從倫敦金融城到金絲雀碼頭，一部CBD的變遷史

姚芳沁

中央商務(wù)區(qū)（CBD）既掌握了一座城市的經(jīng)濟命脈，也代表了一座城市最具象征意義的明信片景觀。這里密布著摩天樓，為城市的天際畫出獨特的線條，這里是交通運輸?shù)墓?jié)點，每天上萬人于固定時間涌入這里，尋找夢想和生計。

現(xiàn)代技術(shù)支持的基礎(chǔ)設(shè)施更新，造就了CBD今天的模樣。CBD在歷史中一直都扮演著重要的角色。農(nóng)民、商人和消費者聚集在城市中心的一塊區(qū)域，來買賣交易商品，它通常都位于城市最古老的地塊附近，并且靠近諸如河道、鐵路等交通樞紐，讓居住于城區(qū)各個地方的人們都便于抵達。這些古城市中的集市正是如今CBD的雛形。

公認的全球最古老并留存至今的CBD—倫敦金融城，在誕生之初便是一個純粹的貨物集散地。古羅馬軍團自公元1世紀起在如今金融城的所在地開始了殖民統(tǒng)治，這一平方英里的土地幾乎就涵蓋了當時倫敦市的全部，這也就是為什么倫敦金融城在英文中被叫作City of London。

金融城臨泰晤士河而建，為了方便運輸，羅馬人統(tǒng)治時期，修建了一座橫跨泰晤士河的橋梁，很快將這里變成了一個重要的運輸港口和商貿(mào)中心。

到了16世紀，倫敦逐漸演變成一個重要的國際商貿(mào)和金融中心。在這期間，作為倫敦商戶交易中心的皇家交易所于1565年成立，其建筑一直保留至今。盡管今日的皇家交易所早已失去了歷史功能，但其地理位置仍然象征著金融城最核心的區(qū)域。1734年英國央行也搬到它的對面，至今屹立。

17世紀歐洲的咖啡館是信息與交易的集散地。1600年年底，倫敦金融城的咖啡店便成了金融家和商人們聚會聊天的理想去處，一些重要的交易機構(gòu)就誕生于此。倫敦證券交易所的原型就是一家咖啡店，Edward Lloyds的咖啡店則成了海運的據(jù)點，演變成后來的保險交易市場勞合社（Lloyds）。勞合社大樓至今依然位于金融城核心地帶，其建筑在設(shè)計上將樓梯、電梯和通風(fēng)管道等配套設(shè)施都安排在建筑之外，讓它從外面看起來像個張牙舞爪的外星機器，成了金融城內(nèi)的一大地標建筑。你很可能在包括《BJ單身日記》《猜火車》等很多電影里看到過這個奇怪建筑。

那些在勞合社里設(shè)有工位的保險公司，它們的總部或許就在幾個路口之外。每天有4000個經(jīng)紀人進到勞合社，他們的工作就是與各家保險公司代表談判，把一份保單的風(fēng)險分散，由眾多獨立保險公司共同承擔(dān)，為客戶的保險需求尋找性價比最高的組合。勞合社在這個過程中負責(zé)監(jiān)管整個交易市場的秩序，衡量每一家進場的保險公司是否具有足夠的資質(zhì)和資金實力。歷史上第一張車險、第一張航天險等都出自于勞合社，而1912年勞合社還曾為泰坦尼克號開出高達100萬英鎊的保金，最終成為歷史上最大的一筆航海損失。

了解了金融城作為商品交易中心的歷史，也就不難理解為什么今天在金融城內(nèi)還留存著一家批發(fā)肉市。占地4.4萬平方米，英國最大也是最古老的批發(fā)肉市Smithfield市場至今已有將近800年的歷史。查爾斯·狄更斯的知名小說《霧都孤兒》中也有對Smithfield市場維多利亞時代的樣子極為細致的描繪。它也是倫敦僅剩的，唯一一個依舊在最初成立時的原址上交易的食品集市。

在Smithfield市場內(nèi)，店鋪的門面看起來和普通菜市場并沒有什么差別，但真正的生意發(fā)生在幕后，即屠戶們直接與大型采購商達成交易。雖然他們的著裝和金融城內(nèi)穿著西裝打著領(lǐng)帶，對著電子顯示屏打著電話的金融交易員有明顯的差別，但其工作性質(zhì)和任何市場交易都是一個道理。比方說，好的羊腿，開盤時可能是一公斤5.5英鎊，一小時之后有可能會漲到一公斤6英鎊，這都是由市場供需決定的。

