城市民宿證券化趨勢研究

翟澤瀚

摘要：近年來，隨著人們生活水平的提高，旅游住宿的要求也由標(biāo)準(zhǔn)化飯店轉(zhuǎn)向了更有文化特色、更具個性化的客棧、民宿、主題酒店等細(xì)分住宿業(yè)態(tài)。 2019年春節(jié)自由行比例由 2016年不足30%上升至40%，其中51%的人群選擇拋棄“冷冰冰”的酒店，而預(yù)訂更有“人情味兒”的城市民宿。城市民宿作為一種有別于傳統(tǒng)酒店、飯店、賓館，給游客溫馨親切的家的感覺的旅游接待設(shè)施，是人們體驗(yàn)旅游地風(fēng)俗和文化的載體。城市民宿，是城市旅游的重要組分，是完善城市旅游的重要途徑。旅游地民宿（如拉薩、麗江、烏鎮(zhèn)） 則是旅游者住宿、飲食甚至了解旅游地的重要方式。

關(guān)鍵詞：城市;民宿;證券化;趨勢研究

一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢

1、國內(nèi)民宿旅游研究現(xiàn)狀

國內(nèi)對于民宿的理論研究起步較晚，對于民宿的界定還沿用著國外民宿的概念。國內(nèi)學(xué)者對民宿的研究經(jīng)歷了兩個階段。第一階段為2001-2006年，此階段國內(nèi)民宿研究更偏向于理論分析，主要包括民宿的行程路徑、條件，民宿的經(jīng)營管理方式等的理論探討。第二階段為2007年至今，在研究方法上更偏向于實(shí)證分析，研究內(nèi)容主要包括民宿旅游者體驗(yàn)、游客角度的民宿經(jīng)營管理策略。

理論分析。主要以定性研究方法進(jìn)行行業(yè)層面的研究。陳琦認(rèn)為，我國民宿將首先從廣大民宿農(nóng)家樂開始。楊麗提出經(jīng)營者自身的態(tài)度、不規(guī)范的管理、游客觀念的落后等都是我國民宿發(fā)展的制約因素。呂建中指出國家、省級政策等上游政策的頒布是推動民宿發(fā)展的重要因素。實(shí)證分析。鄒益民指出，我國民宿理論研究的薄弱環(huán)節(jié)在于民宿旅游動機(jī)、民宿旅游體驗(yàn)、游客忠誠度等的研究。至此，國內(nèi)進(jìn)入了民宿研究的第二階段，研究者紛紛引入社會學(xué)調(diào)查方法對民宿進(jìn)行相關(guān)研究。各類基于游客體驗(yàn)和游客旅游動機(jī)的實(shí)證模型如雨后春筍般紛紛建立。胡麗花建立了民宿游客動機(jī)、滿意度與忠誠度結(jié)構(gòu)方程模型。掌慶琳等提出五個游客的動機(jī)主要因素，它們分別是文化探索、文化體驗(yàn)與學(xué)習(xí)、社會化、新奇以及尋找評價。褚蓓通過從宏觀環(huán)境、政策支持、宣傳渠道、區(qū)域特色和機(jī)會成本等多個角度對比分析了民宿民宿比城市民宿更具有吸引力。張競予找出了民宿博客營銷關(guān)鍵因素。王雪芳著重分析了民宿住客的旅游特征。龍肖毅采用問卷調(diào)查方法，對游客進(jìn)行差異性的對比研究。

同時在比較性研究方面國內(nèi)也獲得較大的突破。至此，國內(nèi)對于民宿旅游行業(yè)的研究經(jīng)歷了前期的對民宿概念的界定、發(fā)展路徑分析、民宿產(chǎn)生條件的研究，然后以定性研究方法深層次分析民宿旅游行業(yè)層面的規(guī)范、國家政策等上層建筑，繼而運(yùn)用實(shí)證分析方法探討各影響因子對游客決策行為的影響程度，從而建立以民宿旅游動機(jī)、民宿游客滿意度、游客忠誠度等基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)方程模型，開始關(guān)注游客本身的服務(wù)質(zhì)量和滿意度。整體而言，國內(nèi)對于民宿旅游的研究逐步深入，從市場到關(guān)注游客本身服務(wù)質(zhì)量和游客忠誠度，是國內(nèi)民宿發(fā)展的一大進(jìn)步。

