共有產(chǎn)權(quán)住房研究綜述

郭晶

【摘 要】共有產(chǎn)權(quán)住房是一種創(chuàng)新型的保障性住房模式，在歐美一些發(fā)達國家已成功應(yīng)用，我國也開展了相關(guān)探索和試點工作。本文通過梳理共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)涵，優(yōu)勢，國內(nèi)北京、上海探索經(jīng)驗以及相關(guān)發(fā)展建議，來明晰共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展思路。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)住房；住房模式

一、背景

近年來，我國城鎮(zhèn)住房價格尤其是大城市持續(xù)攀升，為幫助中低收入家庭以及非本地戶籍人口解決住房難的問題，我國政府不斷通過探索實踐完善住房保障體系，來滿足不同收入層次的居民的住房需求。傳統(tǒng)保障性住房主要包括租賃型保障房和產(chǎn)權(quán)型保障房。傳統(tǒng)的住房政策一種是倡導(dǎo)租賃完全沒有產(chǎn)權(quán)的住房，另一種是鼓勵購買完全產(chǎn)權(quán)的住房，但這種“二分法”不適應(yīng)住房需求的差異特性，也不利于住房資源的優(yōu)化配置。近年政府一方面發(fā)展公租房，即通過租賃市場來完善住房供應(yīng)體系，改變過去銷售市場很大、租賃住房市場很小的局面。另一方面，就是為深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為滿足基本住房需求推出的共有產(chǎn)權(quán)住房政策。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)涵

嚴(yán)榮對共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)涵進行了闡述，即：“共有產(chǎn)權(quán)”指兩個以上的權(quán)利主體對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。共有人可以是自然人，也可以是法人，如夫妻共有財產(chǎn)、合伙財產(chǎn)、共同接受贈與等。韓文龍和劉燦則認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)是一種由排他性的群體分享成本和收益的產(chǎn)權(quán)制度安排。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)勢

（一）產(chǎn)權(quán)責(zé)權(quán)歸屬更為清晰

田智認(rèn)為傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房讓購房者以“有限產(chǎn)權(quán)”之名坐享“完全產(chǎn)權(quán)”之實，并且地方政府無法享受對經(jīng)適房建設(shè)所減免土地出讓金和稅費等“隱形投入”的產(chǎn)權(quán)收益。而共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房將房屋產(chǎn)權(quán)改由政府和個人按份共有，政府將所減免的土地出讓金和稅費轉(zhuǎn)化為經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)份額，由此解決了傳統(tǒng)經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)不明的問題。（田智，2015）

（二）擴大住房保障覆蓋范圍

馬輝民和劉瀟認(rèn)為城市中的“夾心層”，即新就業(yè)職工以及外來務(wù)工人員為代表的城鎮(zhèn)新移民的住房問題比較突出，他們大多不符合廉租房的申請資格，但又由于工作年限短、積累少，現(xiàn)階段支付能力不足而買不起商品房。雖然現(xiàn)在大部分城市的公共租賃住房政策已經(jīng)逐步將這部分群體納入到保障范圍之類，但是這部分具有一定收入水平的群體，又同時渴望擁有自己的住房，實現(xiàn)穩(wěn)定居住。如果能夠借助政府共有產(chǎn)權(quán)政策所提供的便利，降低購房的經(jīng)濟門檻，不僅這部分群體可相對容易獲得穩(wěn)定住房，而且此舉對抑制市場房價過高亦有積極的作用。（馬輝民，劉瀟，2016）

（三）可減輕政府財政負擔(dān)，并且讓部分群體分享改革發(fā)展的紅利

嚴(yán)榮以保障性租賃住房作為比較，認(rèn)為保障性租賃住房政府需要投入較多的財政資金用于建設(shè)、運營、維護，其對財政資金造成了巨大的經(jīng)濟壓力，對各級政府而言也是一個艱巨的挑戰(zhàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房不僅補貼成本遠低于各類以往各類型保障房，而且可以通過政府產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或上市交易，回籠部分資金，緩解保障房融資難的問題，進而能夠可持續(xù)性地推動住房保障事業(yè)的建設(shè)和發(fā)展。（馬輝民，劉瀟，2016）通過供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房也能使部分有一定支付能力的群體分享到房價上漲帶來的資產(chǎn)增值收益，在一定程度上縮小貧富差距。（嚴(yán)榮，2015）

