芻議房地產開發(fā)工程項目經濟管理的優(yōu)化 調控與創(chuàng)新

孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

新形勢下房地產工程項目經濟管理，是房地產事業(yè)發(fā)展中不容小覷的核心問題，是房地產開發(fā)項目施工過程與核量經濟效益的根本。所以，以工程項目經濟為管理的中心實施房地產開發(fā)項目，不斷提升工程項目質量乃是保證工程項目持續(xù)發(fā)展的必由之路。通過對傳統(tǒng)的房地產工程項目經濟管理模式存在問題進行分析，來進一步探討新形勢下房地產工程項目經濟管理的調控與創(chuàng)新，仍然是當前工程管理項目的關鍵性問題。

1 新形勢下房地產工程項目經濟管理存在的主要問題

1.1 房地產開發(fā)工程項目面臨著土地出讓費用增加的問題。新形勢下，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的主要方式是參與招投標，由于新形勢下有限的土地儲備，使土地競價也逐步持續(xù)攀升。當前，土地出讓費已成為房地產開發(fā)成本的主要項目之一，通常情況下，在房地產開發(fā)的成本組成中比重已達到總成本的25%～35%，在比較發(fā)達的一線城市高達45%～55%，甚至更多，不同級別城市、不同區(qū)域地區(qū)、不同項目的土地出讓費也有差別。

1.2 房地產開發(fā)工程項目的建筑施工與設備安裝成本持續(xù)提升。當前市場經濟條件下，在房地產開發(fā)項目的總體開發(fā)成本中，土地受讓成本已經成為最大的成本之一，占30%～50%；接續(xù)的就是建安成本，大體占房地產開發(fā)總成本的25%～30%。建安成本涵蓋建筑施工與設備安裝2大項，具體的講，就是建筑安裝施工期間發(fā)生的各項支出費用。隨著項目開發(fā)工程材料的持續(xù)提升、施工人工費用的不斷增長、用戶對產品功能及舒適性品位的提高，無形導致建筑安裝成本在近期發(fā)生了快速的提升。

1.3 房地產開發(fā)工程項目的企業(yè)稅賦加重。當前，房地產開發(fā)行業(yè)涉及的稅賦種類主要有：房地產購置環(huán)節(jié)涉及的國家契稅、還有印花稅及房產進行交易的手續(xù)費；房地產出售環(huán)節(jié)的國家營業(yè)稅、城市建設配套稅和教育費附加稅、占用土地增值稅等等；在房地產持有期間的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、集體耕地占用稅等；不僅如此，還有房地產出租過程中的營業(yè)稅、房產稅、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅、個人收入所得稅等。國家為了積極有效的控制現(xiàn)行房價上漲的勢頭和投資過熱的趨勢，曾連續(xù)幾次提高與房地產開發(fā)相關的稅金。房地產開發(fā)企業(yè)為了維持較高利潤，房地產商迫不得已的重視稅務費用，盡最大可能把稅收成本降至一個適當的水平上。

1.4 房地產開發(fā)工程項目的財務費用增加，貨款利率持續(xù)居高。新形勢下，直接融資市場的發(fā)展速度較快，但是間接融資為主的格局暫時難以打破，房地產開發(fā)企業(yè)依賴銀行的信貸支持仍舊是一個主要的渠道?，F(xiàn)在，我國房地產開發(fā)行業(yè)具有資本密集型行業(yè)的特點，實施房地產開發(fā)融資結構單一化的局面仍未打破，間接融資仍然占據較大比例。特別是近幾年，國家出臺了一系列提高房地產開發(fā)商貸款門檻的宏觀調控政策，房地產開發(fā)商的資金缺口比較大，資金短缺的壓力仍然存在，個別的已經上市的房地產開發(fā)公司每年要支付上億的銀行貸款利息，可見其融資成本的高度。上述分析的結果不難看出，房地產企業(yè)加強財務費用的控制勢在必行，換言之，也只有盡最大限度降低資金占用費，才能相對提高房地產開發(fā)企業(yè)的凈利潤。

2 房地產開發(fā)項目經濟管理的優(yōu)化 調控與創(chuàng)新

2.1 盡最大限度強化房地產開發(fā)項目的成本優(yōu)化、調控與創(chuàng)新，完善優(yōu)化房地產開發(fā)項目的土地成本控制。進行房地產開發(fā)用地是項目實施的關鍵之所在，地塊位置、規(guī)模、價格是否合理，直接關系項目的成功與否。所以近兩年來，科學預測土地價格，在保證房地產開發(fā)企業(yè)基本利益的基礎上獲得土地，是控制開發(fā)項目成本的當務之急。對于地理位置是否優(yōu)越、交通狀況是否便利、土地的使用權是否存在爭議、土地是否尚有抵押等相關的問題必須清晰可見。房地產開發(fā)項目的材料成本控制也十分關鍵，對建筑材料實行集中大批量購進，減少材料流通環(huán)節(jié)，大幅度降低流通成本。

2.2 強化工程項目施工環(huán)節(jié)的成本支出。當前，在實施房地產開發(fā)工程項目的經濟管理過程中，前期進行施工階段的宏觀控制與管理是最關鍵、最重點的環(huán)節(jié)，前期施工增效節(jié)能做得好，對房地產工程項目的有序進行將會起到事半功倍的促進作用。所以，房地產開發(fā)工程項目建設企業(yè)的關鍵性任務就是萬無一失的把控工程建設的質量關。強化房地產開發(fā)工程項目的高標準、高質量，返工率就會降到最低點。所以，質量和安全兩大環(huán)節(jié)必須引起足夠的重視，防止出現(xiàn)一些本可阻止發(fā)生的錯誤。

2.3 房地產開發(fā)企業(yè)內部外部等各部門要加強溝通協(xié)調。眾所周知，房地產開發(fā)項目并非獨立個體，內部之間、內部與外部之間的各部門息息相關。一項優(yōu)質的工程項目經濟管理的完成，各部門是否積極有效配合、協(xié)調運行十分關鍵。所以，房地產開發(fā)工程項目企業(yè)首先要對各部門充分協(xié)調管理的重要性以及作用給予極高的認識，并對管理過程中出現(xiàn)的各種問題快捷、及時進行協(xié)調，并加以處理和解決。這就要求房地產開發(fā)工程管理企業(yè)摒棄以往的傳統(tǒng)理念，開發(fā)研究實施新的管理模式，以滿足新形勢下房地產發(fā)展的需要。

2.4 強化工程項目的財務成本控制創(chuàng)新。新形勢下，房地產開發(fā)項目實行持續(xù)穩(wěn)妥的滾動開發(fā)，能有效的減輕資金壓力。對于大型開發(fā)項目可以實施分期分批開發(fā)，與此同時，多個項目也可以進行統(tǒng)籌調度，推行滾動式開發(fā)。對于一個大型項目，可以通過分期開發(fā)，有效降低資金運行總量，及早實現(xiàn)和達到銷售條件，及早將資金收回，并將前一期的收入款項投入到下一期的開發(fā)項目之中，實現(xiàn)具有活力的滾動式開發(fā)。