我國房地產市場洗錢行為的經濟倫理視角審視

牛文浩 周穎 李婭芳

（天津科技大學，天津，300222）

一、引言

什么是房地產洗錢行為？房地產洗錢的評判標準又是怎樣的？在研究房地產洗錢問題之前，我們必須要明白什么是洗錢?！跋村X，是將各種違法所得及其產生的收益，通過各種手段掩飾，隱瞞其真實來源或性質，使其在形式上合法化的行為”[1]。房地產市場洗錢行為是指違法犯罪人員將不正當收入投入房地產領域，經過多次產權轉讓，達到金錢讓渡的目的。其形式表現為：一方面，隨著我國對外開放的局面逐步打開，國際熱錢也隨之流入中國市場。目前學術界認為2006年到2011年是熱錢入境的高峰期，約有4000億到8000億元。如，2012年我國國家外匯局發(fā)布了統(tǒng)計了一年的《跨境資金流動監(jiān)測報告》，其間數據表示2011年我國承接的國際熱錢凈流入344億美元,占當年外匯儲備增量的7.6%。并且在過去的十年內，國際熱錢年平均流入的金額為250億美元，占同期外匯儲備增量的9%。很大一部分資金進入收益巨大且監(jiān)管相對薄弱的房地產市場；另一方面，近些年來，我國房地產行業(yè)勢頭持續(xù)走高，成為了不少貪污腐敗現象洗白的“溫床”。近年來，據有關資料披露，每年約有3000～4000億元人民幣進入市場洗白，進入房地產行業(yè)違規(guī)操作則成為首選方法。如，重慶巫山縣交通局原局長晏大彬在被查處時已將收受賄賂的部分資金通過買房、投資、儲蓄等方式洗清，高達943萬元，其中用于購買房產的金額為746萬，占其整個洗錢活動的79%。

我國于上個世紀70年代開始研究洗錢犯罪。雖然研究大多集中在金融領域，但幾乎同時眾多專家學者對房地產業(yè)洗錢犯罪也進行了關注。同時在他們的專著中重點研究，發(fā)現了在對黑錢流向進行追蹤時有很大部分資金進入了房地產行業(yè)。葛智敏、薄麗麗（2004）最早提出了大量涌進我國房地產行業(yè)的境外投資中可能存在洗錢的風險，政府應加強監(jiān)測力度并嚴防國際熱錢以投資房地產行業(yè)為借口入境，以此對國內資本市場造成沖擊。同時也認為犯罪分子和犯罪團伙正在利用房地產領域存在的漏洞從事洗錢活動。唐韻（2006）在采訪反洗錢監(jiān)測分析中心研究部主任陳邦時，陳邦認為房地產洗錢主要指一些貪官或者不法分子把房地產行業(yè)作為工具，將來歷不明的黑錢由貨幣形式變成實物的過程。根據十余年的關于房地產行業(yè)的違法犯罪的相關研究表明，房地產市場成為眾多違法犯罪活動的“搖籃”，其中就包括利用房地產洗錢的行為。同年Fin CEN（2008）的可疑問題報告也顯示，涉及居住用房、商務用房洗錢的數據一直呈上升趨勢，其中居住用房的洗錢活動具有隱蔽性高的特點，并且常與房地產貸款欺詐有關。究其原因，尹中立（2006）和穆改珍（2011）認為，我國在房地產領域的監(jiān)管重點在于產權交易合法性的審批層面，而對購房資金來源疏于監(jiān)管。此外，房地產領域具有變現能力強、資金交易數額巨大等性質，這些都易于被洗錢犯罪所利用。

