淺析集體土地上的房屋征收評(píng)估

殷婉婷

【摘要】土地性質(zhì)影響房屋價(jià)值，現(xiàn)實(shí)中對(duì)集體土地上房屋估價(jià)分歧較大與集體土地的性質(zhì)有關(guān)。當(dāng)下城鄉(xiāng)二元土地政策使得集體土地上房屋估價(jià)判斷困難。本文主要以農(nóng)村宅基地房屋等為對(duì)象分析各類(lèi)估價(jià)方法，研究估價(jià)對(duì)策，探討如何客觀、合理地對(duì)集體土地上房屋進(jìn)行估價(jià)。

【關(guān)鍵詞】集體土地上房屋;征收評(píng)估

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，集體土地上房屋征收評(píng)估的重要性日益凸顯。集體土地上的房屋包括宅基地房屋、集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)用房等，所選用的估價(jià)手段各不相同。現(xiàn)有的政策法規(guī)對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估做出明確規(guī)定，理論較為成熟。集體土地制度限制集體土地上房屋不能簡(jiǎn)單套用國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估模式，采用不合適的評(píng)估方法將導(dǎo)致集體土地上房屋征收評(píng)估補(bǔ)償價(jià)值爭(zhēng)議較大，引發(fā)集體土地房屋征收中的矛盾糾紛，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，因此研究集體土地上房屋估價(jià)很有必要。下面以農(nóng)村宅基地房屋為主要研究對(duì)象探討如何科學(xué)合理地進(jìn)行集體土地上房屋估價(jià)。

1、集體土地上房屋征收評(píng)估的難點(diǎn)

1.1集體土地上房屋限制流轉(zhuǎn)

集體土地所有權(quán)為村集體所有，集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，土地使用權(quán)方可有償出讓。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)限制對(duì)集體土地房屋價(jià)值有影響，農(nóng)村宅地基房屋僅限于本村村民轉(zhuǎn)讓?zhuān)绱迕駪艨谶w入城鎮(zhèn)，原宅地基不得自行轉(zhuǎn)讓。宅基地房屋難以交易流轉(zhuǎn)對(duì)準(zhǔn)確界定房屋價(jià)值有一定難度[1]。

1.2集體土地房屋權(quán)屬證明材料缺失

集體土地房屋產(chǎn)權(quán)登記率較低，部分房屋無(wú)所有權(quán)證，難以確定建成年份。由于缺少房產(chǎn)證，評(píng)估時(shí)被征收人會(huì)回避建成年份，難以確定房屋的使用壽命，如采用成本法來(lái)評(píng)估時(shí)，對(duì)成新率的判斷會(huì)出現(xiàn)偏差。

1.3被征收人突擊搶建問(wèn)題

評(píng)估中遇到被征收人突擊建房增加評(píng)估面積，影響現(xiàn)場(chǎng)勘查取證。有些被征收人在宅基地上通過(guò)加蓋棚廈、打井、等增加房屋附著物，都是為了獲取更多的補(bǔ)償。

2、集體土地上房屋評(píng)估方法的選擇

2.1重置成本法

部分地區(qū)按照房屋重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償農(nóng)村宅基地房屋，例如根據(jù)《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》等相關(guān)法規(guī)及文件規(guī)定，集體土地上房屋拆遷按建筑重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這種評(píng)估補(bǔ)償方式適合實(shí)行宅基地安置。若無(wú)宅基地安置方式，該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征收人無(wú)法接受。目前大部分地市土地供應(yīng)緊張，沒(méi)有足夠的用地實(shí)行宅基地安置，對(duì)房屋征收只能實(shí)行貨幣補(bǔ)償或“上樓”安置，這時(shí)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償顯然不合適。

2.2市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是將待估房地產(chǎn)與交易日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的相似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正從而得到待估房地產(chǎn)的合理價(jià)值。采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，首先必須擁有足夠真實(shí)、可信的交易實(shí)例，并查證核實(shí)這些交易實(shí)例，熟悉正常的市場(chǎng)行情，做出客觀合理的評(píng)估。宅基地為集體組織所有，村民只擁有其使用權(quán)，不存在法律意義上的交易市場(chǎng)，房屋交易僅在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，不具有統(tǒng)一明晰的市場(chǎng)價(jià)格。所以農(nóng)村房屋在評(píng)估時(shí)難以使用市場(chǎng)比較法。[2]。

2.3收益法

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，該方法是利用資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將合理預(yù)期的未來(lái)收益折現(xiàn)求資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法，收益法適合有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，如商場(chǎng)、賓館、寫(xiě)字樓、店面、倉(cāng)庫(kù)等的評(píng)估。集體土地上的廠房、倉(cāng)庫(kù)等有經(jīng)營(yíng)性收益的房產(chǎn)理論上來(lái)說(shuō)可以采用收益法，具體運(yùn)用時(shí)還要收集類(lèi)似企業(yè)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等資料來(lái)計(jì)算客觀收益。