到了18世紀中葉，工業(yè)革命爆發(fā)，生產(chǎn)和運輸技術(shù)有了飛速進步，城市的面貌也發(fā)生了巨變。如果說倫敦金融城的演變還受諸多歷史牽制，在大西洋另一頭，沒有什么歷史包袱的美國紐約，終于創(chuàng)造出了第一個現(xiàn)代意義上的CBD。

和倫敦一樣，如今以華爾街為中心的曼哈頓金融區(qū)也是紐約市最早的發(fā)源地，它位于曼哈頓島南部靠近河口的尖端。

紐約對CBD歷史進程的最大貢獻在于，它讓摩天大樓成為CBD的一種常態(tài)。這些高聳的建筑就像垂直城市一樣盡可能地將最多的商務(wù)精英裝在同一棟樓里，并為他們提供了靚麗的城市風(fēng)景。這一時期，這些建筑承載的是單一的、高度聚合的辦公功能。商務(wù)精英們則往返于郊區(qū)的住所與城市中心的摩天大樓辦公室之間。

在電梯出現(xiàn)之前，建筑通常只能建到6層高，據(jù)說這是人能爬樓梯的合理高度。電梯的出現(xiàn)打破了這個限制。但建筑依然無法往無限高度建造，原因在于，建筑越高，地基的砌石厚度也要變得越大，才能承受樓房的重量。如果建筑過高，地基承重所需砌石厚度，加上為安裝電梯騰出的空間，迫使可出租的辦公空間變小，開發(fā)商便無利可圖。之后，鋼框架建筑的出現(xiàn)才真正解決了建筑在高度上的局限。鋼框架建筑在1880年代的紐約和芝加哥迅速流行起來，并在后來的10年內(nèi)蔓延到整個美國。

資本主義的活力掀起了摩天大樓的建設(shè)熱潮，大公司也紛紛接力在城市天際線中留下自己的標志。但并不是所有人都滿意這些大體量的超高建筑，最大的爭議在于，城市的街道在這些摩天大樓的遮擋下變得暗無天日。于是，紐約在1916年第一個實行分區(qū)法（Zoning Laws），對城市不同區(qū)域的建筑規(guī)劃作出限制。按照它的規(guī)定，摩天大樓必須依照其所在的街道的規(guī)模，根據(jù)一定的比例，在達到一定高度后建筑外墻必須向內(nèi)收縮，這也就是為什么很多在1916年到1961年間建成的建筑外形都呈一種階梯狀的金字塔形。

為了緩解1920年代大蕭條時期的經(jīng)濟危機，政府鼓勵基建，有超過35座摩天大樓被擠進了已經(jīng)相當擁擠的曼哈頓下城，其中一些憑借纖細的體型，建到了60多層高。一些我們今天耳熟能詳?shù)募~約地標建筑也建于那一時期，克萊斯勒大廈、華爾街40號（現(xiàn)在的特朗普大樓）、帝國大廈分別成了1931年全球最高的3座建筑。也就是在那時，中央商務(wù)區(qū)（CBD）的概念出現(xiàn)了。

在美國，通常用下城（Downtown）來指代CBD，這一說法也是源自于紐約。紐約最早的CBD集中于曼哈頓島的南端，隨著紐約城的擴張，在曼哈頓島上唯一能擴展的方向就只能向北了。在地圖標識中，北為上，南為下，上城和下城的說法也就由此而來。

CBD內(nèi)高度集中化的商務(wù)區(qū)也派生出諸多新的問題。地價越來越高，交通擁堵問題也愈發(fā)嚴重。原來在下城定居的人們開始轉(zhuǎn)移到上城，超高的地價也把博物館、圖書館等主要的文化設(shè)施擠出了下城，這些機構(gòu)需要大的土地資源來展示藝術(shù)性的建筑設(shè)計，而下城的土地顯然已經(jīng)不夠用了。零售業(yè)和娛樂業(yè)為了靠近消費者，也跟隨他們向北轉(zhuǎn)移。電話系統(tǒng)的優(yōu)化實現(xiàn)了遠程溝通，CBD內(nèi)商業(yè)活動的分化也就成了自然的趨勢。隨著制造業(yè)的衰退，曼哈頓下城最終變成了以銀行、股市交易、法律、會計、保險等金融行業(yè)為核心的商業(yè)區(qū)域，而以零售和娛樂為主的曼哈頓中城CBD也形成了自己的氣候。

