對當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)成本控制的幾點思考

蘇峰揚(yáng)

在國家宏觀調(diào)控以及其他因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸從之前的粗放型發(fā)展模式慢慢轉(zhuǎn)向精細(xì)化的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)只有精耕細(xì)作，才能夠適應(yīng)新的發(fā)展形勢。因此在目前的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的成本控制，保證自身的穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要成本支出構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身經(jīng)營的過程中，其成本支出主要有土地成本以及房地產(chǎn)項目的前期工程費用還有后續(xù)的建筑安裝費用等。同時在進(jìn)行相關(guān)項目的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)行相關(guān)的公共設(shè)施的建設(shè)，而且在進(jìn)行后期銷售工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要支出部分的銷售經(jīng)營費用，來保證自身資金的穩(wěn)定回流。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)由于背負(fù)銀行債務(wù)，還需要對銀行支付相應(yīng)的利息等費用?？v觀房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營過程，其需要支出的成本類型較為復(fù)雜，同時在成本支出的過程中，還存在一定的偶然性，即支出費用有可能超出預(yù)期。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項目經(jīng)營的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本控制的重視程度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過程中存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的分工以及戰(zhàn)略規(guī)劃問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過程中，應(yīng)當(dāng)既考慮自身的實際經(jīng)營情況，同時也要注意把握相關(guān)的政策以及市場變化，然而在進(jìn)行成本控制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會出現(xiàn)盲目投資的現(xiàn)象，導(dǎo)致其建設(shè)的工程項目無法有效進(jìn)行出售，造成資金回流困難，進(jìn)一步加劇資金緊張程度。同時在進(jìn)行相關(guān)費用支出的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理人員無法從戰(zhàn)略角度進(jìn)行精細(xì)化管理，導(dǎo)致資金的極大浪費。

2.相關(guān)控制機(jī)制問題

在進(jìn)行成本控制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身的經(jīng)營過程進(jìn)行整體細(xì)節(jié)優(yōu)化以及管理工作。做到事前有計劃、過程有控制、事后有反饋。事前計劃要求將項目整體計劃分解到年月周日，按步推進(jìn)；過程有控制要做到工程與銷售進(jìn)度對接，防止資金沉淀。工程施工做好規(guī)劃、工程、采購、成本的協(xié)調(diào)，防止工期延誤增加資金成本。事后反饋主要總結(jié)前期遇到的問題，優(yōu)化后續(xù)工作的流程、方法等。特別是在工程招標(biāo)、采購、變更簽證等方面更要做好機(jī)制的設(shè)置與監(jiān)督。但是在實際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)無法有效掌握自身工程項目中的具體施工情況，這就造成了相關(guān)工作人員無法對項目情況進(jìn)行有效的審計，也無法有效控制項目的整體進(jìn)度，而這種情況的出現(xiàn)，往往會導(dǎo)致項目無法有效進(jìn)行，造成資金的二次投入，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)資金流的健康情況。

3.成本控制意識問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行日常經(jīng)營的過程中，由于相關(guān)專業(yè)人才的缺失以及整體認(rèn)識程度的問題，在進(jìn)行成本控制的過程中，相關(guān)工作人員往往會忽視對于成本預(yù)算的重視。同時在進(jìn)行成本控制的過程中，企業(yè)的財務(wù)部門往往缺乏足夠的權(quán)力進(jìn)行相關(guān)財務(wù)計劃的制定，導(dǎo)致預(yù)算編制無法與企業(yè)的實際經(jīng)營情況相結(jié)合，造成成本控制工作出現(xiàn)偏差。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控優(yōu)化措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過程中，根據(jù)實際工作流程的變化，可以大致分為決策、設(shè)計、施工以及竣工收尾階段。在這個過程中，不同時間段工作內(nèi)容不同，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制措施以及重點也會出現(xiàn)不同。

1.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的前期成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，最早可以追溯到投資決策階段。不同于其他的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中，需要考慮的因素較多。除了項目所在地的市場情況之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要考慮相關(guān)的政策影響等。因此在自身項目的前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好完善的規(guī)劃，保證投資決策的正確性。

在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身風(fēng)控體系的建設(shè)，提高對于市場風(fēng)險的預(yù)估以及判斷能力。同時在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財務(wù)部門的規(guī)劃能力，提升相關(guān)財務(wù)工作人員的戰(zhàn)略高度，積極配合財務(wù)部門進(jìn)行相應(yīng)的財務(wù)預(yù)算編制工作。只有通過合理的財務(wù)編制工作，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠進(jìn)行后續(xù)的管理工作，同時降低成本的支出。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的信息溝通，將工程項目的相關(guān)材料以及市場環(huán)境情況進(jìn)行有效整合，根據(jù)綜合情況進(jìn)行自身的投資規(guī)劃。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的執(zhí)行以及監(jiān)督力度

在進(jìn)行投資決策之后，房地產(chǎn)企業(yè)會進(jìn)入后續(xù)的設(shè)計階段。在進(jìn)行實際的施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員需要根據(jù)項目所在地的實際情況制度施工方案，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員，需要根據(jù)具體的審批情況以及建筑可行性情況，對自身的建筑項目進(jìn)行有效的設(shè)計。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于設(shè)計環(huán)節(jié)的審查力度，提高實際調(diào)研的頻率，確保項目設(shè)計情況與實際情況相符合。

同時在進(jìn)行工程項目的施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于施工過程的監(jiān)督力度，保證施工環(huán)節(jié)的有序進(jìn)行。房地產(chǎn)項目需要的材料較多，整個工程項目的推進(jìn)還需要相關(guān)工作人員進(jìn)行多方面的把控，注重好細(xì)節(jié)方面的優(yōu)化，提升工程工作效率。因此在進(jìn)行項目施工的過程中，對于材料的使用以及工程進(jìn)度的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派專人進(jìn)行相應(yīng)的管理工作。同時在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于相關(guān)工作人員的績效考核管理工作，激發(fā)工作人員的工作積極性，實現(xiàn)更好的管理。

3.完善工程項目的反饋機(jī)制并加強(qiáng)控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對于成本控制的意識，應(yīng)當(dāng)始終把成本控制放在考慮范圍之內(nèi)，在保障工程項目的質(zhì)量以及施工效率的前提下，實現(xiàn)較好的成本控制。在這個過程中，企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注工程項目具體實施情況，根據(jù)實際的施工情況適時調(diào)整企業(yè)的財務(wù)計劃，同時在這個過程中，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息溝通，必要情況下可以建立相應(yīng)的信息溝通機(jī)制，實現(xiàn)信息的有效交流，保證財務(wù)部門可以實時掌握工程的施工情況。同時在企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于成本控制的培訓(xùn)工作，提升相關(guān)工作人員的素質(zhì)，進(jìn)一步規(guī)劃好相應(yīng)的控制工作，對工程項目的具體項目進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證質(zhì)量與成本的最優(yōu)比。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重對于工程項目竣工之后的反饋，根據(jù)工程項目的實際開發(fā)以及銷售情況，進(jìn)一步調(diào)整自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，為之后的成本控制提供借鑒。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實際情況進(jìn)行成本的控制工作。在這個過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于投資決策以及項目實施等方面的關(guān)注，落實好相應(yīng)的控制措施。在進(jìn)行成本控制的過程中，工作人員也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于內(nèi)部管理以及相關(guān)反饋機(jī)制的建立，根據(jù)市場變化以及政策影響的程度，做好下一步的成本控制規(guī)劃。只有通過良好的成本控制機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)較好的投資回報，同時做好相應(yīng)工程項目的施工工作，從而實現(xiàn)良好發(fā)展。