多維度視角下南京江北新區(qū)城市建設(shè)發(fā)展分析

陳從建 張曉東

(江蘇開放大學(xué)建筑工程學(xué)院,江蘇 南京 210017)

1 南京江北新區(qū)建設(shè)的背景研究

南京江北新區(qū)(以下簡稱江北新區(qū))，位于南京市長江北部，由浦口區(qū)、六合區(qū)和棲霞區(qū)八卦洲街道構(gòu)成(見圖1)，總面積2 451 km2[1]。新區(qū)設(shè)立前，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)、重化工業(yè)和制造業(yè)為主，與南京市域的其他區(qū)(縣)在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)總量GDP上均有較大的差距，北貧南富，南北發(fā)展不均衡。為鞏固南京市在長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略中的重要地位，2014年6月江蘇省人民政府向國務(wù)院申報(bào)設(shè)立國家級南京江北新區(qū)。2015年7月，國務(wù)院簽發(fā)批復(fù)，成為我國第十三個(gè)國家級新區(qū)[2]。江北新區(qū)在空間結(jié)構(gòu)上由3個(gè)中心城，2個(gè)新城和7個(gè)新市鎮(zhèn)(如圖2所示)組成。新區(qū)已設(shè)立3年多，國家政策實(shí)施的執(zhí)行效果如何，哪些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)需要總結(jié)。本文以房地產(chǎn)業(yè)、城市交通樞紐，生態(tài)環(huán)境建設(shè)為研究素材，從多維度視角下分析江北新區(qū)設(shè)區(qū)前后在新型城市建設(shè)方面的發(fā)展歷程。

2 南京江北新區(qū)建設(shè)的理論研究

2.1 城鎮(zhèn)化理論

1867年西班牙工程師A.Serda在《城鎮(zhèn)化基本理論》提出城鎮(zhèn)化理論，闡述城市由鄉(xiāng)村演變的歷程。20世紀(jì)，在全世界范圍內(nèi)傳播，1970年進(jìn)入中國，以配合國家新型城鎮(zhèn)化要求和加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)少、交通好的地方建設(shè)新區(qū)。

2.2 增長極理論

佩魯(Francois Perroux)的增長極理論，解釋和預(yù)測區(qū)域經(jīng)濟(jì)在地理空間上結(jié)構(gòu)和布局[3]。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要依靠條件好的少數(shù)地區(qū)和少數(shù)的產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)其他地區(qū)或產(chǎn)業(yè)。

2.3 田園城市理論

1898年埃比尼澤·崔華德(Ebenezer Howard)提出田園城市的設(shè)想，在著作《明日：一條通往真正改革的和平道路》一文中的理想城市。本質(zhì)是城市和鄉(xiāng)村的結(jié)合體[4]。進(jìn)而提出三個(gè)磁鐵的田園城市理論。

3 南京江北新區(qū)建立前后城市建設(shè)的比較分析及啟示

根據(jù)上述城市理論，南京江北新區(qū)應(yīng)重點(diǎn)圍繞“三區(qū)一平臺(tái)”戰(zhàn)略定位和“兩城一中心”發(fā)展格局，推進(jìn)長三角一體化戰(zhàn)略，積極參與長三角城市群創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。貫徹實(shí)施“打造南京核心增長極”，建立現(xiàn)代化田園新城。

3.1 構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，完善住房市場和保障體系

3.1.1土地需求量急增，土地價(jià)格急漲

地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲反作用于地價(jià)再上漲。使得新區(qū)地王不斷飆升[1]。促使政府構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，不斷完善住房市場和保障體系。

2012年江北新區(qū)設(shè)立前，開發(fā)用地建設(shè)均為粗放型。2013年7月江北板塊的地王是浦口新城的G39地塊，總價(jià)21億元，折算樓面價(jià)為7 973元/m2。2014年—2015年土地市場供求整體處于平衡。2014年江北板塊只有16幅住宅地塊成交，2015年1月～5月只成交1幅[5]。

