中介費(fèi)說高不高，說低不低

江大橋

鏈家的老大左暉在最近的一次采訪中為中介行業(yè)叫屈，說：中國(guó)的中介費(fèi)普遍費(fèi)率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國(guó)是6%，日本是6%，臺(tái)灣是5%，南非是8%，香港雖然是2%，但是還有1%的預(yù)支的費(fèi)用。

言下之意，目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的中介費(fèi)太低了。

數(shù)字是沒錯(cuò)，但是就像比較同類型商品，你只比較價(jià)格，卻不提質(zhì)量、做工，就一點(diǎn)意義都沒有。就拿左暉舉例的美國(guó)來說，美國(guó)確實(shí)是6個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)，但這6個(gè)點(diǎn)，是要買賣雙方的經(jīng)紀(jì)人兩個(gè)人分的。而且雙方各自的公司還要再分走10-50%。按6個(gè)點(diǎn)平分算下來，成交價(jià)格百萬美元的一套房子，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，美國(guó)的房屋中介人員預(yù)計(jì)能拿到1萬美元的提成。

在國(guó)內(nèi)，鏈家平均2.7%的中介費(fèi)算是行業(yè)比較高的，如果成交一套500萬元的房子，中介費(fèi)是13.5萬元。單純從中介費(fèi)的多少看，鏈家沒有比美國(guó)的同行少，不同的是，成交一套房子，美國(guó)是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人拿大頭，國(guó)內(nèi)，比如鏈家，13.5萬元的中介費(fèi)，最后分到帶你看房的那個(gè)中介手里，可能只有1萬元左右。

這首先跟國(guó)內(nèi)外中介行業(yè)的操作模式有關(guān)。簡(jiǎn)單說，美國(guó)的房屋經(jīng)紀(jì)人，可以等同于一個(gè)鏈家門店，一個(gè)人從找客戶，到信息錄入，到砍價(jià)成交，資料審核，跟銀行打交道，一條龍全做了。而鏈家門店，帶人看房，跟后期幫你簽合同的，幫你錄入資料的，可能都是不同的人，只能是最后大家一起分2.7%的中介費(fèi)。

所以國(guó)內(nèi)外房屋中介的形象特別迥異，我們這邊房屋中介人員最常見的形象是白襯衫，黑西褲，黑皮鞋，一輛小電驢，而國(guó)外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，則出手闊綽，開豪車，住豪宅完全不在話下。

兩邊中介人員的工作狀態(tài)也不一樣，美國(guó)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以掛靠在大公司，也可以三五個(gè)人組成一個(gè)小工作室，個(gè)人跟公司的關(guān)系比較“清淡”，我們這邊中介人員開展工作大多靠的是公司口碑，不少門店都要在晨會(huì)上喊雞血口號(hào)，個(gè)人跟公司是捆綁發(fā)展的。

但兩邊最大的不同，還是賺錢模式的差別：美國(guó)的房屋經(jīng)紀(jì)人直接代表客戶的利益，靠給客戶爭(zhēng)取利益賺錢，國(guó)內(nèi)中介大多賺的還是“信息不對(duì)稱”的錢，比如中介費(fèi)兩頭收，花言巧語模糊雙方的要求和條件，什么都好說，只要合同一簽，中介費(fèi)一收，我還管你毛線。

所以國(guó)內(nèi)房屋中介人員的名聲差，好多人一聽繞著走，寧可自己看好房子，談妥了找中介公司交點(diǎn)手續(xù)費(fèi)，也不愿意讓中介多摻和。

在美國(guó)，按照法律規(guī)定，二手房交易，買賣雙方必須要有經(jīng)紀(jì)人。而且房產(chǎn)中介只服務(wù)一方，買方經(jīng)紀(jì)人會(huì)持續(xù)擔(dān)任買方經(jīng)紀(jì)人，賣方經(jīng)紀(jì)人也一樣，不可能出現(xiàn)一個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)服務(wù)買賣雙方的情況，這首先就避免了經(jīng)紀(jì)人利用雙方信息不對(duì)稱兩頭瞞的情況。

以買方經(jīng)紀(jì)人為例，他們的服務(wù)內(nèi)容包括：幫客戶確定用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)所能承擔(dān)的費(fèi)用，獲得銀行和金融機(jī)構(gòu)的資格預(yù)審，以及列出在這一價(jià)格范圍和地域的不動(dòng)產(chǎn)。

這是看上房子之前的事兒，看上房子之后，買方經(jīng)紀(jì)人的工作才真正開始。

除了幫忙使勁砍價(jià)外，買方經(jīng)紀(jì)人還要幫客戶向戶籍公司調(diào)查房源的產(chǎn)權(quán)和抵押情況，并聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)做房屋狀況檢測(cè)，如果房屋的水、電、氣和結(jié)構(gòu)等有損壞或老化的，催著房東出錢修復(fù)。

如果客戶有其他要求，買房經(jīng)紀(jì)人也需要“照顧”到。比如對(duì)小區(qū)里的鄰居都是些什么人，白人、黑人比例，或是亞裔、西班牙裔孩子的上學(xué)情況，或是周邊公立學(xué)校的入學(xué)門檻等等，包括交通，稅收和社區(qū)特色的詳細(xì)信息，這些都是需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)答如流的分內(nèi)之事。

所以跟國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介都是年輕人不一樣，在美國(guó)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)行當(dāng)，經(jīng)驗(yàn)更值錢，做的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)各種信息了解越多，年齡反而成為加分項(xiàng)。

而賣方經(jīng)紀(jì)人代表賣方利益的時(shí)候也同樣不遺余力。

賣方經(jīng)紀(jì)人最主要的一個(gè)工作是幫助房子定價(jià)，這需要他們不僅要對(duì)客戶的物業(yè)有準(zhǔn)確評(píng)估，還要了解整個(gè)市場(chǎng)的基本行情，甚至是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，這樣才能作出比較準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析方法。

之后他們需要幫助客戶制定合理的融資或抵押計(jì)劃，快速完成銷售，還會(huì)針對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和裝修給出專業(yè)的調(diào)整意見，以讓房屋價(jià)值最大化。為了讓房子賣得好，賣得快，賣方經(jīng)紀(jì)人會(huì)提供全面的營(yíng)銷計(jì)劃，包括而不限于請(qǐng)專業(yè)攝影師拍照片，幫助制作宣傳冊(cè)，通過各種渠道給予大量曝光等。

同時(shí)，他們還需要幫助處理一系列法規(guī)合規(guī)文件，比如把房屋白蟻報(bào)告到火災(zāi)保險(xiǎn)，要幫著跟代書公司、產(chǎn)權(quán)公司或跟結(jié)算律師做結(jié)算安排等。因此賣方經(jīng)紀(jì)人也會(huì)是整個(gè)二手房交易市場(chǎng)合規(guī)性的第一個(gè)把關(guān)人，北美購(gòu)房網(wǎng)的一篇文章提到：“在提交價(jià)格的時(shí)候沒有首付資金證明，沒有貸款預(yù)批信，賣方經(jīng)紀(jì)人是會(huì)壓根就不搭理我們的”。

所以，一個(gè)合格的賣方經(jīng)紀(jì)人不僅要懂建筑，還要懂財(cái)務(wù)、法務(wù)，如果是少數(shù)族裔買房者，可能還得當(dāng)一下專業(yè)的翻譯，因?yàn)樾枰幚眚?yàn)房報(bào)告，貸款證明，房屋保險(xiǎn)，地契和成交報(bào)表等。

因此，光看到美國(guó)經(jīng)紀(jì)人活得滋潤(rùn)，沒看到人家的付出是不對(duì)的。