洗錢作為一種嚴重的經濟犯罪行為，對任何國家的經濟建設、政治穩(wěn)定、金融市場、社會安全等等都有極強的擾亂和破壞作用，其危害程度可想而知。若有大量洗錢的犯罪行為出現最直接的會造成以下幾種危害：其一，最直接的影響就是造成資金轉移或是資本外逃，尤其是“反腐”工作曝出的腐敗資金多由國內轉移至國外，國家社會應流通的資本流失，造成流通的貨幣量和市場商品總量不相匹配從而誘發(fā)通貨膨脹、通貨緊縮乃至全國、全球性的金融危機；其二，社會信用程度急劇降低，人與人之間的基本信任蕩然無存，社會貧富分化日益嚴重，不利于營造良好的社會生產生活氛圍，正常的社會秩序也將會被打亂；其三，由經濟犯罪逐步轉移到刑事犯罪，造成社會人心不穩(wěn)，甚至會威脅到國家的安全。

“熱錢”最容易“生存成長”的方法是隱藏在暴利行業(yè)當中，在中國目前一夜暴富的行業(yè)除了投資，所能想到的就是房地產行業(yè)——房價本就居高不下，幾大城市的“搶人”大戰(zhàn)更是促成了不少“炒房團”卷土重來。房地產行業(yè)資本豐盈，運作結構十分復雜，這也就成為了“黑錢”藏身的地方也為洗錢提供了便利。尤其是新世紀以來，隨著我國經濟發(fā)展日益加速、開放程度日益提升，洗錢這種犯罪行為呈多樣化發(fā)展又有信息技術支持，大量黑色現金通過租房、買房、炒房等行為注入房地產行業(yè)，促成犯罪行為多發(fā)、中國樓市不穩(wěn)、金融投資體系危險系數大等現象，更是阻礙政府對房地產行業(yè)的管控。

二、利用房地產行業(yè)洗錢的原因及途徑

近年來我國房價飛速增長，尤其是一些一二線城市的樓市看似表面繁榮實則是泡沫經濟的助推，供給和需求失衡，政府努力進行管理卻不盡如人意，也就導致了不法分子選擇利用房地產行業(yè)進行洗錢。原因可以具體陳述為以下幾點：

第一，房地產行業(yè)金額大、升值快。一方面，房地產行業(yè)之所以被稱為“一夜暴富”的產業(yè)正是因為其單筆交易額高，特別是北京、上海等特大城市的房價，一套小戶型的房產即上百萬，一套所謂的豪宅對于普通工薪階層來說更是天價，房價如此之高也就成了大額資金的聚集地。而另一方面，商人本性也促使房地產商以最高的價格進行交易，因此房地產的買賣需要大量的資金支持，并且房屋作為不動產具有一定的保值、升值能力，也就是平時所說的“錢生錢”效應。國家也在不斷對房地產這一暴利卻又與民生息息相關的行業(yè)進行調整，在新一輪緊縮房地產政策之前，從2002年開始“中國十大暴利行業(yè)”的榜首一直被中國的房地產行業(yè)所占據，2010年也不例外。2010年“中國發(fā)展高層論壇”的年會重點討論了促進發(fā)展方式加快轉變、積極財政政策的效果與后續(xù)策略等問題，房地產行業(yè)是無論如何也無法繞過的話題。國務院國資委分配局局長熊志軍認為要警惕央企把控房地產行業(yè)發(fā)展、控制其高額利潤，國家應嚴格核實央企的成本，對于暴利行業(yè)增加稅收，從而控制房地產行業(yè)的利潤也就是利用稅收遏制房價。民眾對于房屋購買市場的認識不足，易形成不理智的“買漲不買跌”行為，造成房地產行業(yè)需求遠遠大于供給的供需失衡假象，房地產商正是把握了消費者的心理哄抬房價。國家政策即使不斷調整、引導，各地房價仍舊居高不下。房地產行業(yè)大量資金活動、利潤高昂，這種巨大誘惑引入了大量資金，違法資金也不例外。

