淺談合同管理在房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的重要性

樊雙紅

一、內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念

內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理的范疇，主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，單位建立起來(lái)的使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)互相聯(lián)系，互相制約的措施，方法以及規(guī)程，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，內(nèi)部控制根據(jù)控制的目的不同，可以分為會(huì)計(jì)控制以及管理控制，會(huì)計(jì)控制就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的控制，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性，而管理控制主要是指保證與經(jīng)營(yíng)方針，決策的貫徹執(zhí)行，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性，效益性以及效果性的控制活動(dòng)，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，內(nèi)部控制發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當(dāng)事人或者數(shù)方確定各自的權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過(guò)程就是對(duì)合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過(guò)程進(jìn)行的管理控制，避免出現(xiàn)法律責(zé)任，這里需要注意要時(shí)刻掌握合同的動(dòng)態(tài)性，特別是掌握對(duì)自己不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改，變化，補(bǔ)充或者終止，以保證自身的經(jīng)濟(jì)利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，環(huán)節(jié)較多，涉及到的內(nèi)容也較多，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中具有風(fēng)險(xiǎn)性，復(fù)雜性，法定性較強(qiáng)，因此，其有效運(yùn)營(yíng)主要依賴于合同管理，通過(guò)有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質(zhì)量，對(duì)其合同雙方提出明確的要求，規(guī)范責(zé)任義務(wù)，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國(guó)稅務(wù)政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變?cè)僮?，?duì)于合同中成本的計(jì)算有著直接的影響，進(jìn)而影響企業(yè)的納稅籌劃，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的合同管理至關(guān)重要。

1.控制建筑工期及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛

由于房地產(chǎn)建筑工程階段是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的核心環(huán)節(jié)，建筑工期，工程質(zhì)量，工程進(jìn)度，工程費(fèi)用等都需要通過(guò)合同來(lái)進(jìn)行約定，通過(guò)加強(qiáng)合同的管理，對(duì)合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)定，一方面，可以對(duì)建筑實(shí)施過(guò)程做出統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)各個(gè)資源，規(guī)避資源浪費(fèi)，另一方面，明確建設(shè)主體各方的責(zé)任與義務(wù)，促使各方按照合同約定的履行義務(wù)并處理所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛，能夠起到規(guī)范建設(shè)主體行為的積極作用，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整頓我國(guó)的建筑市場(chǎng)起到了積極的促進(jìn)作用，因此，加強(qiáng)合同管理至關(guān)重要。

2.提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需要

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面開(kāi)放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，面對(duì)來(lái)自于國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊與挑戰(zhàn)，就必須適應(yīng)國(guó)際規(guī)則，加強(qiáng)合同管理，才能與國(guó)外的企業(yè)爭(zhēng)得一席之地，因此，通過(guò)有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展更加規(guī)范化與系統(tǒng)化，從這一角度來(lái)看，加強(qiáng)合同管理是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在營(yíng)改增之后，增值稅的稅率也發(fā)生了一系列的變動(dòng)，增值稅對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)有成本的影響，并且在當(dāng)前，稅務(wù)征管形式依然嚴(yán)峻，企業(yè)面臨著一系列的稅收風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)巨大的壓力，例如稅務(wù)稽查雙隨機(jī)制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯(lián)合執(zhí)法，多部門聯(lián)合懲戒，這些措施的實(shí)行都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的壓力，開(kāi)展稅務(wù)籌劃十分必要，但是，稅務(wù)籌劃的出發(fā)點(diǎn)就是對(duì)合同進(jìn)行管理，通過(guò)梳理合同，一方面，可以對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行明確，進(jìn)而通過(guò)成本的確定開(kāi)展稅務(wù)活動(dòng)，節(jié)約企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，例如大包工程發(fā)票的開(kāi)具，總分包合同申報(bào)稅款是否可以進(jìn)行稅務(wù)抵扣等，這些都可以通過(guò)合同的具體約定進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，進(jìn)而節(jié)約企業(yè)的稅務(wù)成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責(zé)任，工程施工時(shí)進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)控制，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

例如印花稅，房地產(chǎn)合同中單個(gè)合同金額最大的一般都是總包合同，在營(yíng)改增之前房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅，合同金額一般都是含稅價(jià)。在營(yíng)改增之后就是增值稅，合同簽訂的時(shí)候如果還是按慣例一個(gè)含稅總金額，那么在繳納印花稅的時(shí)候就會(huì)多繳納。如果在合同簽訂的時(shí)候價(jià)、稅分別體現(xiàn)，那么在繳納印花稅的時(shí)候只要按價(jià)的金額為計(jì)稅依據(jù)就行。

例如增值稅，在2019 年國(guó)家又一次降稅減負(fù)，4 月1日以后增值稅從原來(lái)的10%降為9%，在簽訂合同的時(shí)候如果總包合同是固定含稅價(jià)，那么由于稅率的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時(shí)候價(jià)、稅分別體現(xiàn)，這樣一來(lái)，相當(dāng)于節(jié)約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。

