基于持久收入比的安徽省16個地級市房價研究

徐菲菲

摘?要：近年來隨著全國房價的持續(xù)高漲，尤其是安徽省合肥市的房價受到了全國人民的關(guān)注，合肥的房價從2015年均價8211元/平方米迅速上漲到2017年的均價12679元/平方米，增長了56.11%。與此同時，安徽省的其他地級市如蕪湖、銅陵、六安等地的房價也持續(xù)走熱，居高不下。過高的房價為整個社會，尤其是一個普通家庭帶來了更多的負擔，降低了一個家庭的幸福指數(shù)?；诖耍瑢⒁园不帐?6個地級市的數(shù)據(jù)為樣本，放棄傳統(tǒng)的可支配收入或生命周期收入均值等方式測算收入，而是采用卡爾曼濾波器算法測算出持久收入，進而更加準確的測算出安徽省16個地級市的房價-收入比，并基于時間趨勢分析和城市間的對標分析結(jié)果提出協(xié)調(diào)安徽省房價與居民收入的政策建議。

關(guān)鍵詞：持久收入;房價收入比;對標分析;卡爾曼濾波器

中圖分類號：F2?文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.005

1?引言

1998年以來，我國的住房制度改革有效的推動了經(jīng)濟增長，刺激了經(jīng)濟活力，對我國經(jīng)濟增長起到了舉足輕重的作用。但伴隨而來的居高不下的房價也帶了很多的社會問題和經(jīng)濟問題，引起了社會各界的關(guān)注。例如，房價的變化會影響家庭收支分配結(jié)構(gòu)，過高的房價會降低家庭幸福感，其中房價與家庭總收入密切相關(guān)，若采用單套房房價與家庭年總收入的比值衡量房價收入比，那么房價收入比就是評估房價社會效益的重要指標，也是衡量居民購房支付能力的重要指標。另外，近年來隨著全國房價的持續(xù)高漲，尤其是安徽省合肥市的房價受到了全國人民的關(guān)注，合肥的房價從2015年均價8211元/平方米迅速上漲到2017年的均價12679元/平方米，增長了56.11%。與此同時，安徽省的其他地級市如蕪湖、銅陵、六安等地的房價也持續(xù)走熱，居高不下。過高的房價為整個社會，尤其是一個普通家庭帶來了更多的負擔，降低了一個家庭的幸福指數(shù)?；诖?，本文將以安徽省16個地級市的數(shù)據(jù)為樣本，深入分析我省各個城市間的房價收入比的現(xiàn)狀與時間變化趨勢。

2?文獻綜述

通過梳理國內(nèi)對房價收入方面研究文獻，發(fā)現(xiàn)文獻多集中在實證研究方面。早期文獻集中在房價和城鎮(zhèn)居民可支配收入的比值研究：陳杰（2009）選擇了我國30個省級的房價和城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)，首次分析了房價收入比的時間變化趨勢;徐澤民和隋云鵬（2009）也通過房價收入比的結(jié)果證明可我國各線城市的房價收入比差距，其中一線城市的房價收入比已經(jīng)遠遠高于一個家庭的收入承載范圍;呂江林（2010）借用房價收入比模型測算出我國居民能最大承受的而房價收入比的范圍為4.38-6.78。隨后的文獻集中在房價收入比的影響因素方面：薛莉葦?shù)龋?010）重點分析了我國的24個重點大城市的房價收入比與經(jīng)濟增長水平和基礎設施水平的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房價收入比與基礎設施水平呈正相關(guān)，而與經(jīng)濟增長呈負相關(guān);李斌和趙秀娟（2013）以我國35個大中城市在1999-2010年數(shù)據(jù)為樣本，實證分析發(fā)現(xiàn)我國房價收入比與市場化程度呈正相關(guān)關(guān)系，近年來雖然市場化程度的加強，房價收入比持續(xù)上漲。近期文獻集中在對房價收入比測算模型的改進方面：范超和王雪琪（2016）基于持久收入模型，以我國35個重點城市為樣本，建立了狀態(tài)空間模型估計出房價-持久收入比，并模擬不同情境下房價-持久收入比的合理范圍。

