對(duì)房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪減少差異的方法探究

宋錦青

平南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 537300

房產(chǎn)測(cè)繪是采用相關(guān)的測(cè)繪儀器以及測(cè)繪技術(shù)對(duì)房屋及土地的一般情況進(jìn)行的專業(yè)性的測(cè)繪，房產(chǎn)測(cè)繪一般在房屋面積測(cè)量中使用較多。房產(chǎn)測(cè)繪可以分為預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪兩種形式，不同的測(cè)繪形式應(yīng)對(duì)不同的測(cè)繪理念，由于兩種測(cè)繪方式的不同，導(dǎo)致其所測(cè)繪出的同一房產(chǎn)的面積會(huì)產(chǎn)生一定的差異性。

一、房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪

房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于建筑工程項(xiàng)目來(lái)講具有一定的復(fù)雜性。在施工前夕，專業(yè)測(cè)繪工作人員會(huì)根據(jù)所申報(bào)的建筑圖紙對(duì)建筑進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，值得注意的是，預(yù)測(cè)繪是根據(jù)圖紙的相關(guān)標(biāo)識(shí)進(jìn)行的。在具體的建筑過(guò)程當(dāng)中，受建筑工程材料、施工技術(shù)等因素的影響，實(shí)際的建筑數(shù)據(jù)與圖紙數(shù)據(jù)相對(duì)比會(huì)出現(xiàn)一定的差異性，這也就導(dǎo)致了在對(duì)房產(chǎn)建筑進(jìn)行實(shí)測(cè)繪時(shí)，實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)及面積會(huì)與預(yù)測(cè)繪數(shù)據(jù)面積產(chǎn)生一定的差異性。

房產(chǎn)建筑預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間面積差異的存在，會(huì)造成房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問(wèn)題，對(duì)于建筑項(xiàng)目自身來(lái)講也存在著工程款項(xiàng)的問(wèn)題，因此面積差異受到國(guó)民的廣泛關(guān)注。國(guó)民作為購(gòu)房消費(fèi)者，部分房產(chǎn)屬于期房買賣，在這一過(guò)程當(dāng)中，房產(chǎn)面積的差異性則對(duì)期房購(gòu)房者產(chǎn)生了較大的利益損害，因此房產(chǎn)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積的差異性成為當(dāng)下社會(huì)熱點(diǎn)話題。

預(yù)測(cè)繪指在建筑施工開(kāi)始之前按照開(kāi)發(fā)商的圖紙進(jìn)行的測(cè)繪，這一階段的面積測(cè)繪主要是用來(lái)衡量建筑開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，主要依靠《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》進(jìn)行測(cè)繪工作；當(dāng)下所開(kāi)展的房產(chǎn)實(shí)地測(cè)量一般都是按照《房產(chǎn)測(cè)量范圍》進(jìn)行的，通過(guò)對(duì)房屋各項(xiàng)數(shù)據(jù)的考評(píng)，對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、使用、交易等提供數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)面積測(cè)量是對(duì)房屋占地信息的采集，在房屋產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)有著重要作用，對(duì)于平常生活而言沒(méi)有影響。房產(chǎn)測(cè)量能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易、相關(guān)稅費(fèi)的辦理提供依據(jù)，且對(duì)房產(chǎn)管理有著重要的作用，房產(chǎn)面積能夠決定建筑單位面積的工程造價(jià)等重要數(shù)據(jù)信息。

房產(chǎn)測(cè)繪的兩種方式在房產(chǎn)交易中是必然存在的，因此只能通過(guò)不同的方式、途徑去減少兩者之間的面積差異。現(xiàn)階段受城市化發(fā)展水平的影響，房產(chǎn)測(cè)繪形式在不同時(shí)間段的城市，所使用的測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪理念有所不同，對(duì)于工期較長(zhǎng)的房產(chǎn)建筑來(lái)講，此種情況下測(cè)繪差異是必然存在的現(xiàn)象。但對(duì)于沒(méi)有差異性的測(cè)繪技術(shù)與理念依然存在的面積差異就要通過(guò)相關(guān)的技術(shù)優(yōu)化等手段，提高測(cè)繪的精確性，減少測(cè)繪面積存在的差異性。

二、減少預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪差距的辦法

2.1 進(jìn)行充分的測(cè)繪準(zhǔn)備

在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪工作之前，相關(guān)的工作人員要對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行準(zhǔn)備，在前期測(cè)繪工作的準(zhǔn)備中工作人員要通過(guò)大數(shù)據(jù)資源整理相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，以滿足在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中的需求，進(jìn)而有序、全面的開(kāi)展測(cè)繪工作。測(cè)繪工作的開(kāi)展需要工作人員嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待，這也在一定程度上對(duì)工作人員的工作態(tài)度提出了要求。

