我國房地產(chǎn)市場對金融市場的影響研究

摘 要：我國政府為了控制房價，出臺了各種緊縮政策，人口紅利逐漸消失，房地產(chǎn)風(fēng)險在逐漸形成，房地產(chǎn)泡沫極有可能發(fā)生破裂。當下的趨勢是經(jīng)濟全球化，各行各業(yè)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生風(fēng)險，就會造成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動傳染，會迅速傳染到金融部門，對宏觀經(jīng)濟造成沖擊，有著“牽一發(fā)而動全身”的效應(yīng)。因此，研究房地產(chǎn)市場的作用機制及傳染效應(yīng)，有利于在風(fēng)險發(fā)生之前未雨綢繆，減少其發(fā)生的可能性，也能在風(fēng)險傳染的時做出相應(yīng)的政策調(diào)整，進行有的放矢的調(diào)控措施，防止其傳染的擴大，豐富系統(tǒng)性風(fēng)險的理論體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融市場

Blasko和Sinkey（2006）分析了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款與銀行資產(chǎn)之間以及銀行資產(chǎn)與風(fēng)險承擔之間的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)，如果銀行對房地產(chǎn)市場的固定利率貸款比率較高時，那么銀行破產(chǎn)風(fēng)險就越高。Hott（2011）認為房地產(chǎn)價格、按揭貸款以及銀行利潤之間存在正向反饋效應(yīng)，導(dǎo)致銀行在房地產(chǎn)市場下行時遭受較高利潤損失。Hofmann（2007）對20個國家的研究也發(fā)現(xiàn)房價上升可顯著推動銀行信貸增長。段忠東、曾令華等（2006）選取了80組樣本月度數(shù)據(jù)（我國銀行貸款及其利率，房地產(chǎn)價格、經(jīng)濟增長），運用多變量協(xié)整的分析技術(shù)，對2000年到2006年房地產(chǎn)價格和銀行信貸的關(guān)系進行實證研究。認為短期中，房地產(chǎn)價格對銀行信貸的影響微弱，但是在長期中通過協(xié)整關(guān)系對短期銀行信貸產(chǎn)生影響，且隨著時間的推移，逐漸增加。

我國住宅房地產(chǎn)平均價格在2013年超過一萬元之后，總體呈現(xiàn)上漲趨勢，居高不下，這為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了條件，也為房地產(chǎn)金融危機提供了滋生的土壤。縱觀之前發(fā)生的房地產(chǎn)金融危機，均是在經(jīng)濟繁榮時期，房地產(chǎn)信貸增多，此時，風(fēng)險便不斷累積，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱現(xiàn)象;政府對過度繁榮的經(jīng)濟進行調(diào)控，政策導(dǎo)向抑制了房地產(chǎn)的增長趨勢，經(jīng)濟下行，借款人償還能力不足，風(fēng)險開始逐漸暴露，若不加以控制，便會形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成渠道，大體如此。

從1998年我國房地產(chǎn)實現(xiàn)市場化開始，除了2008年全球金融危機對房價造成小幅度的滑落之外，總體上房地產(chǎn)平均價格呈現(xiàn)上升趨勢。房價的高漲和房地產(chǎn)市場的高收益率使得投機行為頻發(fā)，投資性需求上升，“炒樓”現(xiàn)象屢見不鮮。投機者的團隊逐漸壯大，從中獲得巨大收益，此時房價也被逐漸抬高。然而，房價的增長速度快于經(jīng)濟增長的速度，開放商和買房者對房地產(chǎn)貸款的需求被迫上升。金融機構(gòu)為了進一步獲利，放寬了貸款的限制條件，采取各種優(yōu)惠政策來適應(yīng)購房貸款需求，住房抵押貸款額爆發(fā)式增長。

房地產(chǎn)價格的上漲，造成了房地產(chǎn)市場的繁榮，人們購房熱情高漲，風(fēng)險防范意識下降，盲目跟風(fēng)。各貸款機構(gòu)的債務(wù)規(guī)模迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)的價格遠大于自身的價值，泡沫逐漸累積，信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險不斷加劇。

房地產(chǎn)市場過熱，政府會出臺一系列抑制政策避免房地產(chǎn)價格進一步的上升。與此同時，購房者心理預(yù)期認為房價不可能進一步上漲，購房需求有所下降，此時房屋空置率逐漸增大，房屋的供給大于需求，房地產(chǎn)價格下跌，借款人的資產(chǎn)價值縮水，還款能力不足，不良貸款數(shù)量逐漸增大，信貸風(fēng)險暴露，即使金融貸款機構(gòu)將抵押品賣出也不能彌補損失，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加劇。

國家應(yīng)逐漸堅強房地產(chǎn)金融市場的法律地位，根據(jù)各地房地產(chǎn)業(yè)的特點完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境，健全相關(guān)法律法規(guī)，通過法律手段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場的良性運作，對于相關(guān)金融信貸業(yè)務(wù)進行嚴格的監(jiān)督，利用政府的財政政策、利率政策、貨幣政策加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，在一定程度上可提高中央銀行對于全國各商業(yè)銀行的監(jiān)管力度。同時限制房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，控制房價的過快增長，從而避免房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險。對于那些經(jīng)批準進入我國房地產(chǎn)市場進行人民幣業(yè)務(wù)辦理的外資銀行或者相關(guān)私人投資方，應(yīng)注意相關(guān)規(guī)范化管理，控制其在我國房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營規(guī)模，從而避免大量外資熱錢對于我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場的有序發(fā)展。

目前，在收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風(fēng)險分散，用以解決當前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題。也可以吸取國際經(jīng)驗，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期項目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔不同的風(fēng)險;具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房;發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。

參考文獻：

[1]. Matej Bla？ko，Joseph F.Sinkey Jr.Bank asset structure， real-estate lending， and risk-taking[J].Quarterly Review of Economics & Finance， 2006，46（1）：53-81.

[2].Hott C. Lending behavior and real estate prices[J].Journal of Banking & Finance， 2011，35（9）：2429-2442.

[3].Hofmann B. Bank Lending and Property Prices ：Some International Evidence[C] Money Macro and Finance. Money Macro and Finance Research Group，2007.

[4].段忠東，曾令華，黃澤先，《房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實證研究》 [J].金融論壇，2007，12（2）：40-45.

作者簡介：

張倩楠（1993—），女，山西晉城人，山西財經(jīng)大學(xué)2016（金融學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：金融工程與風(fēng)險管理.