從司法大數(shù)據(jù)角度探析承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題

趙 冰

(湖南師范大學(xué) 法學(xué)院， 湖南 長(zhǎng)沙 410081)

一、問題的提出

作為一項(xiàng)承租人利益保護(hù)制度，優(yōu)先承租權(quán)一直是學(xué)理上的探討熱點(diǎn)，2018年8月27日《民法典各分編(草案)》的公布，代表著承租人的優(yōu)先承租權(quán)在其發(fā)展史上實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。此次承租人優(yōu)先承租權(quán)的立法確定，規(guī)定于草案合同編的第十四章“租賃合同”中[注]《民法典各分編(草案)》第525條第2款規(guī)定：“租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。。

一直以來，雖然法律上并未明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但是在部門規(guī)章、地方性法規(guī)和地方規(guī)章以及其他法律文件中，優(yōu)先承租權(quán)并不是一個(gè)新鮮名詞。例如《上海市居住房屋租賃管理辦法》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見》以及《湖南省商品房屋租賃管理實(shí)施辦法》[注]《上海市居住房屋租賃管理辦法》第18條第1款規(guī)定：“居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?！薄侗本┦腥嗣裾k公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見》規(guī)定：“房屋租賃期限屆滿后，出租人繼續(xù)出租的，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。”《湖南省商品房屋租賃管理實(shí)施辦法》第15條第1款規(guī)定：“房屋租賃期屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?！钡鹊胤叫晕募?，均存在關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，多表述為“房屋租賃期屆滿后出租人繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。但是此類關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定均集中于房屋租賃領(lǐng)域，對(duì)于其他領(lǐng)域的租賃，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)則無一提及，司法實(shí)踐中對(duì)此的判斷依據(jù)主要在于當(dāng)事人之間的合同約定。

當(dāng)然，一項(xiàng)制度的探討與研究終究無法脫離實(shí)踐，司法實(shí)踐中大量涉及優(yōu)先承租權(quán)的案例，便是驅(qū)動(dòng)研究乃至確定該項(xiàng)法律制度的實(shí)踐基礎(chǔ)。

二、涉及優(yōu)先承租權(quán)問題的司法大數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

(一)司法大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

截至2018年8月，以“優(yōu)先承租權(quán)”為關(guān)鍵詞在Alpha案例數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行全文檢索，所得裁判文書12132份。為了貼合主題“承租人的優(yōu)先承租權(quán)”，在前述檢索條件下，進(jìn)一步將案由限定為“租賃合同糾紛”，檢索所得相關(guān)裁判文書8771份，其中判決書8417份、裁定書328份、調(diào)解書24份。[注]本文數(shù)據(jù)均來源于Alpha案例數(shù)據(jù)庫(kù)。。

(1)時(shí)間分布

從檢索數(shù)據(jù)的時(shí)間分布可以看出，涉及優(yōu)先承租權(quán)問題的案例在司法實(shí)踐中長(zhǎng)期且普遍存在，并非偶發(fā)事件，有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的處理亦非特殊問題。2009年至2015年間，相關(guān)案例一直持續(xù)增長(zhǎng)，尤其在2013年至2014年之間，增加了接近兩倍，由630例升至1605例。2014年至2017年，每年的案件量均保持在1300例以上(基于相關(guān)數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)至2018年8月份，此處不包括2018年的數(shù)據(jù))，該數(shù)據(jù)說明司法實(shí)踐中優(yōu)先承租權(quán)問題突出，亟須出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

(2)地域分布

在地域分布上，截至2018年8月份，除了港澳臺(tái)未統(tǒng)計(jì)外，全國(guó)其他省份均發(fā)生過涉及優(yōu)先承租權(quán)問題的案例，其中以廣東、江蘇、湖北、浙江和河南五個(gè)省份為典型，其他省份發(fā)生類案幾十至幾百件不等。由此可看出，優(yōu)先承租權(quán)問題具有全國(guó)性，相關(guān)案例覆蓋全國(guó)范圍，僅依靠各地地方性法規(guī)或者政府規(guī)章進(jìn)行規(guī)制已經(jīng)不合時(shí)宜。

