以供給側(cè)改革推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展

曾飛 許志勇

【摘要】當(dāng)前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深化，住房租賃市場(chǎng)也將迎來(lái)新時(shí)代。但是，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，住房供給在租售市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)失衡，住房租賃市場(chǎng)存在缺乏完備的法律制度、租賃房用地供給不足、供給方專(zhuān)業(yè)化程度較低等諸多問(wèn)題。當(dāng)前，應(yīng)以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，完善住房租賃法律制度，加強(qiáng)保障性住房管理，建立住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新住房租賃金融模式，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】住房租賃? 供給側(cè)改革? 健康發(fā)展? 租賃法律

【中圖分類(lèi)號(hào)】F276.5? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2019.24.011

黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這是當(dāng)前我國(guó)住房政策的重要指導(dǎo)思想。各級(jí)政府近年來(lái)不斷推出各種調(diào)控舉措，促使“居者有其屋”。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于快速發(fā)展階段，人民對(duì)美好生活的需要也不斷提升，同時(shí)城市化進(jìn)程又極大增加了對(duì)城市住房的需求。然而，城市土地資源是有限的，不同消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力也是不同的，單一的住房銷(xiāo)售供給難以滿(mǎn)足多樣化的市場(chǎng)需求。解決城鎮(zhèn)住房矛盾，應(yīng)以調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)為抓手，實(shí)施住房供給側(cè)改革，全面推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的可持續(xù)性健康發(fā)展，加快推進(jìn)住房租購(gòu)并舉的制度建設(shè)任務(wù)日益緊迫。

我國(guó)房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，房地產(chǎn)存在城市發(fā)展不平衡、房屋供給不充分等問(wèn)題，存在較嚴(yán)重的供需失衡，必須推進(jìn)住房供給側(cè)改革。由于我國(guó)目前主要大城市的資源集聚效應(yīng)，資源過(guò)度集中在大城市，其后果是帶來(lái)許多“大城市病”。資源的過(guò)度集中必然會(huì)加速人口向大城市流動(dòng)，進(jìn)一步助推區(qū)域間的發(fā)展不平衡，大城市人口密度過(guò)高，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高。同時(shí)，我國(guó)保障性住房供給不充分，保障力度也不足，以經(jīng)適房為主的保障性住房供給仍不充分。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控政策除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決結(jié)構(gòu)性的不匹配問(wèn)題。當(dāng)前，全國(guó)商品住宅在“去庫(kù)存”方面，已取得了明顯成效。但這些已積極“去庫(kù)存”的城市，如再次出現(xiàn)市場(chǎng)的供需失衡，也極易引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)，但住房租賃市場(chǎng)整體發(fā)展緩慢、規(guī)模不大、不活躍。住房市場(chǎng)在租售比例上存在結(jié)構(gòu)性失衡。當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)占二手房市場(chǎng)不足10%，與美國(guó)50%左右相比，還有很大發(fā)展空間。推進(jìn)租賃立法，完善住宅租賃消費(fèi)模式，也是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革一個(gè)重要方面。我國(guó)住宅存量規(guī)模比較大，二手房在整個(gè)住宅的交易中占比較高。如何把存量的物業(yè)通過(guò)各種各樣的手段，使之更多地進(jìn)入到流通市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)的供給側(cè)影響是較明顯的。租賃對(duì)于我國(guó)大部分居民而言只是一個(gè)階段性過(guò)渡，或者說(shuō)只是一個(gè)安身之所，怎么把租房真正變成常規(guī)生活方式和大眾的選擇，這是住房供給側(cè)改革的重點(diǎn)。我國(guó)是自有住房率非常高的國(guó)家，租賃比例很低。同時(shí)，我國(guó)機(jī)構(gòu)化的租賃比例是非常低的，因此，未來(lái)整個(gè)租賃市場(chǎng)發(fā)展，供租并舉非常重要。大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，以租賃市場(chǎng)為突破口，推出租賃住房的金融創(chuàng)新，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低居民生活成本，真正為人民帶來(lái)美好新生活。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的不足

在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間較大，迎來(lái)了蓬勃發(fā)展勢(shì)頭，各類(lèi)智慧共享住房租賃平臺(tái)等新形態(tài)也不斷涌現(xiàn)。在住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，我們也應(yīng)密切注意其存在的不足和問(wèn)題。

一是缺乏完備的住房租賃法律制度。租賃市場(chǎng)制度不完善，我國(guó)目前沒(méi)有完備的《住房租賃管理?xiàng)l例》等法律，無(wú)法有效約束出租人和中介的行為。從事住房租賃開(kāi)發(fā)商的綜合稅率為20%，稅收法律在住房租賃方面的不完善使很多開(kāi)發(fā)商“算不過(guò)來(lái)賬”，降低了開(kāi)發(fā)商參與租賃市場(chǎng)的積極性。同時(shí)，稅法在公司、個(gè)人對(duì)租金進(jìn)行抵扣時(shí)不夠完善，尤其是面對(duì)當(dāng)前主要來(lái)源為居民住宅無(wú)法提供發(fā)票時(shí)的抵扣問(wèn)題，稅負(fù)成本的增加阻礙了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，當(dāng)前住房租賃缺少完善的法律支持，需要優(yōu)化建立住房租賃的法律體系。

