社區(qū)閑置建筑適老化改造預評價指標初探＊

賈巍楊 程麒儒

天津大學建筑學院

根據國家統(tǒng)計局的公告，截至2018年末，我國大陸60周歲及以上人口為24 949萬人，占總人口的17.9%，其中65周歲及以上人口16 658萬人，占總人口的11.9%[1]。我國正在逐漸步入深度老齡化社會，養(yǎng)老問題已經成為社會面臨的巨大挑戰(zhàn)，其中養(yǎng)老設施與服務供給的不足是一項嚴峻的挑戰(zhàn)。同時，城鎮(zhèn)社區(qū)中存在大量閑置的建筑設施，造成不少資源浪費。因而，將閑置建筑用于養(yǎng)老需求成為一種極具潛力的改造措施。2017年國務院《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》指出：“鼓勵整合改造企業(yè)廠房、商業(yè)設施、存量商品房等用于養(yǎng)老服務”[2]。然而，閑置建筑改造為養(yǎng)老設施具有較高的設計難度，因此，在實施建設之前進行預評價是必不可少的流程，這也是本課題的研究內容。

1 文獻和實例研究綜述

目前歐美、日本等發(fā)達國家，大部分老人的意愿都更傾向于在原居住地養(yǎng)老。對于各國政府來說，社區(qū)居家養(yǎng)老也具有無可比擬的成本優(yōu)勢。將舊建筑改造為養(yǎng)老設施在相關學術領域也引發(fā)了關注，國內外部分學者對此已有一定的研究。

山下哲郎（2013）[3]提出了日本養(yǎng)老設施的模式創(chuàng)新，包括：居住和服務設施分別規(guī)劃，將現有建筑改造為養(yǎng)老設施，合建生活住宅，組建模擬家庭，建設整合型養(yǎng)老設施。Danny Myers和Peter Wyatt（2004）[4]指出：有效利用存量建筑不僅能夠減少資源浪費和經濟損耗，同時能夠促進社會和諧發(fā)展和文化價值提升，相關的要素包括建筑的區(qū)位、類型、規(guī)模、價值、閑置時間等。

國內學者衛(wèi)大可等（2011）[5]提出適宜我國的養(yǎng)老設施建筑設計應著眼于設計原則、分類與分級、用房配置、防火疏散、使用安全等5個方面，并提出了設計策略。王曉朦、胡惠琴（2017）[6]研究了日本佐賀縣政府為支持和推進宅老所（社區(qū)養(yǎng)老服務站）建設而利用社區(qū)閑置建筑進行改造的政策與實踐，并提出對我國的啟示，包括節(jié)約建設成本、微改造、家庭社區(qū)氛圍的營造、有利于認知障礙老人等。

周燕珉（2018）[7]針對何種建筑適宜改造為養(yǎng)老設施以及怎樣協(xié)調建筑與周邊環(huán)境的關系等問題提出了改造建議，從消防規(guī)范、原功能、結構、體量、高差等5個方面進行分析，總結了安全性、經濟性、靈活性、適用性、便利性5個改造關鍵點，強調閑置建筑改造應關注周邊居民的意愿和訴求，還應注重協(xié)調養(yǎng)老設施與周邊環(huán)境的關系。姚棟等（2018）[8]通過分析上海市的建筑改造實例，總結出閑置建筑在改造后普遍存在界面封閉、交通障礙、空間績效低下、環(huán)境昏暗等問題，在此基礎上提出改造應以選址、功能、安全、照明為原則，并注重建筑空間面積、采光與照明、周邊環(huán)境、產權歸屬等環(huán)節(jié)。這些已有成果對編制閑置建筑適老化改造預評價指標的項目和要素有重要的啟示。

1 桑榆堂改造前為派出所

2 桑榆堂改造后的主入口

3 桑榆堂加建的電梯

4 桑榆堂加建的疏散樓梯

5 恒裕曹家渡老年福利院入口

6 恒裕曹家渡老年福利院中庭

7 恒裕曹家渡老年福利院老人居室

8 恒裕曹家渡老年福利院理療室

2 調研與案例分析

2.1 社區(qū)閑置建筑設施調研概況

在國家重點研發(fā)計劃課題《既有居住建筑適老化宜居改造關鍵技術研究與示范》的研究中，共調研了國內32個城市的109個小區(qū)，其中54個小區(qū)有閑置建筑設施，占比為49.54%；而閑置建筑的總數為114個，平均每個小區(qū)多于1個?？梢姮F存閑置建筑的社區(qū)比例不低，并且閑置建筑的絕對數量也相當可觀。

按照功能和類型歸納，調研閑置建筑設施對象的類型可劃分為：商業(yè)用房，物業(yè)、辦公、居委會用房，幼兒園、小學等教育用房，養(yǎng)老、托老所、活動室用房，廠房、倉儲，售樓處以及其他、不明等7種。這些閑置建筑中框架結構建筑占比為41.67%，而39.47%的建筑為多層建筑且內部無電梯，89.38%的建筑面積低于300m2。總體來看，社區(qū)閑置建筑的類型多樣、特征各異，評估改造具有較高復雜性。

