海外群租管理相關(guān)法律規(guī)定

高榮偉

在不少海外國(guó)家和地區(qū)，租房居住的人口占比較高。尤其在大中城市里，上學(xué)、找工作、短期居留等原因形成的流動(dòng)人口，都要靠群租房解決住的問(wèn)題。群租房在解決住宿問(wèn)題的同時(shí)，也產(chǎn)生了不少問(wèn)題，諸如違規(guī)裝修、安全隱患、鄰里糾紛……

群租房是城市化進(jìn)程中的“頑疾”，由群租房引發(fā)的公共安全事件和各類(lèi)糾紛、矛盾屢見(jiàn)不鮮。為保障居住者的合法權(quán)益，當(dāng)?shù)卣械囊揽恐亓P違規(guī)房東，有的立法、抑價(jià)、補(bǔ)貼等多管齊下，有的則通過(guò)大建公租房滿(mǎn)足租房客的需求。不同的國(guó)家和地區(qū)都有不同的做法。

美國(guó)：“二房東”負(fù)有監(jiān)督作用

在美國(guó)，把至少3個(gè)互不相干的人或家庭租住在同一房屋單位、共用廚衛(wèi)設(shè)施的情形定義為群租。美國(guó)群租現(xiàn)象很普遍。房主（即大房東）可將房屋租給“二房東”，也有兩三家同租一套公寓的，也有十幾或幾十人同租一套房間的現(xiàn)象。

19世紀(jì)末，紐約州警方曾發(fā)現(xiàn)在一個(gè)小小的地下室里擠住著數(shù)十人，一張床鋪幾個(gè)人輪流睡覺(jué)。1929年紐約州專(zhuān)門(mén)制定了《紐約州群租法》，對(duì)用于群租的住宅在住房面積、高度、防火、上下水、照明、通風(fēng)、采光、廚房、廁所等方面提出了全面、翔實(shí)的建筑要求和規(guī)定。

美國(guó)群租法律規(guī)定，在租用一處房屋或單元房時(shí)，如果簽約人是一個(gè)人，那么他/她的直系家庭，包括配偶和子女可以與他/她同住該處。此外，他/她還可邀一名與他/她沒(méi)有血親關(guān)系的人以及這個(gè)人所生的孩子同住該處。如果幾個(gè)人共同簽約租用一處房屋，那么他們不能再帶其他人同住該處，不能再有男女朋友留宿。如果他們中的一個(gè)人搬離，那么只能再補(bǔ)一個(gè)人代替，不能隨意增加人數(shù)。期間，他們可以以書(shū)面方式，向房東推薦新人以便分擔(dān)費(fèi)用。

1998年美國(guó)住房與城市發(fā)展部公布住宅居住人數(shù)的基本原則，規(guī)定每間臥室只能居住2人，嚴(yán)格限制居住人數(shù)。此后，各州政府根據(jù)住宅居住人數(shù)基本原則，相繼制定詳細(xì)的法律規(guī)范群租行為。

事實(shí)上，在美國(guó)，租房客很少?gòu)姆繓|那里直接租房子，而是從一個(gè)被他們稱(chēng)為“經(jīng)理”的人那里租的房子。所謂的“經(jīng)理”其實(shí)就是“二房東”。房主將房屋租給“二房東”，再經(jīng)由“二房東”租給其他人?！岸繓|”與房主簽訂協(xié)議，替房主代理出租事宜，遵守所有相關(guān)法規(guī)。一旦簽訂協(xié)議，“二房東”即負(fù)有監(jiān)督和管理的責(zé)任，如果監(jiān)督不力，租房過(guò)程中房子出現(xiàn)問(wèn)題，房主可以要求“二房東”進(jìn)行賠償。

美國(guó)各州都制定了比較完善的規(guī)范群租的法律，一旦出現(xiàn)糾紛，可以依據(jù)法律解決。2013年，Airbnb因涉嫌違反紐約《群租律》和《稅收征管法》等收到了來(lái)自法院的傳票，被要求公布房主的數(shù)據(jù)信息。媒體報(bào)道，當(dāng)年，紐約州通過(guò)一個(gè)新的《群租律》，規(guī)定 A 級(jí)房屋租期不得短于 30 天。對(duì)此，紐約州一名檢察官表示，Airbnb違反了《群租律》第1條4.8（a）“A級(jí)房屋是用于臨時(shí)居住的房屋，包括公寓、工作室、兩層樓的公寓套房，只能由同一個(gè)自然人或者家庭臨時(shí)居住30天或以上”的規(guī)定。根據(jù)該法第304規(guī)定，“違反本法的行為構(gòu)成輕罪”。2014年10月，紐約州檢察官Schneiderman出具了一份名為Airbnb in the city的報(bào)告。根據(jù)Airbnb提供的數(shù)據(jù)信息，基于2010年1月1日至2014年6月2日（審查日期）的報(bào)告指出，Airbnb上72%用于短租的房屋都違反了《群租律》，還欠了330萬(wàn)美元的未繳稅款。