2.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，最典型的是可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的生地、毛地、熟地。集體土地上房屋隨集體土地征收后用于公共利益而非開(kāi)發(fā)建設(shè)，但不排除待征集體土地相同或相鄰區(qū)位地塊用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的情形，如城鄉(xiāng)結(jié)合部整治、“城中村”改造、土地整理儲(chǔ)備等。只要相同或相鄰區(qū)位地塊已經(jīng)或潛在具備開(kāi)發(fā)價(jià)值，就可拋開(kāi)土地所有權(quán)性質(zhì)差異，將待征集體土地及地上房屋整體視為城市生地或毛地，整體求取集體土地用益物權(quán)及地上房屋所有權(quán)的價(jià)值。

3、集體土地上房屋征收評(píng)估對(duì)策

3.1科學(xué)確定無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋補(bǔ)償

既要依法依規(guī)，又要本著解決問(wèn)題的態(tài)度，充分保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，實(shí)事求是的對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)征收公告發(fā)布后，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，要加大執(zhí)法力度，同時(shí)明確不予補(bǔ)償。對(duì)因歷史原因造成房屋未登記或手續(xù)不全的，應(yīng)查明房屋建造年代、實(shí)際用途等，綜合予以考慮。對(duì)不同建設(shè)年限的無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋采取比例補(bǔ)償方式，既符合相關(guān)規(guī)定，又能推動(dòng)征遷工作。

3.2變通使用市場(chǎng)比較法

集體土地上的房屋無(wú)法流轉(zhuǎn)，直接應(yīng)用比較法不可行。變通思路是不考慮集體土地用益物權(quán)的權(quán)能缺陷，直接尋找相同或相鄰區(qū)位國(guó)有建設(shè)用地上的可比房地產(chǎn)交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后調(diào)整交易狀況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況，分別求取比準(zhǔn)價(jià)格，最后進(jìn)行綜合。也就是說(shuō)，將集體土地上房屋視同國(guó)有土地上房屋，對(duì)其征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，唯一突破的就是城鄉(xiāng)分割、有違同權(quán)同利原則的房地產(chǎn)權(quán)益狀況。這樣評(píng)估的大前提是相同或相鄰區(qū)位的國(guó)有土地上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟，有較多交易實(shí)例，比如待征房屋位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、“城中村”、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。如果待征集體土地上房屋位于文物保護(hù)區(qū)內(nèi)，周邊房地產(chǎn)不允許交易，或者位于邊遠(yuǎn)山區(qū)、水岸，周邊房地產(chǎn)不存在交易，比較法都無(wú)法運(yùn)用。

3.3有選擇使用成本法

成本法適用于很少發(fā)生交易又無(wú)收益和開(kāi)發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)，如公益性房地產(chǎn)、邊遠(yuǎn)水岸地區(qū)房地產(chǎn)，以及電廠、油田、機(jī)場(chǎng)、碼頭等滿足特殊需要的房地產(chǎn)。邊遠(yuǎn)山區(qū)村民住宅幾乎不存在交易、不產(chǎn)生庭院經(jīng)濟(jì)收益，周邊地塊幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值，當(dāng)其因國(guó)家交通、水利、能源等公益項(xiàng)目被征收時(shí)，成本法就成為補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的唯一方法。

3.4不同估價(jià)方法的交叉驗(yàn)證與結(jié)論認(rèn)定

為保證評(píng)估的客觀公正，有條件采用不同估價(jià)方法的必須通過(guò)多種方法對(duì)估價(jià)結(jié)論進(jìn)行交叉驗(yàn)證。就集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)而言，如果不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果差異較大，考慮國(guó)家征收成本與估價(jià)操作性，就估價(jià)方法選用序位建議如下：具備收益潛能的，優(yōu)先運(yùn)用收益法;相同或相鄰區(qū)位具備房地產(chǎn)市場(chǎng)交易條件的，采用比較法;周邊地塊有開(kāi)發(fā)價(jià)值的，以假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果為標(biāo)桿;前述條件皆不具備的，應(yīng)用成本法，該法還可用于驗(yàn)證其他諸法的測(cè)算結(jié)果。交叉驗(yàn)證后，結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)及當(dāng)?shù)貙?shí)際取值，最大限度實(shí)現(xiàn)公正的征收補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐新躍.集體土地上房屋征收補(bǔ)償問(wèn)題的研究[D].蘇州大學(xué)，2018.

[2]錢(qián)文卿.集體土地房屋征收補(bǔ)償困境與對(duì)策研究[D].華東政法大學(xué)，2017.