投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析

孫麗 李莉

[摘? ? 要] 公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)更能體現(xiàn)財務信息相關性和及時性，但是在上市公司中，只有少數(shù)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，本文從投資性房地產(chǎn)的不同計量方式出發(fā)，分析其對企業(yè)資產(chǎn)負債表、所有者權益變動表、利潤表以及遞延所得稅的影響，探討公允價值計量模式與成本模式相比的不同，分析上市公司不使用公允價值模式計量的原因。

[關鍵詞] 投資性房地產(chǎn)計量;公允價值模式;成本模式

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 05. 023

[中圖分類號] F230? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）05- 0056- 03

1? ? ? 投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的政策基礎

1.1? ?投資性房地產(chǎn)的確認

投資性房地產(chǎn)是指持有為賺取租金或資本增值，或兩者兼有的房地產(chǎn)或土地使用權。投資性房地產(chǎn)應能單獨計量出售。其包括已出租的土地使用權、持有準備升值轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

1.2? ?公允價值計量模式

根據(jù)國際財務報告準則（IFRS 13）規(guī)定，公允價值是基于市場的計量，而不是基于特定主體，其定義公允價值為在計量日的有序交易中，市場參與者出售資產(chǎn)所能收到的價格或轉移負債將支付的對價。

1.3? ?我國與國際會計準則的規(guī)定

由于經(jīng)濟全球化的發(fā)展，會計準則趨同已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。國際會計準則（IAS 40——投資性房地產(chǎn)）與中國企業(yè)會計準則（CAS 3——投資性房地產(chǎn)）都允許企業(yè)選擇成本模式或公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。不同的是，國際會計準則要求以成本為計量基礎的企業(yè)在財務報表附注中披露，并解釋說明企業(yè)沒有采用公允價值模式的原因;中國會計準則并沒有相關的規(guī)定。

2? ? ? 影響投資性房地產(chǎn)公允價值的因素

2.1? ?公允價值的確認

由于市場差異性、公允價值取得方式不同，導致公允價值可靠程度不同，通常，公允價值分為三個層次：對相同資產(chǎn)在活躍市場上的報價;類似資產(chǎn)活躍市場中報價，相同資產(chǎn)非活躍市場報價;合理估計，即投資性房地產(chǎn)能夠給企業(yè)帶來的后續(xù)利益。

2.2? ?我國房地產(chǎn)交易市場的不穩(wěn)定性

根據(jù)社科院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)藍皮書》2018年，樓市調控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長效調控機制建設營造穩(wěn)定的市場環(huán)境，樓市緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。熱點一、二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，但供不應求的市場格局并未發(fā)生實質性轉向，房價仍存在一定上漲壓力，三四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價、地價快速上漲，市場已經(jīng)被充分“激活”。由此可見近期的房地產(chǎn)市場仍舊維持在增長狀態(tài)，但是后期的房地產(chǎn)市場有可能存在價格回落的風險，對于企業(yè)來講，房地產(chǎn)市場的波動會影響企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價值，企業(yè)在采用公允價值模式會需要花費更多的人工成本和時間成本，房地產(chǎn)市場公允價值的取得也存在不可靠性。

3? ? ? 投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務的影響

3.1? ?對資產(chǎn)負債表的影響

投資性房地產(chǎn)由成本模式轉化為公允價值模式可增加企業(yè)的資產(chǎn)價值，使得企業(yè)的資產(chǎn)結構優(yōu)化，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。

在轉化日當天，原本以成本模式計量的、相當于固定資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)按照其扣除累計折舊的賬面凈值轉出，以其轉化日當天的公允價值入賬，計入“投資性房地產(chǎn)—成本”賬戶，公允價值與賬面價值的正差額計入“其他綜合收益”，負差額直接計入“公允價值變動損益”。一般情況下，在轉化日當天會產(chǎn)生正差額，使得“其他綜合收益”與資產(chǎn)價值增加。根據(jù)資產(chǎn)負債率的計算公式（資產(chǎn)負債率=總負債/總資產(chǎn)×100%），企業(yè)的資產(chǎn)負債率會下降，從而使得企業(yè)從表面上有更加穩(wěn)定的資產(chǎn)結構。

