『營改增』對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

牛茜

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在近十幾年是一門熱門企業(yè)，是現(xiàn)代化生產(chǎn)的重要組成部分。其中包括房產(chǎn)租賃企業(yè)等，都對國民就業(yè)和生活條件的改善起到了積極的作用。“營改增”作為新的財政政策，對各行業(yè)都影響巨大，對房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。文章就“營改增”的政策背景對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響進行分析并提出對策。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);影響;對策

隨著經(jīng)濟全球化的不斷加快，國際經(jīng)濟一體化也在深入推進和發(fā)展。在納稅體制上，傳統(tǒng)的納稅體制明顯不適應現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展狀況，為了滿足當下企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展要求，擺脫制度的制約對經(jīng)濟發(fā)展水平的影響改變我國的納稅制度，實現(xiàn)“營改增”的政策轉變成為當下稅制改革必要的階段。稅制的改革對企業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是如此。為了更好應對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)，企業(yè)應該從自身的情況出發(fā)，尋找一條適合自己稅收籌劃方法，促進企業(yè)的生存發(fā)展。

一、“營改增”的含義

“營改增”是指稅務部門將對企業(yè)營業(yè)稅的征收改為增值稅。營業(yè)稅是稅務部門針對中國境內發(fā)生的應納稅勞務、轉讓以及售賣不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)而產(chǎn)生營業(yè)額所需要征收的稅費。在中國境內出現(xiàn)加工、銷售以及維修等行為而出現(xiàn)增值額度，對此稅務部門征收的流轉稅就是增值稅。政策自2011年實施以來至2015年年底，財政稅收收入累計減少6000億元，因此這項改革是國家為了適應經(jīng)濟體制改革制定的重大舉措，是自1994年分稅制后的又一項財政體制改革重大舉措，對國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行有重大意義。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

企業(yè)的生產(chǎn)成本決定著企業(yè)的利潤，“營改增”政策的制定和實施會對企業(yè)的生產(chǎn)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工的過程中需要大量的原材料，“營改增”政策實施后，同樣物品的價格在定價上不會有多大變化，且增值稅的價格已經(jīng)包含在其中。在企業(yè)的實際運營中，為了降低企業(yè)的經(jīng)營成本，在采集原材料時會使用就近原則，對零散的原料不會大量采購。供貨商對企業(yè)采購的零散原料不會開增值稅發(fā)票，這樣建筑原料采購市場的環(huán)境更加錯綜復雜。企業(yè)實際預算的稅額增多，超出了企業(yè)的預算范圍。企業(yè)將多繳納部分增值稅，導致實際利潤下降。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中，施工人員沒有經(jīng)過正規(guī)渠道就進入崗位，他們不是專門勞務公司介紹的，所以房地產(chǎn)企業(yè)在工資結算時難以將工人的工資收入進行增值稅扣除，開不了增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)公司要是與正規(guī)建筑企業(yè)合作，增值稅就可以扣除，企業(yè)負稅就會降低，企業(yè)生產(chǎn)成本自然會降低。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

在實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅率則定為11%。以上述稅率為標準，下面對“營改增”對房地產(chǎn)稅負的影響進行舉例說明。假設A公司銷售收入為900萬，相關成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統(tǒng)一按17%計算，不考慮其他的變動因素。那么：“營改增”之前應交稅費=900*5%=45;“營改增”之后應交稅費=900/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=46。

從上述的計算可以看出，對于小規(guī)模的納稅人來說，“營改增”對他們是有利的，但對于房地產(chǎn)這種高投入的行業(yè)，“營改增”并沒有達到減負作用，但是，從另一個方面看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)加稅的現(xiàn)象，“營改增”之前這種情況加劇了房地產(chǎn)公司的稅收負擔，“營改增”之后避免了房地產(chǎn)企業(yè)重復納稅的現(xiàn)象，這也就在某種程度上減輕了稅收負擔。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響

“營改增”實施后對我國許多企業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。從長遠來說，它對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起推動作用，表現(xiàn)為在進行相關財務統(tǒng)計、信息核算時，數(shù)據(jù)的真實準確性得到了保證;對“營改增”之前存在的對企業(yè)重復征稅的現(xiàn)象也得到了改善，征稅體系的進一步完善對企業(yè)來說是一種發(fā)展機遇。從這方面看，“營改增”政策給企業(yè)帶來的機遇大于挑戰(zhàn)。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響

