2019樓市：預(yù)期降溫 穩(wěn)中有跌？

葉輝

2018年的中國樓市就像坐過山車，買房更像一場賭博：上半年天堂，下半年地獄。有人評論說，為什么2018年的樓市能夠概括中國樓市的全部戲劇性事件？因?yàn)樵诙潭?0個月時間里，它就經(jīng)歷了全民炒房、萬人搶房、房價暴跌、集中“維權(quán)”、打砸房企等事件。

2018年樓市震蕩不平靜，2019年走勢如何？不少人認(rèn)為，預(yù)期降溫之后，房價會穩(wěn)中有跌。

“搶人大戰(zhàn)”背后的房價暴漲

剛剛過去的2018年樓市，是從“萬人搶房”開始的，其背后則是“搶人大戰(zhàn)”。

“學(xué)歷落戶僅憑身份證、畢業(yè)證即可申請辦理”“人才按類別免費(fèi)提供人才公寓”“引進(jìn)人才可集體戶落戶，配偶和未成年子女可隨調(diào)隨遷”…… 一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才伸出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花：從放寬落戶條件、送購房租房補(bǔ)貼到項(xiàng)目資助、人才獎勵。這場始于2017年的“搶人大戰(zhàn)”，在2018年上半年被推向高潮。

在這場“沒有硝煙的戰(zhàn)爭”中，各地紛紛出臺引才政策，放寬落戶條件，隨之而來的，則是這些城市房價的暴漲。

以西安為例，連續(xù)3次放寬落戶限制后，西安市2018年一季度落戶的人數(shù)高達(dá)24萬余人，接近2017年全年總和。大量人才的涌入，導(dǎo)致了恐慌性的購房需求，房子供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)萬人排隊(duì)搶房的盛況。在短短不到一年的時間里，西安的房價由六七千元直接漲到了2萬多元。

同樣的情況還出現(xiàn)在武漢、成都和天津等地。2018年5月16日，天津推出“海河英才”計(jì)劃，不到一天時間，30萬人申報(bào)查詢落戶事宜。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月天津二手房成交環(huán)比增加255%。

各大城市紛紛加入“搶人大戰(zhàn)”的行列，房價均出現(xiàn)飆升，導(dǎo)致“戰(zhàn)火”很快向杭州、蘇州、長沙等地?cái)U(kuò)散，有錢的買房投資，沒錢的高杠桿借錢買房成為投資新趨勢。有媒體開玩笑說，“搶房的熱情像病毒一樣在其他三四線城市傳播”，已經(jīng)消失很久的通宵排隊(duì)、搖號暈倒等場面屢屢上演。

全國整治樓市亂象，堅(jiān)決遏制房價上漲

房價像得了“瘋牛病”，很快讓希望“房住不炒”的管理層坐不住了，樓市調(diào)控政策頻出。

5月19日，住建部發(fā)文重申調(diào)控目標(biāo)為穩(wěn)市場，文件的核心是落實(shí)問責(zé)機(jī)制，促使地方政府完成住房和用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整，鞏固和加強(qiáng)前期的調(diào)控效果。

6月26日，住建部、公安部等七部聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，為期半年。本次專項(xiàng)行動整治重點(diǎn)為：投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等4個方面。

同一個月，央行取消了棚戶區(qū)改造地方審批的權(quán)限，小城市作為棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域，直接切斷了拆遷的資金來源。

7月31日，中共中央政治局會議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

隨后，河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長沙等地分別出臺相關(guān)政策，全國范圍內(nèi)的調(diào)控逐步走向精細(xì)化，因城因地精準(zhǔn)施策。

到了9月份，全國性的整治樓市亂象開始了，“堅(jiān)決遏制房價上漲”作為行動口號，全國開始嚴(yán)治房價。

至此，全國房價出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折。北京燕郊、上海閔行、杭州臨平等地房價出現(xiàn)大幅下挫，成交量繼續(xù)下跌，中介機(jī)構(gòu)大量倒閉。

降價“維權(quán)”難阻房價全面下跌

房價下跌之后，各種“維權(quán)”隨之出現(xiàn)。

10月4日，江西上饒碧桂園信州府因價格從10000元降到8500元，被大量業(yè)主“維權(quán)”，導(dǎo)致售樓部被打砸，成為2018年中國樓市真正意義上的“第一砸”！