(3)案由分布

檢索的相關(guān)數(shù)據(jù)在案由分布上，也頗具特色。8417份涉及優(yōu)先承租權(quán)的判決文書中，5839份文書系房屋租賃合同糾紛，占比高達(dá)69.4%，這說明涉及承租人優(yōu)先承租權(quán)的糾紛多發(fā)生于房屋租賃領(lǐng)域。不僅如此，在2306份其他租賃合同糾紛判決書中，也包括部分房屋租賃合同糾紛案件，換言之，涉及優(yōu)先承租權(quán)的案件中超過七成為房屋租賃糾紛。這一點(diǎn)也恰好說明為什么現(xiàn)有關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的地方性規(guī)定僅針對(duì)房屋租賃領(lǐng)域。

(二)關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)問題的司法現(xiàn)狀簡(jiǎn)析

檢索數(shù)據(jù)表明，法院在處理案件中的優(yōu)先承租權(quán)問題時(shí)，主要考量因素為當(dāng)事人關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定。若雙方之間存在優(yōu)先承租權(quán)的明確約定，一般情況下法院會(huì)尊重當(dāng)事人意思自治，直接按照合同約定進(jìn)行判定，否則對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的主張難以得到法院的認(rèn)可，也即法院的主流觀點(diǎn)認(rèn)為承租人的優(yōu)先承租權(quán)是一項(xiàng)約定權(quán)利。如在惠宗浩與張建雷、靖遠(yuǎn)縣水務(wù)局租賃合同糾紛一案中，再審法院甘肅省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“關(guān)于惠宗浩主張的優(yōu)先承租權(quán)問題，因優(yōu)先承租權(quán)在我國(guó)沒有立法規(guī)定，靖遠(yuǎn)縣水務(wù)局與惠宗浩在達(dá)成房屋租賃協(xié)議時(shí)亦未對(duì)合同到期后承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)作出約定，故惠宗浩要求對(duì)承租房屋享有優(yōu)先承租權(quán)的理由無法律依據(jù)?！盵注]詳見(2017)甘民申787號(hào)民事判決書。

但是，即使當(dāng)事人對(duì)優(yōu)先承租權(quán)有明確約定，法院也未必支持其對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的主張。首先，優(yōu)先承租權(quán)的行使應(yīng)該符合“同等條件”的要求，如審理黃巖百合家園業(yè)主委員會(huì)與胡利兵房屋租賃合同糾紛一案的浙江省臺(tái)州市中院認(rèn)為：“上訴人已知曉租賃房屋即將到期和要重新出租一事，上訴人因競(jìng)價(jià)明顯低于他人而未能競(jìng)價(jià)成功，也未及時(shí)向被上訴人承諾愿意按照第一競(jìng)價(jià)人所出價(jià)格繼續(xù)承租房屋。上訴人在競(jìng)價(jià)后要求繼續(xù)租賃房屋的條件與他人不同，不存在合同約定的同等條件。因此，上訴人已放棄在雙方約定的同等條件下優(yōu)先租賃的權(quán)利?！盵注]詳見(2014)浙臺(tái)民終字第553號(hào)民事判決書。其次，承租人應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)主張優(yōu)先承租權(quán)，如黃文彬與劉國(guó)慶房屋租賃合同糾紛案中，一審法院認(rèn)為：“依據(jù)《房屋租賃合同》，劉國(guó)慶需在合同到期前一個(gè)月與黃文彬簽訂新的租賃合同，否則視為放棄優(yōu)先承租權(quán)，但劉國(guó)慶至今未與黃文彬簽訂新的租賃合同，其優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)喪失。”[注]詳見(2015)渝一中法民終字第03416號(hào)民事判決書。再次，當(dāng)事人須有續(xù)租租賃物的合意，如廈門永升實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與李藝為房屋租賃合同糾紛一案的判決書載明：“《租賃合同》約定，租賃期限屆滿后被告如需續(xù)租該場(chǎng)所，應(yīng)在租賃期屆滿前三個(gè)月與原告協(xié)商，經(jīng)原告同意后，雙方重新簽訂租賃合同；在同等條件下，被告享有優(yōu)先承租權(quán)。但被告已明確不同意原告的租金要求，應(yīng)視為放棄優(yōu)先承租權(quán)?！盵注]詳見(2015)思民初字第18297號(hào)民事判決書。最后，行使優(yōu)先承租權(quán)需滿足其他前提條件，如承租人不得違法轉(zhuǎn)租、次承租人不能向出租人主張優(yōu)先承租權(quán)等。[1]