在后續(xù)的計量過程中，公允價值的上升，同樣會導致資產(chǎn)的增加與資產(chǎn)結構的優(yōu)化。在短期內(nèi)，投資性房地產(chǎn)的公允價值呈上升態(tài)勢，投資性房地產(chǎn)公允價值的增加會導致投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負債表中的賬面價值上升，使企業(yè)的資產(chǎn)增加;同時，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入“公允價值變動損益”，使得當期的利潤增加，并最終通過期末利潤結轉，使得所有者權益增加。因此，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量也會影響到企業(yè)的資產(chǎn)結構，使得資產(chǎn)結構優(yōu)化，從資產(chǎn)負債表來看，企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定、運行良好。

3.2? ?對利潤表的影響

投資性房地產(chǎn)由成本模式轉換為公允價值模式，計入其他綜合收益的差額，并不影響企業(yè)當期的利潤額。但在后續(xù)計量中，公允價值變動計入公允價值變動損益，并最終進入利潤表，使企業(yè)利潤上升。

公允價值模式與成本模式相比較，可將企業(yè)以后期間實現(xiàn)的利潤分期計入利潤表中，使企業(yè)利潤數(shù)據(jù)平穩(wěn)，不因為投資性房地產(chǎn)的處置導致某年的利潤激增，使得企業(yè)的財務狀況更加穩(wěn)定。

以一處投資性房地產(chǎn)為例，假設該地產(chǎn)取得成本為X萬元。

在成本模式下，假設其殘值為0，使用年限為Y，采用直線折舊法。在公允價值模式下，假設每年的公允價值為Xi，i=1-Y，在第n年將該投資性房地產(chǎn)按照當時的市場價值M處置，暫不考慮所得稅的影響。

第i年：成本模式下，利潤影響值為-X/Y;公允價值模式下，利潤影響值為Xi-Xi-1;公允價值模式與成本模式相比，使得利潤多（Xi-Xi-1+X/Y）。

截止到第i年，成本模式下，利潤累計影響額為-i×X/Y;公允價值模式下，利潤累計影響值為Xi-X;公允價值模式與成本模式相比，使得利潤累計多出（Xi-X+i ×X/Y）。

第n年：投資性房地產(chǎn)被處置;成本模式下，利潤為出售價格與賬面凈值之間的差額，即（M- X+ n X/Y）;公允價值模式下，利潤為（M- Xn）;公允價值模式與成本模式相比，其利潤差額為（X- Xn-nX/Y）。到第n年投資性房地產(chǎn)被處置，公允價值模式與成本模式的利潤累計影響額均為（M-X）。

可得出結論，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，公允價值模式下確認的利潤比成本模式下要多;投資性房地產(chǎn)被處置當期，成本模式確認的利潤比公允價值模式多;但當投資性房地產(chǎn)被處置時，無論是成本模式還是公允價值模式，其對利潤的累計影響都是相同的，即售價與取得成本之間的差額。

因此，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量能使企業(yè)每年的利潤變動額比較穩(wěn)定，不會出現(xiàn)成本模式下某年利潤激增的情況，起到利潤平滑作用，降低企業(yè)的利潤波動性，同樣使得企業(yè)減少因為處置投資性房地產(chǎn)使得某年轉虧為盈的可能性。

3.3? ?對所有者權益的影響

投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉化為公允價值模式的過程中，差額計入其他綜合收益，使留存收益增加。

后續(xù)計量中，通過利潤結轉使所有者權益中的盈余公積、未分配利潤增加。公允價值模式與成本模式相比，所有者權益增加。

在投資性房地產(chǎn)處置當期，成本模式與公允價值模式相比，所有者權益的增加額更大，但是從投資性房地產(chǎn)取得到處置整個期間來看，無論是成本模式還是公允價值模式，其對所有者權益的累積影響都是相同的。

3.4? ?對企業(yè)遞延所得稅的影響

根據(jù)稅法的規(guī)定，公允價值變動損益屬于未實現(xiàn)的利得和損失，在計算企業(yè)所得稅時，不考慮公允價值的變化，這將導致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎之間的差異。在目前中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境下，通常是賬面價值高于計稅基礎，這也就導致了應納稅暫時性差異，使得遞延所得稅負債增加，所得稅費用增加。