第二，房地產行業(yè)洗錢隱藏深、難監(jiān)管。選擇好了房地產行業(yè)，公職人員行賄受賄、挪用公款而來的大量資金又是如何進入的呢？他們往往通過親屬、朋友、下屬等“自己人”聯(lián)系他人名下的產業(yè)，秘密入股房地產公司，再進行正常的經營過程如經營、投資、置業(yè)等方式，甚至是做假賬的手段使“黑錢”洗白，成為公司的合法收入，最后轉移到國外銀行進行儲蓄或者進行購房置地。國家建設部在2006年施行“實名制”，“實名制”政策出臺在一定程度上可以有效抑制炒房和利用房地產洗錢的行為。但是政策有一定的理想色彩，房地產買賣登記系統(tǒng)尚未全國聯(lián)網，異地購房數據無法高效統(tǒng)計，信息交流不暢、傳輸不透明，更導致了房地產洗錢行為變本加厲?！跋拶彙闭叩某雠_，也沒有達到預期的效果，購房與戶籍登記、個稅征收、社保繳納相掛鉤，但是對于有權、有勢、有資金的洗錢者來說也僅僅是疏通關系增加戶口、增加證明罷了。洗錢者出手闊綽且多為現金消費，房地產商極力“歡迎”，甚至幫助其進行違法勾當，陳凱販毒、洗錢案便是如此。

第三，房地產行業(yè)洗錢方式多、渠道廣。大量非法資金涌進樓市，其具體的運作方式又是如何呢？絕大多數洗錢者會選擇房產置業(yè)，即進行購置土地、房屋，進行房地產交換。在國內或國外、以他人名義或直接歸于自己名下、購買別墅洋房或商鋪單位，購買之后進行租賃或轉售從中獲取差價收益。擁有大量資金支撐違法犯罪人員大量購買，關鍵因素是近年來尤其是我國東部大城市的房產升值速度飆升，甚至出現搶購的現象。現一二線城市已頒布限購令，三四線城市或許已成為洗錢團的目標，導致三四線城市的房價也有上升趨勢，對普通購買者的購買造成很大的阻礙，也不利于國家房市調控政策的執(zhí)行，社會不穩(wěn)定因子增加。

第四，房地產行業(yè)洗錢周轉快、易擴散。近年來房地產行業(yè)無論是從融投資、建設還是銷售都異?；馃幔Y金流轉效率高。其本身屬于資本密集型產業(yè)，從開發(fā)到買賣都需要大量資金支撐。曾經房地產業(yè)的發(fā)展多依靠銀行貸款維持，近些年由于國家管控力度加大，國有銀行對房地產企業(yè)貸款條件提高，貸款難度相應增加了不少，房地產商尋找個人注資成立理所當然，洗錢者也就獲得了更多的發(fā)展空間。

此外，房地產洗錢的方式也是多種多樣的，如，第一，利用開發(fā)房地產的方式進行洗錢。將非法收入進行聚攏集資注冊成為房地產開發(fā)公司，洗錢者可以以運營合法性公司為掩護將非法資金進行劃分分配，運用于不同的行業(yè)當中，例如大量購買土地等；另外，洗錢者還可以利用入股房地產公司的方式，非法資金通過無數次“洗牌”變白，而洗錢者最終以股東的身份獲得分紅；第二，利用假扮購房者的方式進行洗錢。洗錢者往往擁有大筆資金，大量購買商品房或者商鋪，他們可能直接以自己的名義進行購買，當然更多的情況下是以他人的名義進行，為的是通過購買實物違法收入改變其資金形式。之后，將實物進行變賣，將實物變成合法收入。這就是洗錢者假意購房實質洗錢的基本過程；第三，利用償還銀行按揭貸款的方式進行洗錢。房屋相比于其他商品其價格相對較高，洗錢者若直接用大量現金購買過于引人注目，所以洗錢者會選擇個人住房按揭貸款，用銀行的貸款進行按揭支付，將手中非法資金用于還貸。這是利用歸還銀行貸款的方式進行洗錢，步驟雖然較多但利于隱蔽。

