房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策探析

蔡志權(quán)

【摘要】當下隨著國民金融行業(yè)的不斷壯大，各個行業(yè)都取得了一定的發(fā)展成果。其間，發(fā)展形式最為快速的行業(yè)中就包括房地產(chǎn)業(yè)。并且房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中所占比中也相當高。即便房地產(chǎn)經(jīng)濟有諸多的優(yōu)勢，但它在不斷壯大的過程中，給國民經(jīng)濟帶來提升的同時也存在著一定的弊端。本文主要依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策做解析和探討，希望能緩解房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題，并減輕在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題時帶給我國的國民經(jīng)濟的連帶影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 政策探析

當下對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)采取的調(diào)控手段有很多，其中最為常用的就是宏觀調(diào)控。該方式的目的就是減輕當下房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟泡沫。具體手段就是一步步去除房地產(chǎn)的市場庫存。采用這種手段，可以讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路更加平穩(wěn)。在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行掌控過程中，還要依照不同地區(qū)的實際情況和經(jīng)濟發(fā)展情況，采取不同的舉措。即便近年來，政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)問題的治理取得了一些成效，但也制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度。怎樣才能讓政策不僅能解決問題還可以帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步上升需要進一步的探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的政策手段

當前對房地產(chǎn)經(jīng)濟采取宏觀調(diào)整的目的，就是要從整體的角度，對房地產(chǎn)行業(yè)的成長進行指引。通過這種手段讓房地產(chǎn)市場中商品與市場需求達到平衡。只有讓市場中房屋建設(shè)的數(shù)量，和買房消費者的數(shù)量趨于一致，才可以讓房地產(chǎn)行業(yè)既能提升自身的經(jīng)濟效益，還可以最大程度減少其因供求不均衡帶給國民經(jīng)濟的影響和弊端。

（一）貨幣政策

貨幣政策也就是金融政策。貨幣政策的主要執(zhí)行組織單位為中國人民銀行。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控中使用貨幣政策，主要體現(xiàn)在三個方面。第一是對利率的調(diào)控。第二是對存款儲備金率的調(diào)控。第三是對信貸條件的調(diào)控。貨幣政策的本質(zhì)，就是通過對貨幣的供應(yīng)度進行調(diào)節(jié)。具體情況應(yīng)該依照不同時間段內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)而定。然后再進行‘緊”或者“松”的調(diào)整。調(diào)控手段即為上述三大工具。通過調(diào)整貨幣的供應(yīng)數(shù)量，進而調(diào)整市場的利率變動。經(jīng)濟市場利率的改變會進而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟的變更，然后起到調(diào)控的目的。關(guān)于貨幣政策的任何調(diào)節(jié)，都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)產(chǎn)生連帶的影響效應(yīng)。

（二）財政政策

財政政策是由國家財務(wù)部制訂和實施的。該政策的目的就是引導(dǎo)財政分配的更加合理。并且通過財政政策還可以讓財政與財政之間的配置也更加合理。財政政策的推行主要體現(xiàn)了財政分配關(guān)系的需求和國家的意志。依照當代的國民經(jīng)濟發(fā)展條件，財政政策又可以成為國家干預(yù)經(jīng)濟。是完成經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的主要手段之一。只有采用與生產(chǎn)力發(fā)展最為符合的財政政策，才可以化解更多的社會矛盾。在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的手段中，財政政策以稅收征收的變動為工具，進而對房地產(chǎn)的經(jīng)濟進調(diào)節(jié)。最主要如對運營稅、契稅、房產(chǎn)稅以及土地升值稅的調(diào)整等等。

（三）土地政策

土地政策的出發(fā)點不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟方面，還有政治方面。國家依照不同時期的政治和經(jīng)濟任務(wù)，推出土地資源的一系列管理方案。具體措施主要體現(xiàn)在對土地的開發(fā)、利用、治理以及保護等方面。土地政策中又包含幾個方面，例如地權(quán)政策、土地金融政策和土地賦稅政策等。當下國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)手段中，土地政策其中一個極為關(guān)鍵的調(diào)節(jié)手段。國家通過對閑置土地的處理還有通過對土地供需的調(diào)節(jié)，進而起到對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)目的。并且對房地產(chǎn)行業(yè)實施土地限制的措施，不僅可以利用行政的措施來解決開發(fā)商囤房等不良商業(yè)行為，還可以對投機取巧的商家進行控制，有利于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。并且進行土地供需調(diào)控的手段還會讓房地產(chǎn)行業(yè)中土地的需求量和供應(yīng)量更加平衡。

二、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

隨著近年來我國一系列改革政策的實施，國民經(jīng)濟不斷的提高，并且民眾的生活水平也在不斷的提升。作為國民經(jīng)濟中關(guān)鍵的組成成分，房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的成長有著極為重要的促進效果。相關(guān)政策的實施一定要從宏觀和整體的角度出發(fā)，才可以達到預(yù)計的成效?？墒菑恼w的方向來看，即便國民生活質(zhì)量有了大幅度的提升，但國民經(jīng)濟發(fā)展過程中仍然存在著一些弊端。因此相關(guān)部門一定要采取最為適合的措施來對這些隱藏的危機進行消除。一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)節(jié)的措施，不僅可以維護房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟秩序，還可以化解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的問題。這樣才能免除房地產(chǎn)經(jīng)濟中隱藏危機，進而讓帶動我國整體的國民經(jīng)濟取得更為健康平穩(wěn)的進展。當下關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)措施，制定單位的主體主要是政府的有關(guān)機構(gòu)，并且調(diào)控手段的種類也有很多種。