二是租賃住房供給結(jié)構(gòu)失衡，租賃房配套用地供給不足，來(lái)源渠道單一。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期未得到足夠重視與發(fā)展，租房總量供給不足，區(qū)域供給不均衡，供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，與實(shí)際需求相背離，同時(shí)，租賃房用地也供給不足。一方面，工業(yè)用地占據(jù)了我國(guó)城市用地的主要份額，住房用地所占比例很少，而在住房用地中最多的又是商品房用地，租賃用地占比極低。盡管中央政府不斷強(qiáng)調(diào)增加租賃用地，但一些地方政府推出的純租賃用地仍停留在形式層面，也沒(méi)有大量增加租賃用地的規(guī)模。另一方面，我國(guó)租賃房的供給主要是私人商品房，由政府、機(jī)構(gòu)持有的房源十分少。政府對(duì)租賃用地缺少市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制，難以產(chǎn)生租地運(yùn)營(yíng)績(jī)效。如何開(kāi)拓租賃住房的來(lái)源渠道，尤其是提高機(jī)構(gòu)租賃房供給比例，是未來(lái)亟需解決的重點(diǎn)問(wèn)題。

三是供給主體不成熟、租賃房類(lèi)型缺乏多樣性，租房者承租體驗(yàn)差。租賃房供給主體不成熟、中介服務(wù)不規(guī)范。我國(guó)租賃房來(lái)源渠道以私人住房為主，而這類(lèi)租賃房通常比較簡(jiǎn)陋，僅提供了承租人日常生活的基本用品，難以滿(mǎn)足對(duì)生活品質(zhì)要求較高的承租人需求。而當(dāng)前涌入住房租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，由于其承擔(dān)的稅負(fù)較高，因此主要推出的是高檔公寓，低收入員工、剛畢業(yè)大學(xué)生等難以承受。此外，人們對(duì)住房的個(gè)性化需求越來(lái)越凸顯，如愛(ài)好運(yùn)動(dòng)和音樂(lè)的青年租房者對(duì)隔音效果、地板、瑜伽裝置等具有較高要求，單身白領(lǐng)對(duì)私人空間、家電設(shè)備等要求較高。然而，當(dāng)前我國(guó)租賃房的類(lèi)型比較單一，不能滿(mǎn)足不同類(lèi)型租客的要求。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分租房者對(duì)租賃房的承租體驗(yàn)較差。如租賃房的家具家電設(shè)備老舊、質(zhì)量低、功能差，給租房者的日常生活帶來(lái)許多不便;較短的租期使租房者面臨頻繁更換房屋的煩惱。另外，還存在租后維修責(zé)任不明確，當(dāng)租賃房設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)往往由租房者承擔(dān)維修費(fèi)用。包租轉(zhuǎn)租現(xiàn)象頻繁，部分希望短租的被迫接受長(zhǎng)租，部分希望長(zhǎng)租的不得不短租，出現(xiàn)租期錯(cuò)配現(xiàn)象。

四是住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化程度不高，缺少優(yōu)質(zhì)的價(jià)值中介平臺(tái)。我國(guó)租賃住房供給機(jī)構(gòu)缺少系統(tǒng)的管理標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，行業(yè)分散雜小，行業(yè)從業(yè)人員整體專(zhuān)業(yè)化程度低。住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)多為中小微企業(yè)，缺少系統(tǒng)的管理體系和專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，行業(yè)內(nèi)還存在大部分非職業(yè)化出租人。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還缺少標(biāo)桿性領(lǐng)軍企業(yè)。當(dāng)前許多城市仍存在租賃住房供需錯(cuò)位，群租不規(guī)范、租賃糾紛頻發(fā)，租賃住房缺乏現(xiàn)代信息化、專(zhuān)業(yè)化管理，租賃住房安全隱患多，住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管缺失等問(wèn)題。