江北新區(qū)設(shè)立后，地價(jià)快速上升，土地需求量也不斷擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)資料顯示：2016年中建東孚所拍江浦NO.2016G02宅地，出讓面積16 640.4 m2，成交價(jià)11.2億元，折算樓面地價(jià)達(dá)23 083元/m2，為2016年新區(qū)地王。2017年新區(qū)總共拍地23塊，含15幅住宅地，總收入為407.04億元。2017年樓面價(jià)最高是江浦NO.2017G102地塊，為純住宅用地，折算樓面地價(jià)23 235元/m2。一方面地價(jià)在逐漸上升，另一方面促使國家對土地的管控。2018年 江北新區(qū)管理委員會(huì)以及國土局對NO.2018G4和NO.2018G5 地塊在公開出讓時(shí)的起始價(jià)限為29.8億元和39億元。

3.1.2商品住宅需求量急增，商品住宅價(jià)格急漲

江北新區(qū)設(shè)立前，2010年—2014年期間，商品住宅市場整體供應(yīng)量一直保持穩(wěn)步上升。2014年成交面積159.89萬m2，成交均價(jià)為10 555元/m2。2015年1月～5月商品住宅供大于求，均價(jià)為10 818元/m2，相比2014年5月價(jià)格同比下降0.8%[5]。

江北新區(qū)設(shè)立后，受到江北新區(qū)建設(shè)發(fā)展和城市功能改善等多重因素的影響，商品住宅投資一段時(shí)期呈現(xiàn)快速、持續(xù)增長。至2015年底，新區(qū)新房成交46 268套，占全南京43%[1]，大華錦繡華城從年初開盤的10 200元/m2漲至年末14 500元/m2，上漲42.16%[1]，為南京市漲幅最高樓盤。其他樓盤漲幅也在30%以上，庫存量在日趨減少。浦口區(qū)的2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：全年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資198.12億元，同比增長20.0%。其中江浦片區(qū)占全區(qū)房地產(chǎn)投資總額的52.9%[6]；六合區(qū)2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積480.1萬m2，商品房銷售額104.2億元，同比增長27.7%；房地產(chǎn)的拉動(dòng)有效地推動(dòng)建筑業(yè)的發(fā)展。

3.1.3實(shí)施調(diào)控政策，完善住房市場和保障體系

為抑制商品住宅增速過快，南京市政府出臺(tái)了調(diào)控政策。2016年4月南京市發(fā)改委公布了《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》規(guī)定商品住宅項(xiàng)目按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)2萬元/m2以下的，年化漲幅不宜高于12%；2萬元/m2～3萬元/m2的，年化漲幅不宜高于10%；3萬元/m2以上的，年化漲幅不宜高于8%[1]。2017年3月，市政府推行限購搖號政策。7月促使融僑悅城從首開23 949元/m2，到后期下跌了1 169元/m2。但目前江北新區(qū)的商品住宅仍位于高位，且趨于穩(wěn)中緩漲。房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)著國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)和穩(wěn)定劑的作用，特別在新區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)中，這一作用會(huì)更明顯。應(yīng)繼續(xù)實(shí)施調(diào)控政策，分類指導(dǎo)，構(gòu)建健康發(fā)展的長效機(jī)制，逐步完善住房市場和保障體系。

3.2 規(guī)劃主要交通樞紐快聯(lián)互通，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

3.2.1加快加密跨江通道，提升了跨江通行能力

江北新區(qū)設(shè)立前，因南京江北屬帶型城市走廊，南北貫通性價(jià)差。對外交通單一，跨江交通難。至2015年建成高速公路6條：寧洛高速、寧連高速、寧合高速、繞越高速和雍六高速、寧通高速；連接主城區(qū)跨江通道6條；長江大橋、二橋、三橋、四橋、緯7路隧道、大勝關(guān)鐵路橋[7]；軌道3條：3號、10號和S8；汽渡兩處：板橋和中山碼頭。只有長江大橋免費(fèi)通行，公路僅有浦珠路—江北大道一條，長江南北交通聯(lián)系不暢。

