房價(jià)波動(dòng)的可能影響

況偉大

【摘要】房價(jià)下跌對中國經(jīng)濟(jì)有兩種相反的影響。一方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，另一方面，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，房價(jià)下跌對消費(fèi)、投資、實(shí)體經(jīng)濟(jì)有正面的影響，對銀行安全和地方債風(fēng)險(xiǎn)有負(fù)面的影響。為使經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱?，?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)嚴(yán)控房貸和地方債規(guī)模，從而將房價(jià)下跌幅度控制在一定范圍之內(nèi)。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)下跌 經(jīng)濟(jì)增長 金融風(fēng)險(xiǎn)

【中圖分類號】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年房價(jià)上漲勢頭總體上被遏制了，房價(jià)下跌趨勢日趨明顯。同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)正面臨“三去一降一補(bǔ)”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，這不僅事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的成敗和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的化解，而且事關(guān)房地產(chǎn)市場的走向。

房價(jià)下跌總體上會(huì)擴(kuò)大消費(fèi)

對無房者和租房者而言，房價(jià)下跌能增強(qiáng)房價(jià)和租金的支付能力，擴(kuò)大住房消費(fèi)和日常消費(fèi)，不僅能解決住房問題，而且能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。對擁有多套房的有房者而言，房價(jià)下跌使房產(chǎn)價(jià)值縮水，高債務(wù)杠桿的有房者甚至可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，從而減少消費(fèi)，抑制經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，本地人口中無房戶占10.5%，一套住房的家庭占70.5%，二套及以上住房的家庭占19%;外地人口中無房戶占71.4%，一套住房的家庭占25.2%，二套及以上住房的家庭占3.4%。盡管住房具有消費(fèi)和投資雙重屬性，但第一套房的消費(fèi)屬性占主導(dǎo)地位，不具有財(cái)富效應(yīng)。因此，房價(jià)下跌時(shí)，占比很小的二套及以上住房家庭減少消費(fèi)，占比很大的無房戶和一套住房的家庭增加消費(fèi)，總體上擴(kuò)大了消費(fèi)。有關(guān)中國住房消費(fèi)的研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上升抑制了住房消費(fèi)和非住房消費(fèi)，因此，房價(jià)下跌能促進(jìn)消費(fèi)。此外，無房戶和擁有一套住房的家庭通常是中低收入者，擁有二套及以上住房的家庭通常是高收入者，房價(jià)下跌會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大無房戶和一套住房家庭消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

住房租賃市場和所有權(quán)市場相互關(guān)聯(lián)、相互影響，導(dǎo)致房價(jià)和房租共同波動(dòng)。因無房戶既可買房也可租房解決住房問題，房價(jià)下跌不僅會(huì)促進(jìn)買房者的住房消費(fèi)和日常消費(fèi)，而且會(huì)降低租金，促進(jìn)租房者的住房消費(fèi)和日常消費(fèi)，加快經(jīng)濟(jì)增長。大量研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上升加劇貧富差距。因此，房價(jià)下跌會(huì)降低貧富差距，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

房價(jià)下跌會(huì)減少投機(jī)性房地產(chǎn)投資

投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，是中國經(jīng)濟(jì)增長的主要拉動(dòng)力。一般而言，投資可分為房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資分為房地產(chǎn)開發(fā)投資（生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資）和購買投資（非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資），房地產(chǎn)開發(fā)投資決定供給，購買投資決定需求。通常，房價(jià)下跌減少房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)購買投資。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)投資對房價(jià)變動(dòng)的彈性小于房地產(chǎn)購買投資，房價(jià)下跌會(huì)使房地產(chǎn)投資總體上增加。

房價(jià)下跌不僅影響房地產(chǎn)投資，而且影響非房地產(chǎn)投資。需指出的是，投機(jī)者只“買漲不買跌”，房價(jià)下跌會(huì)減少投機(jī)性投資。若投機(jī)性投資占主導(dǎo)，房價(jià)下跌會(huì)減少房地產(chǎn)投資，增加非房地產(chǎn)投資，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長;若投機(jī)性投資不占主導(dǎo)，房價(jià)下跌會(huì)增加房地產(chǎn)投資，擠出非房地產(chǎn)投資，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長。2017年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售額分別占GDP的13.27%和16.16%，合計(jì)29.43%，房地產(chǎn)投資占比較高，房價(jià)下跌會(huì)顯著影響中國經(jīng)濟(jì)增長。目前，中國房地產(chǎn)高庫存和高空置并存，個(gè)別地區(qū)還出現(xiàn)了“鬼城”，房價(jià)下跌有利于擠出投機(jī)性房地產(chǎn)投資，增加非房地產(chǎn)投資，避免房地產(chǎn)和城市發(fā)展誤區(qū)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。

房價(jià)下跌顯著提高了非房企的創(chuàng)新能力以及加快房企轉(zhuǎn)型，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱?/h3>