2.2 改造案例調研

（1）江蘇常州金壇區(qū)桑榆堂日間照料中心

桑榆堂是江蘇省常州市金壇區(qū)醫(yī)養(yǎng)結合的示范型社區(qū)養(yǎng)老設施，主體由一間派出所改造而來（圖1，2）。原有的派出所建筑為單元式辦公布局，恰好適合改造為老人居室；為了滿足養(yǎng)老設施的無障礙和消防功能需要，加建了一部電梯（圖3）和一部疏散樓梯（圖4）；建筑底層原有的較大空間改造為老人食堂以及醫(yī)養(yǎng)結合示范門診部；建筑頂層改建為居家養(yǎng)老信息平臺中心，作為金壇區(qū)居家養(yǎng)老服務的統(tǒng)一調度及管理平臺。雖然桑榆堂名為日間照料中心，但實際上除了社區(qū)養(yǎng)老服務還有30余間長期照料居室，能為不同自理能力的老人提供照護。門診部為常州市江南醫(yī)院下設的城區(qū)分支機構，為桑榆堂入住長者提供每天查房服務、突發(fā)疾病的院前診治服務，并為居家養(yǎng)老服務老人提供醫(yī)療咨詢、健康監(jiān)測、健康指導等服務。

（2）上海市靜安區(qū)恒裕曹家渡老年福利院

恒裕曹家渡老年福利院位于上海市靜安區(qū)南部，原為工廠廠房，經過改造后被作為老年福利院使用（圖5）。廠房建筑屬于框架結構，原有大空間適合靈活改造為各種空間。原廠房的層高較高，改造設計在調整了每層層高的同時增加了樓層，并調整了內部的垂直空間；在改造的過程中設計師打破了原有的空間布局，設置了中庭并采用屋頂遮陽系統(tǒng)，中庭的設計不僅增強了建筑內部采光、使內部光線更加柔和，同時也使建筑內部的通風更加順暢，更適宜老年人居?。▓D6）。

福利院目前共有500個床位（圖7），主要服務群體是具有多種不同生理狀況的老年人，包括自理老人、獨居老人、失能老人以及患有認知癥的老人等，并且融合了機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老3種養(yǎng)老模式，同時結合醫(yī)養(yǎng)模式，使老年人在福利院居住生活的同時也能得到全面化、細致化、及時性的醫(yī)療養(yǎng)護服務（圖8）。

3 研究需求分析及評價指標內容框架

3.1 研究需求分析

在國內研究方面，社區(qū)閑置建筑改造對建筑功能、結構、空間布局、通風、日照、防火規(guī)范、智能設施、安全管理、醫(yī)療配置、無障礙設計等方面提出了多種改造原則和策略，而針對既有建筑改造潛力測評和內部細節(jié)設計還有待進一步深入研究。同時也可將不同的功能空間、規(guī)模、形態(tài)、區(qū)位的社區(qū)閑置建筑與不同功能、模式的養(yǎng)老設施相匹配。此外，對于兼顧居家、社區(qū)和機構的綜合性養(yǎng)老設施研究也正在興起，改造為綜合性養(yǎng)老設施亦可作為研究方向進行深入探究。

目前，國內的研究主要關注的是對于建筑及其周邊設施的研究，因此對于養(yǎng)老設施室外環(huán)境方面的研究仍有空缺，而室外環(huán)境作為基礎配置有著不可或缺的作用。景觀影響著建筑的使用，如通風、日照、無障礙設計的銜接等，因此養(yǎng)老設施的室外環(huán)境改造同樣應該納入課題研究范圍內，作為研究內容之一。

通過對以上文獻和案例的分析梳理歸納，閑置建筑設施是否適合適老化改造應關注的重點在于以下4個方面：1）閑置建筑的功能空間特征，即原有功能布局是否容易改造為養(yǎng)老設施空間，建筑面積是否適宜，在社區(qū)中的位置和周邊環(huán)境是否滿足養(yǎng)老需求；2）建筑的安全性和穩(wěn)定性，即建筑壽命、消防、建筑結構改造條件是否滿足技術法規(guī)；3）建筑改造是否滿足養(yǎng)老空間的適用性要求，如養(yǎng)老設施所在樓層、老人居室的朝向要求、公共走廊的寬度要求；4）閑置建筑改造的一些其他可行性和風險因素，如是否面臨拆遷、產權問題和管理方是否清晰等。

3.2 評價指標框架

基于以上文獻實例研究，本課題構建了社區(qū)閑置建筑適老化改造預評價指標框架，其中一級指標為性能要求，二級指標為評價項目主題，評價內容為指標的評價細則。

表1 社區(qū)閑置建筑適老化改造預評價指標框架

4 評價指標的應用策略

社區(qū)閑置建筑適老化改造預評價指標的研究，提示我們在評估應用時要注意方法策略，也指出了實施改造時要注意的重要問題。

4.1 優(yōu)先關鍵指標

在應用社區(qū)閑置建筑適老化改造預評價指標之前，應首先判斷把握關鍵指標的情況，以提高預評價的效率、避免無意義工作，為改造設計前期提供有效參考。

對閑置建筑進行初步分析，先從其建成年代、現狀條件、所在區(qū)位等進行初步分析，并預先判斷設施改造的可行性，而預判可根據表1評價指標的細則進行判斷。例如，一棟建筑在經過預判后被認定為完全不具備滿足防火規(guī)范的改造條件，即可說明該建筑不具有改造潛力，亦無須再使用評價指標進行全面評測。