例如：企業(yè)A于20X7年1月1日將成本為1 500萬元，預計使用年限20年的投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式。在轉換之前已使用5年，企業(yè)基于直線法計提折舊，預計零殘值。企業(yè)可連續(xù)、可靠地獲得房地產(chǎn)的公允價值，企業(yè)A采用公允價值模式對該投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。認為稅法規(guī)定的折舊方法、折舊年限和凈殘值與會計準則一致。該項投資性房地產(chǎn)在1月1日的公允價值為1 600萬元，在12月31日的公允價值為1 800萬元。

1月1日，投資性房地產(chǎn)的公允價值為1 600萬元，該投資性房地產(chǎn)的計稅基礎為成本扣除稅法允許扣除的折舊額后的金額，即1 125（1 500-75×5）萬元，產(chǎn)生應納稅暫時性差異475萬元，貸方計入遞延所得稅負債118.75（475×0.25）萬元，借方計入其他綜合收益。

該投資性房地產(chǎn)在20X7年 12月31日的賬面價值為公允價值1 800萬元，計稅基礎為1 050（1 500-75×6）萬元。該投資性房地產(chǎn)的賬面價值1 800萬元與計稅基礎1 050萬元之間產(chǎn)生了750萬元的暫時性差異，當期應計提遞延所得稅負債68.75（750×0.25-118.75）萬元，借方計入所得稅費用，貸方計入遞延所得稅負債。

在成本模式下，雖然每年的折舊額可以從企業(yè)收入中扣除，導致所得稅額的下降，但是在最終處置投資性房地產(chǎn)時，會繳納高額的所得稅，使得最終成本模式和公允價值模式下的所得稅額相同。投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下，通過對遞延所得稅負債的影響，將所得稅費用進行了分攤，使得企業(yè)的凈利潤水平更加平穩(wěn)。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的最終處置不會導致企業(yè)所得稅費用的劇烈波動。

4? ? ? 少數(shù)上市公司選用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的原因

筆者根據(jù)上海證券交易所網(wǎng)站信息披露板塊，搜集了2018年上市公司200家年度財務報告，在隨機抽取200家上市公司中，82家公司沒有投資性房地產(chǎn)，114家采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，只有4家上市公司采用公允價值模式，僅占有投資性房地產(chǎn)公司的3.3%。在所抽取的114家采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司中，有47家將固定資產(chǎn)轉入投資性房地產(chǎn)，有1家將土地使用權從無形資產(chǎn)轉入投資性房地產(chǎn)。

4.1? ?公允價值取得成本與審計費用

房地產(chǎn)市場具有不穩(wěn)定性，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中價值取得具有很大的主觀性，相同市場中相同的投資性房地產(chǎn)在不同的企業(yè)中可能會存在不同的價值，可能會有很大的差距。一個企業(yè)獲取公允價值，需要聘請評估機構對投資性房地產(chǎn)的公允價值評估，與采用成本模式相比，每年都需要花費一定的評估費。

當公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，會增加會計師事務所審計業(yè)務所面臨的風險，增加審計師對公司利用投資性房地產(chǎn)公允價值變動進行盈余管理的疑慮，從而增加上市公司的審計費用。

4.2? ?企業(yè)納稅規(guī)劃與現(xiàn)金流

上市公司在采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)時，按照稅法規(guī)定的折舊額可以降低當期的企業(yè)所得稅，同時可以減少企業(yè)現(xiàn)金的流出。在公允價值計量的情況下，稅基不承認公允價值變動，公允價值與計稅基礎間產(chǎn)生暫時性差異，形成遞延所得稅負債，導致企業(yè)的所得稅費用增加，無法享有投資性房地產(chǎn)折舊產(chǎn)生的納稅優(yōu)惠。

5? ? ? 結? ? 論

采用公允價值計量的企業(yè)每年都會因為投資性房地產(chǎn)公允價值的變動而確認利潤。若企業(yè)運營困難，想要采用處置投資性房地產(chǎn)的方式獲得現(xiàn)金和利潤，公允價值模式下確認的利潤比成本模式下要低，此時企業(yè)采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的價值會使當期的利潤激增，易起到轉虧為盈的效果，掩蓋企業(yè)運營現(xiàn)狀。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)會在每年增加企業(yè)的利潤、資產(chǎn)和所有者權益，起到利潤平滑的作用，與成本模式相比，其更科學有效，體現(xiàn)會計信息的相關性、及時性。

主要參考文獻

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