城市擴張也發(fā)生在18世紀的倫敦。人口的增長，以及工業(yè)革命的刺激，倫敦城越過了金融城的邊界，朝向倫敦西區(qū)拓展。金融城的人口數(shù)量也出現(xiàn)了顯著下跌，人們紛紛搬到了金融城外居住，零售也逐漸轉(zhuǎn)移到了倫敦西區(qū)。金融城內(nèi)的諸多住宅被重新改造成辦公空間。到了19世紀，更多的碼頭建立起來，原先金融城的碼頭早就已經(jīng)無法承載大量的貿(mào)易需求。鐵路軌道和城市地鐵的出現(xiàn)加速了城市的擴張，并朝倫敦各個方向蔓延。到了19世紀中期，金融城只能算倫敦很小的一部分了。

“二戰(zhàn)”期間，金融城遭遇嚴重空襲。一些歷史建筑被炸毀，這也給戰(zhàn)后重建創(chuàng)造了新的機會，更多摩登的大規(guī)模建筑得以被修建。1980年，英國第一座摩天大樓、183米高的Natwest塔建成，作為當時國民西敏寺銀行的總部大樓。進入2000年之后，“小黃瓜”“奶酪刨”“對講機大廈”等越來越多的摩天大樓在金融城內(nèi)興建，并成為倫敦的地標。

CBD的形態(tài)通常反映了一個城市的歷史。當城市擁有嚴格的古建筑保護條令以及建筑高度限制時，便很難推進那些大規(guī)模的新型項目。倫敦金融城至今在規(guī)劃上依然要受景觀視廊的控制，即金融城內(nèi)的圣保羅大教堂的景觀視野不能受遮擋，這就大大限制了摩天樓的開發(fā)數(shù)量。而這樣的法令在歐洲城市很常見，為了滿足現(xiàn)代辦公的需要，集中建設(shè)高樓通常會選在距離市中心古城區(qū)較遠的地區(qū)，以滿足CBD的功能。

倫敦金絲雀碼頭CBD就是在這樣的背景下誕生的。

1986年，當時的英國首相撒切爾夫人為了限制少數(shù)權(quán)勢人物操縱市場，推出了后來被統(tǒng)稱為“大爆炸”（Big Bang）的一系列政策。這套政策通過放松對金融市場的監(jiān)管，為倫敦金融城走向全球鋪平了道路。在那之后，金融城也發(fā)生了巨變。金融城內(nèi)的老牌機構(gòu)，幾乎全部被來自華爾街和歐洲大陸的大銀行吞并，至今存活下來的也就剩拉扎德和羅斯柴爾德，以投資銀行以及越來越復(fù)雜的金融衍生工具為主要業(yè)務(wù)的美國模式成為主導(dǎo)。

1983年，Simon Robey加入了拉扎德，回憶起當時的工作氛圍，他形容像是回到了寄宿學(xué)校?！巴聜兎窒硪慌_電腦，有超長的午餐時間，下班后一起喝香檳，那是一個中庸落后助長懶惰的體系，不過那也是一個以客戶為核心的體系，其模式是建立在人與人之間的交情上，搶別人的客戶是有違行業(yè)規(guī)矩的?！蟊ㄖ?，美國人來了，他們更有錢，并且在市場擴張上具有很強的侵略性?！盧obey對《第一財經(jīng)》雜志說，他在1987年加入摩根士丹利，感覺好像忽然進入了一家創(chuàng)業(yè)公司。過去以人際關(guān)系為核心的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐越灰诪楹诵牡哪Ｊ剑y行用資產(chǎn)表來吸引新客戶，交易銀行家取代了咨詢銀行家。銀行成為人們職業(yè)發(fā)展路過的一站，個人的影響力減弱，機構(gòu)、品牌變得越來越龐大。

那時，金融城內(nèi)90%的建筑已經(jīng)不符合這些新型跨國大公司的需求。金融城的老房子，大多是歷史保護建筑，能改造的空間非常有限，甚至連空調(diào)也沒有。金絲雀碼頭就抓住了這個機會。

