宏觀金融風險的防范——來自房地產(chǎn)市場的視角

摘 要：房地產(chǎn)市場與金融市場存在緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展離不開金融市場的大力支持。本文分析了房地產(chǎn)市場影響宏觀金融風險的機制以及我國房地產(chǎn)市場與宏觀金融風險相互影響的動態(tài)過程。最后提出政策建議政府應(yīng)該"審慎"調(diào)控房地產(chǎn)價格，防止其劇烈波動并且從根源上防止金融風險的出現(xiàn)和蔓延。

關(guān)鍵詞：宏觀金融風險防范；房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場與金融市場存在緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展離不開金融市場的大力支持。在世界經(jīng)濟發(fā)展歷史上，日本、美國以及東南亞都發(fā)生過因為房地產(chǎn)價格波動造成房地產(chǎn)市場泡沫最終引發(fā)金融危機爆發(fā)的事件。這類事件一旦發(fā)生一方面不僅影響本國金融體系穩(wěn)定及經(jīng)濟發(fā)展，另一方面還會破壞全球金融系統(tǒng)以及經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)價格水平的波動對一國以及全球金融和經(jīng)濟發(fā)展都會產(chǎn)生影響。近年來，我國房地產(chǎn)價格不斷上漲，我國政府擔憂房地產(chǎn)市場上發(fā)生波動會對我國金融及經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)生造成影響，時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展動向，出臺嚴苛的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對房地產(chǎn)價格采取“審慎”的態(tài)度。到底房地產(chǎn)市場如何對宏觀金融風險造成影響，其程度如何，對于我國房地產(chǎn)市場調(diào)控以及金融體系穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。本文試圖從房地產(chǎn)市場影響宏觀金融風險的機制判斷近年來我國房地產(chǎn)市場與宏觀金融風險相互影響的動態(tài)過程。

一、房地產(chǎn)市場影響宏觀金融風險的機制

從已有文獻分析，國內(nèi)外學者采用不同的方法對房地產(chǎn)市場影響宏觀金融風險機制進行研究取得較為豐富的成果。宋凌峰和葉永剛（2010）發(fā)現(xiàn)從2001年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險逐漸變大，2008年房地產(chǎn)市場的調(diào)控在一定程度上釋放了部分金融風險，房地產(chǎn)價格需要維持在一定的水平才能夠控制風險，房地產(chǎn)價格過高或者過低都會使得房地產(chǎn)市場的金融風險增大。Dell等（2011）銀行將其資產(chǎn)過多的投入到房地產(chǎn)市場獲得收益，使得杠桿增大，金融風險積聚，當房地產(chǎn)市場泡沫破滅時，將會影響金融穩(wěn)定。王勁松等（2016）發(fā)現(xiàn)金融不穩(wěn)定的重要來源之一就是房地產(chǎn)價格的劇烈波動。周偉亞等（2017）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與宏觀變量的關(guān)系具有十分明顯的時間趨勢，兩者關(guān)系并不穩(wěn)定會隨著時間的變化發(fā)生突變。因此，時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場與金融風險的靜態(tài)及動態(tài)關(guān)系十分重要。

分析房地產(chǎn)市場價格上漲的原因，第一，土地供應(yīng)不足是房地產(chǎn)價格變動的重要制度因素，由于土地資源具有稀缺性從而決定房地產(chǎn)土地供給彈性小而需求大，為風險的形成提供條件。第二，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場成為地方財政收入的重要來源，這種利用土地換取財政收入的短期行為是推動房價上漲的重要原因。第三，房地產(chǎn)市場的繁榮、高預(yù)期收益吸引了大量商業(yè)銀行資金，商業(yè)銀行過于樂觀的向房地產(chǎn)市場提供大量信貸資金，兩者的關(guān)聯(lián)性越來越緊密。

從理論分析房地產(chǎn)市場影響宏觀金融風險的機制，首先，房地產(chǎn)市場由于以上三種原因價格不斷上漲。其次，隨著房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場和金融市場泡沫會反過來進一步刺激金融信貸擴張，急劇放大金融風險，市場出現(xiàn)“非理性繁榮”，投機盛行，當房價超過市場基本面決策的實際支付能力時，房地產(chǎn)市場崩盤的可能性越來越大。然后，如果此時政府出臺相關(guān)管制措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，銀行減少對房地產(chǎn)市場的信貸，較少投資者投入資金，部分房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)資金鏈斷裂，房價受到外部沖擊快速下跌。最后，在外部沖擊下房地產(chǎn)市場價格不斷下跌，從金融體系角度分析，上游房地產(chǎn)公司和下游房貸居民的貸款違約率不斷提高，金融機構(gòu)擁有越來越多的呆賬和壞賬，嚴重削弱投資者對銀行業(yè)的信心，引起金融危機的爆發(fā)。從經(jīng)濟秩序角度分析，房地產(chǎn)市場的衰退會導(dǎo)致全社會的消費和生產(chǎn)大幅減少，大量公司倒閉，失業(yè)人數(shù)上升，還可能會導(dǎo)致經(jīng)濟衰退甚至崩潰。

