存在一定的差異。社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的服務(wù)對(duì)象以周邊日常居民為主，經(jīng)營(yíng)者也多為在本地居民。業(yè)態(tài)上，依據(jù)居民的日常生活需求而呈現(xiàn)出自發(fā)性和多樣性，對(duì)于空間的利用因?yàn)槿狈σ龑?dǎo)和設(shè)計(jì)而更為自由無(wú)序。

2016年以來(lái)，為還原北京舊城歷史風(fēng)貌，開(kāi)展了一系列疏解整治促提升的整治活動(dòng)。在此類(lèi)活動(dòng)中，歷史街區(qū)內(nèi)的商業(yè)空間得到優(yōu)化，整治活動(dòng)涉及上述兩類(lèi)商業(yè)空間，具體的整治措施包括對(duì)沿街違規(guī)開(kāi)設(shè)的門(mén)窗的封堵、店鋪招牌的整治、占道經(jīng)營(yíng)行為的整治等。在整治過(guò)程中，街區(qū)內(nèi)的街道風(fēng)貌雖得到恢復(fù)，但胡同街道內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)受到影響，對(duì)街區(qū)內(nèi)居民的日常生活產(chǎn)生了較大的影響，主要體現(xiàn)在菜價(jià)上漲、去往商店的距離增加導(dǎo)致便利度下降等方面。

社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間，是城市生活配套服務(wù)設(shè)施中的重要組成部分，是街區(qū)活力的集中體現(xiàn)。隨著現(xiàn)階段城市的發(fā)展，街區(qū)內(nèi)居民的需求也更為多元，該類(lèi)商業(yè)空間不僅承載著基本的衣食住行功能，還肩負(fù)著居民交往、社區(qū)融合等功能需求。本文嘗試通過(guò)對(duì)該類(lèi)空間的分析，對(duì)其空間發(fā)展過(guò)程中存在的各種問(wèn)題作出回應(yīng)。

1 國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)商業(yè)空間現(xiàn)狀

國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)屬于東城區(qū)安定門(mén)街道內(nèi)，是二環(huán)以?xún)?nèi)以重要文物和居住院落共同組成的歷史文化街區(qū)。街區(qū)保護(hù)面積為36 hm2，居住人口為1.3萬(wàn)人，據(jù)安定門(mén)街道辦事處統(tǒng)計(jì)資料顯示，該街區(qū)60歲以上的老人約4 900人，占街區(qū)總?cè)丝诘?7%，老齡化嚴(yán)重。此外，該街區(qū)的殘疾人員、低保戶(hù)的數(shù)量也高于東城區(qū)的其他街區(qū)。

經(jīng)調(diào)研，街區(qū)內(nèi)有商鋪179家，其中服務(wù)于游客的旅游休閑類(lèi)商業(yè)有159家，以居民為生活服務(wù)對(duì)象的有20家（表1）。街區(qū)內(nèi)的店鋪主要分布在安定門(mén)內(nèi)大街、雍和宮大街、五道營(yíng)胡同和國(guó)子監(jiān)街這幾條主要的街道和街區(qū)胡同內(nèi)，有逐漸向內(nèi)滲透的趨勢(shì)（圖1）。

表1 國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)商業(yè)類(lèi)型調(diào)查表

2 街區(qū)內(nèi)社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間存在的問(wèn)題

2016年開(kāi)始的疏解整治活動(dòng)對(duì)該地區(qū)的商業(yè)空間產(chǎn)生了一定程度的影響。但在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，與多數(shù)外地經(jīng)營(yíng)者租房經(jīng)營(yíng)的旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間受到整治后停止經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象不同，有14家約占總數(shù)70%的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)店鋪受到整治后依舊存在，其維持經(jīng)營(yíng)的原因有3個(gè)方面：①店主多為本地居民，生活居住于此；②經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與周邊居民的需求直接相關(guān)，有維持經(jīng)營(yíng)的必要性；③所售商品或提供的服務(wù)對(duì)空間的要求不高。例如，在國(guó)子監(jiān)街道辦事處外，還有菜販利用街道邊角空間進(jìn)行蔬菜的售賣(mài)。通過(guò)訪(fǎng)談得知，菜販?zhǔn)菓?yīng)官書(shū)院胡同居民要求，在居委會(huì)的協(xié)調(diào)下在此處經(jīng)營(yíng)時(shí)，以解決年老居民購(gòu)買(mǎi)蔬菜的日常需求。由此可見(jiàn)，社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間作為國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)居住的附屬功能是不可或缺的。但該類(lèi)自發(fā)形成的此類(lèi)商業(yè)空間主要存在以下問(wèn)題。

