我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資問(wèn)題及對(duì)策建議

喬曉荷

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、民生建設(shè)都起到至關(guān)重要的作用。作為資金密集性行業(yè)，融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到關(guān)鍵作用，債務(wù)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段，其在房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中扮演著重要角色。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，文章通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)融資過(guò)程中的問(wèn)題及成因，為有效降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資成本提出對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]債務(wù)融資；債務(wù)融資成本；房地產(chǎn)企業(yè)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901104

1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年商品化以來(lái)，連續(xù)十多年進(jìn)入價(jià)格快速上漲、市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)業(yè)的暴利驅(qū)使各種資源涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱景象，商品房?jī)r(jià)格不斷飚升，房地產(chǎn)業(yè)不斷暴利擴(kuò)張，引起我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資成本不斷升高。近些年來(lái)由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)下行壓力、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策調(diào)控以及相應(yīng)的貨幣政策收緊，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸回歸理性，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新常態(tài)”。目前我國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增速、銷售額增速以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速都在放緩，房地產(chǎn)需求不斷降低，這些因素都在催生房?jī)r(jià)回落，但是土地成本、人力成本、稅費(fèi)等相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一直處于高位，甚至持續(xù)增加，同時(shí)由于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期為了不斷提高市場(chǎng)占有率，甚至利用影子銀行等方式進(jìn)行融資，需要承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，以上幾個(gè)方面的原因造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了較高的債務(wù)融資成本，甚至使得部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，造成企業(yè)資金鏈斷裂，被逼退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資問(wèn)題成因分析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，全國(guó)房地產(chǎn)銷售逐漸遇冷且大部分城市房?jī)r(jià)有所下滑，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本卻一直處于高位，造成這種現(xiàn)象主要有以下幾方面原因：

首先，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)熱時(shí)期時(shí)，大量企業(yè)涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求暴利，房地產(chǎn)行業(yè)由于其具有資金占用量較大且成本高的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷通過(guò)多種方式進(jìn)行融資，不僅借助銀行貸款、發(fā)行債券等方式，還尋求影子銀行等進(jìn)行高成本融資，以求得資金繼續(xù)擴(kuò)張。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)熱時(shí)期時(shí)，由于市場(chǎng)需求旺盛，預(yù)售的商品房在短時(shí)間內(nèi)就被搶購(gòu)一空，在這中間產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，增值率甚至超過(guò) 100%，因此房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意融資成本的高低，但隨著近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，房產(chǎn)價(jià)格有所下跌，但土地成本、人力成本以及稅費(fèi)等房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本都在不斷上漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)最終獲得的收益有可能無(wú)法保證其能夠負(fù)擔(dān)如此高額的債務(wù)融資成本，甚至可能無(wú)法保障企業(yè)收益，從而可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈甚至是整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

其次，商業(yè)銀行信貸政策總體收緊，受我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩、樓市不斷降溫的影響，我國(guó)房地產(chǎn)成交量有所下降；由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上資金的流動(dòng)性趨緊，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈甚至出現(xiàn)斷裂，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，使得我國(guó)國(guó)內(nèi)正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請(qǐng)保持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，甚至部分商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始逐漸收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，與此同時(shí)，隨著我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具受到嚴(yán)格控制，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策總體收緊，商業(yè)銀行逐漸通過(guò)差別化管理、總量控制、名單管理、壓力測(cè)試等多種手段嚴(yán)控我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，著重考慮房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)，例如盈利能力、負(fù)債水平、公司規(guī)模等方面的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件要求逐漸更為嚴(yán)格，因此綜合以上因素則在一定程度上促使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本升高。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資方式較為單一，主要以銀行貸款為主，對(duì)銀行的依賴較大。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般集中在60%～70%，很多房地產(chǎn)公司由于缺乏股權(quán)融資的渠道，其資產(chǎn)負(fù)債率可能會(huì)更高，債務(wù)融資比例更大。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債主要來(lái)自銀行貸款，使得銀行承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，商業(yè)銀行存款利率以及貸款利率逐漸全面放開(kāi)，市場(chǎng)利率水平更能反映出市場(chǎng)的資金價(jià)格，之前由于受到利率管制被壓制的資金需求爆發(fā)，貨幣市場(chǎng)對(duì)于資金需求量增大，市場(chǎng)利率水平在一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)被推升，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于資金存在較大的需求，在一定程度上可能會(huì)繼續(xù)推動(dòng)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率的提高，特別是對(duì)于中小型房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，銀行為了提高自身的收益會(huì)增加對(duì)其的貸款利率幅度，但由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于銀行的議價(jià)能力較低，商業(yè)銀行會(huì)通過(guò)提高對(duì)其的貸款利率以覆蓋銀行所承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以借助銀行貸款，同時(shí)可采取債券發(fā)行、信托融資等多種方式進(jìn)行債務(wù)融資，但由于我國(guó)資本市場(chǎng)目前發(fā)展還不完善，企業(yè)債券融資的“門檻”較高，一般只有那些公司規(guī)模較大、企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好、企業(yè)的自有資本較大且聲譽(yù)較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行債券進(jìn)行融資，而且資本市場(chǎng)上適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券品種較少且債券報(bào)批時(shí)間較長(zhǎng)，融資期限條件也較為苛刻，從而造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行費(fèi)用總體較高，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本，與此同時(shí)，由于近年來(lái)一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒(méi)有及時(shí)承兌甚至出現(xiàn)違約的不良現(xiàn)象使得如今我國(guó)監(jiān)管層不斷加大對(duì)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體的下行趨勢(shì)使得信托公司對(duì)地產(chǎn)信托的發(fā)行也保持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，逐漸減少房產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)放，因此從整體上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資成本的升高。