三、經濟倫理與房地產市場洗錢行為

經濟倫理是指在市場經濟中各參與方依據市場運行規(guī)律和特性所作出的道德認識和倫理評價，具體可分為：微觀經濟倫理、中觀經濟倫理以及宏觀經濟倫理。在生產、分配、交換、消費的全過程中都蘊含著“利益最大化” 原則。正如馬克思所指出：“人們奮斗所爭取的一切都同他們的利益有關?！盵2]不僅如此，經濟活動中也存在著倫理價值規(guī)范范式，又稱為“義”。義利關系的變化必然導致具體經濟活動也發(fā)生相應調整，并由此產生出經濟矛盾。這些經濟矛盾又主要以經濟價值和道德價值間矛盾的形式表現出來，即“互利”層次存在差異。在經濟活動中，存在著動機與結果“利他”不一致的情況，這將導致?lián)p人利已等違反馬克思主義經濟倫理情況的發(fā)生。在經濟道德層面，動機與結果則將“利他”統(tǒng)一了起來，整合了短期利益與長期利益。這樣，經濟價值和道德價值也就實現了辯證統(tǒng)一，即經濟價值保障了道德價值，而后者則又指導了經濟價值沿著正確方向得以實現。如若將“義利統(tǒng)一觀”放置于政府行政行為之中則形成政府經濟倫理。無論是資產階級經濟倫理學說還是馬克思主義經濟倫理學說，對待政府在經濟活動中的行為都有著相似的價值判斷?！案鶕诺湔谓洕鷮W的論述，政府的職能主要有三項：第一，保護本國社會的安全,使之不受其他獨立社會的暴行與侵略；第二，為保護人民不使社會中任何人受其他人的欺負與壓迫，設立一個嚴正的司法行政機構；第三，建立并維持某些公共機關和公共工程。”[3]馬克思主義國家學說指出了國家職能在于要“按照共同的計劃調節(jié)全國生產，從而控制全國生產，結束無時不在的無政府狀態(tài)和周期性波動這樣一些資本主義難以逃脫的劫難”[4]。西方經濟倫理說明了國家要發(fā)揮應有的服務社會的價值取向。而中國特色社會主義市場經濟就是在此基礎上實現了兩個基本結合：市場經濟與社會主義基本制度的結合以及物質文明與精神文明的結合。它掃除了私人壟斷資本的羈絆，滿足了社會化生產規(guī)律的訴求。可以看到，資產階級經濟倫理學說與馬克思主義經濟倫理學說都認為，政府經濟倫理職能就是要以社會整體利益最大化為準則，二者的區(qū)別在于政府對經濟的參與程度不同。而由于利益差別則會導致政府不自覺損害部分公共利益，而各自糾偏有力的差異是二者的主要區(qū)別所在。在房地產市場中，也正是由于某種條件下政府經濟價值與道德價值相悖才最終導致各類違法資金進入該市場從事洗錢活動。具體表現為以下幾方面：

第一，職能部門監(jiān)察不嚴。其一，對于房地產公司認證把關不嚴。某些不具備開發(fā)房地產的房地產商與符合條件的房地產商同樣獲得了資質證明，甚至同樣運作大型的房地產開發(fā)工程。這就表明房地產行業(yè)的資質審查不嚴明、不符規(guī)范，存在著瀆職現象,甚至出現了基層政府為了招商引資、盲目買地形成的地方保護，僅僅追求當地的經濟效益和個人政績，降低房地產行業(yè)準入條件，對于開發(fā)商的工程是否符合要求不以為意，為洗錢行為的引入提供條件。其二，房地產企業(yè)注冊資金不實。為了成功申請營業(yè)證明，房地產商可能會選擇虛假報價或者虛假出資，而為了騙取證明只能采取行賄的方式，在金錢誘惑下金融管理機構、驗資中介會為其提供虛假證明、工商行政管理部門在審查的過程中也是泛泛而過。房地產企業(yè)虛報注冊資金若成為普遍現象，政府信譽、銀行貸款、買房群眾、社會輿論都將面臨巨大風險。