江北新區(qū)設(shè)立后，重點(diǎn)解決跨江通行。2017年12月，江北新區(qū)連接主城區(qū)跨江通道達(dá)7條：長江大橋、二橋、三橋、四橋、大勝關(guān)鐵路橋、緯3路和緯7路隧道，在政策上保障了長江大橋、緯3路和緯7路隧道均免費(fèi)通行。2017年12月S3號軌道開通后，軌道達(dá)4條：3號、10號、S3和S8號，總長度80.8 km。江北新區(qū)現(xiàn)狀公交線路有96條，過江線路30條，總客運(yùn)量達(dá)54萬人次/d[7]，公共交通呈現(xiàn)的壓力極大改善。

3.2.2快聯(lián)快通交通樞紐，強(qiáng)化對外交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè)

江北新區(qū)設(shè)立前，江北新區(qū)與國內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)在對外交通方面存在一定差距，缺乏國際交通能力，沒有航空機(jī)場和大型鐵路樞紐。僅六合區(qū)有1對/d列車，規(guī)劃和建設(shè)大型綜合交通樞紐已迫在眉睫。

江北新區(qū)設(shè)立后，加快了高速公路、港口、空港等主要城市對外交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè)。以支撐新區(qū)“帶型+串珠狀”的空間結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了主城與新區(qū)的一體化發(fā)展。2015年建成的南京馬鞍國際機(jī)場遠(yuǎn)期屬于復(fù)合型空港樞紐，長江一級航道-12.5 m水深的整治工程，使5萬t等級的海輪可直接通達(dá)南京龍?zhí)?、西壩等港口，南京港成為長江流域深入大陸腹地距離最近的海港[7]。

3.2.3逐步提升綜合交通樞紐功能，構(gòu)建放射狀交通網(wǎng)絡(luò)體系

高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃高速、高鐵、鐵路城際和綜合樞紐的城市新區(qū)愿景，逐步提升交通樞紐功能。布局建設(shè)高鐵南京北站，根據(jù)《江北新區(qū)2049戰(zhàn)略規(guī)劃暨2030總體劃綜合交通體系規(guī)劃》，2015年—2030年，高速、高鐵、鐵路城際和綜合樞紐，將形成“一環(huán)六線”的客運(yùn)鐵路網(wǎng)絡(luò)。其中，高速公路網(wǎng)為“半環(huán)七射”，快速路網(wǎng)為“四縱十二橫”[7]。高速公路實(shí)現(xiàn)1 h通達(dá)南京市域、揚(yáng)州和滁州，高鐵、城際列車1 h內(nèi)到達(dá)南京都市圈的各城市，2 h內(nèi)到達(dá)長三角中心城市。城際和S線在0.5 h到達(dá)南京都市圈周邊城市?？崭?、海港和高鐵港三大樞紐，構(gòu)建放射狀交通網(wǎng)絡(luò)體系。

3.3 貫徹生態(tài)環(huán)境優(yōu)先，探索現(xiàn)代田園城市新區(qū)建設(shè)的新模式

3.3.1堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、提高新區(qū)生態(tài)環(huán)境的高質(zhì)量

江北新區(qū)設(shè)立前，各區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量差異性大，重點(diǎn)區(qū)域環(huán)保指數(shù)達(dá)不到一般水平。重工業(yè)污染物排放在南京市一直居高。2012年，其總工業(yè)用水量、燃煤耗量和電力消耗的絕對量在全市占很大的比重，主要污染物排放強(qiáng)度超過全市水平。

江北新區(qū)設(shè)立后，通過共保共治，空氣質(zhì)量不斷提高。常規(guī)檢測點(diǎn)測試：2016年江北新區(qū)SO2,NO2,PM10,PM2.5,CO和O3已達(dá)到了《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)。2017年浦口區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)呈現(xiàn)：2017年全年空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)為274 d，達(dá)標(biāo)率75.1%，比2016年的67.2%上升11.8%，完成年度目標(biāo)70%。PM2.5年均濃度為38 μg/m3，較2016年同期下降11.6%，比年度目標(biāo)下降4.25%；1月～12月降塵均值3.90 t/km2低于年度要求5 t/km2的目標(biāo)；集中式飲用水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%[9]。但重點(diǎn)地區(qū)大廠因受重化工產(chǎn)業(yè)用地和城市用地交叉布局制約，重化工污染問題仍十分突出。

