以軌道建設(shè)帶動的街區(qū)式老城更新規(guī)劃探索
——以寧波七塔寺街區(qū)為例

熊婷

浙江省寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心 浙江 寧波 315040

1 以軌道建設(shè)帶動的街區(qū)式更新的優(yōu)勢

老城地區(qū)一般區(qū)位條件好、建筑密度高，單個地塊更新項目如在“封閉運(yùn)作、自求平衡”的情況下，至少需要“拆一建二”才能平衡前期投入。這使得老城地區(qū)越改越密，越改越高，城市公共環(huán)境品質(zhì)難以真正提升。在經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益的博弈當(dāng)中，以公共服務(wù)設(shè)施為代表的社會效益往往很難得到保證。

以軌道建設(shè)帶動的街區(qū)式更新的優(yōu)勢在于：一是以軌道建設(shè)帶動便于更新資金的投入，拓寬更新融資通道；二是以軌道站點(diǎn)建設(shè)帶動地上、地下空間的綜合開發(fā)以及街區(qū)交通模式的轉(zhuǎn)換；三是以街區(qū)為統(tǒng)籌單元，更有利于交通系統(tǒng)的改善、空間功能的整體提升及資金的綜合平衡。隨著各大城市軌道建設(shè)的加速，老城區(qū)軌道線網(wǎng)的密度將進(jìn)一步提升。以軌道站點(diǎn)輻射范圍的街區(qū)為單元，以軌道線為串聯(lián)，能有效帶動沿線老城區(qū)連片、成網(wǎng)的開展更新改造，從而推進(jìn)老城整體功能及環(huán)境品質(zhì)的提升。

2 七塔寺街區(qū)更新的典型性

2.1 發(fā)展軌跡

七塔寺街區(qū)是寧波較為典型的老城區(qū)塊，街區(qū)面積37.6公頃，緊鄰寧波三江口核心區(qū)，南北為百丈路和中山路城市發(fā)展軸，區(qū)位優(yōu)勢突出。同時街區(qū)內(nèi)保留了若干歷史文化遺存，在寧波歷史上特別是近現(xiàn)代發(fā)展時期有較為重要的歷史意義。在寧波城市快速發(fā)展過程中，七塔寺街區(qū)曾經(jīng)承擔(dān)了重要的行政職能，同時具備商業(yè)、商務(wù)、辦公、居住、醫(yī)療、教育等功能，是較為典型的城市綜合服務(wù)板塊。隨著城市的擴(kuò)張及行政辦公職能的外遷，街區(qū)的商業(yè)活力及環(huán)境吸引力逐漸下降，整體機(jī)能趨于老化，已不能滿足當(dāng)下城市的發(fā)展及人民對美好生活的需要，亟待活化更新。

2.2 更新的主要問題

2.2.1 空間破碎不成系統(tǒng)

七塔寺街區(qū)的老城空間特征明顯，主要表現(xiàn)為建筑密度大、容積率高、開放空間不足、權(quán)屬復(fù)雜、用地邊界不規(guī)整。從空間肌理上看，街區(qū)地塊內(nèi)部的支路網(wǎng)系統(tǒng)、市政管線系統(tǒng)的改造空間非常有限。大規(guī)模拆建的更新方式難以為繼，而點(diǎn)狀拆除重建又難以達(dá)到提升片區(qū)功能活力及改善環(huán)境品質(zhì)的系統(tǒng)性效果。

2.2.2 居住功能與現(xiàn)代生活的不適應(yīng)

街區(qū)內(nèi)居住小區(qū)多建于2000年以前，住宅建筑基本為七層小戶型排房，且沒有電梯。除了缺乏管理維護(hù)及建筑老化的問題，小區(qū)還存在車行交通不暢、停車位不足、公共活動空間缺乏、公服配套不足、市政設(shè)施老化等問題，街區(qū)的居住功能與現(xiàn)代居民生活需求不相適應(yīng)。

2.2.3 公共職能退化

伴隨著街區(qū)行政辦公職能的外遷，街區(qū)的商業(yè)氛圍不斷下降，加上辦公樓宇的老化以及居住功能的不適應(yīng)性，年輕人加速流失，最終導(dǎo)致街區(qū)整體的功能衰退及活力下降。