2.1 數(shù)量與面積不足

該街區(qū)人口為1.3萬(wàn)人，在數(shù)量規(guī)模上屬于居住區(qū)控制標(biāo)準(zhǔn)中屬于小區(qū)規(guī)模。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)內(nèi)部社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間有20家，總建筑面積約為287 m2。依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居住規(guī)范）中的要求，其中商業(yè)服務(wù)類(lèi)的建筑面積應(yīng)該在450～570 m2之間。因該類(lèi)店鋪多為本地居民經(jīng)營(yíng)，在實(shí)際的空間使用過(guò)程中，商業(yè)空間同時(shí)也是居民日常生活的居住空間，承載著居住、會(huì)客、廚房等使用功能，實(shí)際的商業(yè)面積更為有限。

從空間分布上也可以看出，該類(lèi)商業(yè)空間在街區(qū)的分布不均。在居住規(guī)范指出，居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施半徑不大于400～500 m；從普適性的角度出發(fā)，依據(jù)老年人日常步行活動(dòng)半徑500 m為基本覆蓋區(qū)，100～300 m為最佳覆蓋區(qū)劃分，該街區(qū)不同種類(lèi)的商業(yè)空間的均不能有效覆蓋（圖2）。

2.2 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展單一

街區(qū)內(nèi)現(xiàn)有社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的業(yè)態(tài)主要以小賣(mài)部和水果店為主，共計(jì)7家。能夠得知，該街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展主要以迎合居民的現(xiàn)實(shí)需求為主，店鋪規(guī)模小，檔次較低，以迎合居民較低的消費(fèi)水平。此外，從圖2中也能看出，如小賣(mài)部等小規(guī)模商業(yè)空間則存在著沒(méi)有規(guī)劃、盲目發(fā)展的問(wèn)題，如官書(shū)院胡同中有兩家店鋪相隔約50 m，都為以售賣(mài)煙酒飲料、零食以及日用雜貨為主的小賣(mài)部，店主同為本地居民，一個(gè)為下崗再就業(yè)居民，另一個(gè)為退休居民。該類(lèi)空間經(jīng)營(yíng)投入成本較小，無(wú)技術(shù)門(mén)檻，成為街區(qū)居民發(fā)展依托自家沿街房屋發(fā)展商業(yè)的首選業(yè)態(tài)。

2.3 旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間對(duì)于空間的侵占

從國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)商業(yè)類(lèi)型調(diào)查表中能夠看出，該地區(qū)沿街店鋪中有159家店鋪，約88%的比例為旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下，歷史街區(qū)空間價(jià)值在使用價(jià)值的基礎(chǔ)上又有了商業(yè)價(jià)值和文化價(jià)值的再開(kāi)發(fā)[1]。外來(lái)經(jīng)營(yíng)者看重國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)所蘊(yùn)含的文化內(nèi)涵和游客流量，傾向于來(lái)此投資；本地居民在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，更傾向于將房屋出租給外來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，用于旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，因此在一定程度上影響了本地社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的發(fā)展。