3.3.2高起點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃布局，努力打造現(xiàn)代田園國家新區(qū)

江北新區(qū)設(shè)立前，江北新區(qū)各區(qū)域城鎮(zhèn)布局分散，生態(tài)資源缺乏統(tǒng)一規(guī)劃配置。2012年江北新區(qū)的深林覆蓋率27%，現(xiàn)狀農(nóng)林用地面積1 320 km2，水域面積約495 km2，合計(jì)占江北新區(qū)總用地的75%?，F(xiàn)狀建設(shè)用地584 km2占江北新區(qū)總用地的23.5%[8]。雖有“老山國家森林公園”“綠水灣國家城市濕地公園”“金牛湖風(fēng)景區(qū)”等綠地、濕地資源，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃配置。

江北新區(qū)設(shè)立后，重點(diǎn)規(guī)劃浦口、高新大廠、雄州的中心城建設(shè)，注重區(qū)域生態(tài)資源與中心城、新城、新市鎮(zhèn)建設(shè)的融合發(fā)展。嚴(yán)格按照《“十三五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》和《江蘇省生態(tài)文明建設(shè)規(guī)劃(2013—2022)》等統(tǒng)一布局城市空間，對區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)化配置。南京市政府制定的《江北新區(qū)2049戰(zhàn)略規(guī)劃暨30總體規(guī)劃》，以“一軸、兩帶、三心、四廊、五組團(tuán)”的總體結(jié)構(gòu)布局，符合埃比尼澤·崔華德(Ebenezer Howard)的田園城市理論的構(gòu)想。

3.3.3貫徹落實(shí)“兩山”理論，促使環(huán)境質(zhì)量持續(xù)穩(wěn)定好轉(zhuǎn)

貫徹落實(shí)習(xí)近平“綠水青山就是金山銀山”的理論。堅(jiān)持執(zhí)行最嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)，最嚴(yán)準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)生態(tài)建設(shè)一體化。發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，倡導(dǎo)綠色低碳生活，推廣綠色建筑建設(shè)和交通。以“老山國家森林公園”景區(qū)為主體，整合珍珠泉、湯泉和琥珀泉，打造“一山三泉”。把老山建成生態(tài)文明、運(yùn)動(dòng)休閑的生態(tài)景區(qū)，以“綠水灣國家城市濕地公園”打造江北新區(qū)的“綠肺”，在“天然氧吧”的4A級“金牛湖風(fēng)景區(qū)”，推進(jìn)生態(tài)建設(shè)與商業(yè)融合發(fā)展。把生態(tài)環(huán)境建設(shè)作為江北新區(qū)發(fā)展的重要組成部分。始終堅(jiān)持高起點(diǎn)、以人為本，按照國家生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)規(guī)劃統(tǒng)籌空間布局和生態(tài)紅線保護(hù)[8]，探索建設(shè)現(xiàn)代田園生態(tài)城市的新模式。

4 總結(jié)和展望

回顧江北新區(qū)設(shè)立三年來的發(fā)展進(jìn)程，分析了新區(qū)在房地產(chǎn)業(yè)、城市交通樞紐和生態(tài)環(huán)境建設(shè)方面所取得的巨大成績和重要經(jīng)驗(yàn)，但我們必須清醒的看到目前的發(fā)展水平與規(guī)劃目標(biāo)還存在一定差距。南京江北新區(qū)在十八大以來承擔(dān)著國家戰(zhàn)略、體制創(chuàng)新和區(qū)域發(fā)展諸方面的重要任務(wù)。隨著十九大的召開，區(qū)域政治地位的穩(wěn)步提升和創(chuàng)新試點(diǎn)政策的率先落地，江北新區(qū)在不久的將來，將成為新型城鎮(zhèn)化和開放合作示范新區(qū)，長江經(jīng)濟(jì)帶和長江三角洲的重要發(fā)展支點(diǎn)[9]，南京都市圈和蘇南地區(qū)的新增長極，與南京市相對獨(dú)立、產(chǎn)城融合、輻射周邊和生態(tài)宜居的城市副中心。