在具體的實(shí)測(cè)繪過(guò)程當(dāng)中，工作人員要結(jié)合工程圖紙對(duì)預(yù)測(cè)繪工作進(jìn)行評(píng)估，按照相關(guān)的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)對(duì)預(yù)測(cè)繪的評(píng)估，進(jìn)而對(duì)整個(gè)房屋的建筑環(huán)境進(jìn)行進(jìn)一步的面積測(cè)繪。在預(yù)測(cè)量當(dāng)中，工作人員要在所使用的的工程圖紙中，對(duì)預(yù)測(cè)的建筑位置、居室、面積大小等進(jìn)行明確標(biāo)注，在房屋進(jìn)行宣傳時(shí)宣傳單頁(yè)上所使用的面積圖紙便是預(yù)測(cè)繪面積圖紙。在預(yù)測(cè)繪圖紙當(dāng)中，購(gòu)房者可以對(duì)相應(yīng)的信息進(jìn)行充分的了解。在實(shí)測(cè)繪過(guò)程中，工作人員要根據(jù)與測(cè)繪圖紙對(duì)房屋建筑進(jìn)行測(cè)量，對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核對(duì)，將其中出現(xiàn)差異的部分進(jìn)行標(biāo)記，在對(duì)房屋整體測(cè)繪完成時(shí)，結(jié)合相關(guān)單位的文件，與工程開(kāi)展過(guò)程的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，分析數(shù)據(jù)存在差異的原因。

2.2 提升工作人員的測(cè)繪水平

測(cè)繪工作的開(kāi)展需要工作人員投入相應(yīng)的精力，進(jìn)而確保測(cè)繪工作的精準(zhǔn)性。一般來(lái)講測(cè)繪工作的開(kāi)展需要依靠技術(shù)設(shè)備的支持，但設(shè)備的精準(zhǔn)性卻取決于工作人員的使用，測(cè)繪工作要求工作人員對(duì)建筑的相關(guān)尺寸進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)量，以減少測(cè)量誤差的出現(xiàn)。

在測(cè)量過(guò)程當(dāng)中工作人員可利用電子設(shè)備對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，但對(duì)于部分設(shè)計(jì)不規(guī)則的房屋來(lái)講技術(shù)設(shè)備同樣具有不實(shí)用性，這也就對(duì)測(cè)量人員的技術(shù)提出了專業(yè)性要求。另外監(jiān)管部門也要對(duì)房屋的使用面積、公攤面積等進(jìn)行測(cè)繪監(jiān)督，減少測(cè)繪過(guò)程中的誤差，最重要的一點(diǎn)是管理人員在工作中要秉持公平公正的原則，對(duì)房產(chǎn)的重點(diǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行檢查，督促測(cè)繪人員嚴(yán)格開(kāi)展測(cè)繪工作。

測(cè)繪工作者在測(cè)繪工作中具有舉足輕重的作用，因此工作人員要不斷的提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，秉持專業(yè)的工作態(tài)度，開(kāi)展測(cè)繪工作。工作人員要從思想層面對(duì)工作的開(kāi)展進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而更加高效、高質(zhì)量的完成測(cè)繪工作，減少不必要的測(cè)量誤差。

2.3 嚴(yán)格遵守測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，技術(shù)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)。并根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)面積計(jì)算的有關(guān)管理和規(guī)定，對(duì)驗(yàn)收工作的結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明。測(cè)繪人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格實(shí)行自檢、互檢，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，通過(guò)全面檢查機(jī)制，確保測(cè)繪工作符合有關(guān)行政機(jī)關(guān)的質(zhì)量檢查管理標(biāo)準(zhǔn)。及時(shí)的了解施工現(xiàn)場(chǎng)的施工方案變更、施工設(shè)備變更、施工材料變更等信息，對(duì)影響預(yù)測(cè)面積的相關(guān)因素，進(jìn)行嚴(yán)格的數(shù)據(jù)分析，保障所有的變更信息，都可以在相關(guān)的測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中有據(jù)可查。

三、結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)面積測(cè)算差異的出現(xiàn)會(huì)引起購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾沖突，為有效的解決這一現(xiàn)象，文章對(duì)預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪的測(cè)繪方法進(jìn)行了論述，并就測(cè)繪差異出現(xiàn)的原因進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)的解決措施，以減少測(cè)繪差異的出現(xiàn)。另一方面測(cè)繪差異的減少在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。