房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分析

王緒春

摘要：21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)工程產(chǎn)業(yè)更是迎來(lái)了巨大的發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模更是得到了急劇的增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的部的競(jìng)爭(zhēng)壓力也相當(dāng)激烈，近些年來(lái)也有不少企業(yè)掉隊(duì)落馬，更多的是新鮮血液的進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度遠(yuǎn)超其他產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不僅體現(xiàn)在自身的資源總體規(guī)模，更體現(xiàn)在工程管理和項(xiàng)目成本管理的能力之上，通過(guò)這方面的能力來(lái)實(shí)現(xiàn)自身對(duì)資源利用效率最大化，實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。據(jù)此，本文首先論述了房地產(chǎn)工程管理和項(xiàng)目成本管理的重要性，并就不同階段兩者的工作開(kāi)展進(jìn)行詳細(xì)的論述，希望可以有所助益。

關(guān)鍵詞：成本管理對(duì)策 設(shè)計(jì)階段 信息化 質(zhì)效水平 效益

近年來(lái)，我國(guó)城市化水平得到了迅速的推進(jìn)，不斷有項(xiàng)目得到開(kāi)發(fā)并投入使用，但其中也有不少的問(wèn)題項(xiàng)目產(chǎn)生。經(jīng)過(guò)對(duì)大量案例的比較和分析發(fā)現(xiàn)，科學(xué)合理的管理才是實(shí)現(xiàn)高工程質(zhì)量水平、合理工程進(jìn)度以及最大化經(jīng)濟(jì)效益的根本。這才是為業(yè)主提供安全性、實(shí)用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和財(cái)產(chǎn)安全的基礎(chǔ)，更是持續(xù)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好動(dòng)力。而一旦房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在管理方面出現(xiàn)問(wèn)題且沒(méi)有得到改正，那將會(huì)使得房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量降低、工期延誤以及投資效益下降甚至負(fù)效益等現(xiàn)象的出現(xiàn)，這不僅能不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，更是對(duì)我經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的動(dòng)搖。

一、房地產(chǎn)工程管理和項(xiàng)目成本管理的概述

作為貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期的工作，房地產(chǎn)工程管理的工作內(nèi)容主要包含開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理以及施工管理三項(xiàng)。而開(kāi)發(fā)管理工作的則是針對(duì)房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)管理，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所能在該項(xiàng)目中運(yùn)用的人力、財(cái)力以及物力等資源進(jìn)行一系列的整合與配置，構(gòu)建具有科學(xué)性和項(xiàng)目實(shí)際性的運(yùn)行流程，結(jié)合信息化管理技術(shù)和模式，為業(yè)主滿(mǎn)足真實(shí)的需求。該項(xiàng)工作的重點(diǎn)有效協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)各部門(mén)的工作關(guān)系，建立起科學(xué)合理的交流機(jī)制，確保項(xiàng)目的工程整個(gè)周期都處于控制之中。良好的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理工作可以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制成本和施工質(zhì)量，使之在預(yù)期的工作時(shí)間內(nèi)能夠保障安全性和穩(wěn)定性，為工程項(xiàng)目的價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ)。[1]

房地產(chǎn)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作需要由資質(zhì)合格的設(shè)計(jì)單位來(lái)完成，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的施工方案和建筑方案進(jìn)行規(guī)劃，在確定后將傳統(tǒng)的規(guī)劃圖轉(zhuǎn)化為數(shù)字化形式的規(guī)劃圖，并對(duì)其提出科學(xué)合理地分層編碼標(biāo)準(zhǔn)，最終將預(yù)想轉(zhuǎn)換為基礎(chǔ)性資料，上傳后的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖可以作為房地產(chǎn)工程的參考資料，為后續(xù)工作的開(kāi)展提供幫助。