民宿最早發(fā)源于上世紀(jì)60年代，英國、日本、法國都是民宿發(fā)展較好、對民宿管理較為規(guī)范的國家。臺灣民宿從80年代開始最先在墾丁國家公園興起，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，逐漸成為了臺灣旅游業(yè)的重要住宿業(yè)態(tài)。而我國民宿最早是2000年左右伴隨著周邊游的發(fā)展以“農(nóng)家樂”的形式出現(xiàn)，最近幾年，隨著人們從觀光游到休閑游、從團(tuán)隊游到自助游的轉(zhuǎn)變，城市民宿作為具有濃厚地方特色的住宿業(yè)態(tài)受到了游客的追捧，城市民宿投資也得到了井噴式的發(fā)展，僅在攜程網(wǎng)上線的客棧民宿就有40余萬家。2015年11月，民宿迎來了政策的春天。國務(wù)院正式提出“積極發(fā)展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機(jī)餐飲、快餐團(tuán)餐、特色餐飲、農(nóng)家樂等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”，民宿首次出現(xiàn)在官方正式文件中。2016 年 4 月中國飯店協(xié)會成立了客棧民宿委員會，意味著從政府層面正式承認(rèn)了民宿的合法性。2016年5月4日國務(wù)院常務(wù)會議上確定了支持住房開展租賃業(yè)務(wù)、鼓勵個人依法出租自有住房等住房租賃市場的舉措。國家旅游局也計劃出臺中國文化主題旅游飯店、旅游民宿、精品飯店等旅游住宿業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)。這意味著民宿將作為旅游住宿業(yè)中的一種特殊產(chǎn)品實(shí)行特定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，這與國際普遍做法也是一致的。實(shí)際上，在我國民宿發(fā)展比較發(fā)達(dá)的地區(qū)如德清、廈門等地，也已經(jīng)由地方政府出臺了民宿管理辦法，由地方政府發(fā)放民宿經(jīng)營許可證，將其納入到常規(guī)管理之中。不過需要指出的是上述地方管理辦法都限定于鄉(xiāng)村地區(qū)，而城市地區(qū)的規(guī)定還是處于相對空白的狀態(tài)。

2、國外民宿旅游研究現(xiàn)狀

國外對民宿旅游的研究早與國內(nèi)。在研究伊始，國外一般以B&B（Bed and Breakfast）的代表民宿或者民宿旅游。多位學(xué)者開始對新誕生的民宿這一概念加以論文，形成最初民宿理論研究的依據(jù)。Morrison等人認(rèn)為，民宿是民宿所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)一致的產(chǎn)權(quán)人將多余的房屋以出租的形式進(jìn)行的租賃業(yè)務(wù)。對民宿這樣的界定形成最初世界公認(rèn)的民宿定義。隨著民宿產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，更多學(xué)者開始關(guān)注民宿的管理和營銷方面的研究。Barbara Koth對民宿開辦的動機(jī)和民宿形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模的原因進(jìn)行了深入研究。 MarcLubetkin在1996年至1997年的兩年間，對美國50個州的198位B&B經(jīng)營者和300位客人進(jìn)行了調(diào)查研究，認(rèn)為口頭傳達(dá)、互聯(lián)網(wǎng)、旅游指南是最容易被客戶接受的，同時也是B&B經(jīng)營者最常用的營銷方式。繼而，國外學(xué)者開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會給政策的頒布帶來的影響，紛紛開始研究，指導(dǎo)政府對相關(guān)政策的頒布。

英國民宿的發(fā)展通常認(rèn)為起源于上世紀(jì)60年代的英國西南部和中部人口較少的農(nóng)村地區(qū)，采用B&B（ Bed and Breakfast） 的經(jīng)營方式。后來隨著市場需求的增加，經(jīng)營范圍逐漸擴(kuò)大至露營地、度假平房，80年代在民間成立了“農(nóng)場假日協(xié)會”，將民宿服務(wù)加以分級。英國政府規(guī)定凡是要實(shí)行對外經(jīng)營的民宿必須取得政府的經(jīng)營許可證，并且根據(jù)客容量設(shè)置了消防、衛(wèi)生等各種準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和稅收標(biāo)準(zhǔn)，一旦客容量超過6人則有嚴(yán)厲的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和較重的課稅，從而一般經(jīng)營者都將其控制在6人以下。

法國民宿起源于上世紀(jì)50年代法國農(nóng)村，1951年法國第一個農(nóng)村民宿開張，1955年法國民宿聯(lián)合會成立，法國民宿從農(nóng)莊到城堡形式多樣，目前有近五萬六千家民宿。2000年以后，法國政府修改了民宿管理辦法，規(guī)定房間數(shù)最高是五間，申請設(shè)立必須符合消防、建筑及食品衛(wèi)生等安全規(guī)范，同時必須為旅客辦理保險。

日本民宿起源于1959至1960年間，流行于上世紀(jì)70年代。日本民宿最先是洋式民宿（ Pension） ，即民間具有一技之長的白領(lǐng)階級轉(zhuǎn)業(yè)投資，并采取全年性專業(yè)經(jīng)營，其后部分農(nóng)場也以副業(yè)方式經(jīng)營旅館業(yè)形成農(nóng)家民宿（ Stay home on farm） ，稱為“體驗(yàn)民宿”，強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)生活體驗(yàn)才是民宿的根本。

