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    群租緣何成為城市管理頑疾

    2019-04-08 01:15:34黃磊
    檢察風(fēng)云 2019年7期
    關(guān)鍵詞:群租合租亂象

    黃磊

    群租房發(fā)生事故或許具有偶然性,但群租亂象成為治理難題卻絕非偶然。它像是城市急劇發(fā)展帶來(lái)的急性病,卻又表現(xiàn)出不溫不火、長(zhǎng)期存在的慢性特征。但無(wú)論如何,防治群租亂象已成為城市精細(xì)化管理必須邁過(guò)的一道坎。

    不可忽略的隱疾

    2018年11月5日,濟(jì)南市鳳凰國(guó)際小區(qū)北區(qū)某高層住宅一戶(hù)群租房發(fā)生火災(zāi),著火原因是電動(dòng)車(chē)在室內(nèi)充電起火,萬(wàn)幸的是物業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并迅速撲滅,才沒(méi)造成人員傷亡,否則高層住宅著火的后果不堪設(shè)想。據(jù)了解,該住宅本有140多平方米,卻被隔成了7個(gè)獨(dú)立的住戶(hù),里面住了8個(gè)人。

    消防隱患只是群租亂象的冰山一角,噪聲擾民、衛(wèi)生臟亂、物品失竊、偷窺猥褻等問(wèn)題也屢見(jiàn)于報(bào)端,照理來(lái)說(shuō)無(wú)論是公安、消防還是城市管理等部門(mén)都可以對(duì)群租進(jìn)行管理,然而分塊管理就像“九龍治水”,難以形成合力,即便采取了階段性的聯(lián)合行動(dòng),也往往會(huì)出現(xiàn)“治理、反彈、再治理”的惡性循環(huán)。

    重要的原因在于,即便不少城市存在群租亂象,但除了北京、上海、廣州等少數(shù)地方,很多城市并未出臺(tái)規(guī)范性文件對(duì)群租現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)制。這方面的規(guī)制文件,就相關(guān)內(nèi)容來(lái)說(shuō)理應(yīng)包含以下四個(gè)方面:其一是對(duì)房屋群租作出界定、明確承租人的權(quán)利和義務(wù)、設(shè)置必要的出租條件和禁止條件,諸如人均最低租住建筑面積的界定及人數(shù)限制;其二就是明確出租人義務(wù),對(duì)租賃住房不得損壞、變動(dòng)承重結(jié)構(gòu),需確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效;其三對(duì)超人數(shù)、集中租住的房屋租賃要登記備案,從而更好地跟進(jìn)管理;其四就是對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的行政懲罰。

    由于缺乏規(guī)范性的規(guī)制文件,各部門(mén)在執(zhí)法過(guò)程中只能從《消防法》《治安處罰法》等其他法律法規(guī)尋找依據(jù),或者只能以危險(xiǎn)發(fā)生、損害結(jié)果發(fā)生為導(dǎo)向,這就難以預(yù)防和警示。原本應(yīng)該聯(lián)合規(guī)制、提前防范的行為,被分解并退守到不同的管理領(lǐng)域各自為戰(zhàn)。當(dāng)規(guī)范的界限難以明晰,民眾顯然也無(wú)以適從,租房市場(chǎng)上不斷試探底線(xiàn)的行為就難以避免,人們很容易將群租視為一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的民事關(guān)系,再加之房東乃至二房東、三房東可以借此漁利,群租客可以支付遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房租,這種貌似多贏的交易往往一拍即合,至于安全、衛(wèi)生等其他問(wèn)題,在低價(jià)面前往往變得不值一提。

    大城市病的并發(fā)癥

    缺乏普遍性的有效管制,并不代表沒(méi)有范例。早在2011年7月,上海出臺(tái)了《上海市居住房屋租賃管理辦法》,經(jīng)2014年修訂,規(guī)定“出租居住房屋,每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外),且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米”,同時(shí)出臺(tái)了多項(xiàng)配套管理制度。同樣,北京市、廣州市分別在2013年7月、2017年10月出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定,主要都是明確規(guī)定出租房屋人均居住面積、每個(gè)房間居住最多人數(shù),對(duì)違反規(guī)定的相關(guān)懲處措施等,這些規(guī)范性文件內(nèi)容可以說(shuō)已較為齊全。