例如土地增值稅，在簽訂售房合同時(shí)，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費(fèi)的金額為計(jì)稅基數(shù)。但是分開(kāi)成兩個(gè)合同簽訂，一個(gè)毛坯售房合同、一個(gè)裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計(jì)稅基數(shù)就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出的相應(yīng)的優(yōu)化建議

通過(guò)以上分析，可以知道房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，能夠控制工期以及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需要，因此，需要根據(jù)房地產(chǎn)的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，提升合同管理水平。

1.細(xì)化合同細(xì)則，明確彼此的責(zé)任義務(wù)

房地產(chǎn)合同牽涉內(nèi)容較多，是一項(xiàng)技術(shù)性以及專業(yè)性很高的工作，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括土地出讓，資金借貸，勘察設(shè)計(jì)以及施工與竣工等階段，每一個(gè)階段需要制定相應(yīng)的合同，合同的內(nèi)容又不盡相同，因此，為了保證合同的實(shí)施效果，避免法律糾紛，應(yīng)該細(xì)化合同細(xì)則，明確彼此的責(zé)任，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善，首先，提升房地產(chǎn)建筑企業(yè)合同雙方的合同責(zé)任意識(shí)，規(guī)避口頭合同，私下合同以及陰陽(yáng)合同等情況，將合同的具體內(nèi)容落到實(shí)處，明確彼此的責(zé)任與義務(wù)，雙方應(yīng)該本著互惠互利的原則認(rèn)真履行自身義務(wù)，其次，由于房地產(chǎn)建筑涉及環(huán)節(jié)較多，因此，一方面，需要細(xì)化各個(gè)合同的細(xì)則，比如原材料購(gòu)買環(huán)節(jié)，施工環(huán)節(jié)，通過(guò)制定相對(duì)應(yīng)的合同細(xì)則，明確彼此的義務(wù)，才能夠?yàn)楹贤p方的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提出一定的制約，另一方面，動(dòng)態(tài)把握合同全流程，隨著房地產(chǎn)建筑工程的開(kāi)展，從準(zhǔn)備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環(huán)境中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該委派專業(yè)的合同管理負(fù)責(zé)人及時(shí)分析合同環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，例如原材料價(jià)格上漲，施工工期延誤等情況對(duì)合同造成的影響，進(jìn)而及時(shí)管理合同，規(guī)避經(jīng)濟(jì)損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養(yǎng)，培養(yǎng)綜合性強(qiáng)的合同管理人才，由于建筑行業(yè)的業(yè)務(wù)涉及的專業(yè)較多，經(jīng)濟(jì)，內(nèi)控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標(biāo)準(zhǔn)組織招聘活動(dòng)，并且定期對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)，法律等工作的培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)水平。

2.建立合同信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息化管理控制

目前，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，通過(guò)建立有效的信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)合同的動(dòng)態(tài)管理已經(jīng)成為主要趨勢(shì)，本文認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善，首先，根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)情況引進(jìn)符合業(yè)務(wù)操作的信息系統(tǒng)軟件，并且提升各個(gè)部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺(tái)操作準(zhǔn)確及時(shí)，其次，將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)錄入到信息平臺(tái)中，包括原材料成本，施工工期，機(jī)械設(shè)備以及人工成本等，員工需要在信息系統(tǒng)中定期更新數(shù)據(jù)，以保證信息平臺(tái)所反饋的數(shù)據(jù)真實(shí)完整，為合同管理提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)，再次，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門的信息共享，合同管理人員通過(guò)信息平臺(tái)可以看到各個(gè)施工項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)，隨時(shí)掌握合同各個(gè)條款的履約，糾紛等變化情況，以實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的及時(shí)管理糾正，最后，定期對(duì)信息平臺(tái)進(jìn)行維護(hù)，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強(qiáng)與各方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)合同爭(zhēng)端

合同管理最重要的一個(gè)部分就是加強(qiáng)與稅務(wù)部門以及交易方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題以及法律爭(zhēng)端，因此，需要從兩個(gè)方面進(jìn)行開(kāi)展，首先，根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，節(jié)約稅務(wù)成本，并且當(dāng)合同環(huán)境發(fā)生變動(dòng)時(shí)，稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容也會(huì)隨之變動(dòng)，容易發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關(guān)于稅務(wù)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，也需要與稅務(wù)部門進(jìn)行交流，合理變更合同稅務(wù)內(nèi)容，另一方面，需要加強(qiáng)與交易方的聯(lián)系，合同相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變動(dòng)要及時(shí)通知對(duì)方，與對(duì)方進(jìn)行友好協(xié)商，在爭(zhēng)取對(duì)方理解，雙方互惠的基礎(chǔ)上對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更，盡量規(guī)避法律爭(zhēng)端等現(xiàn)象。

四、小結(jié)

本文通過(guò)闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制合同管理對(duì)于行業(yè)的影響作用，明確了有效的合同管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，并且從信息化建設(shè)，加強(qiáng)各方協(xié)同以及細(xì)化合同細(xì)則等方面提出了優(yōu)化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步。