10月6日，上海遠(yuǎn)郊碧桂園浦東南郡樓價從3.5萬元降到2.6萬元，業(yè)主舉牌“維權(quán)”。

這一個月，在全國發(fā)生了十幾起業(yè)主打砸售樓處的“維權(quán)”事件。

與此相對應(yīng)的，是作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的二手房價格也開始下跌。

媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2017年5月-6月，位于北京朝陽區(qū)的富力城均價達(dá)到最高點(diǎn)，約為12.2萬/平方米，而如今下降至10萬元左右，與2016年年末價格接近。從最高點(diǎn)到目前的價格水平，整體降幅為18%。不過，有些學(xué)區(qū)房相對跌幅比較小，但也出現(xiàn)了下跌。

更為夸張的是河北燕郊。這個臨近北京通州的小鎮(zhèn)，一度因?yàn)楸本┦姓岬酵ㄖ荻獗?，房價快速上漲。在一系列的限制政策之后，“燕郊當(dāng)?shù)?-5年的社保或納稅證明”這條硬性規(guī)定，直接將北京幾乎所有潛在客戶拒之門外。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，一套位于燕郊某小區(qū)的司法拍賣房源正在接受競買報(bào)名，房源起拍價為每平米12700多元，這比該小區(qū)近期18000元成交均價低了1/3。然而司法拍賣的公告發(fā)布一個多月以來，僅有一人報(bào)名。據(jù)了解，燕郊部分樓盤的房價較最高點(diǎn)跌了幾乎一半，某個商圈現(xiàn)在房子成交單價是16000元左右，而2017年3月份最高時高達(dá)31000元。

從58安居客房產(chǎn)研究院獨(dú)家發(fā)布的信心指數(shù)來看，2018年10月，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點(diǎn)，直接反映了購房者市場預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢。同樣，2018年10月，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點(diǎn)。經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實(shí)質(zhì)性降溫。

房價上漲的通道已經(jīng)被“堵住”

就當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r看，降溫已經(jīng)明確體現(xiàn)。接下來的2019年，房價將會走向何方？“穩(wěn)中有跌，但不會大跌”是不少人共同的看法。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，整體來看，受市場需求端、供應(yīng)端、金融端等多維度監(jiān)管的持續(xù)推進(jìn)，調(diào)控效果穩(wěn)固延續(xù)，市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場繼續(xù)進(jìn)入調(diào)整通道，一線城市房價也在經(jīng)歷長時間橫盤后，率先進(jìn)入調(diào)整，預(yù)計(jì)未來整體房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步承壓。一線城市供應(yīng)明顯增加，而房價預(yù)期松動，預(yù)計(jì)成交量受低基數(shù)影響，低位回升，而價格繼續(xù)小幅下調(diào)的可能性較大；二線城市內(nèi)部，行情周期輪動，其整體市場調(diào)整幅度將相對緩和；而多數(shù)普通三四線城市在各線中，需求的支撐基礎(chǔ)最為薄弱，在市場調(diào)整周期，其面臨的壓力較為嚴(yán)峻，尤其是前幾年價格上漲較多、潛力被透支的地區(qū)。

一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，實(shí)際上房價上漲的通道已經(jīng)被“堵住”。為了穩(wěn)定房價，2018年政府甚至不惜對開發(fā)商的新開樓盤進(jìn)行限價，規(guī)定新房開盤價格不得超過周邊的二手房均價，否則就不頒發(fā)商品房預(yù)售許可證。這就導(dǎo)致開發(fā)商壓力增大，不敢再高價買地，“地便宜了，以后開發(fā)的房子價格自然會下來”。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.3倍。大量土地的流拍，也說明了房地產(chǎn)商拿地已經(jīng)越來越謹(jǐn)慎。

樓市寒冬已經(jīng)來臨。不過，就在大家以為房價大勢已去的時候，2018年12月18日，山東菏澤市取消限售，被認(rèn)為是“樓市調(diào)控放松的第一槍”。菏澤市取消限售的理由很理直氣壯，其中一條就是“為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動”。一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果房價加速下跌，其他城市很可能也會放開限購、取消限售、廢除限價，他認(rèn)為政府希望房價穩(wěn)定，也不會容許房價出現(xiàn)暴跌。