（一）財政政策調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

財政政策主要由國家財政部門制定實施。該政策的調(diào)節(jié)對象主要是一系列的稅收。房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格過高，房屋的價格過高與其價值嚴重不符，此時房地產(chǎn)經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的泡沫即我們常說的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)積極的價格在上升到市場不能容納的程度時，一定會產(chǎn)生驟跌的現(xiàn)象，就像氣泡破滅。房地產(chǎn)泡沫主要產(chǎn)生原因，通常是房地產(chǎn)行業(yè)中一些投機行為引起的。為處理這種問題，國家財政部門可以通過提升稅率，進而讓房地行業(yè)中的投資商從中獲取的利潤下降。通過這種財政措施，可以使資金從房地產(chǎn)行業(yè)向其他市場轉(zhuǎn)移，進而消除房地產(chǎn)市場帶來負面影響。財政政策除了對房地產(chǎn)市場中價格抑制的作用之外，還可以對其產(chǎn)生鼓勵的作用，吸引更多的投資商將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)中，促進其快速的增長。

（二）貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

貨幣調(diào)控政策主要是由中國人民銀行實施的。該政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控主要體現(xiàn)在兩個方面。第一是調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。第二是改變銀行的存儲利率。該政策的目的就是使房地產(chǎn)市場中的房屋建筑的供應(yīng)量和需求量趨于平等的狀態(tài)。在對貨幣供應(yīng)量進行調(diào)節(jié)時，中國銀行通過對存款準備金率的調(diào)整，進而起到對貨幣供應(yīng)量進行調(diào)節(jié)的目的。同時對存款準備金率的調(diào)節(jié)，還可以進而改變資金的流動。中國銀行在進行對房地產(chǎn)行業(yè)貨幣調(diào)節(jié)時，還可以改變再貼現(xiàn)率。該項調(diào)節(jié)目的是改變銀行房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣供給量，進而達到控制房地產(chǎn)行業(yè)中，投資商資金流動方向的目的。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的成果和問題

（一）使房地產(chǎn)市場環(huán)境更加健康

現(xiàn)如今我國已經(jīng)推出了很多對房地經(jīng)濟進行的宏觀調(diào)整的方案，并且取得了較為顯著的成效。通過這些調(diào)控措施，凈化了我國房地產(chǎn)市場中的不良風(fēng)氣，并且消除了一定的潛在風(fēng)險。對其房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運營起到極為有利的推動作用。不僅打破了房地產(chǎn)市場泡沫，同時還讓我國的房屋價格更加合理，也使我國的國民經(jīng)濟朝著更加健康的方向發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控存在的問題

通過近年來對房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的過程，也遇到了很多的問題。第一，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的目標問題。第二，土地財政的問題。目前很多的地方政府過度依靠土地財政。對于該項問題最佳的化解辦法就是實施財稅體制變革。第三，貨幣供應(yīng)不平衡問題。第四，房地產(chǎn)行業(yè)負債運營問題。第五，房地產(chǎn)行業(yè)過分依靠銀行貸款問題。第六，居民住房貧富差距過大問題。以上六方面的問題為房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)節(jié)過程中最為常見的問題，只有明確問題的所在才能找出最佳的解決方案，達到對房地產(chǎn)行業(yè)最佳調(diào)整的目的。

四、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的提議

通過上述分析，想讓房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的手段取得更為顯著的成效有以下倆個方面的建議。第一，相關(guān)部門可以構(gòu)建更為先進的住房信息統(tǒng)計調(diào)查系統(tǒng)，這樣可以了解房地產(chǎn)市場中消費群體的真正需求，進而采取更為有效的平衡供需的措施方案。在實施住房信息統(tǒng)計調(diào)查系統(tǒng)的同時還可以推行房產(chǎn)稅的政策。在國外，房產(chǎn)稅是政府主要稅收的來源，我們可以作為借鑒，盡快完善該項政策的實施方案，這樣可以極大的緩解開發(fā)商囤房等不良商業(yè)行為，還可以對投機取巧的商家進行有利控制。構(gòu)建完善的住房信息統(tǒng)計查詢系統(tǒng)，并推廣房產(chǎn)稅政策，可以有利于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。第二，推進金融體制的變革。金融市場中利率變動可以極大的促進房地產(chǎn)行業(yè)投資者的力度。當下房地產(chǎn)市場過于依賴銀行的融資。推進金融體制的變革可以減少房地產(chǎn)市場中潛在的風(fēng)險。除了以上兩個方面之外，還應(yīng)該采取相關(guān)政策改善投資的市場，增加投資的渠道。這樣才可以讓房地產(chǎn)市場的投資方式更加合理化，讓推行的房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控手段達到最佳的成效。

五、總結(jié)

綜上所述，因為房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟里所占比中很高，所以在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題時會使我國的國民經(jīng)濟產(chǎn)生極為嚴重的負面效應(yīng)。當下我國已經(jīng)處于對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)整的重要時刻，在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行掌控的過程中，還要依照不同地區(qū)的實際情況和經(jīng)濟發(fā)展情況，采取最適合的舉措，才能達到最有效的調(diào)控效果。