以旅游休閑為主的商業(yè)空間，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上并不以滿(mǎn)足本地居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)。一些以酒吧為主的店鋪甚至還會(huì)因其經(jīng)營(yíng)時(shí)間過(guò)晚，而對(duì)周邊居民生活造成負(fù)面影響。此外，旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間還有一定的聚集效應(yīng)，如五道營(yíng)胡同于2006年由一對(duì)外國(guó)夫婦經(jīng)營(yíng)第一家餐廳開(kāi)始，至今已有59家各類(lèi)商店。其街道現(xiàn)狀為商業(yè)步行街，沿街商業(yè)化嚴(yán)重，大量的旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間占據(jù)沿街建筑，街道內(nèi)服務(wù)于本地居民的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間僅1家，為五金裝修店，這種現(xiàn)狀大大增加了居民日用品購(gòu)置的出行距離。

2.4 無(wú)序發(fā)展對(duì)歷史街區(qū)風(fēng)貌的破壞

在與街區(qū)風(fēng)貌直接相關(guān)的建筑立面風(fēng)貌上，社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間也存在較為嚴(yán)重的問(wèn)題。與有專(zhuān)門(mén)的資金對(duì)建筑立面進(jìn)行裝潢的旅游休閑類(lèi)商業(yè)空間不同，社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間對(duì)于其建筑空間外立面的關(guān)注程度不高，建筑立面的裝飾僅為店鋪門(mén)頭招牌的架設(shè)。在國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)的20家店鋪中，無(wú)招牌商鋪有12家，而有招牌的商店也常因其招牌尺寸過(guò)大、字體與顏色的不合理使用，而對(duì)街道的歷史風(fēng)貌產(chǎn)生影響。另有一部分商業(yè)空間沿街開(kāi)設(shè)的門(mén)窗面積過(guò)大，或因其不合理使用建筑材料，也會(huì)對(duì)街道風(fēng)貌造成破壞。在對(duì)沿街開(kāi)門(mén)的封堵整治過(guò)后，一些繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的商家通過(guò)小窗作為對(duì)外經(jīng)營(yíng)的窗口，在其開(kāi)設(shè)的商業(yè)窗口處通常堆放有供顧客踩踏的廢舊紙箱等物品，同樣對(duì)街區(qū)風(fēng)貌產(chǎn)生影響。

2.5 建筑內(nèi)部空間的不合理使用

社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間因其自發(fā)產(chǎn)生的原因，建筑內(nèi)部空間在發(fā)展過(guò)程中以使用功能為主，缺乏規(guī)劃與設(shè)計(jì)，商業(yè)功能與居民日常的居住、飲食、鄰里交往等功能常為混用的狀態(tài)，用于商品展示或提供服務(wù)的各類(lèi)設(shè)施多為復(fù)合使用。這種內(nèi)部空間的使用方式雖是居民基于其自身現(xiàn)狀，對(duì)空間和設(shè)施的最大化利用，但其空間在功能分區(qū)仍需明確，對(duì)空間的利用有待提升。另外，還存在臟亂陳舊的問(wèn)題需要優(yōu)化。

由于商品展示、吸引顧客等原因，商業(yè)空間常在建筑外部營(yíng)造一部分灰空間供人群駐足停留，社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間在與外部空間的關(guān)系上也常出現(xiàn)商業(yè)內(nèi)部設(shè)施對(duì)街道空間的侵占。主要表現(xiàn)為商品的沿街堆放或展示，但受到封堵整治后此類(lèi)對(duì)空間的侵占現(xiàn)象得到較大改善，并且通過(guò)實(shí)地調(diào)研得知，此類(lèi)侵占行為靈活性較高，且與政府的管控力度直接相關(guān)。

3 社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的提升策略

國(guó)子監(jiān)歷史街區(qū)內(nèi)的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的發(fā)展，從前期的引導(dǎo)，到建筑空間營(yíng)造，再到后期的使用是一個(gè)完整動(dòng)態(tài)的過(guò)程。因此，可以從3個(gè)方面針對(duì)該類(lèi)空間問(wèn)題提出具體的優(yōu)化提升建議。