當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中的中介結(jié)構(gòu)仍只停留在對(duì)承租人和出租人之間交易撮合的初級(jí)階段。雖然互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)催生了部分住房租賃短租平臺(tái)，但許多平臺(tái)過(guò)度金融化，企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息披露弱化，缺少價(jià)值投資理念，戰(zhàn)略定位缺失，甚至逐步演變成非法互聯(lián)網(wǎng)金融圈錢(qián)平臺(tái)。住房租賃行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)“黑中介”現(xiàn)象，哄抬房租、克扣租金押金、操縱房屋租賃市場(chǎng)等事件，對(duì)中介行業(yè)的聲譽(yù)造成了惡劣影響。此外，中介機(jī)構(gòu)缺少大數(shù)據(jù)服務(wù)理念，快進(jìn)快出，缺少對(duì)租賃房屋的基本服務(wù)理念，沒(méi)有維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)基本服務(wù)，也缺少平臺(tái)大數(shù)據(jù)思維，習(xí)慣短線經(jīng)營(yíng)。租期到期時(shí)還將許多責(zé)任轉(zhuǎn)移給租房者。由于服務(wù)缺失，在租賃期滿(mǎn)后只有不斷尋找新租客，必然帶來(lái)住房空置、資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議

針對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，人們對(duì)城市租賃房的需求愈加旺盛，應(yīng)以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的住房需求，全面推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

第一，完善住房租賃法律制度，推動(dòng)住房租賃減費(fèi)降稅改革。進(jìn)一步明確住房租賃市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，從財(cái)產(chǎn)權(quán)角度出發(fā)，界定出租人、中介機(jī)構(gòu)與承租人三方的權(quán)利義務(wù)，推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的升級(jí)落地。盡快出臺(tái)完善針對(duì)合租市場(chǎng)的制度政策與約束規(guī)范，解決“膠囊房”問(wèn)題。創(chuàng)新“租購(gòu)并舉”住房制度機(jī)制，配套相關(guān)住房租賃市場(chǎng)金融與財(cái)稅政策，減費(fèi)降稅、降低融資成本、創(chuàng)新稅制，出臺(tái)住房租賃大數(shù)據(jù)平臺(tái)配套政策，研究制定商業(yè)用房改建租賃住房政策，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)、新經(jīng)濟(jì)、新引擎。按照系統(tǒng)性、協(xié)同性、創(chuàng)新性的要求，不斷完善住房租賃市場(chǎng)法規(guī)體系，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)可持續(xù)、健康發(fā)展。

第二，適度擴(kuò)大租賃住房的土地供給，提高存量住房中用于租賃房源的比重。加大租賃用地供給，嚴(yán)格監(jiān)控城市租賃住房用地占比，提高城區(qū)專(zhuān)門(mén)性租賃房源的增長(zhǎng)比例。適度調(diào)整土地的性質(zhì)與功能，促進(jìn)商品房、租賃房、保障房占比效率協(xié)同。大力發(fā)展城市公共交通及相關(guān)基礎(chǔ)與商業(yè)配套設(shè)施，有效調(diào)整住房存量供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高存量住房中用于租賃房的占比。推進(jìn)新一輪棚戶(hù)區(qū)改造工作，保障性住房建設(shè)、管理力度及住房制度建設(shè)等問(wèn)題必須改革創(chuàng)新，加以解決。鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，培育專(zhuān)業(yè)化的住房租賃標(biāo)桿企業(yè)。同時(shí)，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，打通保障房與租賃市場(chǎng)的通道。推進(jìn)存量住房的盤(pán)活，也是供給側(cè)改革去庫(kù)存的重要舉措。

第三，倡導(dǎo)“長(zhǎng)租即安家”住房新理念，增加租賃房供給的多樣性。長(zhǎng)租房是未來(lái)住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展的有力支撐。倡導(dǎo)“長(zhǎng)租即安家”的住房新理念，增加租賃房類(lèi)型，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，滿(mǎn)足不同租房者的需求。強(qiáng)化租房市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，調(diào)整租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高租房供給效率，優(yōu)化住房市場(chǎng)資源配置。利用租賃大數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)施個(gè)性化租房服務(wù)定制，既提供設(shè)施齊全、裝修豪華的高端公寓，也應(yīng)增加設(shè)施簡(jiǎn)單、滿(mǎn)足日常生活的普通租賃房。而對(duì)于追求個(gè)性化需求的租房者，可借鑒日本Leopalace21公司的細(xì)分市場(chǎng)、管理精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式，為租房者提供的不僅是空間而是一種生活方式。例如，在為單身女租客提供的公寓中，Leopalace21配備了能夠滿(mǎn)足廚藝、化妝、陶藝、瑜伽等需求的裝置，并對(duì)隱私、隔音、地板、墻壁、管道等各個(gè)細(xì)節(jié)做了改進(jìn)。