四、我國共有產(chǎn)權(quán)住房實踐探索

（一）北京

2017年9月北京市四部委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》。實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。提出政府部門應(yīng)合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地，并在年度土地利用計劃及土地供應(yīng)計劃中單獨列出、優(yōu)先供應(yīng)。其中滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。對申請的住房家庭應(yīng)滿足的條件做了詳細規(guī)定。實行網(wǎng)上申購、搖號配售的方式來進行分配，體現(xiàn)公平。購房人產(chǎn)權(quán)份額則參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。在退出機制方面，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請，由代持機構(gòu)回購。

（二）上海

2016年上海正式頒布《共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》。上海對共有產(chǎn)權(quán)住房模式的創(chuàng)新在于“實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)”，這一舉措強調(diào)“政府與住房保障對象共同努力解決住房困難”，即降低保障住房出售的價格，減輕購房負擔(dān)，最大限度支持“夾心層”首次購房，滿足無房家庭的住房剛需。其政策亮點還在與售后管理的靈活性，即可以繼續(xù)支付房款獲得全部產(chǎn)權(quán)，又可以有條件地出售、出租行使權(quán)益、處分權(quán)利，并與政府分享獲利。

五、我國共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展建議梳理

（一）準(zhǔn)入條件及初始產(chǎn)權(quán)比例的確定

劉廣平和陳立文采用定量分析的方法，在構(gòu)建了共有產(chǎn)權(quán)房最優(yōu)贖回時機和最優(yōu)租金定價模型的基礎(chǔ)上，基于可支付能力的視角，根據(jù)美國和日本等發(fā)達國家的經(jīng)驗，個人貸款償還額占家庭月收入的比例在15%至30%之間時比較合理，設(shè)計了共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入門檻模型。（劉廣平，陳立文，2015）而在產(chǎn)權(quán)份額的確定方面，鄧小鵬等介紹了四種確定的形式，一是出資比例式，按份共有人擁有的產(chǎn)權(quán)份額根據(jù)其出資部分占總房價的比例確定；二是產(chǎn)權(quán)面積式，按份共有人按出資額確定其擁有的產(chǎn)權(quán)面積，通過產(chǎn)權(quán)面積的形式體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)份額；三是完全租賃式，是指個人與其他購房人共同出資，構(gòu)成租賃關(guān)系，按出資份額明確已付房款對應(yīng)的面積數(shù)量；四是法律推定式，在發(fā)生按份共有的前提下，通過以上方法仍無法確定份額的，推定各共有人的份額均等。其經(jīng)過比較后認(rèn)為出資比例式是最理想的方法。（鄧小鵬，莫智，李啟明，2010）

（二）個人完全產(chǎn)權(quán)的取得

英國“共有產(chǎn)權(quán)計劃”中，住戶收入情況變動后可自由調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)比例和權(quán)屬，如收入情況改善后可購買全部產(chǎn)權(quán)，收入情況惡化后可調(diào)整為完全租賃住房，人口遷移或換工作地時還將其共有產(chǎn)權(quán)住房折價退還給住房協(xié)會，獲得相應(yīng)增值收益，避免了傳統(tǒng)公共住房固化性對個人就業(yè)和遷移的障礙。（黃忠華，杜雪君，虞曉芬，2014）田智認(rèn)為購房者取得部分產(chǎn)權(quán)后，可以通過繼續(xù)出資方式向政府購買剩余產(chǎn)權(quán)，不同時間階段可以享受不同的價格優(yōu)惠。（田智，2014）