基于以上三方面文獻的梳理，本文以安徽省16個地級市為樣本，放棄傳統(tǒng)的可支配收入或生命周期收入均值等方式測算收入，而是采用卡爾曼濾波器算法測算出持久收入，進而更加準確的測算出安徽省16個地級市的房價-收入比，并基于時間趨勢分析和城市間的對標分析結(jié)果提出協(xié)調(diào)安徽省房價與居民收入的政策建議。

3?房價-持久收入模型

根據(jù)當前最普遍的等額本息法的購房還貸方式，范超和王雪琪（2016）認為一個家庭當年的單套房購房價格Pit受到了首付款比例kit、房貸年利率rt、家庭持久收入YPit、月收入中用于房屋還款的比例vit、還款期限Nit等因素的影響，所以：

4?實證分析

4.1?數(shù)據(jù)收集與處理

基于上文第三部分的房價-持久收入模型，本文在2011-2017年的《安徽省統(tǒng)計年鑒》收集到安徽16個地級市（2011年巢湖市不予考慮）的住宅商品房單位面積平均銷售價格、住宅商品房平均單套銷售面積、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)指標數(shù)據(jù)（通過人口總數(shù)除以城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)），可以直接預估出房價-持久收入比和持久收入。

4.2?結(jié)果對標分析

基于房價-持久收入模型和2011-2017年的安徽省16個地級市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，計算得到安徽省16個城市2010-2016年房價-持久收入值，結(jié)果如表1所示。

為了更加直觀的表達出16個城市的房價-持久收入比的結(jié)果，對表1中2016年數(shù)據(jù)繪制出圖1，即2016年安徽省16城市的房價-持久收入比的對標分析圖。從圖1中可以看出，合肥市的房價-收入比最高為9.37，遠遠高于其他15個城市，這一點很符合實際的社會反映情況，即使合肥居民的持久收入在全省最高，但合肥的房價更高。其次，黃山的房價-持久收入比為7.08，全省第二，背后的原因是黃山居民的收入較低，而房價相對較高。再次，六安市的房價-持久收入比為6.7，全省第三，很符合實際情況，因為六安靠近合肥，在合肥高漲的房價帶動下，導致了六安居民的持久收入較低但房價卻很高。最后，馬鞍山市的房價-持久收入比為3.44，全省最小，是全省購房壓力最小的城市。

從每個城市的房價-持久收入比的時間變化趨勢情況。2010-2011年內(nèi)，每個城市的房價-持久收入比都有輕微的上漲趨勢，而在2011-2015年內(nèi)，除了合肥市、安慶市以外，其他14個城市的房價-持久收入比都呈現(xiàn)下降趨勢。在2015-2016年內(nèi)，每個城市的房價-持久收入比都有上漲回升的趨勢，這一年也是全國房價瘋漲的一年，安徽省的16個城市的實際情況符合全國趨勢。另外，也可以看出合肥市的房價-持久收入比在所有年份屬于全省最高，是購房壓力最大的城市;馬鞍山市的房價-持久收入比在所有年份屬于全省最低，是購房壓力最小的城市。

5?結(jié)論與展望

本文在持久收入假說的條件下，以安徽省16個地級市為樣本，放棄傳統(tǒng)的可支配收入或生命周期收入均值等方式測算收入，而是采用卡爾曼濾波器算法測算出持久收入，進而更加準確的測算出安徽省16個地級市的房價-收入比，得到如下結(jié)論：第一，城市間對標分析結(jié)果顯示合肥市的房價-收入比最高為9.37，遠遠高于其他15個城市，馬鞍山市的房價-持久收入比為3.44，全省最小，是全省購房壓力最小的城市。第二。各城市內(nèi)部的時間趨勢分析結(jié)果顯示2010-2011年內(nèi)，每個城市的房價-持久收入比都有輕微的上漲趨勢;在2011-2015年內(nèi)，除了合肥市、安慶市以外，其他14個城市的房價-持久收入比都呈現(xiàn)下降趨勢;在2015-2016年內(nèi)，每個城市的房價-持久收入比都有上漲回升的趨勢，與全國趨勢一致。針對以上結(jié)論，本文提出了如下兩點建議：一要繼續(xù)調(diào)控房價，尤其是要降低房價收入比，減輕居民購房負擔，才能切實保證居民的生活水平。二要在不同的城市內(nèi)部實施不同的房價調(diào)控政策，尤其是對省會一級的大城市進行有效的房價調(diào)控政策，降低各城市間居民生活水平的差距。

參考文獻

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