房價(jià)下跌對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有四方面影響。首先，土地作為房屋的生產(chǎn)要素或投入，房價(jià)下跌降低了地價(jià)，從而降低了非房企的土地成本和生產(chǎn)成本，提高了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，促進(jìn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長。其次，房價(jià)下跌降低了房地產(chǎn)回報(bào)率，從而降低了非房企從事房地產(chǎn)開發(fā)和投資業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)及概率，促使非房企由多元化經(jīng)營變?yōu)閷I(yè)化經(jīng)營，由“不務(wù)正業(yè)”到“務(wù)正業(yè)”，擴(kuò)大非房企的研發(fā)支出，促進(jìn)非房企的技術(shù)創(chuàng)新，從而壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)。再次，房價(jià)下跌會(huì)促使房企轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)重組，進(jìn)一步“去房地產(chǎn)”，向非房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，有利于經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱?。最后，房價(jià)下跌降低了非房企房產(chǎn)的抵押價(jià)值，降低了非房企的融資能力，從而減少了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，抑制了經(jīng)濟(jì)增長。

綜上，房價(jià)下跌對實(shí)體經(jīng)濟(jì)既有促進(jìn)作用，也有抑制作用。僅有少數(shù)研究認(rèn)為房價(jià)上漲促進(jìn)了創(chuàng)新，大部分研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲抑制了創(chuàng)新。因此，盡管房價(jià)下跌減弱了非房企的融資能力，但顯著提高了非房企的創(chuàng)新能力以及加快房企轉(zhuǎn)型，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱?，促進(jìn)高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長。

房價(jià)下跌將直接危及銀行安全，還會(huì)減少地方政府土地收入，增加地方債風(fēng)險(xiǎn)

銀行是房貸的核心部門，住房又是房貸的抵押品，住房泡沫將直接威脅銀行安全。首先，盡管銀行易受信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)影響，但房價(jià)波動(dòng)對銀行安全影響最大。住房泡沫不僅導(dǎo)致房貸違約，而且因資本不充足導(dǎo)致美國、英國、西班牙、冰島等國家的商業(yè)銀行倒閉。房價(jià)泡沫是金融危機(jī)的前兆，房價(jià)是金融部門脆弱性的重要指標(biāo)。因此，房價(jià)下跌將直接危及銀行安全。其次，房貸規(guī)模顯著影響銀行安全。房貸占比越大，銀行風(fēng)險(xiǎn)越大。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，若房貸占比超過30%，銀行將面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前中國某些零售銀行的房貸比重已超過30%，房價(jià)下跌易導(dǎo)致嚴(yán)重的房貸違約和銀行風(fēng)險(xiǎn)。最后，銀行安全還取決于銀行資本充足率。事實(shí)上，盡管中國商業(yè)銀行的資本充足率逐年增加，但房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)通常被低估，可能仍無法滿足住房蕭條期對資本充足的要求。

房價(jià)下跌影響土地財(cái)政和地方債風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，中國城市土地屬于國有，實(shí)際屬于地方政府所有，土地出讓收入屬于地方預(yù)算外收入，被稱為“土地財(cái)政”。土地財(cái)政大多用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等生產(chǎn)性公共產(chǎn)品的供給，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。因此，若土地出讓收入減少，則會(huì)減少生產(chǎn)性公共產(chǎn)品，阻礙經(jīng)濟(jì)增長。

據(jù)審計(jì)署2013年第32號審計(jì)公告，截至2012年底，11個(gè)省級政府、316個(gè)市級政府和1396個(gè)縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額為34865.24億元，占省、市、縣三級政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額93642.66億元的37.23%。為防范地方債風(fēng)險(xiǎn)，自2010年中央加大了地方債特別是地方融資平臺(tái)（城投債）的清理整頓，2017年中國地方債務(wù)規(guī)模降為166676.08億元，為GDP的20.15%，分別為土地出讓收入和地方預(yù)算內(nèi)收入的4.57倍和2.43倍。自2011年，隨著中國經(jīng)濟(jì)和城市化增速放緩，土地收入占預(yù)算內(nèi)收入比重逐年下降，已由2011年的1.54倍降為2016年的0.50倍，土地財(cái)政償還地方債能力在下降，地方債風(fēng)險(xiǎn)在增加。另外，無論土地作為資本（生產(chǎn)要素）還是資產(chǎn)，房價(jià)與地價(jià)受共同因素影響，具有共同運(yùn)動(dòng)特征。因此，房價(jià)波動(dòng)引發(fā)地價(jià)波動(dòng)，影響土地財(cái)政和地方債風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)下跌不僅會(huì)減少地方政府土地收入，而且會(huì)降低地方債償還能力，增加地方債風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)主權(quán)債務(wù)危機(jī)和銀行危機(jī)，損害經(jīng)濟(jì)增長。

綜上，房價(jià)下跌使中國經(jīng)濟(jì)面臨兩難境地。若房價(jià)大跌，銀行和地方政府將面臨銀行危機(jī)和主權(quán)債危機(jī)。若房價(jià)下跌太小，對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用有限，不利于經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱?，不利于?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。為破解房價(jià)下跌困局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，一方面應(yīng)嚴(yán)控房貸和地方債規(guī)模，另一方面應(yīng)根據(jù)房貸和地方債危機(jī)發(fā)生條件，科學(xué)測算房價(jià)下跌的最大值，將房價(jià)下跌幅度控制在一定范圍之內(nèi)。