美國(guó)各州法律大同小異，大致都有以下幾條：一、房主要出租房，先要取得政府頒發(fā)的出租許可證;二、“二房東”替房主代理出租事宜，要遵守所有法規(guī)，不能多招房客。另外，“二房東”負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，房主可以依據(jù)法律要求“二房東”賠償。事實(shí)上，在美國(guó)，很多鄰里發(fā)生了糾紛，不用訴諸法律，只要撥打“911”報(bào)警電話(huà)，警察往往會(huì)在幾分鐘內(nèi)趕到，出面予以干預(yù)。所以，群租者必須與所住房屋的鄰居“井水不犯河水”，安靜生活，不去驚擾鄰居。

英國(guó)：頒布“群租法”

英國(guó)頒布的群租法（house in multiple accommodation act），同樣把至少3個(gè)互不相干的人或家庭租住同一房屋單位、共用廚衛(wèi)設(shè)施的情形定義為群租。

在英國(guó)，“私房出租”是住房市場(chǎng)的必要組成部分。在私房出租中，以群租房的問(wèn)題最為突出，最普遍的問(wèn)題是居住面積較小、消防安全不達(dá)標(biāo)、廚衛(wèi)設(shè)備不配套、缺乏管理或蠻橫管理等。其中，還包括改造棚屋車(chē)庫(kù)，非法出租等問(wèn)題。

對(duì)此，英國(guó)政府出臺(tái)了十分詳盡的法律條文，使群租過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題都有法可依。為了加強(qiáng)管理，2004年，英國(guó)制定了《住房法案》。該法案把群租定義為：至少3人或超過(guò)一個(gè)家庭居住;所有房客共用廚房、浴室或廁所?！蹲》糠ò浮愤€對(duì)群租屋的出租和租用做出了相關(guān)規(guī)定。2006年，英國(guó)頒布了《多人租房申領(lǐng)許可證令》（Licensing of houses inmultiple oc-cupation），并于當(dāng)年4月6日正式實(shí)施。

法令規(guī)定，凡出租房超過(guò)3層、租戶(hù)超過(guò)5人并共用廚衛(wèi)沐浴設(shè)施的，房東必須事先繳費(fèi)申請(qǐng)?jiān)S可證，并接受審查。要拿到這張?jiān)S可證，房東不僅每5年需繳納一筆可觀(guān)的許可證費(fèi)，本人還必須沒(méi)有犯罪前科，也沒(méi)有違反過(guò)群租法律。若房客在租房過(guò)程當(dāng)中受到房東的利益侵害，房客還能通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)進(jìn)行反映，這一切信息均在英國(guó)政府網(wǎng)站上有詳細(xì)體現(xiàn)。

媒體報(bào)道，對(duì)私房出租，尤其是群租房的管理成為英國(guó)政府近年來(lái)住房政策的重點(diǎn)之一?！抖嗳俗夥可觐I(lǐng)許可證令》正式實(shí)施后，對(duì)于違規(guī)群租房者，英國(guó)政府予以嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，違規(guī)的房東將面臨2萬(wàn)英鎊的罰款。

據(jù)英國(guó)《星期日泰晤士報(bào)》報(bào)道，英格蘭東南部伯克郡斯勞區(qū)區(qū)政府斥資2.4萬(wàn)英鎊（1英鎊約合10.04元人民幣），購(gòu)買(mǎi)了攜帶熱成像設(shè)備的小型監(jiān)察機(jī)，對(duì)全區(qū)各個(gè)街道進(jìn)行掃描式拍攝，并對(duì)每個(gè)建筑做精確的3D地圖，“目的在于發(fā)現(xiàn)房東改造的非法群租房”。通過(guò)兩個(gè)小時(shí)的夜間飛行，這架“間諜”飛機(jī)共發(fā)現(xiàn)了210個(gè)可疑的非法“蝸居點(diǎn)”，其中多為棚屋或車(chē)庫(kù)。在隨后幾周時(shí)間里，警方介入調(diào)查，在蝸居點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)約3000名居民，當(dāng)中有不少為非法移民。警方對(duì)房東開(kāi)出重重罰單，并表示若非法搭建的棚屋條件特別簡(jiǎn)陋，其有權(quán)勒令將其拆除。

值得一提的是，對(duì)出租房的標(biāo)準(zhǔn)，《多人租房申領(lǐng)許可證令》給出了細(xì)致的要求，比如1至3人共用的廚房面積不得小于5平方米，5人共用廚房面積不得小于7平方米，一個(gè)廚房至多5人共用;燃?xì)獍踩C書(shū)須一年一檢;房東必須為每間出租房安裝煙霧報(bào)警器，等等。如不符合以上標(biāo)準(zhǔn)，房東必須立即整改，否則將被吊銷(xiāo)許可證。