房地產(chǎn)工程的施工管理工作需要由房地產(chǎn)公司指派相應(yīng)的工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)。以承包管理模式為例，在工程的實(shí)際施工階段，需要對(duì)下級(jí)單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，完成招投標(biāo)工作，構(gòu)建并完善相應(yīng)的施工管理制度，確保良好的施工質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)安全，對(duì)施工方各個(gè)崗位和各個(gè)工種進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)，合理調(diào)度和使用施工器械，技術(shù)人員做好施工現(xiàn)場(chǎng)的指導(dǎo)，維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)秩序，開(kāi)展相應(yīng)的安全知識(shí)教育，切實(shí)保障工程施工按質(zhì)按量按時(shí)的完成。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作的基本內(nèi)容主要包含四個(gè)方面，成本規(guī)劃，這一工作主要是在房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)階段開(kāi)展，結(jié)合項(xiàng)目效益目標(biāo)和設(shè)計(jì)方案來(lái)進(jìn)行成本的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，其核心目標(biāo)是為了確保項(xiàng)目成本管理工作存在可以依照的思路與總體要求。成本計(jì)算工作則需要借助專(zhuān)業(yè)的計(jì)算軟件和相應(yīng)的技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本各項(xiàng)信息的匯總，通過(guò)數(shù)據(jù)資源來(lái)為項(xiàng)目成本管理工作服務(wù)。成本控制工作則需要利用所采集的成本管理相關(guān)數(shù)據(jù)信息開(kāi)展相應(yīng)的調(diào)整和控制工作，用以實(shí)現(xiàn)成本降低的目標(biāo)。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估則是對(duì)上述工作的成果進(jìn)行分析，對(duì)各方面的信息和結(jié)論進(jìn)行反饋，將成本管理工作的成果反應(yīng)到實(shí)際的數(shù)據(jù)當(dāng)中。而作為企業(yè)管理工作的重要組成部分，成本管理工作是企業(yè)階段性利益和未來(lái)效益的重要保障，需要各個(gè)員工將成本管理和控制的意識(shí)融入到自身的工作當(dāng)中，從真正意義上實(shí)現(xiàn)在保障了工程項(xiàng)目的質(zhì)量前提下減少生產(chǎn)消耗，提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)。因此，在企業(yè)中受重視程度可想而知。[2]

二、房地產(chǎn)工程管理和項(xiàng)目成本管理的策略分析

（一）重視房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管控工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理和成本管控過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案所指向的成本和造價(jià)直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的最終給收益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，需要秉持嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真的工作態(tài)度，認(rèn)真遵循國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和升級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和需求開(kāi)展成本管理工作。從現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員普遍存在經(jīng)濟(jì)意識(shí)不足的現(xiàn)象，缺乏相應(yīng)的成本管理和造價(jià)控制的理念，難以做好房地產(chǎn)工程中的造價(jià)控制。同時(shí)，其中還存在過(guò)度重視工程項(xiàng)目成本核算工作，缺乏設(shè)計(jì)技術(shù)和成本意識(shí)相結(jié)合的思維，造成造價(jià)成本和設(shè)計(jì)方案脫節(jié)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，需要分階段做好管理工作。[3]

首先，需要設(shè)計(jì)技術(shù)更加專(zhuān)業(yè)，選取合適的團(tuán)隊(duì)來(lái)提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)工作。目前，房地產(chǎn)不僅處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，更處于技術(shù)不斷發(fā)展和理念不斷更新的環(huán)境下，有必要選擇設(shè)計(jì)理念更加先進(jìn)科學(xué)、技術(shù)認(rèn)識(shí)更加深入的企業(yè)來(lái)完成相應(yīng)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門(mén)還需要積極與設(shè)計(jì)工作人員展開(kāi)有效的溝通，掌握實(shí)時(shí)的設(shè)計(jì)進(jìn)度，對(duì)于存在的問(wèn)題要積極交流形成有效的解決。同時(shí)，也可以就企業(yè)的設(shè)計(jì)需求與相關(guān)設(shè)計(jì)工作人員進(jìn)行有效的溝通，達(dá)成良好的共識(shí)，形成有效的解決方案。

而設(shè)計(jì)企業(yè)也需要整個(gè)設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格依照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)范來(lái)開(kāi)展相應(yīng)的設(shè)計(jì)工作，確保工程設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行多重審核，確保保障力度。房地產(chǎn)企業(yè)則需要以身作則，避免設(shè)計(jì)圖紙的隨意性更改，杜絕工程隱患，嚴(yán)格遵照國(guó)家相關(guān)部門(mén)和法律的要求來(lái)開(kāi)展工作。

（二）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的管控工作

房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)合同進(jìn)行有效的管理，重視施工質(zhì)量和施工成本的管理控制工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工合同主要是對(duì)工程款的撥付、工程結(jié)算、索賠處理等等限定，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用控制、工程進(jìn)度推進(jìn)以及工作施工質(zhì)量具有良好的保障。其中，還需要對(duì)施工合同中的違約行為進(jìn)行準(zhǔn)確的限定，對(duì)于施工合同工期、施工合同價(jià)款結(jié)算等等內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的描述。在施工準(zhǔn)備的成本管理工作開(kāi)展需要做好良好的崗位分工和授權(quán)，確保從項(xiàng)目決策、預(yù)算管理、支付管理、竣工決算以及監(jiān)督檢查等多個(gè)角度的工作都有相應(yīng)的人員能夠開(kāi)展相應(yīng)的項(xiàng)目決策工作，通過(guò)市場(chǎng)相應(yīng)數(shù)據(jù)信息的采集和分析來(lái)對(duì)現(xiàn)有的工作方案進(jìn)行優(yōu)化，保障成本在預(yù)期范圍內(nèi)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益可以得到有效的提升。在施工階段的成本管理工作中，需要將工程材料的成本管理工作放在首要，其總成本占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)成本的較大比例，同時(shí)也是關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量的重要因素。在建筑材料市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，不同種類(lèi)的工程材料往往會(huì)存在不同的波動(dòng)，價(jià)格差異也客觀(guān)存在，即使同一品種的材料在不同周期、不同廠(chǎng)商、不同規(guī)格以及任意因素變動(dòng)下也會(huì)形成巨大的價(jià)格差，房地產(chǎn)工程材料采購(gòu)人員不僅需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案來(lái)選取合適材料，更需要時(shí)刻注意市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)的采集，把握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，進(jìn)而有效控制房地產(chǎn)施工材料的成本。

