以集體土地入市有效落實“房住不炒”

摘要：近年來，我國房價節(jié)節(jié)攀升，房價中存在大量的泡沫，為了防止房地產(chǎn)泡沫刺破，對國家經(jīng)濟產(chǎn)生影響，提出了“房住不炒”的暢想，以期望能夠滿足剛需的住房需求，保證居民的生活。“房住不炒”不僅是一句口號，更是應當深入改革發(fā)展中，成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的方向，所以本文主要討論以集體土地入市的可能性與障礙，以期望研究通過以集體土地入市有效落實“房住不炒”的可能性。

前言：

2018年7月31日中國中央政治局會議要求：第一，保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財政政策要在擴大內(nèi)需和結構調(diào)整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作。保護在華外資企業(yè)合法權益。第二，把補短板作為當前深化供給側(cè)結構性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度，增強創(chuàng)新力、發(fā)展新動能，打通去產(chǎn)能的制度梗阻，降低企業(yè)成本。要實施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。第三，把防范化解金融風險和服務實體經(jīng)濟更好結合起來，堅定做好去杠桿工作，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項政策出臺時機。要通過機制創(chuàng)新，提高金融服務實體經(jīng)濟的能力和意愿。第四，推進改革開放，繼續(xù)研究推出一批管用見效的重大改革舉措。第五，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

2018年國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況各地繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制;15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有2個，比上月減少3個。

2018年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 70.2%;商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長 4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。

“房住不炒”不僅是一句口號，更是應當深入改革發(fā)展中，成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的方向，所以本文主要討論以集體土地入市的可能性與障礙，以期望研究通過以集體土地入市有效落實“房住不炒”的可能性。

一、集體土地入市的利益動因

（一）集體土地的定義

集體土地主要指土地所有權歸集體所有，我國土地性質(zhì)主要有兩種一種是土地所有權歸國家所有，通過劃撥或拍賣等方式得到使用權，另外一種就是土地歸集體所有，主要是農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地或者非農(nóng)業(yè)用地?，F(xiàn)在可以直接入市交易的土地主要是國有土地，集體土地尤其是宅基地是不能夠直接入市進行交易的。

（二）集體土地入市的利益動因

隨著我國城市化進程的不斷發(fā)展，城市不斷擴大，以前的農(nóng)村已經(jīng)納入到城市范圍內(nèi)或者城市邊緣，成為了發(fā)展的重要地帶。城市入地日益稀缺，集體土地存在大量市場和發(fā)展空間，成為了城市發(fā)展過程中的重要地帶。此外，集體土地在使用上存在分散和浪費的現(xiàn)場，集體土地入市能夠直接實現(xiàn)土地集約利用，能夠使得土地得到最大化的利用，發(fā)揮出其全部的潛能。

二、集體土地入市的影響

（一）優(yōu)化資源配置

集體土地入市能夠直接影響到土地的資源配置，能夠降低土地使用成本，使得房屋的建造成本降低。有助于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，緩解現(xiàn)在城市中間的土地供應不足的問題。另外集體土地的入市能夠盤活存量土地，增加集體土地的集約化利用，增加利用率。

（二）推動制度創(chuàng)新

集體土地入市能夠改變現(xiàn)有土地使用格局，目前一些城市中的小產(chǎn)權房就是建立在集體土地上的住宅，但是目前小產(chǎn)權房不能夠直接入市流通。集體土地入市仍需要制度不斷的創(chuàng)新與改革。

（三）遏制房價上漲

以集體土地入市有效落實“房住不炒”，集體土地入市給城市中間提供了大量的便宜的土地，在這些集體所有的土地上進行住宅的開發(fā)，能夠給城市中提供大量的住房。并且房屋的成本明顯低于現(xiàn)場的市場價格，能夠有效的降低城市住宅的成本。并且針對這部分的房屋進行限購、限售等配套政策，遏制房價上漲，落實“房住不炒”的政策。

三、集體土地入市的模式

集體土地入市在國內(nèi)已經(jīng)有一些城市展開了嘗試和探索，主要有湖州、蕪湖和蘇州等地，下面就不同模式展開介紹。

（一）湖州模式

湖州模式主要是在劃定的區(qū)內(nèi)的集體土地可以直接流轉(zhuǎn)，區(qū)域外的土地必須采用傳統(tǒng)的征地模式進行流轉(zhuǎn)。此外還規(guī)定了能夠直接入市流轉(zhuǎn)的土地僅限于目前的存量土地，新增的建設用地不在此范圍內(nèi)。這種模式能夠解決目前土地直接入市的問題，但是又僅限于目前的存量土地，避免了政策漏洞，避免產(chǎn)生負面影響。

（二）蕪湖模式

蕪湖模式發(fā)展的過程中，基本的操作主要有四個方面，有：明確土地產(chǎn)權，詳細規(guī)定集體土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵和形式，合理定價，確定分配和補償方式。

（三）蘇州模式

蘇州模式主要要點是明確土地產(chǎn)權、劃分可直接入市流轉(zhuǎn)的范圍、認定流轉(zhuǎn)方式、設定合理價格。

四、集體土地入市存在的問題

集體土地入市能夠?qū)崿F(xiàn)資源的優(yōu)化配置，支持城市化發(fā)展，并且能夠有效的緩解城市中土地供應不足的問題，能夠有效遏制房價上漲，實現(xiàn)房子是用來住的不是用來炒的目標。但是目前集體土地入市仍然存在一些問題。

（一）產(chǎn)權障礙

我國法律對于土地的性質(zhì)有著明確的規(guī)定，集體土地屬于集體所有，但是這個集體在實際劃分定義上存在一定的困難。對于集體土地的所有權劃分上存在一定困難，導致了在后期的土地入市、流轉(zhuǎn)以及后期收益分配上存在一定的困難。

（二）制度障礙

目前我國對于集體土地的管理制度仍然是較為嚴格，對于集體土地的使用上具有一定的限制，并且目前缺少相關的制度與保障，在集體土地入市的過程中間，需要制度的保障，才能夠使得遏制房價的目的能夠真正落到實處。

（三）觀念障礙

對于集體土地的實用，仍然存在觀念上的障礙，對于集體土地入市的探索仍然需要不算的嘗試跟探索，對于集體土地入市的相關政策以及配套的管理都需要支撐，部分地方政府對于集體土地入市存在管理混亂、管理困難的障礙，很大程度上阻止了政策與制度的推行和落實。

（四）分配障礙

集體土地在入市后的實用和流轉(zhuǎn)過程中必將會產(chǎn)生收益，對于收益的分配以及收益的管理成為了解決的當務之急。在利益的分配過程中如果分配方案不當則會產(chǎn)生反作用以及壞影響。尤其是不合理的分配制度會影響集體土地入市的積極性，影響出讓者和管理者的積極性。

結束語

我國目前房價漲幅過快，為了遏制過高的房價，仍需要全面的努力，僅僅依靠集體土地入市只能夠暫時緩解危機并不能夠真正達到一勞永逸的辦法，所以今后對于我國房價的控制需要更全面的政策和制度的支撐。

參考文獻：

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作者簡介：

何克朝（1977-）男，漢族，安徽天長市，大學本科學歷、現(xiàn)就職于安徽省天長市國土資源和房產(chǎn)管理局土地儲備中心副主任，目前初級職稱，主要從事土地儲備、盤活管理、利用、供應等，研究方向：集體土地入市的價值體現(xiàn).