臺灣民宿仿效日本民宿，上世紀(jì) 70 年代起源于墾丁國家公園，并于2001年出臺了臺灣的《民宿管理辦法》，將民宿定義為“利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所”。

二、城市民宿的發(fā)展現(xiàn)狀

1、城市民宿快速向二三線城市發(fā)展

城市民宿作為新生事物，更符合年輕人群的審美消費(fèi)品味，而且長租租金和短租租金的剪刀差客觀存在，在中期內(nèi)不會消失，回報相較于酒店的大成本投入更有誘惑力會吸引很多二三線小B入局。在有流量支撐的地點(diǎn)，其針對年輕人主力消費(fèi)群體的競爭力比酒店強(qiáng)，所以必然會擠壓二三四線城市單體酒店的生存空間。

2、城市民宿的核心競爭力是運(yùn)營

城市民宿企業(yè)核心還是在運(yùn)營，運(yùn)營的好自然是會吸引更多玩家加入進(jìn)來，在城宿房源拓展的過程中就有投資圈、金融圈人士以及酒店業(yè)主加入進(jìn)來，做好服務(wù)，做好運(yùn)營，有錢可賺，是規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵所在，同時也需要地產(chǎn)企業(yè)、酒店業(yè)主這樣的大B玩家加入進(jìn)來，才會推進(jìn)的更快，他們有房源我們有專業(yè)得運(yùn)營服務(wù)，能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。

3、城宿民宿必然由分散化向集中化過度

當(dāng)前中國短租民宿市場上部分房源存在管理分散，服務(wù)水平不一的現(xiàn)象，而專業(yè)城市民宿運(yùn)營企業(yè)是當(dāng)下環(huán)境催生的業(yè)務(wù)之一，可以部分解決民宿痛點(diǎn)的管理難題。但對于民宿托管市場來說，現(xiàn)在還處于早期的階段，至少還需要3-5年的時間才能形成頭部企業(yè)，預(yù)計在2020格局會初現(xiàn)。因?yàn)檎麄€行業(yè)的供應(yīng)鏈規(guī)模是百萬套級別，市場空間巨大。

三、城市民宿的發(fā)展趨勢

第一是高端化。隨著消費(fèi)升級，民宿已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意識里的青旅和農(nóng)家樂，高品質(zhì)成為行業(yè)主流，低品質(zhì)將被市場淘汰。

中國大陸民宿產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型民宿為主（97.4%，64360家），經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品市場覆蓋率極大，一定程度體現(xiàn)了民宿較標(biāo)準(zhǔn)住宿設(shè)施便宜的特征。舒適型（2.0%，1312家）、高檔型（0.5%，337家）、和豪華型（0.1%，36家）民宿市場總占比不足3%，但隨著中國大陸民宿市場的發(fā)展成熟，高品質(zhì)發(fā)展將是民宿發(fā)展的突破口和發(fā)展趨勢。

第二是規(guī)?；ｋS著城市民宿競爭越發(fā)激烈，個體獨(dú)自經(jīng)營目前較難獲利，只有將優(yōu)秀的民宿平臺集體管理并加以不斷推廣才是符合整體行業(yè)趨勢的。

第三是專業(yè)化。雖然傳統(tǒng)家庭式管理仍占比64%，是民宿行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象，但是現(xiàn)在已經(jīng)越來越多專業(yè)的基金和人才進(jìn)入這個行業(yè)，整體趨于專業(yè)化。

四、城市民宿證券化得可行性

1、景點(diǎn)的民宿用線上平臺的方式將他們集合起來，這不同于短租平臺的 C2C，就可以解決個體民宿無法償還貸款時也能夠通過一定區(qū)域內(nèi)總體經(jīng)營收入來平均承擔(dān)相應(yīng)的償還責(zé)任，這就降低了銀行的貸款風(fēng)險。

當(dāng)訂單融資模式是游客一般都會提前訂購旅游產(chǎn)品以便于制定行程安排，這就可以使旅游供應(yīng)商將訂單盤活，以此解決旅游企業(yè)備貸資金問題。這也是根據(jù)民宿行業(yè)的特點(diǎn)所形成的，即淡旺季訂單差異明顯，民宿平臺可以根據(jù)訂單的數(shù)量情況向金融機(jī)構(gòu)申請訂單融資業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)對訂單的真實(shí)性和一定比例向融資企業(yè)提供融資款。訂單融資模式會遇到訂單退單或者是因?yàn)楫a(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量問題造成賠償，故一般情況下，金融機(jī)構(gòu)會按照一定比例金融融資來降低風(fēng)險。