第二，政府招標拆遷組織不力。中國正處于變革時期，拆除老舊房屋一直是政府一大難題。就目前的情況來說，拆遷工作一般是政府經過招標、拆遷公司進行投標，政府將拆遷任務進行外包而完成。拆遷問題關系國計民生，有些地方政府的做法卻往往過于隨意不盡如人意：招標過程不公開、標底標準不確定、聯(lián)系過程也非常隨意沒有正規(guī)文件程序。政府僅聯(lián)系有過往來的拆房商進行內部運作，公開程度低、參與范圍小、競爭性幾乎為零，毫無公平可言。而且現如今土建工程、拆遷工程利潤大，商人逐利而致不顧市場規(guī)范，掛靠經營、非法轉包、違法分包、無證經營的現象時有發(fā)生。拆遷公司自身無法達到工作要求只能選擇層層外包的方式，如此為了減少成本就選擇假冒偽劣產品或偷工減料，雇傭的施工隊整體素質不高、文化層次較低、法制觀念淡薄、缺乏風險意識，也就不難解釋隨之出現的責任不明、互相推諉現象的原因了。洗錢者也是利用這種情況，從中獲利。

第三，政府批準預售許可把關不嚴。房地產建設初期法定費用未支付、建筑仍是“樓花”或“未封頂的在建樓”的情況下相關監(jiān)管部門已經授予開發(fā)商預售許可證。對于房地產企業(yè)的售樓款“回籠”沒有做到嚴格審查，對于專項整治也沒有進行良好的監(jiān)督。在獲得售房許可后，開發(fā)商每售出一套房都需要到當地房地產管理部門進行審核備案，有的部門沒有進行仔細查驗，對于做假賬的行為如已售出的房屋重復銷售絲毫沒有發(fā)覺。另一方面，由于制度缺失造成的房管部門辦事效率低下、上下級銜接困難、同區(qū)域部門分工不明等現象，頻繁造成證件丟失、多頭辦證、流程不規(guī)范等不專業(yè)的現象。這里特別需要提出的是商品房買賣，商品房若想進入市場進行銷售，就必須首先付清法定配套費用并取得項目工程質量綜合驗收手續(xù)。但是如今的現象卻是驗收不及時、部門疏于管理，此類房屋未經合格驗收便出售，甚至有買家已經完成了裝修入住。

第四，金融機構發(fā)放貸款審監(jiān)不力。銀行部門主要是以貸款的方式涉足房地產行業(yè)，但實際上我國的金融體制并不十分健全。從金融機構內部體制解釋，我國銀行存在著一定的資金不足、不良資產過多、負債管理水平不高等問題。從金融體系社會環(huán)境來解釋，我國的個人信用制度、抵押制度和保險體制并不完善。而這些現象問題從房地產商的角度來說會增加信貸難度，對于銀行等可放貸的金融機構來說增加放貸風險。開發(fā)房地產是多種項目同時進行，因此其巨大的啟動資金額度主要來自銀行貸款之后資金回籠。如今，房地產行業(yè)日益興盛，政府大力扶持、銀行十分看好，各金融機構便對其肆意放貸。但實際上，銀行對于發(fā)放貸款行為應當保持謹慎，嚴格審查其是否有開發(fā)前景、是否有能力還貸、是否有資金和抵押物，以及對注冊資金證明、開發(fā)資格證明、房產證、土地證等內容。銀行放出貸款之后對于貸款流向和用途不加監(jiān)控，對于這筆貸款是否真正用于房地產建設也毫不知情，監(jiān)督職能流于形式。

四、經濟倫理與破解房地產洗錢行為

庫柏指出：“符合道德的行為是不可能在孤立的情況下形成并得以有效維持的。”[5]這不僅整合了經濟觀與價值觀的選擇，同時反映了社會主義市場經濟道德判斷。我國房地產市場洗錢行為存在障礙的破解需要經濟倫理發(fā)揮重要作用。