由此可見，實(shí)踐中承租人優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)現(xiàn)障礙重重，其主要原因在于立法上的缺失。在民事領(lǐng)域尤其是合同領(lǐng)域，在無法律依據(jù)情形下，一旦出現(xiàn)相關(guān)糾紛，法院只能依據(jù)當(dāng)事人之間的約定進(jìn)行判斷。在無約定或者約定不明的情況下，法院面臨著諸多困擾。第一，行權(quán)期限無法確定。若當(dāng)事人之間并未明確約定主張續(xù)租權(quán)利的期限，根據(jù)合同其他條款和法律規(guī)定也無法判斷的，則承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的期限只得認(rèn)定為租期屆滿后的合理期限，但合理期限存在操作上的不便；第二，同等條件難以把握。對(duì)于同等條件的認(rèn)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中的相關(guān)規(guī)定更為成熟，值得借鑒，然而將作為法定權(quán)利的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中的有關(guān)規(guī)定，適用于作為約定權(quán)利的優(yōu)先承租權(quán)中，盡管有其合理性，但不免讓人難以信服。第三，優(yōu)先承租權(quán)的適用范圍存在爭(zhēng)議。實(shí)踐中，正如前述統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，大部分有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的問題，集中于房屋租賃領(lǐng)域，各地方法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)亦圍繞著房屋租賃，學(xué)界對(duì)此的探討也多針對(duì)房屋租賃，但實(shí)際中其他領(lǐng)域中也存在優(yōu)先承租權(quán)的問題。實(shí)踐的需求與立法的缺失，形成明顯的沖突，種種實(shí)踐困擾表明，優(yōu)先承租權(quán)的法定化對(duì)我國(guó)來說是必要且必然的。

三、優(yōu)先承租權(quán)的制度分析

(一)優(yōu)先承租權(quán)的概念界定

盡管我國(guó)法律并無明文規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但相當(dāng)一部分地區(qū)的地方性法規(guī)和政府規(guī)章對(duì)其進(jìn)行了明確，雖個(gè)別表述存在差異，但總體上與《民法典各分編(草案)》中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定無異，即優(yōu)先承租權(quán)是指租賃期屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。我國(guó)學(xué)界與司法實(shí)踐雖然均認(rèn)可“優(yōu)先承租權(quán)”，但是對(duì)這一制度的概念理解以及適用卻觀點(diǎn)不一。

何為優(yōu)先承租權(quán)，可謂見仁見智。有人認(rèn)為對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利范圍不應(yīng)加以限制；亦有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)將優(yōu)先承租權(quán)的適用限定為房屋租賃領(lǐng)域，該觀點(diǎn)主要是考慮我國(guó)目前的實(shí)際情況；在第二種觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還有人認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是根據(jù)雙方約定，在承租期滿或房屋在翻修、改建后出租人繼續(xù)出租時(shí)，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先于他人承租的權(quán)利。[2]無法否認(rèn)的是，將優(yōu)先承租權(quán)拘泥于房屋租賃領(lǐng)域是不妥的，由于優(yōu)先承租權(quán)正面臨著法定化，結(jié)合實(shí)踐可以將其理解為：承租人依法或者依約享有的，在租賃期屆滿后的同等條件下優(yōu)先承租原租賃物的權(quán)利。

對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界觀點(diǎn)可劃分為兩派：一部分人持“法定權(quán)利說”，認(rèn)為法律應(yīng)當(dāng)直接規(guī)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，而不以當(dāng)事人的約定為存在前提；另一部分人堅(jiān)持“立法留白說”，認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)并非承租人的法定權(quán)利，承租人對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的享有及其行使，取決于出租人與承租人之間的約定，立法無須進(jìn)行干涉。[3]

(二)優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的比較

雖然目前我國(guó)法律尚未明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但存在與之相似的法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，所以實(shí)踐中不論當(dāng)事人主張權(quán)利還是法院判決說理亦或是學(xué)界的討論，都不免涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的探討需要結(jié)合承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)定目的在于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，對(duì)出租人的所有權(quán)中的處分權(quán)能進(jìn)行限制，所以有人提出按照舉重以明輕，承認(rèn)承租人的優(yōu)先承租權(quán)并非不可。[4]94

此處的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，僅指我國(guó)立法和司法解釋中規(guī)定的房屋租賃中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣作為租賃物的房屋時(shí)，在同等條件下，承租人依法享有的優(yōu)先于其他人購(gòu)買房屋的權(quán)利。[5]7與優(yōu)先承租權(quán)一樣，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也反映出租賃權(quán)物權(quán)化的傾向。[6]優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩者均以合法有效的租賃關(guān)系為權(quán)利基礎(chǔ)[7]，權(quán)利主體均為房屋承租人，權(quán)利對(duì)象均為租賃標(biāo)的物，權(quán)利相對(duì)人均為出租人，權(quán)利的行使均建立在同等條件前提下，等等，諸如此類。