2.2.4 歷史遺存保護(hù)利用不足

七塔寺街區(qū)歷史遺存除了七塔寺外，還有錢肅樂故居、陳家墻門、王宅、彩虹坊、鄞州老干部活動中心。由于歷史遺存多位于街區(qū)內(nèi)部，對外展示利用不足，文物建筑的知名度不足。

3 七塔寺街區(qū)更新的目標(biāo)定位

本次規(guī)劃提出，依托街區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及文化積淀，綜合運(yùn)用城市更新手段，激發(fā)片區(qū)內(nèi)生動力，將七塔寺街區(qū)打造成富有文化底蘊(yùn)和都市活力，有品質(zhì)、有溫度的特色歷史風(fēng)貌街區(qū)。以寧波老城更新示范區(qū)為總目標(biāo)，努力建設(shè)成為文化街區(qū)、活力街區(qū)及品質(zhì)街區(qū)。

4 空間設(shè)計思路

4.1 重構(gòu)路網(wǎng)系統(tǒng)。規(guī)劃打通斷頭路，增加片區(qū)支路網(wǎng)密度，組織右進(jìn)右出的單向交通，以提高街區(qū)的通行效率。

4.2 優(yōu)化拆遷范圍。對現(xiàn)有建筑進(jìn)行評估，對照路網(wǎng)方案，進(jìn)一步優(yōu)化拆遷范圍，提高改造地塊的完整性。

4.3 打造空間活力點(diǎn)。以軌道交通綜合體為載體，沿城市軸線兩側(cè)打造開放共享的公共空間，提升街區(qū)的公共功能，提高對人流的吸引。

4.4 打造活力通道。積極融入三江口核心區(qū)一小時步行圈，對接新世界廣場，形成尺度宜人的都市活力步行系統(tǒng)。

4.5 融入文化特色。依托現(xiàn)有文保建筑，串聯(lián)開放共享公園，打造特色風(fēng)貌商業(yè)街和文化特色走廊。

5 多樣化的更新路徑

按照街區(qū)的總體規(guī)劃布局，規(guī)劃提出了“再開發(fā)”、“整治改善”、“保護(hù)提升”三種更新模，針對街區(qū)的現(xiàn)狀問題及文化街區(qū)、活力街區(qū)、品質(zhì)街區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，提出具體的實施路徑。

5.1 “再開發(fā)”更新模式

“再開發(fā)”模式適用于規(guī)劃需要拆遷的地塊，主要選擇沿軌道線、站點(diǎn)周邊以及街區(qū)內(nèi)有改造需求的相對完整的地塊，規(guī)劃重點(diǎn)提升街區(qū)的交通組織、人流引導(dǎo)，打造豐富的功能業(yè)態(tài)和地上地下聯(lián)通的空間環(huán)境，提升街區(qū)活力。“再開發(fā)”地塊很大程度上影響了街區(qū)更新的可實施性，因此規(guī)劃重點(diǎn)對“在開發(fā)”地塊進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)測算與方案評估，并提出相應(yīng)的建設(shè)與運(yùn)營方面的實施建議。

經(jīng)濟(jì)測算主要包括征拆遷成本、土地一級開發(fā)成本，土地出讓收益、二級開發(fā)建設(shè)成本，以及二級開發(fā)銷售及租賃收益幾部分。通過參考寧波當(dāng)年基準(zhǔn)地價與土地定級、中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)，以及近5年寧波中心城相似地塊土拍價格，來綜合預(yù)測土地市場價格、二級開發(fā)銷售及租賃市場價格。

傳統(tǒng)的一級土地開發(fā)模式，其土地出讓收益難以覆蓋前期拆遷安置成本，且居住用地超出一定量之后，配套公服設(shè)施空間也隨之增加。基于經(jīng)濟(jì)測算和方案調(diào)整，規(guī)劃建議由區(qū)城投公司作為統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營主體進(jìn)行新建地塊的TOD模式開發(fā)。建議80%的B類用地，采用“自持+租賃”形式，從“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造長期投資收益，同時加強(qiáng)對街區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)。