在經濟倫理意識培育層面，政府部門需要牢固樹立公共利益至上準則，構建與之相適應的經濟倫理道德。對此，各級政府迫切需要加強服務精神教育，通過黨校及各級政府培訓機構實現體制內自我教育，進而樹立自覺反城鎮(zhèn)新貧困意識。另一方面，房地產企業(yè)自身要積極尋找與自身特點相適應的工作崗位和教育機會，從主觀上克服約束障礙。

在經濟倫理組織機制創(chuàng)新層面，政府要首先將組織機制創(chuàng)新作為經濟倫理思想踐行的重要支撐和保障。本文認為，我國應主要借鑒歐洲政府主導型征信模式，將道德管理與評價緊密結合起來，提升道德的剛性約束能力。本文設想在中央和省級單位設立政府自我教育與監(jiān)督的道德管理機構和相應科室，并由上級立法和行政部門給予指導，如辦公室主任協(xié)調道德管理整體工作；政府道德評級機構主要負責對政府行政行為進行道德視角的分類評級，為日后獎懲提供依據；政府征信局主要工作是對政府失德行為進行甄別；黨校部門擔負起對公務人員進行馬克思主義經濟倫理道德培育教育的重任；政府失德戒懲辦公室的主要任務是對已確認的政府及公務人員在市場經濟中的失德行為給予相應的道德懲罰。

