城市商業(yè)體的購物中心設計模式

陳松

【摘要】本文研究了購物中心發(fā)展的歷史和現狀，并從購物中心的分類闡述該設計模式對城市商業(yè)體的影響。

【關鍵詞】商業(yè)體;購物中心;設計模式

“購物中心”在中國上世紀80、90年代是一個被用爛了的商業(yè)名稱，大到最大的商業(yè)體小到街邊的小賣部都可以豪邁地起名某某購物中心，以至于國際設計購物中心的建筑師到中國后第一要務就是向中國的業(yè)主耐心解釋購物中心和中國現存的商業(yè)業(yè)態(tài)有多么的不同，具有多么大的先進性。

商業(yè)行業(yè)是最市場化的充分競爭行業(yè)，商業(yè)體是否成功的唯一標準就是單位商業(yè)建筑面積在單位時間里是否掙到了足夠多的利潤。上海港匯、北京燕莎奧萊、上海新天地的成功讓商業(yè)業(yè)界看到了國際上發(fā)達國家購物中心先進的商業(yè)運營和設計理念，業(yè)界這才發(fā)現有些企業(yè)悶頭摸索的所謂第幾代商業(yè)，在發(fā)達國家近百年的商業(yè)活動中早已研究并實踐過。隨著國際一流商業(yè)設計事務所進入中國，帶來了最先進的商業(yè)形態(tài)購物中心（ShoppingCenter&Mall）。

它山之石可以攻玉，要了解購物中心的設計模式，其實就不得不看一看國際上購物中心的發(fā)展歷程和分類。

按照ICSC美國國際購物中心協會的定義，購物中心是由單一產權所有者所擁有并實施計劃、開發(fā)和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合，這些類別和亞類以幾個關鍵的屬性來區(qū)別。包括：概念、大小、面積、典型的主力店、主力店比率、主要商圈。

因此真正的購物中心是持有的，而不是銷售的，才能保證統(tǒng)一經營，通過業(yè)態(tài)的市場化搭配以獲得商業(yè)體的最高收益。

購物中心分為兩個大類：一種是室內的商業(yè)體，一種是室外的商業(yè)體。

室內的商業(yè)體叫Mall室內購物中心，分為：

Regional Mall社區(qū)級購物中心

Supper-regional Mall區(qū)域級購物中心

Downtown/Urban Mall城市中心級購物中心

室外的商業(yè)體叫Open-air Centers室外開放式購物中心，分為：

Lifestyle/Village體驗式商業(yè)街區(qū)

Theme/ Festival主題式商業(yè)

Outlets Center奧特萊斯品牌直銷店

Mainstreet/Downtown Center城市中心街道商業(yè)

Neighborhood Center鄰里商業(yè)中心

Community Center社區(qū)商業(yè)中心

Hybrid室內外混合型購物中心

還有一種將購物中心與酒店、辦公等其他功能組合在一起的商業(yè)體是Mixed-use商業(yè)綜合體，分為：

Semiurban/Suburban Mixed-use郊區(qū)型多功能商業(yè)綜合體

Urban Mixed-use城市型多功能商業(yè)綜合體

二戰(zhàn)之后，美日歐等發(fā)達國家出現了一大批巨型連鎖的百貨企業(yè)，如Nordstrom、Bloomingdale‘s、Macy‘s、西武等，商業(yè)大多以商業(yè)街和城市廣場（Town square/Mainstreet）的形態(tài)存在，如東京的銀座。

Nordstrom、Bloomingdale‘s

Beursplein，Rotterdam

雖然在土地稀缺商業(yè)集約化程度極高的日本直到今天百貨依然具有很強的生命力，但早在上個世紀70年代，在地廣人稀的美國曾經風生水起的百貨就已經不能單獨存在來滿足車輪上的新生一代對商業(yè)超越購物的精神及生活需求了，是因為其大部分商品購物方式為提袋式購物，屬于所謂提袋式購物，就是能夠把商品用袋子裝回家的商業(yè)購物行為都是提袋式購物，比如百貨、超市內大部分業(yè)態(tài)，而購物中心里的吃喝玩樂大部分是不能用袋子提回家的，比如餐飲需要氣氛，影院等娛樂需要情調和設備。

