城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性探討

李春霞

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要部分，與城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)，城市土地制度是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，關(guān)系到土地資源的合理配置，及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。有必要完善城市土地制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市土地制度問(wèn)題進(jìn)行了研究，提出完善城市土地制度的建議。

【關(guān)鍵詞】城市土地制度;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

土地是人類棲居生存所在，圍繞土地產(chǎn)權(quán)管理的博弈成為人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)政治沖突的根源，當(dāng)下中國(guó)是矛盾多發(fā)期，土地領(lǐng)域的矛盾尤為激烈，導(dǎo)致各種社會(huì)關(guān)系緊張。土地問(wèn)題異常復(fù)雜，當(dāng)今中國(guó)發(fā)生的種種矛盾，與土地問(wèn)題有直接或間接關(guān)聯(lián)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為領(lǐng)先者，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市土地關(guān)系緊密，通過(guò)合理的城市土地規(guī)劃利用，可以穩(wěn)定房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的健康生活。

1、城市土地制度對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

商品供求關(guān)系是決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素，我國(guó)城市土地供應(yīng)制度限制了土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)，導(dǎo)致城市地價(jià)受土地需求影響，城市地價(jià)受市場(chǎng)供求影響引發(fā)土地價(jià)格需求變動(dòng)，城市土地供應(yīng)缺乏彈性，受房?jī)r(jià)高漲刺激，使得地價(jià)不斷上漲。房?jī)r(jià)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)住房成本與預(yù)期利潤(rùn)因素確定，地價(jià)是開(kāi)發(fā)商向國(guó)家支付土地出讓金，不同城市地段地價(jià)與房?jī)r(jià)比例不同，地價(jià)占總成本30%，房?jī)r(jià)要素中地價(jià)外其他要素不變，地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲[1]。

由于土地資產(chǎn)隨時(shí)間不斷推移增值，占有土地量大未來(lái)獲利高，開(kāi)發(fā)商為達(dá)到利益最大化目標(biāo)，對(duì)土地資源占有導(dǎo)致大量土地閑置，市場(chǎng)中的土地供應(yīng)銳減，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地投機(jī)行為主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商將獲得土地分塊，長(zhǎng)期占用土地資源。開(kāi)發(fā)商將占有土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，由于政府忽視閑置土地管制，導(dǎo)致市場(chǎng)有效土地供應(yīng)量減少，嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

土地儲(chǔ)備制度實(shí)質(zhì)是通過(guò)出讓方式有效運(yùn)用控制市場(chǎng)實(shí)際土地供應(yīng)量，土地儲(chǔ)備制度下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在一些問(wèn)題，很多儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將自身利益放在首位，造成部門權(quán)力擴(kuò)大，成為市場(chǎng)的主體，由于其過(guò)分追求土地增值的經(jīng)濟(jì)效益，無(wú)法保證土地供求平衡關(guān)系，不利于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。土地征收補(bǔ)償費(fèi)用較低影響收購(gòu)計(jì)劃實(shí)施，導(dǎo)致土地收購(gòu)調(diào)控功能弱化。

當(dāng)前土地基金是國(guó)家調(diào)控土地的重要金融工具，可以有效控制土地投資，使地價(jià)保持在平穩(wěn)狀態(tài)，土地資產(chǎn)證券化是通過(guò)融資宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)，現(xiàn)行城市土地金融制度下，土地抵押增率過(guò)高，弱化了土體金融制度對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，我國(guó)土地融資渠道單一，阻礙了土地市場(chǎng)融資發(fā)展。

2、城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地資源管理策略

為更好的開(kāi)發(fā)城市土地資源，需合理規(guī)劃土地資源，通過(guò)清查閑置土地資源，避免私人轉(zhuǎn)讓土地資源，提高土地資源開(kāi)發(fā)透明性。為保證清查工作效率，要與管理部門制定完善的制度，復(fù)查時(shí)發(fā)現(xiàn)工作人員徇私舞弊進(jìn)行追責(zé)，工作人員負(fù)責(zé)的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)需連帶處理。

編制城市土地清查制度時(shí)應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律，推動(dòng)城市土地清查工作的開(kāi)展。清查土地工作需要對(duì)施工建設(shè)中的土地進(jìn)行登記，可以成立監(jiān)督小組，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公布土地資源清查數(shù)據(jù)。清查建設(shè)土地時(shí)需要進(jìn)行公開(kāi)透明的數(shù)據(jù)公布，避免建設(shè)企業(yè)違法占用土地，發(fā)揮群眾監(jiān)督的作用，確保建設(shè)企業(yè)嚴(yán)格依照審批土地面積施工建設(shè)[2]。

土地儲(chǔ)備制度不足對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不利影響，為促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，需充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備工作價(jià)值，通過(guò)優(yōu)化儲(chǔ)備制度提高儲(chǔ)備工作效率。土地儲(chǔ)備工作需要編制相關(guān)工作內(nèi)容，土地年度評(píng)估工作是分析土地儲(chǔ)備方案的基礎(chǔ)工作，評(píng)估房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)主要通過(guò)項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值綜合評(píng)價(jià)，合理審批相關(guān)建設(shè)方案。房產(chǎn)用地建設(shè)中為避免出現(xiàn)爛尾工程，項(xiàng)目落實(shí)中應(yīng)構(gòu)建完善的土地評(píng)估體系，有效監(jiān)督房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)，通過(guò)合理評(píng)價(jià)房產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更好的防控推動(dòng)資源利用。

開(kāi)展城市土地估價(jià)工作時(shí)為保證估價(jià)工作公正性，需依據(jù)我國(guó)土地管理法規(guī)定編制估價(jià)工作制度，過(guò)去城市土地估價(jià)制度未發(fā)揮實(shí)用，土地工作估價(jià)不僅是開(kāi)發(fā)商與政府的合作，要發(fā)揮群眾的監(jiān)督職能。需要借助信息技術(shù)建設(shè)信息化土地估價(jià)管理制度，信息化土地估價(jià)系統(tǒng)下，每個(gè)公民都有保衛(wèi)土地資源的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商拿到地價(jià)與售價(jià)直接的對(duì)比，群眾可以清楚的了解開(kāi)發(fā)商是否惡意哄抬房?jī)r(jià)，遏制房?jī)r(jià)肆意上漲。群眾參與監(jiān)督可以很好的解決土地閑置，土地產(chǎn)權(quán)不明等問(wèn)題，城市土地資源遼闊，僅依靠相關(guān)部門監(jiān)管工作強(qiáng)度大，要充分發(fā)揮群眾的力量，可以很好的解決相關(guān)問(wèn)題。

我國(guó)很多城市存在土地金融制度不完善的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較大與融資渠道較少，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前的問(wèn)題完善土地金融制度。應(yīng)建立健全土地評(píng)估機(jī)制，必須采取科學(xué)方法對(duì)土地實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)政府用于城市開(kāi)發(fā)的土地融資進(jìn)行分析。加快新型土地融資模式的推廣，可通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地基金的理論研究，為實(shí)踐應(yīng)用提供依據(jù)。應(yīng)對(duì)土地基金融資模式進(jìn)行完善，推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。

結(jié)語(yǔ)：

城市土地資源開(kāi)發(fā)中任何工作的變動(dòng)，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)城市土地制度保障，為均衡城市土地資源與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，需要合理利用國(guó)家政策調(diào)控，推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。土地資源管理需要編制合理的管理制度，發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，完善土地估價(jià)相關(guān)制度，國(guó)家要采取宏觀調(diào)控手段，調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李紹瑞.關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題的分析[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2019（13）：109-110.

[2]劉友燦.關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題的分析[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（17）：62.

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