3降低房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資成本的對(duì)策建議

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、民生建設(shè)都起到至關(guān)重要的作用。作為資金密集性行業(yè)，融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到關(guān)鍵作用，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇債務(wù)融資方式進(jìn)行融資，債務(wù)融資成本作為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資考慮的主要因素，因此為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，本文主要從宏觀和微觀兩個(gè)層面提出以下建議。

31宏觀層面的對(duì)策建議

（1）建立政府保險(xiǎn)保證機(jī)構(gòu)、專業(yè)性住房貸款銀行系統(tǒng)等國(guó)家專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，運(yùn)用金融杠桿來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供求，并根據(jù)不斷變化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建立健全法律法規(guī)并及時(shí)制定相應(yīng)的宏觀金融政策，使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系能夠更加法制化、規(guī)范化地運(yùn)行。

（2）應(yīng)加強(qiáng)推動(dòng)金融創(chuàng)新，推動(dòng)我國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融產(chǎn)品，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的融資渠道以及良好的融資環(huán)境。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種方式進(jìn)行融資，可根據(jù)企業(yè)自身的資金需求以及企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)情況合理搭配使用金融產(chǎn)品進(jìn)行融資，不要局限于某一種融資渠道進(jìn)行融資，有利于降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）由于目前我國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模有限以及對(duì)債券發(fā)行利率存在管制，盡管有些企業(yè)的信用級(jí)別較低，其價(jià)格也往往被高估，而使得部分優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格被低估而提高其債務(wù)融資成本，故應(yīng)加大推動(dòng)發(fā)展我國(guó)債券市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行的限制條件和要求進(jìn)行適度的放寬，增大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的額度，鼓勵(lì)推出多種企業(yè)債券品種，擴(kuò)大債券產(chǎn)品創(chuàng)新空間，為房地產(chǎn)企業(yè)充分進(jìn)行債務(wù)融資提供條件，使得債券價(jià)格更多根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及發(fā)行人的信用級(jí)別進(jìn)行決定，從而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以有效降低債務(wù)融資成本。

32微觀層面的對(duì)策建議

（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力，提高企業(yè)自身融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房屋建造質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)不斷提高要求，建造質(zhì)量過(guò)硬的房屋，并且根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜丝诒壤?、地區(qū)文化，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出更加符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的戶型，從而可以擴(kuò)大當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況以及企業(yè)內(nèi)部資金流、資金占用情況等方面合理確定企業(yè)的債務(wù)水平并安排債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，并且房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)該再對(duì)國(guó)家政策調(diào)整、市場(chǎng)動(dòng)向及時(shí)把握，確立企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，大量開(kāi)拓業(yè)務(wù)市場(chǎng)，豐富產(chǎn)品種類，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，從而有效降低上市房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本。

（2）積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，建立多元化融資機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，以銀行貸款為主，面對(duì)我國(guó)利率市場(chǎng)化不斷推進(jìn)的趨勢(shì)不能坐以待斃，需要不斷積極探索利率市場(chǎng)化發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)的融資機(jī)遇。除了銀行貸款、發(fā)行債券及上市融資以外，房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)展可轉(zhuǎn)換債券融資方式，可轉(zhuǎn)換債券兼具債權(quán)和股權(quán)性質(zhì)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，一方面房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得較低的融資成本，另一方面投資者也可通過(guò)將轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)化為股權(quán)，充分享受企業(yè)效益增長(zhǎng)帶來(lái)的資本增值，在為投資者提供高收益的基礎(chǔ)上保障企業(yè)自身能夠得到較低的融資成本，有利于提高投資者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度。在考慮各種融資工具期限及利率等因素的基礎(chǔ)上，可通過(guò)房地產(chǎn)投資基金、信托基金、抵押貸款證券化等其他多種方式進(jìn)行融資，充分利用各項(xiàng)融資工具的特點(diǎn)建立多元化的融資機(jī)制，以抵御資金風(fēng)險(xiǎn)，保障在企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)上能夠資金充足。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)不斷拓寬企業(yè)融資渠道，建立規(guī)范有序的多元化融資機(jī)制，充分分散和化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)融資的有效對(duì)接。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。利率市場(chǎng)化推進(jìn)過(guò)程中，信用對(duì)于企業(yè)的生存與發(fā)展起著決定性的作用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。從消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，與其他一般生活消費(fèi)品不同，購(gòu)房對(duì)于個(gè)人，甚至是一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都是一筆相對(duì)較大的開(kāi)支，如果房地產(chǎn)企業(yè)不守信用，民眾購(gòu)買的房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，不僅民眾的生活受到較大的不良影響，同時(shí)企業(yè)的聲譽(yù)也難以挽回，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展會(huì)造成較大的不良影響，甚至危害到企業(yè)的生存及發(fā)展?fàn)顩r，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成不可挽回的損失。從債權(quán)人角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)的信用是決定借貸資金成本的重要因素，相較于不守信用的企業(yè)，債權(quán)人更愿意以較低的資金成本借貸給守信企業(yè)，使得自身的權(quán)益有所保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)信用建設(shè)，增強(qiáng)信用理念，積極維護(hù)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，為房地產(chǎn)企業(yè)減少債務(wù)融資成本打好基礎(chǔ)。當(dāng)前我國(guó)的金融環(huán)境趨于復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)的種類及程度相對(duì)多元化。在利率市場(chǎng)化改革的背景下，利率波動(dòng)會(huì)更加頻繁，從而造成利率風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷加劇，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要盡快建立起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提高應(yīng)對(duì)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)中內(nèi)部及外部因素及時(shí)進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取有效措施，排除風(fēng)險(xiǎn)，可為有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本打好基礎(chǔ)。