雖然兩者存在諸多相似，但是優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)仍存在本質(zhì)區(qū)別。[2]首先，權(quán)利性質(zhì)不同：前者存在法定權(quán)和約定權(quán)之爭(zhēng)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為房屋承租人的法定權(quán)利。其次，兩者適用范圍存在明顯的差異。優(yōu)先承租權(quán)不一定局限于房屋租賃領(lǐng)域，而法定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只限于房屋租賃范圍，前者適用范圍更廣。再次，行權(quán)期限不一致。優(yōu)先承租權(quán)需要在租賃合同期滿后行使，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行權(quán)期間為租賃期內(nèi)。最后，權(quán)利的行使后果不同。承租人行使優(yōu)先承租權(quán)后，租賃物的物權(quán)人不發(fā)生變化，而承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后租賃物的物權(quán)人將由出租人轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊恕?/p>

(三)優(yōu)先承租權(quán)的制度優(yōu)勢(shì)

通常而言，一項(xiàng)民事制度的確立和設(shè)計(jì)，或多或少地反映了社會(huì)生活對(duì)法律規(guī)則的需求，優(yōu)先承租權(quán)制度也不例外，同樣體現(xiàn)出一定的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。

1.保障承租人的合法權(quán)益

任何一項(xiàng)制度，背后均存在利益平衡的博弈。在民事領(lǐng)域，所有的交易活動(dòng)本應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，但是有時(shí)為了平衡當(dāng)事人的合法權(quán)益，法律會(huì)進(jìn)行一定的干預(yù)，優(yōu)先權(quán)制度體現(xiàn)的即是立法者直接對(duì)社會(huì)資源分配的干預(yù)，以保護(hù)弱勢(shì)群體的權(quán)益。在租賃關(guān)系中，承租人處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，承租人的利益很容易受到出租人對(duì)租賃房屋任意處分行為的影響，從而影響其生產(chǎn)生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。優(yōu)先承租權(quán)以同等條件為行使條件，所以并未對(duì)出租人利益造成損害，但對(duì)于承租人而言，優(yōu)先承租權(quán)的存在使其獲得更大的選擇權(quán)，其合法權(quán)益也將得到更大限度的保護(hù)。

2.維護(hù)社會(huì)秩序

認(rèn)可承租人的優(yōu)先承租權(quán)，盡可能維護(hù)原已建立且安穩(wěn)的法律關(guān)系，有利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)生活秩序。[8]租賃關(guān)系終止之前，承租人處于事實(shí)占有、使用租賃物的狀態(tài)，并在生產(chǎn)生活上對(duì)該租賃物形成了依賴，基于此承租人與其他人相比對(duì)租賃標(biāo)的物負(fù)擔(dān)著更多的權(quán)利義務(wù)，租賃關(guān)系的變動(dòng)對(duì)承租人的利益將造成一定的影響。優(yōu)先承租權(quán)的確立，對(duì)承租人的權(quán)益進(jìn)行了一定程度的保護(hù)，防止出租人隨意變更租賃關(guān)系從而影響承租人的生活經(jīng)營(yíng)，有效防范糾紛的產(chǎn)生。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)于社會(huì)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)先承租權(quán)制度具有一定積極意義。

3.促進(jìn)交易效率

租賃期限屆滿后，出租人需要另尋下家承租，承租人也需租賃新的租賃物。由于對(duì)租賃標(biāo)的物產(chǎn)生了生產(chǎn)生活依賴，承租人繼續(xù)承租租賃物的意愿會(huì)更為強(qiáng)烈，在承租人續(xù)租意愿強(qiáng)烈的情況下，依據(jù)約定或者法律規(guī)定直接主張優(yōu)先承租租賃物，既可節(jié)約出租人另尋新承租方的時(shí)間，也可節(jié)省承租人尋找新租賃物的成本。此外，優(yōu)先承租權(quán)制度還有利于充分發(fā)揮租賃標(biāo)的物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，做到物盡其用。一方面優(yōu)先承租權(quán)制度雖然對(duì)出租人行使租賃房屋所有權(quán)設(shè)置了限制，但這種限制并不影響其收益。另一方面可避免承租人為生產(chǎn)生活所需投入更多的成本，從而降低交易成本，促進(jìn)資源的有效使用，增進(jìn)交易效率。[2]