    在管理舉措上,一些社區(qū)也運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)智慧管理、大數(shù)據(jù)技術(shù)等進(jìn)行相應(yīng)防范。比如上海徐匯區(qū)部分社區(qū),就將居民樓門(mén)禁卡與街道和居民區(qū)的智慧社區(qū)平臺(tái)聯(lián)網(wǎng),一旦發(fā)生門(mén)禁卡群用、多用等情況,居委會(huì)就會(huì)在第一時(shí)間上門(mén)排查。又如一些社區(qū),會(huì)對(duì)居民用電、用水情況進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,當(dāng)數(shù)據(jù)大大超過(guò)正常消費(fèi)水平時(shí),居委會(huì)就會(huì)排查是否存在群租、傳銷(xiāo)等情形。

    然而,即便采取了這些管理措施,依舊很難杜絕群租現(xiàn)象,黑中介、群租客們像游擊隊(duì)一樣,與治理部門(mén)玩起貓捉老鼠的游戲。之所以久禁不止,是因?yàn)槿鹤猬F(xiàn)象的背后,有著多種深層次原因。省錢(qián)是群租的直接原因之一。但當(dāng)我們上升到現(xiàn)象層面來(lái)看,就會(huì)發(fā)現(xiàn)群租現(xiàn)象并非隨貧窮而來(lái),相反,群租亂象反像是一場(chǎng)富貴病,更多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,而且往往是伴隨著城市人口的遷徙和集中而來(lái),可以說(shuō)是大城市病的并發(fā)癥。

    隨著更多城市進(jìn)一步放寬戶(hù)籍制度,加之為吸引人才落戶(hù)所制定的多種政策,很多城市迎來(lái)常住人口和戶(hù)籍人口的增長(zhǎng)高峰期。僅天津在2018年5月出臺(tái)人才新政一天后,申請(qǐng)落戶(hù)的人數(shù)就達(dá)到了30萬(wàn)。除北京、上海人才凈流入率相對(duì)出現(xiàn)降幅外,廣州、深圳、杭州、長(zhǎng)沙、重慶、西安等城市也有較大的人口增量。但人才引入的數(shù)據(jù)背后卻隱藏不少問(wèn)題:不少二三線(xiàn)城市在引進(jìn)人才后,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)短期內(nèi)劇漲,甚至出現(xiàn)一房難求的局面,相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼、福利政策難以沖抵房?jī)r(jià)帶來(lái)的沖擊。不僅如此,我們不能僅看到金字塔尖的人才流動(dòng),卻忽略塔基上還有龐大的外來(lái)務(wù)工人員。據(jù)智研咨詢(xún)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年中國(guó)房屋市場(chǎng)租賃人口約為2.21億人,龐大人群意味著飲食起居的海量需求,當(dāng)城市資源難以滿(mǎn)足時(shí),就會(huì)出現(xiàn)交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張、物價(jià)過(guò)高等一系列大城市病,群租只能說(shuō)是其中的一個(gè)側(cè)面。

    房租,難以承受之重

    租房是大多數(shù)流動(dòng)人口的不二之選。這種迫不得已的“剛需”,在資本的眼中就是利潤(rùn)二字,在缺乏有效管制之下,資本的介入和運(yùn)作將租房市場(chǎng)弄得混亂無(wú)序,群租亂象可以說(shuō)是火上加油的結(jié)果。在2018年6月,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一組租房收入比(即房租在租客收入中所占比例)數(shù)據(jù)顯示:許多城市的租房收入比已經(jīng)超過(guò)30%,北京、深圳、上海、廣州,分別為58%、54%、48%、38%。隨著這種租金漲幅,租房收入比還會(huì)繼續(xù)攀升。在這種背景之下,增加合租人成為一種無(wú)可奈何的選擇。據(jù)智研咨詢(xún)調(diào)查統(tǒng)計(jì),85后、90后及95后租客中超過(guò)80%選擇合租。選擇合租的主要原因在于可以分擔(dān)房租,分擔(dān)水電物業(yè)等雜費(fèi),也是大部分人選擇合租的初衷。當(dāng)合租租金都變成難以承受之重時(shí),超過(guò)承載的群租就成為必然。