（三）退出機制的構(gòu)建

韋海民和陳浩構(gòu)建了退出模式的理論框架，提出一套完善的退出模式應(yīng)由三個要素構(gòu)成：首先是政府和居民間產(chǎn)權(quán)相互轉(zhuǎn)化機制，如何制定政府和居民間產(chǎn)權(quán)交易價格和交易方案是本要素需要考慮的核心問題；其次是共有產(chǎn)權(quán)房的上市交易方案，科學(xué)的利益分配機制能夠壓縮共有產(chǎn)權(quán)房的投機空間，抑制不法分子利用共有產(chǎn)權(quán)房上市交易套利的行為，讓其回歸保障房的保障作用；最后是居民使用政府產(chǎn)權(quán)份額的租金方案，這涉及到為不同經(jīng)濟水平的居民設(shè)定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)、租金優(yōu)惠措施等問題。

（四）運營主體的確立

黃忠華等通過對用過共有產(chǎn)權(quán)住房的實踐經(jīng)驗的分析中發(fā)現(xiàn)，英國負責(zé)實施和管理共有產(chǎn)權(quán)住房的主體是住房協(xié)會，屬于非盈利性的社會組織。與私營機構(gòu)一樣，為獲得政府投資，它也要像其他住房公司一樣投標(biāo)申請住房建設(shè)貸款，可以采取多種經(jīng)營方式，但其利潤都要全部用于保障房建設(shè)。與政府主導(dǎo)保障房建設(shè)管理模式相比，由住房協(xié)會來負責(zé)保障房的建設(shè)管理具有獨特優(yōu)勢，它發(fā)揮了市場化獨立主體的專業(yè)化運作優(yōu)勢，避免了政府的大包大攬和低效管理。（黃忠華，杜雪君，虞曉芬，2014）

（五）建立多元化共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)渠道

《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行）》則在第四條明確了“共有產(chǎn)權(quán)房的政府產(chǎn)權(quán)部分主要以顯化土地出讓金構(gòu)成，并逐步過渡到貨幣補助與土地出讓金顯化相結(jié)合，條件成熟時，可直接以貨幣形式補貼購買一定價格及標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的商品住房，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。”在住房存量總體不足的城市，主要靠集體建設(shè)新建住房來緩解供需壓力；而在住房供應(yīng)過剩的城市，可以推動購買存量房源，還可降低市場庫存，政府可發(fā)揮組織優(yōu)勢，通過招標(biāo)的方式來最大限度地獲取優(yōu)惠價格。同時為符合申請條件的購房者提供補貼及貸款利率優(yōu)惠等措施，降低購房門檻。

（六）金融政策的支持

吳煒昶，陳昊認(rèn)為與金融資本的結(jié)合是房地產(chǎn)市場發(fā)展大勢所趨，共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)與運營也不例外。共有產(chǎn)權(quán)住房的購買者很多屬于上升階層，政府可以適當(dāng)松動銀根，鼓勵銀行放松對共有產(chǎn)權(quán)住房的貸款限制。其次可以研究開發(fā)企業(yè)持有共有產(chǎn)權(quán)住房部分產(chǎn)權(quán)的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。（吳煒昶，陳昊，2014）

六、結(jié)語

目前共有產(chǎn)權(quán)住房還處于小范圍試點階段，上海、北京等城市雖進行了多年探索實踐具有較為成熟完善的經(jīng)驗，但僅適用于本地，還不適宜進行大范圍推廣。目前國家層面沒有出臺統(tǒng)一的定價方式、產(chǎn)權(quán)分配、準(zhǔn)入和退出機制等，各地根據(jù)本地實際情況自行確定。大多數(shù)學(xué)者從理論出發(fā)提出相應(yīng)建議，停留在定性分析階段，只有少部分學(xué)者建立從定量的角度來分析定價、比例的確定等。共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實施與推廣必須輔以完善精密的宏觀制度設(shè)計和操作可行的微觀執(zhí)行辦法，因此定性與定量相結(jié)合來分析共有產(chǎn)權(quán)住房體系是研究必然的發(fā)展趨勢。

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