澳大利亞：4名陌生人居住同一房間可被視為違法

近年來(lái)，澳大利亞群租現(xiàn)象變得愈加泛濫，尤其是一些高層公寓，越來(lái)越成為群租房的熱門(mén)選地。在墨爾本市，甚至出現(xiàn)一鋪難求的窘境，很多情況下，一套群租公寓的租戶(hù)可達(dá)到十多人。

“租住在這里的人，大多是一些手頭拮據(jù)的留學(xué)生、低薪打工者以及游客等，他們動(dòng)輒需要交納數(shù)百元才能從無(wú)良房東那里租來(lái)一個(gè)床位。”《墨爾本時(shí)代報(bào)》稱(chēng)，一些無(wú)良房東將其位于墨爾本的高層公寓改裝為“背包客旅館”，在本就擁擠的臥室甚至客廳內(nèi)擺滿(mǎn)雙層床，對(duì)外公開(kāi)出租床位，一個(gè)床位每周的租金可達(dá)到200澳元。

在房屋租賃網(wǎng)站上，大量租房廣告顯示可提供可供3人或更多人居住的合租房，包括一套位于墨爾本Dunlop 大道的公寓。租房信息顯示，這套公寓為4居室，家具齊全，現(xiàn)有租戶(hù)為6人，且國(guó)籍各不相同，每個(gè)床位的租金為110至150澳元不等。租房廣告中寫(xiě)道，“若4周一付，每周租金為110澳元;若兩周一付，每周租金為140澳元……適合背包客、打工度假簽證持有者、學(xué)生、游客等想要輕松往返于城市的人?！?/p>

事實(shí)上，不單在墨爾本，悉尼的群租現(xiàn)象也十分常見(jiàn)?！澳隳芟胂笤谝粋€(gè)3房獨(dú)立屋里面擺了58張床嗎？這是Ultimo一個(gè)不顯眼的3房獨(dú)立屋，但是在里面，采訪(fǎng)人員震驚地發(fā)現(xiàn)19間臨時(shí)湊合起來(lái)的房間內(nèi)擠進(jìn)了58張床。平均每張床以每周150澳元的代價(jià)出租。”日前，澳洲媒體SBS News對(duì)悉尼租房市場(chǎng)進(jìn)行了一次深入探訪(fǎng)。他們發(fā)現(xiàn)一個(gè)房間居然塞進(jìn)10個(gè)人，租客睡在浴室，甚至在食品儲(chǔ)藏室里。他們還發(fā)現(xiàn)“擁擠的公寓里下水道被大量頭發(fā)堵塞，每個(gè)房間都散發(fā)著腐臭，廚房里蟑螂大量繁殖，以及一個(gè)門(mén)廳被改建為簡(jiǎn)易淋浴房”。

據(jù)SBS報(bào)道，來(lái)自新西蘭的王先生（Ramonde Wong）住在悉尼內(nèi)城的一套兩居室內(nèi)，最多的時(shí)候他的室友會(huì)達(dá)到9人，其中大部分都是留學(xué)生，他把這些年輕人形容為“精致的背包客”。在這里，客廳還被改裝成了3個(gè)隔斷間，也可以住人。狹窄的陽(yáng)臺(tái)也被封起來(lái)，同樣住了人。王先生透露，這些年輕室友的房租約為每人每周200澳元，但若單租的話(huà)可能得交600到800澳元。

根據(jù)澳大利亞現(xiàn)有立法，4名陌生人居住在同一個(gè)房間可被視為違法，但當(dāng)局擔(dān)憂(yōu)群租現(xiàn)象可能會(huì)進(jìn)一步惡化?！断つ岢夸h報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，群租現(xiàn)象泛濫可能滋生一系列安全問(wèn)題。大都市消防局副指揮官珀賽爾亦指出，大量人群擠住在原本為兩居室或三居室的公寓內(nèi)，一旦發(fā)生火災(zāi)，他們很難順利逃脫。他表示，“居住的人越多，火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)就越大，而且一旦起火，火勢(shì)往往會(huì)更集中更兇猛”。

為此，悉尼以及墨爾本等市對(duì)非法群租行為予以堅(jiān)決打擊，并對(duì)相關(guān)的無(wú)良房東進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。據(jù)澳洲新快網(wǎng)援引《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》消息，2017年5月，澳大利亞新州譚沃斯（Tamworth）地區(qū)掃蕩非法群租房，向12處物業(yè)的業(yè)主發(fā)出了“意向通知”，因?yàn)椤罢{(diào)查顯示這些物業(yè)有非法操作”。

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