四、關(guān)于我國(guó)優(yōu)先承租權(quán)制度設(shè)計(jì)的法律思考

基于對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的現(xiàn)實(shí)需求，結(jié)合優(yōu)先承租權(quán)制度本身的優(yōu)勢(shì)，給予承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律保護(hù)十分必要[9]，《民法典各分編(草案)》將該制度納入即為一個(gè)很好的開端。但是，一項(xiàng)新制度的確定并非片語(yǔ)只言之易事，開啟優(yōu)先承租權(quán)法定化之路已是一項(xiàng)重大舉措，剩下的配套措施以及具體規(guī)定也需要逐步進(jìn)行完善。

首先，立法上繼續(xù)堅(jiān)持承租人的優(yōu)先承租權(quán)法定化方向?！睹穹ǖ浞謩t(草案)》的發(fā)布已經(jīng)啟動(dòng)了優(yōu)先承租權(quán)的法定化，但是在該項(xiàng)立法審議通過之前，優(yōu)先承租權(quán)還不是完全的法定化權(quán)利。在現(xiàn)有司法裁判規(guī)則下，各地方性規(guī)范和政府規(guī)章中有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，在司法實(shí)踐中無法作為定案裁決的依據(jù)，所以優(yōu)先承租權(quán)還遠(yuǎn)不能稱作為一項(xiàng)法定權(quán)利。但是，優(yōu)先承租權(quán)的法定化已經(jīng)勢(shì)不可擋，盡管仍有部分學(xué)者不支持法定化的觀點(diǎn)，但是實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界的強(qiáng)烈呼聲以及《民法典(草案)》的發(fā)布表明優(yōu)先承租權(quán)法定化已然是大勢(shì)所趨，當(dāng)前我們?nèi)孕枥^續(xù)堅(jiān)持優(yōu)先承租權(quán)法定化。

其次，司法中完善承租人優(yōu)先承租權(quán)的適用條件。此前，所有關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)糾紛的案例，法院據(jù)以裁判的依據(jù)均以當(dāng)事人的約定為主，但是在具體適用條件上，法院還是會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，如本文第二部分提及的部分案例。然而，由于此前實(shí)務(wù)中多將優(yōu)先承租權(quán)作為約定權(quán)利處理，所以在具體適用上，存在著同案不同判的情形。因此，在優(yōu)先承租權(quán)法定化后，若當(dāng)事人之間沒有關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定，司法中應(yīng)確定統(tǒng)一的適用條件與規(guī)則，例如：權(quán)利主體僅限于合法承租關(guān)系中的承租人，期限可規(guī)定為租賃關(guān)系到期后的一個(gè)月或者兩個(gè)月，同等條件既包括價(jià)格條款也包括時(shí)間、地點(diǎn)、承租面積、對(duì)建筑物的改造限制等內(nèi)容，以及其他排除適用范圍的確定等。這樣，一方面能維護(hù)司法的權(quán)威性與統(tǒng)一性，另一方面又可確切保障承租人的合法權(quán)益。

最后，實(shí)踐中堅(jiān)持以法定的優(yōu)先承租權(quán)為原則，允許當(dāng)事人根據(jù)意思自治以約定方式排除優(yōu)先承租權(quán)的適用。意思自治即私法自治，作為民法基本原則之一，其核心是尊重當(dāng)事人之間的約定，除了極少數(shù)效力性民事強(qiáng)制規(guī)定會(huì)排除意思自治原則的適用外，如合同無效條款、責(zé)任承擔(dān)條款等，對(duì)于其他規(guī)范，法律允許當(dāng)事人以意思自治的方式排除法律的適用。承租人的優(yōu)先承租權(quán)在法定化后，作為一項(xiàng)法定權(quán)利的優(yōu)先承租權(quán)，相關(guān)法律規(guī)定不應(yīng)當(dāng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定，即出租人與承租人可以明確約定期限屆滿后承租人享有或者不享有優(yōu)先承租權(quán)，在無相關(guān)約定時(shí)，則依據(jù)法律規(guī)定承租人租期屆滿后享有相應(yīng)的優(yōu)先承租權(quán)。當(dāng)然，優(yōu)先承租權(quán)制度既要尊重當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)尊重誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)合同自由之限制。[10]