5.2 “整治改善”更新模式

“整治改善”模式主要針對保留的老舊小區(qū)、老舊辦公樓宇地塊，采用了微更新、微改造的方式對其功能進(jìn)行改善及提升。

在老小區(qū)改造提升方面，重點(diǎn)關(guān)注停車問題、上樓問題、公共空間缺乏問題以及建筑持續(xù)維護(hù)問題。在停車問題上，提出對現(xiàn)狀自行車庫回購后進(jìn)行機(jī)械化停車庫改造，同時引入數(shù)字化路內(nèi)停車管理，并對街區(qū)居民開放辦公樓宇的夜間停車服務(wù)；在上樓問題上，建議開展電梯化改造試點(diǎn)，試驗老舊住宅一樓的商業(yè)化改造，以提供社區(qū)便利服務(wù)，同時引入電梯公司，以住宅單元為單位，通過購買電梯使用權(quán)的形式，推進(jìn)老舊小區(qū)住宅的電梯加裝；在公共空間缺乏問題上，規(guī)劃選址若干邊角空間開展口袋公園改造，增加體育設(shè)施及休閑座椅等公共設(shè)施；在建筑持續(xù)維護(hù)問題上，建議由政府、物業(yè)及業(yè)主共同籌集建筑維修專項基金，引入保險公司，對住宅建筑進(jìn)行評估及維護(hù)承保。

在老辦公樓宇改造提升方面，重點(diǎn)提出產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型提升的要求。一是建議空置的行政辦公樓宇在國有資產(chǎn)清理后，進(jìn)行市場化改造，豐富街區(qū)商業(yè)服務(wù)功能；二是停車場機(jī)械化改造，增加臨時停車位；三是開展消防隱患排查及樓宇電梯維護(hù)。

5.3 “保護(hù)提升”更新模式

“保護(hù)提升”主要針對需要開展歷史遺存保護(hù)利用及歷史風(fēng)貌營造的空間。有生命的場所能使人感受它特殊的氣氛與內(nèi)涵，對其產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感。除了歷史文保建筑的保護(hù)、展示建議，規(guī)劃還重點(diǎn)關(guān)注街區(qū)活力提升與歷史風(fēng)貌的營造。

5.3.1 街道空間風(fēng)貌營造

街道空間是展示街區(qū)歷史風(fēng)貌的重要窗口，規(guī)劃重點(diǎn)關(guān)注街道空間內(nèi)的行道樹、城市家具、道路設(shè)計及設(shè)施、建筑立面、公共空間5個要素，對街道界面提出改造要求，例如種植文杏、馬掛木等暖色樹種，讓有限的街道空間更為疏通；步道燈、廣告箱、移動花壇等街道家具的標(biāo)識化設(shè)計等。

5.3.2 公共空間場所設(shè)計

規(guī)劃關(guān)注保留場所記憶，通過“文化溯源”，將不同時代的“文化”記憶，以‘再敘述化’的形式重新呈現(xiàn)，成為新的文化遺產(chǎn)。例如用歷史地名來命名新建公園、廣場，成為傳承街區(qū)歷史記憶的空間節(jié)點(diǎn)。圍繞七塔寺古建整體打造開放式公園，將七塔寺建筑群從原先的被住宅樓包圍中展現(xiàn)出來。

5.3.3 采用傳統(tǒng)+現(xiàn)代的建筑設(shè)計手法

對于文保建筑，合理的利用就是更好的保護(hù)。規(guī)劃沿彩虹路文化走廊，依托現(xiàn)有的文保建筑，以傳統(tǒng)建筑的空間組合方式加現(xiàn)代的建筑設(shè)計手法，打造兩片特色化、小而精的文創(chuàng)商業(yè)空間，使之成為年輕人探尋發(fā)現(xiàn)新鮮事物的社交和體驗場所。

6 小結(jié)

以軌道建設(shè)帶動的街區(qū)式更新融合了軌道交通在提高經(jīng)濟(jì)可行性、緩解交通擁堵方面的潛力，以及街區(qū)式更新在促進(jìn)社會融合、提升城市品質(zhì)方面的優(yōu)勢，能有效的促進(jìn)老城區(qū)存量空間優(yōu)化及活力提升。對比以往單一地塊的改造以及環(huán)境綜合整治，寧波七塔寺街區(qū)的更新實踐表明，采用多樣的更新模式，在提升老城更新的可實施性、取得綜合效益方面都有較好的效果，尤其是在有歷史風(fēng)貌保護(hù)要求的老城地區(qū)，對老城公共環(huán)境品質(zhì)提升及歷史風(fēng)貌營造方面都有更突出的表現(xiàn)。