3.1 政府引導(dǎo)下的商業(yè)發(fā)展

3.1.1 鼓勵(lì)多元的業(yè)態(tài)形式發(fā)展

從疏解整治促提升的角度出發(fā)，在現(xiàn)階段已經(jīng)完成對(duì)空間的整治和疏解的基礎(chǔ)上，要對(duì)街區(qū)內(nèi)該類(lèi)商業(yè)空間的業(yè)態(tài)進(jìn)行梳理，避免同質(zhì)化、單一化的商業(yè)空間的發(fā)展[2]。社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的商業(yè)規(guī)模較小，因此其業(yè)態(tài)形式更具有靈活性，應(yīng)充分利用此類(lèi)優(yōu)勢(shì)，依據(jù)人口老齡化、人們新型生活方式變化的現(xiàn)實(shí)需求，進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整，如適當(dāng)增加養(yǎng)老看護(hù)、醫(yī)療、零售以及娛樂(lè)文化類(lèi)商業(yè)空間的密度。

3.1.2 針對(duì)原有業(yè)態(tài)的復(fù)合優(yōu)化

在現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鼓勵(lì)引導(dǎo)多種商業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合經(jīng)營(yíng)，通過(guò)將提供商品的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與提供服務(wù)類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的復(fù)合經(jīng)營(yíng)，能夠增加空間的利用率與信息的流通效率。該類(lèi)復(fù)合型的業(yè)態(tài)優(yōu)化方式，是在北京舊城高密度環(huán)境下對(duì)于建筑空間的充分利用，更能提高居民日常消費(fèi)行為的效率。

3.1.3 引入智能服務(wù)平臺(tái)

在互聯(lián)網(wǎng)及各類(lèi)智能設(shè)備充分發(fā)展的當(dāng)代，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式也更為多元。智能服務(wù)平臺(tái)的搭建包含線(xiàn)上服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、線(xiàn)下終端設(shè)備的設(shè)置兩部分，通過(guò)線(xiàn)上網(wǎng)絡(luò)的搭建能夠?qū)崿F(xiàn)社區(qū)服務(wù)信息的實(shí)時(shí)更新與聯(lián)動(dòng)，商品及服務(wù)也可以采用互聯(lián)網(wǎng)下單的方式進(jìn)行提供。

在終端設(shè)施方面，除居民日常使用的手機(jī)等私人設(shè)備，公共社區(qū)服務(wù)設(shè)備中的智能快遞柜、自動(dòng)售貨機(jī)等配置，都能夠?qū)ΜF(xiàn)有的商業(yè)形式進(jìn)行補(bǔ)充。

3.2 實(shí)體商業(yè)空間的營(yíng)造

3.2.1 街道空間的復(fù)合利用

街區(qū)內(nèi)的胡同街道經(jīng)過(guò)整治，清理出一部分閑置公共空間，通常由街區(qū)管理部門(mén)通過(guò)設(shè)置公共座椅、配置綠化或安裝體育健身設(shè)施等措施，以實(shí)現(xiàn)對(duì)空間利用。此類(lèi)對(duì)于公共空間的利用，都建立在政府出資的公益性市政空間經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上。而社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間，因其本身商業(yè)空間開(kāi)放公共的屬性，能夠與街道等公共空間有充分的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)空間的復(fù)合利用，發(fā)揮該類(lèi)空間的社區(qū)屬性[3]。

在管控允許范圍內(nèi)，通過(guò)自動(dòng)售賣(mài)機(jī)等售賣(mài)柜的設(shè)置，能夠提高公共空間的利用效率。商業(yè)占地租金的營(yíng)收，在一定程度上也能夠平衡該場(chǎng)地的后期維護(hù)費(fèi)用。居民在使用此類(lèi)設(shè)施的過(guò)程中，也增加了交流的機(jī)會(huì)與頻率，有利于社區(qū)空間活力的激活。

3.2.2 再設(shè)計(jì)已有建筑空間

立面上應(yīng)基于胡同傳統(tǒng)風(fēng)貌，對(duì)已有的商業(yè)空間進(jìn)行引導(dǎo)。現(xiàn)階段，針對(duì)歷史文化街區(qū)街道的風(fēng)貌保護(hù)，對(duì)建筑改造的風(fēng)貌恢復(fù)，是依據(jù)原有房屋產(chǎn)權(quán)證中的建筑狀態(tài)對(duì)現(xiàn)狀建筑進(jìn)行恢復(fù)。