金絲雀碼頭位于倫敦東部的碼頭區(qū)，到1980年，隨著原先在運輸中起重要作用的碼頭陸續(xù)關(guān)閉，這片區(qū)域也成了一片荒地。總部位于加拿大的跨國地產(chǎn)開發(fā)商Olympia & York派George Iacobescu搬到倫敦負責(zé)金絲雀碼頭的開發(fā)。Iacobescu曾負責(zé)為Olympia & York建成了紐約世界金融中心和美林銀行總部大樓等眾多重量級的項目。

Iacobescu從金融城步行走到金絲雀碼頭考察了一番。他意識到，要吸引商戶進駐，首先必須得改善這里的交通基礎(chǔ)設(shè)施。他們首先投資了4億英鎊擴建輕軌，后又投資了4億英鎊擴建地鐵。1999年，Jubilee地鐵線從倫敦市區(qū)的Mayfair延伸到金絲雀碼頭，金絲雀碼頭的地標建筑One Canada Square作為當時英國最高建筑也已完成，媒體打出金絲雀碼頭的廣告，稱人們可以“像在威尼斯一樣生活，像在紐約一樣工作”，銀行家們可以在同一座大樓里辦公，而不需要像在金融城里那樣分散在四處，再加上這里提供比金融城更廉價的租金，隨后，匯豐銀行、花旗、摩根大通等大型金融機構(gòu)紛紛把它們在歐洲的總部設(shè)在這里。

直到2008年的那場全球金融危機，那些一度風(fēng)光的跨國銀行被拉下神壇。銀行業(yè)的規(guī)模開始不斷縮減。1997年，銀行占到金絲雀碼頭辦公租賃收入的80%，2008年之后，這個比例只有55%且繼續(xù)下跌。花旗和瑞士信貸已將多余的空間二次出租，摩根士丹利決定不再續(xù)租其所在大樓的一半空間，美林美銀則完全搬出了金絲雀碼頭。

此外，銀行業(yè)本身的運營模式也在發(fā)生變化。大型跨國銀行的信譽因金融危機而跌落，客戶們更傾向于和那些他們能夠信任的小公司打交道。2012年，Robey創(chuàng)立了自己的“精品顧問”公司Robey Warshaw。2018年這家只有3個合伙人的小公司所參與的英國并購交易規(guī)模排名甚至超越了高盛?！拔覀冞@種一站式的咨詢顧問模式有點復(fù)古。30年來，始終沒變的是人們還需要像我這樣的人為他們提供建議?！盧obey說。Robey Warshaw的位置遠離了傳統(tǒng)的CBD，而是設(shè)在了擁有眾多私人俱樂部，以娛樂休閑聞名的Mayfair地區(qū)。

在這樣的環(huán)境下，傳統(tǒng)CBD也需要調(diào)整，來適應(yīng)新的公司業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。“真正的威脅不在于公司立馬打包走人了，而是它們看不到在這里的發(fā)展機會，當你停止增長的時候，你也就開始衰退了。我們已經(jīng)開始分化過去以金融業(yè)為主的租戶，金融創(chuàng)新、教育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將會是我們接下來的增長點。”金絲雀碼頭執(zhí)行董事John Garwood對《第一財經(jīng)》雜志說。

CBD已不再僅僅是一個服務(wù)于金融業(yè)和跨國貿(mào)易人員的場所，它變得去中心化、更多元，集合了居住、工作、購物、藝術(shù)文化和娛樂活動等各種功能，也更符合SOHO一代的生活工作方式。從業(yè)者們在城市中心工作，但與父輩不同，他們把家從郊區(qū)搬回到了城市中。

2013年金絲雀碼頭拿出One Canada Square里的3層、總共8萬平方英尺（約合7432平方米）的空間，推出自有的技術(shù)創(chuàng)業(yè)公司孵化器Level 39，目前這是全歐洲最大的金融技術(shù)中心。進駐的200家公司中，除了金融技術(shù)，還包括互聯(lián)網(wǎng)安全、智能城市等領(lǐng)域?，F(xiàn)在，總共有7000名專業(yè)技術(shù)人才在金絲雀碼頭工作，金融和非金融業(yè)務(wù)的比例從10年前的 70∶30變?yōu)楝F(xiàn)在的55∶45。

占地97英畝（約合39.25萬平方米）的金絲雀碼頭，容納了37座辦公樓，300多家商店、餐廳和酒吧，辦公和零售空間總共達150萬平方米，其中49%歸金絲雀碼頭集團所有。為了吸引新一代的職場人士，特別引入的公園、噴泉廣場、步行道等公共空間，占到總規(guī)模的1/5，并邀請藝術(shù)家和設(shè)計師在公共環(huán)境內(nèi)設(shè)計裝置展示，每年還會舉辦200場左右的藝術(shù)表演活動。