“營改增”在我國征稅體制的改革中起著尤為重要的作用，當下是我國經(jīng)濟體制轉型的重要時期，“營改增”可以說是經(jīng)濟體制轉型的標志，對許多企業(yè)長遠發(fā)展有著決定作用，企業(yè)要想可持續(xù)深入發(fā)展，必須緊跟改革浪潮，激流勇進。對現(xiàn)存的房地產(chǎn)企業(yè)問題，包括，稅負壓力過大，專業(yè)人員技術不合格等。在“營改增”政策實施的背景下改革房地產(chǎn)企業(yè)收費中的問題，完善收費的管理機制，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)發(fā)展有著重要作用?！盃I改增”的實施不僅能夠打開抵扣鏈條，并可以將鏈條加以延伸使抵扣的稅額增加，更多的企業(yè)從中獲利，使相關企業(yè)協(xié)調發(fā)展，互相扶持，共同走向可持續(xù)發(fā)展的道路，由此可知“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是有積極意義的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃對策

針對“營改增”實施的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要提前制定好相應的對策，讓企業(yè)在改革的浪潮中謀求更好的發(fā)展。

（一）了解最新政策，加強財稅部門聯(lián)系

目前，“營改增”在我國的實施時間有限，房地產(chǎn)企業(yè)要想在對政府的財務匯報中減少各種問題的發(fā)生，就要及時主動去了解最新的有關“營改增”的經(jīng)濟動態(tài)和相關的法律法規(guī)，并且強化與財政稅務部門的溝通?！盃I改增”在我國已經(jīng)實施了一段時間，在這個過程中，企業(yè)重視對員工的稅收知識進行日常培訓，保證員工在日常經(jīng)營中的任何收支都要索要發(fā)票，通過制度的培訓提高市場環(huán)境的適應能力。其次，在“營改增”的探索階段政府也要為企業(yè)提供優(yōu)質的服務，這樣有利用企業(yè)為社會提供更優(yōu)質的服務，兩者相輔相成，高效合作。

（二）財務部門做好納稅規(guī)劃，減輕企業(yè)稅費負擔

納稅籌劃包括多個方面，如對納稅人自身的籌劃、固定資產(chǎn)投入的籌劃、施工原材料采購的籌劃等。房地產(chǎn)企業(yè)要對“營改增”政策有充分的了解，在了解基本政策的基礎上積極開展稅收政策實施前期的調研工作，時刻關注稅收政策新情況，做好提前籌劃。從上述“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響上看，“營改增”的實施對普通規(guī)模的企業(yè)是有利的，他們可以利用“營改增”政策的實施提前開展影響分析測算，對企業(yè)的稅負、盈利方面進行評估，明確政策實施后企業(yè)的稅負變化，降低企業(yè)的稅負壓力過大造成的風險?；I劃的根本目的在于采取最合理有效的方式使企業(yè)獲得最大的利潤空間，每個行業(yè)的稅率都是經(jīng)過相關部門周密測算的，稅負關乎許多企業(yè)的利益，政府的財政收入主要來源也與稅收息息相關，因此政府也高度重視稅收的前期準備工作，從長遠來看稅負增加只是短暫現(xiàn)象，整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅負不會發(fā)生根本變化，對于短暫的稅負增加狀況，要想減輕企業(yè)的納稅負擔，財會人員必須根據(jù)企業(yè)的運營現(xiàn)狀對財務情況從全面跟蹤，不斷探索納稅籌劃新思路。

（三）加強財會制度管理，減輕核算風險

在“營改增”實施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想順應時代發(fā)展潮流，必須引進先進的管理理念，通過規(guī)范內部管理使企業(yè)知名度提高。其中加強企業(yè)的財會管理工作是關鍵的一步，由于市場是充滿陷阱和變化的，一套完整的財會體系可以幫助企業(yè)認清內部財務現(xiàn)狀，分析企業(yè)管理中的不足之處，從而掃除企業(yè)內部不規(guī)范的經(jīng)濟行為，避免貪污腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。加大對企業(yè)的財會監(jiān)督力度，必須按照“營改增”提出的新要求對原有的財會制度進行修訂后可以有效預防政策實施帶來的財會核算風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身的發(fā)展現(xiàn)狀做好相應的財會材料、數(shù)據(jù)報表的統(tǒng)計和上報工作，更好適應政策變化帶來的改變。

除了以上三種應對措施之外，還要做好發(fā)票管理，遏制舞弊行為的出現(xiàn);以及做好人員培訓，降低運營成本等。這些措施的提出希望對“營改增”政策下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收減負有所幫助，實現(xiàn)企業(yè)的效益最大化，促進企業(yè)更好適應環(huán)境，取得良好發(fā)展。

四、結論

稅收是財政收入的主要來源，是建設社會的利益所在，對國家的基礎事業(yè)發(fā)展起著調控和促進作用。我國的稅收籌劃技術還不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃應該根據(jù)“營改增”的相關規(guī)定以最快的速度適應稅制改革后的環(huán)境中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對“營改增”的信息保持關注，并積極培訓財務管理人員。確保房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理方面的工作能夠與“營改增”的要求相一致，使公司的經(jīng)濟效益和競爭力都得到提升。

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（作者單位：交通運輸部煙臺打撈局）