論養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理的精細化

薛文靜

【摘 要】當前，我國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段，2020年我國60周歲以上老年人口將達到2.43億，2025年將突破3億。根據(jù)現(xiàn)行國際標準，當一個城市或國家的60歲以上人口達到或超過總?cè)丝诘?0%時，標志著該城市或國家已進入“老齡化社會”。無疑中國已成為發(fā)展中人口大國崛起過程中人口老齡化最為嚴峻的國家。

【Abstract】At present， China has entered the stage of rapid development of population aging. In 2020， the elderly population over 60 years old in China will reach 243 million， and will exceed 300 million in 2025. According to the current international standards， when the population of a city or country over 60 years old reaches or exceeds 10 percent of the total population， it marks that the city or country has entered an "aging society". There is no doubt that China has become the most austere country in the process of population aging in the process of the rise of a developing country with a large population.

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn);人口老齡化;運營管理

【Keywords】old-age real estate; population aging; operation and management

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2019）01-0038-02

1 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

老年房地產(chǎn)是指適合老年人居住的老年住房產(chǎn)品，符合老年人的心理和生理特點，滿足老年人社會活動的需要，可以為老年人提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施。老年房地產(chǎn)是根據(jù)老年人的生理特點和生活需求而開發(fā)設(shè)計的，它為老年人提供便利的基本養(yǎng)老生活設(shè)施和生活場所。老年房地產(chǎn)不僅可以滿足老年人的基本護理需求，還符合老年人社會屬性的要求。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段（見圖1）。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性

2.1 硬件要求

普通住宅建造相對簡單，而且設(shè)計標準已經(jīng)非常成熟，但養(yǎng)老地產(chǎn)對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設(shè)施、適老化設(shè)計等都有很細致的要求。

2.2 目標客戶

普通住宅的目標客戶一般分為兩類：一種是投資型客戶，一種是自住型客戶。養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶根據(jù)年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結(jié)構(gòu)等分類，可分為養(yǎng)老養(yǎng)生客戶、醫(yī)療康復客戶、休閑娛樂客戶、度假旅游客戶、文化教育客戶、投資理財客戶等。

2.3 運營模式

普通住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清，養(yǎng)老地產(chǎn)有多種運營模式。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)常見問題

3.1 定位高端需求

房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者的養(yǎng)老金項目大多位于高端老年客戶，國外的高端項目很少。目前，我國高端老年客戶的有效需求有限，看似高大的老年房地產(chǎn)不是當前老年人群的真正核心需求，在短時間內(nèi)產(chǎn)生概念識別和消費習慣更加困難。

3.2 項目規(guī)模過大

近年來，一些養(yǎng)老項目經(jīng)常使用數(shù)千英畝甚至數(shù)萬英畝的土地，床位數(shù)超過1000個。這樣一個規(guī)模超過1000畝的大型郊區(qū)項目不僅會增加投資風險，也會給后來的經(jīng)營管理帶來很大挑戰(zhàn)。

3.3 配套服務(wù)不夠

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)仍處于起步階段。老年房地產(chǎn)、老年產(chǎn)品和老年服務(wù)之間缺乏有效的聯(lián)系。 許多養(yǎng)老項目在發(fā)展過程中缺乏系統(tǒng)性和連貫性。由于缺乏土地、資金、人員和其他因素的協(xié)調(diào)和凝聚力，很難實現(xiàn)最終目標。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理的精細化

4.1 產(chǎn)品定位精細化

重視老人客群細分化是打造精細化養(yǎng)老產(chǎn)品的根本前提。在項目后期運營管理階段，更要有針對性地提供特定客戶群體的服務(wù)產(chǎn)品和差異化服務(wù)。常見有兩種模式：

①純老年模式，目標群體是純粹的老年顧客群體，建設(shè)了大量適合老齡化的配套設(shè)施，包括醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，大量配套設(shè)施的建設(shè)和運營需要后期開發(fā)商的高度運營能力;

②復合養(yǎng)老模式，融合休閑、度假和健康保護的多元化生活方式，其核心是休閑度假村的產(chǎn)業(yè)化及其不同景觀和不同資源類型的休閑家居產(chǎn)品，這基本上是休閑社區(qū)+養(yǎng)老支持的功能。

4.2 設(shè)計裝修精細化

要根據(jù)中老年人不同的生活習慣和生理特征。在前期設(shè)計的時候需要從后期運營的實際出發(fā)，以老年人的安全性、實用性、舒適性為主體，符合后期運營效率的理念，關(guān)注適老細節(jié)和無障礙設(shè)計。

4.3 物業(yè)服務(wù)精細化

養(yǎng)老地產(chǎn)的重點是“養(yǎng)老”而非“地產(chǎn)”，提供養(yǎng)老服務(wù)的平臺和載體、提供良好的生活環(huán)境、為老人提供持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)才是養(yǎng)老地產(chǎn)真正的核心價值[1]。由于養(yǎng)老地產(chǎn)面向老年群體，老人的月收入水平、居住狀態(tài)、年齡、受教育程度以及健康狀況對物業(yè)服務(wù)需求有顯著影響，所以物業(yè)服務(wù)公司除了提供基本的物業(yè)服務(wù)，還要根據(jù)老年群體的特殊要求提供方便老年人日常生活的服務(wù)。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，老人對養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的核心需求主要在醫(yī)療保健、家政送餐、社區(qū)文化活動方面。（見圖2）。

①醫(yī)療保健

對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目來說，需要社區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療護理、陪同看病服務(wù)，社區(qū)緊急救援服務(wù)，社區(qū)醫(yī)療保健長壽養(yǎng)生知識宣傳。當老年人需要幫助時，可以對員工進行一些基本的急救培訓。整合社區(qū)內(nèi)外的醫(yī)療機構(gòu)，包括醫(yī)院綠色通道服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生檢查服務(wù)等。專門設(shè)計家庭呼叫按鈕子彈屏系統(tǒng)，當老人急需撥打物業(yè)服務(wù)或按快捷鍵時，客戶中心電腦會通過自動子彈屏幕表格立即顯示來電者的家庭情況，以方便服務(wù)人員第一時間趕回家。

②家政送餐

對于老年人來說，基本的日常家務(wù)勞動已經(jīng)成為生活中的負擔，他們需要可靠穩(wěn)定的公司來提供家政服務(wù)。物業(yè)服務(wù)公司提供家居服務(wù)可以提高老人的信任。物業(yè)服務(wù)公司提供的家政服務(wù)可以和老年業(yè)主建立長期關(guān)系，還可以根據(jù)需要提供老年人到超市或菜場購物、老年社區(qū)餐廳、老年送餐服務(wù)。

③社區(qū)文化

老年人的心理健康與身體健康同樣重要，常常會產(chǎn)生孤獨的情緒。為了提高老年人的幸福感，有必要建立老年人的活動場所，改善居住區(qū)娛樂設(shè)施建設(shè)，利用各種場館和場地，開辟老年人活動中心，建立老年人的大學，老年人的娛樂中心等，以滿足老年人在健身、生活、精神文化等方面的需求。組織開展豐富多彩的適合老年群體的活動，舉行書畫、樂器等各類培訓，為有共同愛好的老年業(yè)主提供溝通交流的橋梁。

總之，我們要營造尊老愛老氛圍，基于養(yǎng)老群體的核心需求，打造高性價比的養(yǎng)老地產(chǎn)及精細化服務(wù)！

【參考文獻】

【1】張斌斌，周宇檳，汪瑜虹.我國養(yǎng)老地產(chǎn)后期運營模式探索[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014（10）：31-32.