在經濟倫理技術保障層面，各級政府部門要通過種種具體政策措施來使經濟倫理理念落實到位，這需要各級政府從不同角度進行綜合治理。第一，完善制度加強監(jiān)管。房地產行業(yè)洗錢態(tài)勢日益嚴峻，因此國家必須完善相關監(jiān)管制度，創(chuàng)新監(jiān)管模式。如今我國對于洗錢行為的管制僅僅存在于金融領域，例如銀行、保險、證券等行業(yè)。針對監(jiān)管范圍狹隘的現狀我國可以嘗試與國際接軌、借鑒發(fā)達國家的經驗，完善相關管理制度。制定具有前瞻性的法律法規(guī)，將監(jiān)管范圍從金融行業(yè)擴大至經濟領域，如房地產市場、拍賣行、貴重物品銷售行業(yè)、會計事務所等。其中，房地產行業(yè)的監(jiān)管應當成為重中之重，其范圍可包括：直接參與房地產交易的企業(yè)和個人、相關咨詢和評估的機構、物業(yè)管理公司、間接參與其中的企業(yè)和個人。此外，至于監(jiān)管模式方面，應當支持部門機構的聯(lián)動機制，央行統(tǒng)籌，房地產主管部門主管，國資委、工商管理、稅務等部門配合輔助的管理模式。該模式由中國人民銀行總領，各部門分工協(xié)調，各司其職，從而可以促進對房地產反洗錢工作的監(jiān)督，也有利于完善相關規(guī)章制度。第二，加快建立客戶身份識別系統(tǒng)。房地產企業(yè)對其客戶進行身份識別建立信息平臺并實現全國聯(lián)網，可以為反洗錢工作提供便利。對購房者的身份識別不能僅僅是基本信息，如交易金額、資金流向等，也需要包括客戶的身份、職業(yè)、交易目的、履約能力及資金來源，綜合信息作出專業(yè)判斷，信息收集之后應分類保存，掌握不同客戶的真實信息，可以為查出的違法行為提供證據。銷售、登記環(huán)節(jié)，房地產銷售部門或政府房管部門在核對買方信息時，若對方為單位應保存其營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明等文件；若對方為自然人，包括企業(yè)的法人代表和負責人，則應記錄其身份信息證明。房地產機構的可疑交易報告依據主要是接觸的交易人的身份以及交易價格、交易量或其他有理由的懷疑對象及行為，將報告提交至行政主管部門。而對于房地產機構的可疑行為則有銀行向行政部門報告。所以，商業(yè)銀行也需要對房地產開發(fā)公司進行信息留存，特別是大額貸款的資金用途和還貸來源；辦理商品房按揭貸款時，重點審查對方收入是否合法，關注對較大金額的一年內短期還款甚至提前還款，對其資金流向進行監(jiān)測分析。第三，推行房地產業(yè)非現金結算制度。洗錢行為通常會使用現金交易，減少留下痕跡以避免監(jiān)控。商品房銷售應明碼標價，不允許無證收取訂金，其預收款也須存放于開發(fā)企業(yè)指定的賬戶。這些規(guī)定有益于房地產交易和抑制房地產洗錢行為，但止步于這些基礎制度遠遠不夠，還需在房地產行業(yè)中推行房地產業(yè)非現金結算制度，嚴禁買賣雙方直接的現金交易。通過修改法律使其規(guī)定在房地產領域的定金、物業(yè)管理、服務等費用的支付在規(guī)定標準之下的允許現金支付，超過標準必須實行非現金結算。法律施行后對于房地產行業(yè)大額現金交易進行嚴格審查，追查資金的來源和合法性。此外，還應明確房地產行業(yè)反洗錢工作的關鍵是嚴格審查大額現金進出關口。還可以建立資金監(jiān)測體系，其主體包括房地產開發(fā)商、房產中介、房產交易所等；建立交易報告制度，明確報告流程，預防和遏制房地產行業(yè)的洗錢活動。第四，加強對房地產機構的創(chuàng)辦驗資、增資、利潤分紅的監(jiān)管。在房地產行業(yè)開展反洗錢工作十分復雜阻力重重，但已十分迫切。作為國家反洗錢工作的行政主管部門，央行應及早開展相關法律法規(guī)、規(guī)章制度的制定和推廣，促使反洗錢工作積極有序推進，運用軟調控的方式調節(jié)房地產行業(yè)使房地產市場穩(wěn)步發(fā)展、國家金融秩序穩(wěn)定運行。一是，房地產實名登記系統(tǒng)全國聯(lián)網。雖然我國房產銷售已經實名制，但尚未全國聯(lián)網，不利于提高房地產市場的透明度。形成網絡之后全國范圍的交易記錄信息都可以通過網絡查詢，異地洗錢難度增大。而且實名制可以避免洗錢者冒用他人身份，房地產的所有者和使用者分離的情況都會被記錄，壓縮了洗錢者的操作空間。因此，國家應支持房地產實名登記系統(tǒng)全國聯(lián)網，有利于識別客戶身份，為房地產行業(yè)反洗錢提供技術條件。二是，對客戶身份鑒別分類管理。房地產行業(yè)反洗錢行動的基礎是了解客戶信息，對于客戶身份和交易進行記錄和管理，監(jiān)控大額交易和可疑交易。但是對于買賣雙方的信息不能是簡單的姓名年齡而是包括職業(yè)、交易目的、履約能力、交易性質及資金來源等綜合分析進行判斷。按照反洗錢國際標準，對于客戶的身份識別詳細程度與風險程度成正相關，評估的客戶風險越大，對其識別內容越全面，并且還應充分考慮因為行業(yè)特點、地域差異、執(zhí)行成本等因素存在差異。這些被收集的信息可以作為預防和打擊洗錢犯罪提供線索和證據。因為利用房地產進行洗錢的途徑主要對目標所有權的多次轉移，如果對每一次所有權變動的交易記錄都能有效保存也就能夠有效地獲得線索。房地產行業(yè)反洗錢工作需要特別注意大額和可疑交易，所以針對這類交易應嚴格審查，關注其交易類型、交易曲線，注意與其相關的客戶身份識別和產權交易。國家相關部門需規(guī)定在房地產銷售行業(yè)中的最高限額，特別是大額交易和可疑交易的標準。一方面制定標準一方面進行省份鑒別，房地產行業(yè)既可以正常經營也可以履行反洗錢義務——經營與預防同步。三是，提高銀行業(yè)監(jiān)管能力。銀行是反洗錢工作的主力，可以從以下幾方面著手：一是，對出資人身份的檢驗。要求進行注冊驗資的企業(yè)提供出資方的身份資料，對可疑的出資人進行上報調查并追蹤資金來源；二是，檢查房產實際所有者和使用者。在存款賬戶核準階段將企業(yè)法人和出資人、產權所有人和實際使用人進行比對，若比對雙方不統(tǒng)一便作為可疑交易上報；三是，比對資金規(guī)模與實際運營規(guī)模。對于資金規(guī)模與實際運營規(guī)模不相符的公司作為可疑對象上報；四是，聯(lián)合政府相關部門。對于反復交易的客戶作為可疑行為與當地房地產登記部門進行溝通，對于產權多次轉讓的客戶密切注意采取措施；第五，監(jiān)測企業(yè)分紅情況。將企業(yè)紅利分配與其資金能力不匹配情況上報。