    每個(gè)人都是自己利益的最佳代言人。站在房東的角度,他看到的是租售比,即需要多少年才能收回自己購(gòu)房的成本。當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要城市的租售比都在1∶450 以上,這意味著各城以租金回收成本的期限至少在37年以上,部分城市甚至在70年以上。這種情況之下,只要沒(méi)有強(qiáng)制性的制約,房東并不會(huì)把群租當(dāng)成“雷區(qū)”,相反,要將其視為可以更高產(chǎn)的富礦。

    站在求租者的角度,他們看到的卻是租房收入比?!?018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報(bào)告》顯示,八成畢業(yè)生希望租金低于2000元/月,近半接受30%工資用于租房,但實(shí)際上這也只可能是期望而已。根據(jù)該報(bào)告統(tǒng)計(jì),北上深廣租金每平方米每月租金分別為93.58元、77.49元、81.33元、51.13元,按2000元/月的租金期望值來(lái)算,只能選擇到更加偏遠(yuǎn)的郊外合租,或者選擇更多人分擔(dān)租金群租。

    精細(xì)化管理的未來(lái)

    從打工仔、農(nóng)民工到第二代農(nóng)民工、城市新移民,不僅流動(dòng)人口數(shù)量在變化,城市主體結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,帶來(lái)的是不同人群、不同層次的需求。既有基于生存權(quán)的基本需求,也有更高的居住權(quán)、教育權(quán)等訴求,這和最初的進(jìn)城務(wù)工發(fā)生了很大變化。

    融入城市的需求,讓群租亂象治理變得更加復(fù)雜,一旦措施不當(dāng),解釋、后勤保障工作不到位等等,都極易被戴上歧視、驅(qū)逐的帽子,挑動(dòng)社會(huì)脆弱的神經(jīng)。這也正是對(duì)城市精細(xì)化管理要求的原因。如何將城市尤其是超大城市管理像繡花一樣精細(xì),這無(wú)疑是城市管理者們需要深思的問(wèn)題。就群租亂象而言,以下幾個(gè)方面亟須解決:

    其一,需要有管理優(yōu)化、執(zhí)法規(guī)范、安全有序的城市管理體制機(jī)制。一方面要通過(guò)立法對(duì)群租行為進(jìn)行更詳盡的規(guī)范,對(duì)違反相關(guān)管理規(guī)定的需要有配套的懲治措施;另一方面要建立常態(tài)化的聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制,充分運(yùn)用好居委會(huì)等平臺(tái),耐心細(xì)致做好疏解工作,多方面防范安全事故的發(fā)生。

    其二,需要調(diào)動(dòng)民眾積極性,將精治與共治結(jié)合起來(lái)。在城市治理中,公眾既是主人翁,又是受益者,也是最具有話(huà)語(yǔ)權(quán)、最有切身體會(huì)者,公眾參與得越廣泛,訴求表達(dá)得越充分,對(duì)完善政策、科學(xué)決策的幫助就越大,管理才能更加精細(xì)、更具成效。

    其三,治理大城市病的宏觀舉措。這不僅要讓城市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,也要注重規(guī)劃發(fā)展城市群,以衛(wèi)星城市、組團(tuán)式城市等方式,重新定位城市的核心功能,疏解過(guò)度集中的狀況。

    其四,加大對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)控力度。通過(guò)增加公租房、廉租房等方式,增加租房供給。通過(guò)推動(dòng)企業(yè)集體租賃宿舍等方式,強(qiáng)化租賃管理,既要使市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用,也要切實(shí)發(fā)揮政府作用。

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