（三）做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)階段的管控工作

房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目招標(biāo)階段，需要并存公正、公開(kāi)、公平以及誠(chéng)信的基本原則，更需要嚴(yán)格依照我國(guó)法律來(lái)開(kāi)展相應(yīng)的工作。相關(guān)工作人員則需要對(duì)相應(yīng)的招標(biāo)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，認(rèn)真核實(shí)，對(duì)有價(jià)值的信息進(jìn)行深入分析和挖掘，確保招投標(biāo)工作按質(zhì)按量完成的基礎(chǔ)上保障房地產(chǎn)企業(yè)的根本利益最大化。除此之外，對(duì)于施工合同的簽訂和管理工作也需要引起高度的重視，才能有效的保障實(shí)際建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)進(jìn)度，提升費(fèi)用控制有效性。具體工作的開(kāi)展需要分為三個(gè)階段：首先需要確切了解投標(biāo)單位的資質(zhì)，相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，實(shí)際工作能力、履歷以及經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)工程的實(shí)際需要擇優(yōu)選??；然后，開(kāi)展科學(xué)的定標(biāo)工作，形成以工程量清單為判定的合理依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，防止違規(guī)操作的產(chǎn)生；最后，對(duì)于合同的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及其他注意事項(xiàng)需要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)和方案來(lái)施行，同時(shí)也要求定標(biāo)單位嚴(yán)格按照合同開(kāi)展，避免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，對(duì)工程項(xiàng)目成本進(jìn)行有效管理。[4]

（四）做好竣工驗(yàn)收階段的管控工作

竣工階段的審核工作也是一項(xiàng)相應(yīng)的重要的工作，一方面需要做好施工現(xiàn)場(chǎng)的垃圾處理和物業(yè)交接，另一方面還需要做好驗(yàn)收和整改工作。對(duì)于成本管理而言，需要整個(gè)工程項(xiàng)目的費(fèi)用和清單進(jìn)行比照，其中出現(xiàn)分歧的情況需要按照合同內(nèi)容來(lái)執(zhí)行。在工程收尾階段，成本管理人員也需要堅(jiān)守職業(yè)道德和底線(xiàn)，秉持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度來(lái)開(kāi)展工作，對(duì)各方面的信息進(jìn)行記錄和保存，確保各個(gè)環(huán)節(jié)費(fèi)用審核的合理性。

（五）強(qiáng)化信息化管理工作的水平

現(xiàn)階段已經(jīng)逐漸進(jìn)入了高度信息化的時(shí)代，各產(chǎn)業(yè)與信息化技術(shù)的聯(lián)系也日趨緊密，與房地產(chǎn)相關(guān)的施工、設(shè)計(jì)以及監(jiān)督等單位的工作開(kāi)展更是如此。因此，對(duì)于成本管理和工程管理工作的單位而言，除了要強(qiáng)化自身的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)外，更需要對(duì)自身的信息化管理水平進(jìn)行強(qiáng)化。[5]

我國(guó)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有重要影響，尤其是在面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)各個(gè)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的管控能力，能夠清晰認(rèn)識(shí)到管控工作的質(zhì)效才是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本降低效益提升的根本。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的實(shí)際管理和開(kāi)發(fā)當(dāng)中，需要秉持良好的項(xiàng)目成本管理意識(shí)，認(rèn)真落實(shí)成本管理方法與成本管理手段的創(chuàng)新工作，尤其需要通過(guò)信息化管理手段來(lái)加強(qiáng)成本管理工作水平，構(gòu)建成本數(shù)據(jù)庫(kù)，從整體角度來(lái)考量成本管理，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，盡可能降低工程的造價(jià)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金直接影響其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)對(duì)資源的利用效率和管理能力也是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的根本，需要引起高度重視。

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[3]張榮，宋莉.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.

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[5]陳國(guó)洪.房地產(chǎn)工程管理途徑與具體方式初探[J].江西建材，2016（17）：264+266.

（作者單位：?jiǎn)慰h房地產(chǎn)管理局）