此外，還需要加強政府相關部門合作。國家行政部門中，建設規(guī)劃部門可以提供開發(fā)建設環(huán)節(jié)的情況，房地產管理部門可以提供產權交易情況，稅務部門可以提供稅收收繳情況，三方機構與銀行、工商、公安部門聯(lián)合組成房地產反洗錢機制。一方面，可以有效聯(lián)合公安部門、工商部門、稅務局等行政部門對房地產行業(yè)的股東、運營、盈利等情況進行綜合分析，對于可疑的房地產公司進行多次嚴格審查；另一方面，可以根據市場轉讓交易情況，檢查可疑消費者或商戶。雙管齊下，反“洗錢”工作更具針對性和時效性，能夠更快速準確地確定轄區(qū)內重點對象，進行清理活動。

從以上論述中可以看出，在預防房地產領域洗錢行為的制度設計層面可以分為法律政策與具體制度設計兩個子層面。無論哪個子層面的設計都蘊含著經濟倫理思想。從法律政策層面的制度設計可以看出，我國在此領域的應對策略是加強對流入房地產領域的巨額資金事前監(jiān)管，從法律和政策的角度進行規(guī)范。而此問題的關鍵在于，就是政府在立法和決策的價值目標要充分體現出“制度公正”。馬克思主義的公正觀認為，公正的本質是一種價值觀念（是現存經濟關系的觀念化表現）。怎樣才能保障評價的正確可靠？根據馬克思主義基本原理，就是要做到主觀和客觀的統(tǒng)一，即主觀標準與客觀價值標準的統(tǒng)一；而在具體制度設計上則更加注重事前監(jiān)管與事中監(jiān)管的緊密結合。一方面，房地產監(jiān)管部門根據事前原則：“機會平等”，為房地產領域各參與者提供平等的機會，但另一方面，也要通過嚴格的制度設計把控非法資金的進入和運作，踐行“經濟公正”理念。經濟倫理視域中的“公正”就是通過合法的社會制度安排和利益調節(jié)機制或方式，對社會經濟生活中的權益與責任進行公平分配和合理調節(jié)。只有政府及企業(yè)踐行“經濟公正”原則才能實現二者自身利益的可持續(xù)發(fā)展。

五、結語

習近平總書記在系列講話中強調：“發(fā)展才能自強，發(fā)展是解決我國一切問題的基礎和關鍵?！盵6]這與馬克思主義的經濟發(fā)展思想是一脈相承的，即只有通過發(fā)展才能解決包括城鎮(zhèn)新貧困在內的一切問題。雖然我國房地產市場仍然存在著以洗錢為特征的諸多問題，但隨著經濟倫理意識的不斷普及，政府會持續(xù)改善治理結構，出臺具體治理措施，促使此類問題早日得到根治?？梢哉f，我國房地產市場洗錢問題持續(xù)得到關注和解決必然會提高經濟社會整體活力，為全面建成小康社會的偉大目標作出突出貢獻。