鑒于房地產(chǎn)市場和宏觀金融風險之間具有千絲萬縷的聯(lián)系，我國政府十分重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地差市場進行“供給側(cè)改革”，去掉房地產(chǎn)市場的多余庫存，為我國轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力提供助力，有效防范系統(tǒng)性金融風險。

二、我國房地產(chǎn)市場與宏觀金融風險相互影響的動態(tài)過程

2003年房地產(chǎn)被確立為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資額與日俱增。2004年我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，2005年出現(xiàn)高漲態(tài)勢，此時房地產(chǎn)市場對宏觀金融風險有顯著的正影響。為了有效控制投資過熱，2006-2007年間我國政府展開了一系列宏觀調(diào)控，隨著“國八條”、“國六條”以及一系列增息、嚴控房貸等貨幣政策的頒布與實施，房價漲幅有所回落，2006年—2007年房地產(chǎn)市場對宏觀金融風險的影響減小。2008年受美國次貸危機的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的低增長。2009年我國房地產(chǎn)價格從低點迅速增長到一定高度，助力我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，此時房地產(chǎn)價格穩(wěn)定發(fā)展到一定合理水平，金融風險逐漸變小。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場回暖，房地產(chǎn)價格又開始快速上漲，整體上發(fā)生較大幅度波動，2011年國家進行了史上最嚴厲的宏觀調(diào)控—“國十條”，房地產(chǎn)市場冷卻下來，此時房地產(chǎn)市場對宏觀金融風險的影響不太明顯。2014年，房地產(chǎn)市場達到投資頂峰，房地產(chǎn)市場發(fā)展下行。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動作用強，宏觀金融風險較高。從2014年底政府陸續(xù)出臺了一系列利好房地產(chǎn)發(fā)展的政策，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，到2015年房地產(chǎn)市場過熱，金融風險較高。當前，房地產(chǎn)早已偏離其“居住屬性”。天價房屋的背后表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)貸款支付土地購置費的“上游杠桿”和居民貸款支付房屋購置費的“下游杠桿”維持在較高水平。由于金融風險復(fù)雜性、突發(fā)性和傳染性等特點，在多重因素壓力下，一旦房地產(chǎn)市場崩塌，極易引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。2016年開始正式實施供給側(cè)改革，2017年10月明確“堅持房子是用來住的”，2017年12月又對住房制度的頂層設(shè)計做出部署，十分重視房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，我國積極實施調(diào)控政策守住不發(fā)生宏觀金融風險的底線。

三、政策建議

為了促進我國政府實施有效的房地產(chǎn)調(diào)政策以及穩(wěn)定我國金融市場的發(fā)展，我們提出如下政策建議：第一，房地產(chǎn)市場對宏觀金融風險有著較強的影響，政府要合理控制土地的供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)投資，從房地產(chǎn)價格上漲的機制角度出發(fā)采取“宏觀審慎”原則，使其不要發(fā)生劇烈波動，并且嚴密監(jiān)管宏觀金融風險的情況。第二，我國應(yīng)該從根源上防止金融風險的出現(xiàn)和蔓延，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進我國經(jīng)濟可持續(xù)經(jīng)濟增長。

參考文獻：

[1]周偉亞，劉漢，賀彥飛.房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟的時變關(guān)聯(lián)性分析[J].當代經(jīng)濟研究，2017（09）：88-95.

[2]王勁松，韓克勇，趙琪.資產(chǎn)價格波動對金融穩(wěn)定的影響——基于中國數(shù)據(jù)的實證研究[J].中國流通經(jīng)濟，2016，30（03）：102-107.

作者簡介：

潘揚（1993—），女，山西財經(jīng)大學碩士研究生；鄭睿（1991-），男，山西財經(jīng). 項目基金：潘揚 鄭睿大學博士研究生。本文為2018年山西省研究生教育創(chuàng)新項目課題（2018BY087）階段成果.