預(yù)付款融資模式可以理解為“未來存貨的融資”，民宿作為旅游行業(yè)的一部分，稀缺資源需要提前進(jìn)行訂購，這時候一般處于淡季尚未形成訂購訂單。針對此類情況，預(yù)付融資模式緩解了此類的資金壓力，幫助行業(yè)鎖定資源，增加供應(yīng)商黏性，形成良好的資金流動。當(dāng)然這種模式需要行業(yè)能夠進(jìn)行預(yù)測和準(zhǔn)確地把控市場行情。

2、有效解決城市民宿各方的利益關(guān)系（平臺、B端線下運(yùn)營方、小房東、房屋真實(shí)持有者、顧客）

隨著文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共享經(jīng)濟(jì)理念的流行和消費(fèi)需求的不斷升級，民宿行業(yè)得到快速的發(fā)展，各類民宿運(yùn)營平臺也應(yīng)運(yùn)而生，民宿行業(yè)也由過去的“單打獨(dú)斗”逐漸向?qū)I(yè)化、品牌化和連鎖化的方向發(fā)展。但是，由于民宿行業(yè)尚處在發(fā)展初期，缺乏行業(yè)監(jiān)管措施及標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化管理，導(dǎo)致行業(yè)問題頻繁滋生。為了能在行業(yè)發(fā)展初期搶占市場資源，提高市場占有率，不少民宿運(yùn)營商將發(fā)展重心放在市場拓展上，一味追求房源數(shù)量的增加和市場規(guī)模的擴(kuò)大，忽略了民宿的落地運(yùn)營，使得不少民宿設(shè)計粗糙，裝修偷工減料，上線后服務(wù)響應(yīng)不及時，嚴(yán)重影響住客的入住體驗(yàn)，導(dǎo)致入住率持續(xù)下降，投資人的利益得不到保障，行業(yè)口碑也出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象。

民宿行業(yè)之所以能夠在短短幾年內(nèi)興起并吸引到資本的關(guān)注和認(rèn)可，其主要原因在于民宿作為一種極具個性化體驗(yàn)的住宿新形式，為住客提供了區(qū)別于傳統(tǒng)住宿更加新奇獨(dú)特、更能滿足住客多元化需求、更加充滿人文情懷的住宿體驗(yàn)。而這些功能的實(shí)現(xiàn)需要依賴于民宿的日常運(yùn)營管理，可以說高品質(zhì)的運(yùn)營服務(wù)是促進(jìn)民宿行業(yè)發(fā)展的核心動力，任何一間優(yōu)質(zhì)民宿都離不開運(yùn)營者的精心運(yùn)營。

3、城市民宿品牌化建設(shè)

很多城市民宿從業(yè)者都是憑借個人情懷進(jìn)人這個領(lǐng)域，品牌意識淡薄，沒有形 成正確的品牌理念。根據(jù)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2016年度中國客棧民宿品牌發(fā)展報告》顯示，目前多數(shù)民宿經(jīng)營者品牌意識不強(qiáng) ，數(shù)據(jù)顯示目前僅有6%左右的民宿對其品牌較為重視，仍有94%談不上“品牌”。通過對小豬短租的檢索顯示，北京民宿以單體經(jīng)營主，客房體量較小，人員配備不齊全，大部分缺乏品牌建設(shè)意識。由于市場還處于蓬勃發(fā)展階段，潛在需求大，各大在線民宿平臺紛紛通 過燒錢補(bǔ)貼搶占市場。此時，旅客在高額優(yōu)惠券的刺激下選擇人住民宿，而民宿只 要依賴在線平臺引流和補(bǔ)貼就可以獲得收益。在這種情況下，民宿主往往會過于依賴單一的平臺渠道，忽視在市場開拓、營銷渠道構(gòu)建等方面的投人。而一旦在線平 臺面臨風(fēng)險，民宿正常運(yùn)營將陷人困境。

五、獨(dú)創(chuàng)或新穎之處

城市民宿和金融證券化都具有廣闊的市場前景，兩者的高效結(jié)合，不僅能夠解決民宿融資難的問題，也促使金融業(yè)在各個行業(yè)得到廣泛的應(yīng)用。本文從城市民宿證券化一創(chuàng)新型金融服務(wù)的角度，通過調(diào)查研究民宿行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，了解消費(fèi)者對民宿行業(yè)發(fā)展的需求，結(jié)合融資平臺的要求，分析金融與民宿行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性，積極發(fā)揮金融證券化可以滲透到產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程的作用，尋求提升民宿服務(wù)，深度拓展房源供應(yīng)鏈的方法以降低民宿融資難度，使得民宿行業(yè)從分散的自營模式向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

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