因此購物中心和百貨超市其他商業(yè)業(yè)態(tài)的最大區(qū)別就是其大部分的業(yè)態(tài)是體驗性的，是百貨和超市提袋式購物所沒有的，而大型購物中心往往有百貨、超市作為大型主力店，單獨存在的百貨其實在購物中心誕生的那天起就逐漸消失，因此在電商橫行的今天，百貨的商品大部分都能在電商平臺以更便宜的價格輕松買到，終于壓垮了最后一根稻草。

近幾年，百貨的關店潮愈演愈烈，從百盛太平洋的關店潮到西爾斯申請破產，無不說明：商業(yè)是有時效性的，隨著消費者消費能力和行為的改變，商業(yè)模式推陳出新，舊的商業(yè)模式和內容如果跟不上時代，被淘汰只是時間問題。

美國商業(yè)設計建筑師事務所在上世紀80年代就創(chuàng)造了百貨與其他業(yè)態(tài)結合的購物中心（shopping center）的商業(yè)形態(tài)，整個商業(yè)體變的以吃喝玩樂為主，顧客可以在里邊呆上一整天。城市級的購物中心有一到兩個百貨或超市作為主力店，城市大區(qū)域級購物中心往往具有多個大型百貨或大型專業(yè)超市的主力店，中間以多中庭的購物中心聯系在一起，像拉斯維加斯的Fashion show Mall，連續(xù)中庭像糖葫蘆一樣串起了一大堆主力店。

拉斯維加斯的Fashion show Mall

或者主力店以像Fashion Island那樣的室外街組合在一起，這種形態(tài)在全美全面開花，沿著高速公路而蔓延，大大小小的購物中心數以萬計，有的規(guī)模小到只是周邊社區(qū)的配套，有的大到在室內容納過山車這樣的娛樂活動，像美國明尼蘇達的Mall Of America，minnesota

室內過山車，Mall Of America，Minnesota

在上世紀70年代，創(chuàng)新性地將商業(yè)和旅游地產結合在一起的商業(yè)設計模式出現，像FlatIron Crossing，Broomfield， Colorado這樣的既有室內mall，又有室外商業(yè)街區(qū)的Hybrid混合型購物中心之后成為最常見的一種商業(yè)形態(tài)之一。

FlatIron Crossing，Broomfield， Colorado

美英商業(yè)設計巨頭進入亞洲后，迅速地將購物中心形態(tài)匹配亞洲的人口高密度及土地集約化的特點，涌現了像日本大坂難波公園和香港朗豪坊這樣的多層甚至高層商業(yè)體，與地鐵無縫連接，從地鐵車廂出來通過順暢的垂直交通人群直達商業(yè)體以及相連的酒店辦公等多功能業(yè)態(tài)的全部（TOD），這也就是典型的亞洲商業(yè)綜合體（Mixused）了。

日本大坂難波公園屋頂和香港朗豪坊飛天梯

離城市中心再遠的商業(yè)就需要主題性特別強才能吸引到顧客了，比如奧特萊斯outlets，Disney樂園，環(huán)球影城。

洛杉磯環(huán)球影城、東京disney樂園

法蘭克福Wertheim Village、洛杉磯環(huán)球影城步行商業(yè)街

從發(fā)達國家的商業(yè)體發(fā)展歷史來看，購物中心是一種復雜的體驗式商業(yè)體，集娛樂、休閑、餐飲等吃喝玩樂為一體，而不是單純的購物，其購物體驗充滿著新鮮感和探索性。相比之下，中國國民生活解決溫飽問題不到40年，恰恰處于類似美國70年代的狀態(tài)，汽車上長大的一代即將成為消費主力，中國現有的商業(yè)形式一定不能滿足他們的精神生活需求，多種業(yè)態(tài)的組合的購物中心成為必然，了解購物中心的前世今生成為一場急需進行的商業(yè)科普。

參考文獻：

[1]美國國際購物中心協會（ICSC） 《購物中心分類》Shopping Center Classifications.

[2]美國Callison建筑事務所專輯.