國外房地產市場差異化調控經驗做法及啟示

楊曉

摘要：房地產市場相對成熟的國家，注重長期性的住房供給面的調控，采用差異化的調控手段，保護鼓勵居民的自住性需求，同時抑制投機需求，有力地促進了房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，值得借鑒。

關鍵詞：房地產市場 產商 購買者

一、國外差異化調控經驗做法歸納

（一）實施公共福利住房制度和房租補貼制度，住房供給充足穩(wěn)定

一些發(fā)達國家主要通過提供公共住房，并對房租進行補貼，來解決低收入群體住房問題。一是針對低收入家庭建設公共租賃住房。美國，相當一部分城市發(fā)展項目經費被聯(lián)邦政府用于低收入居民住宅建設，滿足當?shù)爻鞘兴O條件的低收入者可以申請入住。德國，政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，并明確規(guī)定福利房的比例。建造的公租房將以較低的價格提供給低收入者，市場差價由政府補貼給開發(fā)商。二是政府對低收入群體進行房租補貼。美國向低收入者實施租金幫助計劃，為低收入家庭、老年人、殘疾人等給予房租補貼。

（二）以法律法規(guī)形式限制房價，開發(fā)商、房東漲價行為受到制約

發(fā)達國家往往通過制定法律，限制房產價格和房租市場價格，從制度上抑制房地產市場的投機需求，遏制暴利行為。一是嚴格限制房地產開發(fā)商的定價行為。德國，法律規(guī)定開發(fā)商制定的房價超過“指導價格”的20%，即構成違法行為；超過50%，則是“暴利”，開發(fā)商將被處以高額罰款和三年的有期徒刑。二是嚴格規(guī)定房東的出租行為。德國法律規(guī)定房租漲幅超過合理租金的20%，就構成違法行為，房客可以向法院起訴房東：如果漲幅超過50%，則構成犯罪。法國法律保護租客的居住權。房東要終止租約，須有正當理由，如房客不支付房租等，另外，房東即便有正當理由上漲房租，需征得房客的同意。

（三）細化稅收政策，提高多套房持有和交易成本

發(fā)達國家細化稅收政策，甄別不同的購房需求，提高投機者持有房地產的成本，同時鼓勵自住需求。一是征收房產稅。美國，房產稅首套住房免征，二套房起征，第三套房和四套房征收比例不斷增加。房價越高，賦稅越重。房地產稅率大致為1.2%～1.8%。二是征收增值稅，即對房屋購買和出售時的差價征稅。對于超過兩年的自住房屋，在美國一些州可享受增值稅率優(yōu)惠，但對兩年以下需全額繳納。在法國，自住房售出免稅；非自住房，持有期限未滿30年的，出售時增值部分需要繳高額稅。三是征收空置稅、財產稅等。法國，部分大城市征收房產空置稅，房屋所有人自住或者出租，否則要交納房產空置稅。

（四）施行差別化的利率政策，鼓勵中低檔房地產的開發(fā)和購買

針對房產商和購房者分類執(zhí)行差別貸款利率。美國，政府規(guī)定個人購房時區(qū)分自住或者出租，前者貸款利率低于后者。德國，地方政府投資設立的政策性住房金融機構為中低收入群體購房、建房提供優(yōu)惠利率貸款。此外，建設低租金租賃房的開發(fā)商也可享受優(yōu)惠利率。墨西哥，房地產開發(fā)商預先確定房屋售價，其可享受的貸款利率因預售價高低而不同，售價越低，貸款利率就越低。

（五）實施長期穩(wěn)健的房貸政策，控制房地產市場的風險

通過限制購房貸款比例，控制房地產市場的杠桿，限制大肆購入房產進行炒房的可能性，控制房地產市場的整體風險。法國，規(guī)定購房者還貸數(shù)額不能超過其月收入的三分之一。新加坡，規(guī)定房貸申請人的總債務償還比率不能超過60%。德國，住房儲蓄銀行施行“先存后貸”的互助模式，購房者必須在該銀行的存款額達到合同金額的一半，才可以向銀行申請該筆貸款。

（六）信息公開透明，發(fā)揮指導作用和穩(wěn)定預期

部分國家提供房地產市場需求服務和信息指導，減少信息的不對稱。美國，由政府成立房地產研究機構，保證其公正性和權威性，定期調查市場需求信息，及時對外公布，為房地產投資和消費提供引導，促進市場均衡發(fā)展。日本，政府每5年進行一次大規(guī)模的“居住實態(tài)調查”調查，搜集總結不同居民對住宅的不同需求，提供專業(yè)預測，制定住宅發(fā)展五年計劃，并向社會公布，為企業(yè)的房地產開發(fā)和居民投資消費提供導向。

二、國外房地產市場差異化調控對中國的啟示

解決高房價問題需從根本上解決供需平衡的問題，對供需兩個方面進行調控，重在改善住房供應結構，限制房價漲幅，穩(wěn)定各方預期。國外政府對房地產的調控經驗可以借鑒。

（一）加強福利住房建設。大力推進保障性住房建設，對于公租房、廉租房數(shù)量規(guī)定強制性的比例，增加經濟適用房和公租房、廉租房的數(shù)量。同時，向低收入群體提供住房補貼。

（二）用法律手段限制住房價格。一是規(guī)定土地供應最高限制價格，地方政府作為土地市場的利益參與方，其行為首先應受到法律約束。建議明確各地方的合理地價，規(guī)定土地出售價格不得超過合理定價的一定范圍。二是規(guī)定開發(fā)商售房最高價格，分類制定各城市的合理房價，并規(guī)定開發(fā)商銷售價格漲幅不能超過—定范圍。三是規(guī)范房屋租賃市場，分城市分區(qū)制定合理租價，限制房租最高上漲幅度。

（三）實施差異化的信貸稅收政策。一是差別化利率政策，針對不同性質的房地產項目制定差別化的貸款利率，特別是對有福利住房性質的房地產給予低利息貸款，鼓勵開發(fā)針對中低收入群體的房產項目；同時，對不同價格的住房分類，制定相應的房貸利率，并嚴格限制貸款人還貸額占其收入比例，嚴格審查收入來源，降低居民杠桿。二是征收房產稅，增加二套以上非白住房的持有成本；三是鼓勵開發(fā)帶有福利性質住房項目，提供稅收減免和財政補貼支持。

（四）提供房地產信息服務。由政府主導，定期調查研究房地產市場的庫存數(shù)量、分布及市場需求變化，減少信息不對稱帶來的盲目開發(fā)和恐慌性購買，穩(wěn)定市場各參與方預期。