此外，預判性還包括對既有社區(qū)條件、社區(qū)居民意見、周邊養(yǎng)老需求的現狀進行初步調研；閑置建筑的適老化改造應重點關注社區(qū)與設施、設施與居民之間關系的協(xié)調性，尤其需要確定當地居民是否對適老化改造持有反對意見。

4.2 注重安全措施

社區(qū)閑置建筑的適老化改造策略應包含安全重要性，主要體現在建筑的防火性能、結構的穩(wěn)定以及通行的無障礙化3個方面。

首先，閑置建筑的適老化改造應注重對建筑防火性能的維護。其原因在于大部分老年人的聽覺、視覺、嗅覺以及反應能力和行動能力與中青年人相比較為遲緩，在發(fā)生火災的情況下逃生速度較慢、逃生的幾率較小，因此養(yǎng)老設施建筑應提高防火、阻火的功能，保障老年人所在環(huán)境的安全性和疏散通道的流暢性，改造時應增設防火監(jiān)控和報警系統(tǒng)。

其次，閑置建筑的適老化改造應注重建筑結構的穩(wěn)定。據調研可知，一部分社區(qū)閑置建筑的建成年代較早、使用時間較長，因此建筑結構的穩(wěn)定性較差，建筑再利用存在較大隱患和風險。在改造時應重點對建筑結構進行加固，以提高建筑的使用壽命，保障老年人居住和生活環(huán)境的安全性。

此外，通行的無障礙化也是適老化改造的關鍵點。老年人出行時發(fā)生摔倒和磕絆等情況的可能性較大、意外風險較高，因此適老化改造應注重無障礙措施，如通行無障礙措施包括對室內外各空間地面進行防滑處理、消除建筑室內外高差、增設無障礙電梯、增加醒目的提示標識等內容。

4.3 匹配功能空間

社區(qū)閑置建筑改造還應注重設施原功能空間和類型與改造目標之間的關系，具體方式為：分析和評價其功能空間結構、規(guī)模面積、區(qū)域位置等現狀條件和特點，使之與特定的養(yǎng)老設施類型進行匹配，如更適合居室較少的日間照料還是居室較多的長期照料需求，以針對性為原則進行改造。

評價指標“功能性”下設的評價因子包括原建筑功能布局、面積大小、小區(qū)中的位置、周邊環(huán)境；“實用性”包括建筑所在樓層、朝向采光、內部尺度。這些評價指標效果越好，說明建筑可兼顧單元式空間和較大空間、符合救護床通行要求、空間靈活性強、內部有無障礙電梯，并且位置方便、交通便利，距離醫(yī)療等公共服務設施和公園、廣場等活動場地近，因而其改造越適合于兼顧日間照料和長期照護需求的綜合性養(yǎng)老設施。

4.4 把握整體環(huán)境

閑置建筑的適老化改造還應充分考量周邊環(huán)境，以整體環(huán)境為著眼點進行設計。從整體視角看，將設施與環(huán)境相結合，消除周邊環(huán)境對老年人的消極影響，提高社區(qū)環(huán)境的質量，增加社區(qū)環(huán)境的觀賞性和實用性，同時增加可容納老年人進行日常活動的場所。

在社區(qū)內建設養(yǎng)老設施可能對居民生活有一定影響，為協(xié)調社區(qū)居民意見，一方面閑置建筑改造宜自身增設場地和空間與居民共同使用，如休閑娛樂場地、食堂向社區(qū)開放，增加老年人與其他年齡居民進行交流的機會，促進養(yǎng)老設施與社區(qū)的融合；另一方面，改建的養(yǎng)老設施宜設置獨立出入口與小區(qū)相對隔離，并通過景觀設計、種植綠化減弱外部噪音，保障內部環(huán)境相對安靜。

5 結語

本課題評價指標的研究還是初步成果，下一階段將為評價指標增加權重系數，進行實踐檢驗并持續(xù)完善。

隨著我國建筑改造案例增多的趨勢愈加明顯，社區(qū)閑置建筑的適老化改造也會持續(xù)增長，未來我國將有更多老年人在社區(qū)中養(yǎng)老，養(yǎng)老設施也將呈現零散化、多樣化發(fā)展。期望本課題的研究能夠促進國內養(yǎng)老設施嚴重不足這一問題的解決；同時，研究期望本評價指標為國內城市社區(qū)閑置建筑改造提供項目可行性決策參考，并且為未來的改造設計和建設策略研究提供借鑒，從而促進城市社區(qū)各種資源的有效利用、可持續(xù)發(fā)展以及養(yǎng)老設施建設模式的創(chuàng)新。