在零售空間的安排上，金絲雀碼頭始建時，由于強勢的大銀行嚴禁將零售門面放在地面一層，認為這讓他們的辦公室顯得不夠正經(jīng)，不少購物區(qū)域至今依然集中于地下。不過，新建的零售空間被放到了更為重要的位置，店鋪也以小規(guī)模的精品店為主，與倫敦主要零售街區(qū)品牌大型旗艦店集合的風(fēng)格形成區(qū)別，更適合上班族在工作之余逛上一圈，或是在網(wǎng)上完成購買之后來店內(nèi)自提。

零售業(yè)的回歸也發(fā)生在金融城。2010年，一座全新的購物中心在圣保羅大教堂附近開業(yè)，一周7天都營業(yè)。金融城東部的Bishopsgate區(qū)域，毗鄰藝術(shù)潮人集中的Shoreditch地區(qū)，夜生活經(jīng)濟也逐漸發(fā)展起來。

金融城在辦公空間的規(guī)劃上也采用更靈活的思路?！敖鹑诔莾?nèi)99%的公司都是中小型企業(yè)，我們引入了像WeWork這種更靈活的共享辦公的形態(tài)。這里依然保留著30座歷史建筑，新老建筑搭配出的獨特景觀，對公司來說也是很有吸引力的?！眰惗亟鹑诔且?guī)劃委員會主席Christopher Hayward對《第一財經(jīng)》雜志說。

近些年來，士紳化的推進為CBD帶來了新的活力。它不僅是人們工作的地方，同時也要吸引人們在這里居住和休閑，做到24小時不打烊。

英國地理學(xué)家尼爾·史密斯在其所著的《新城市前沿：士紳化與恢復(fù)失地運動者之城》一書中如此解釋士紳化的趨勢：所謂城市的士紳化，是指在西方發(fā)達國家城市中心區(qū)出現(xiàn)的一種社會空間現(xiàn)象，其特征是城市中產(chǎn)階級以上階層取代低收入階級重新由郊區(qū)返回內(nèi)城（城市中心區(qū)）。新一代的公司人不再像他們的前輩那樣，家住郊區(qū)，每天坐火車通勤上班。他們喜愛城市生活，希望辦公地與住宅的距離越近越好，以緩解每日擁擠疲憊的通勤壓力。

目前正在開發(fā)的金絲雀碼頭擴建項目Wood Wharf便是一個集合了住宅、辦公以及社區(qū)設(shè)施的多功能街區(qū)。大約23英畝（約合9.31萬平方米）占地中有2/3將用于住宅，每間公寓的客廳面積很小，在整座公寓樓內(nèi)安排大量的公共空間，來滿足年輕人社交和互動的需要。社區(qū)配套設(shè)施中非常重要的餐飲、零售、學(xué)校、醫(yī)療服務(wù)等也將建立起來。已經(jīng)正式開盤的一棟住宅大廈10 Park Drive目前已經(jīng)售出了270套公寓，在開盤前一晚，甚至有150人連夜排隊。

一些辦公空間也會零散分布在這些住宅社區(qū)里，它們與之前金絲雀碼頭以大公司為主的租戶不同，更多的是小型的技術(shù)和創(chuàng)意公司，從Level 39里成長起來的公司也會搬到這里?！稗k公建筑形態(tài)將以小型建筑為主，基本放棄了摩天大樓，我們把零售和社區(qū)空間穿插其中，通過不同空間功能的組合，鼓勵不同背景的人們聚會。你知道，這對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)來說極為重要，把人封閉在一座大樓里是生產(chǎn)不出好的創(chuàng)意的。”負責(zé)Wood Wharf規(guī)劃的英國建筑事務(wù)所Allies and Morrison Architects的合伙人Jason Syrett對《第一財經(jīng)》雜志說。

Syrett并不愿直接去預(yù)測CBD的未來，但他相信，隨著經(jīng)濟模式和人們辦公模式的變化，對CBD形態(tài)的定義也會有新的演繹?！盎蛟S未來我們就不叫它CBD了，但它卻是從當下的CBD形態(tài)演化而來，一個好的規(guī)劃，就是能不斷調(diào)整、不斷適應(yīng)新變化?！?h3>推薦閱讀