社會(huì)處于不斷的變革與發(fā)展，新的空間類(lèi)型也在不斷地產(chǎn)生，服務(wù)于日常居民的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的存在有相當(dāng)?shù)谋匾?，?duì)立面的建筑形式也應(yīng)予以相應(yīng)的引導(dǎo)而非簡(jiǎn)單的封堵恢復(fù)建筑原貌。應(yīng)在歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)的基礎(chǔ)上，對(duì)沿街建筑開(kāi)窗方式、招牌設(shè)置、材料顏色等方面做更為細(xì)致的規(guī)范規(guī)定，使不同的服務(wù)功能在管控下自由發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)空間的多樣性[4]。

建筑空間方面，通過(guò)對(duì)已有的商業(yè)進(jìn)行調(diào)研能夠發(fā)現(xiàn)，有15家店鋪的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為本地居民，主要用于經(jīng)營(yíng)的商業(yè)空間與其居住空間高度復(fù)合。對(duì)于此種建筑空間，除注重公共空間與居住空間的內(nèi)外分區(qū)以外，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是建筑內(nèi)部不同層高的綜合利用。北京舊城的居住建筑，多為磚木結(jié)構(gòu)的坡屋頂形式。近些年，也有建筑師廣泛參與到舊城坡屋頂建筑的改造與升級(jí)實(shí)踐中。在解決現(xiàn)實(shí)使用問(wèn)題的同時(shí)，也提供了更多空間使用的范例。通過(guò)建筑師等相關(guān)設(shè)計(jì)人員的介入，能夠更為合理地對(duì)現(xiàn)狀空間進(jìn)行設(shè)計(jì)改造，從空間根源上解決違章建筑的生長(zhǎng)或物品侵占街道等行為問(wèn)題。

3.3 后期使用中的公眾參與

前期的引導(dǎo)與對(duì)建筑空間的再設(shè)計(jì)，能夠建立起完整的社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而對(duì)于該類(lèi)建筑空間的后期使用也需要市政管理人員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、日常居民的共同作用。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)者參與的角度出發(fā),可以將商業(yè)經(jīng)營(yíng)者納入空間管理的體系中，建立起商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)于維護(hù)店鋪周邊環(huán)境的意識(shí)，充分發(fā)揮該類(lèi)空間的社會(huì)效益[5]；從日常居民的參與角度出發(fā)，可以招募周邊居民作為街區(qū)公共空間中商業(yè)設(shè)施的維護(hù)志愿者，達(dá)到此類(lèi)服務(wù)設(shè)施即時(shí)維護(hù)管理的目的。通過(guò)建立起廣泛的公眾參與的聯(lián)系，能夠完善此類(lèi)空間居住社區(qū)的使用功能，作為公共空間提升社區(qū)活力[5]，也可以為周邊居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，增加地區(qū)的經(jīng)濟(jì)收入。最后，在提升居民生活便利程度的同時(shí)，增加居民對(duì)街區(qū)的認(rèn)同感，從而實(shí)現(xiàn)歷史街區(qū)空間的良性發(fā)展。

4 結(jié)束語(yǔ)

北京歷史文化街區(qū)空間的保護(hù)與更新，是北京城市發(fā)展中聯(lián)系當(dāng)代社會(huì)發(fā)展與傳統(tǒng)歷史空間的關(guān)鍵一環(huán)。要在保護(hù)中實(shí)現(xiàn)街區(qū)的發(fā)展，不僅需要嚴(yán)格的管理與整治，也需要基于現(xiàn)實(shí)需求不斷地完善街區(qū)功能。通過(guò)對(duì)社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)空間的優(yōu)化與提升，充分挖掘該類(lèi)空間的使用價(jià)值、社會(huì)價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，使其具體的物質(zhì)空間更好地適應(yīng)現(xiàn)代居民的需求，有利于歷史街區(qū)空間的發(fā)展。