第四，建立住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，培育機(jī)構(gòu)住房出租人，優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)。租房市場(chǎng)上的問(wèn)題主要與信息不對(duì)稱(chēng)有關(guān)，應(yīng)構(gòu)建完善的信息服務(wù)平臺(tái)，打造品牌中介機(jī)構(gòu)，推進(jìn)租房市場(chǎng)信息公開(kāi)。公共服務(wù)平臺(tái)不僅是信息的收集者、傳遞者，而且兼具房屋設(shè)計(jì)裝修、平臺(tái)維護(hù)、客戶(hù)交友、到家服務(wù)等附加功能，更是集房源獲取、設(shè)計(jì)裝修、營(yíng)銷(xiāo)簽約、日常運(yùn)營(yíng)管理、后期項(xiàng)目退出為一體的大數(shù)據(jù)綜合服務(wù)平臺(tái)。還要通過(guò)平臺(tái)建立中介行業(yè)自?xún)魴C(jī)制，建立行業(yè)信息披露體系，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)管理;創(chuàng)新住房出租的租金補(bǔ)貼、租賃關(guān)系保護(hù)等相關(guān)政策支持，以促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展;加快建立住房租賃交易金融服務(wù)平臺(tái)，支持專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化的住房租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的機(jī)構(gòu)住房出租人。機(jī)構(gòu)住房出租人通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提升租賃住房的居住穩(wěn)定性和體驗(yàn)品質(zhì)。通過(guò)培育機(jī)構(gòu)住房出租人，健全住房租賃中介服務(wù)體系，優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)，提高住房租賃合同備案率，有利于政府對(duì)住房租賃行業(yè)的監(jiān)管，解決住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的痛點(diǎn)問(wèn)題。持續(xù)推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度，創(chuàng)新從供給到服務(wù)的全鏈條模式，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，從新增供應(yīng)與盤(pán)活存量?jī)蓚€(gè)方面入手，有效增加租賃住房供給。支持混合所有制住房租賃企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新租賃經(jīng)營(yíng)模式，統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理及綜合整治集成化運(yùn)作。培育機(jī)構(gòu)住房出租人，引導(dǎo)改善城中村、城邊村等租住品質(zhì)，構(gòu)建多元化的租賃格局。

第五，推進(jìn)住房租賃業(yè)并購(gòu)重組，創(chuàng)新住房租賃金融模式。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。重點(diǎn)防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注熱點(diǎn)城市商品住房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的情況，合理安排商品房土地供應(yīng)節(jié)奏，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和房?jī)r(jià)管控，有效調(diào)整租售比例。創(chuàng)新租賃企業(yè)的盈利模式，提升行業(yè)大數(shù)據(jù)盈利能力，提升開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)與現(xiàn)金流管理能力。同時(shí)，創(chuàng)新金融模式，推進(jìn)住房租賃金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。政府層面設(shè)立住房租賃業(yè)的引導(dǎo)基金，加大對(duì)租賃企業(yè)融資支持。支持金融機(jī)構(gòu)加大住房租賃金融的創(chuàng)新，重點(diǎn)從信貸、消費(fèi)金融、資產(chǎn)證券化等層面開(kāi)展住房租賃金融產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)，為高質(zhì)量發(fā)展住房租賃業(yè)提供金融支持。

在打擊租賃市場(chǎng)炒作的同時(shí)，也不能忽視居民的正常購(gòu)房需求，既要“堵”也要“疏”，盡力滿(mǎn)足剛需購(gòu)房者的需求。當(dāng)然，在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也要謹(jǐn)防可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。如大量信貸資金和社會(huì)資金涌入租借金融范疇，房租貸也存在套現(xiàn)的可能，炒房者使用各種“加杠桿”手法，加大了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（本文系國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目的階段性研究成果，項(xiàng)目編號(hào)：71473275）

參考文獻(xiàn)

許志勇、鄧超，2019，《利益沖突視角下金融化對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息披露的影響研究》，《中國(guó)軟科學(xué)》，第5期。

許志勇，2019，《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革：以產(chǎn)業(yè)基金為助力》，《金融經(jīng)濟(jì)》，第6期。

周密、劉秉鐮，2017，《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為什么是必由之路？——中國(guó)式產(chǎn)能過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋》，《經(jīng)濟(jì)研究》，第2期。

劉斌、崔文田、辛春林，2008，《基于風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償模型的占線住房租賃問(wèn)題及其競(jìng)爭(zhēng)分析》，《系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐》，第12期。

責(zé) 編∕張 曉

Promoting Healthy Development of the Housing Rental Market Through the Supply-side Reform

Zeng Fei? Xu Zhiyong

Abstract： At present， with the deepening of the supply-side structural reform of the real estate industry in China， the housing rental market will usher in a new era. However， China's real estate development is unbalanced， and the demand-supply structure is also unbalanced in the housing rental market， which has problems like lack of a complete legal system， the insufficient land supply for building rental housing， and the low specialization level of the suppliers. At present， we should focus on the supply-side structural reform of the housing market， improve the legal system for housing rental， strengthen the management of low-income housing， establish the public service platform of housing rental， innovate the financial model of housing rental， and promote the healthy development of the housing rental market.

Keywords： housing rental， supply-side reform， healthy development， rental law