淺議“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

李勁松

【摘要】“營(yíng)改增”自2016年開始實(shí)施以來對(duì)各行各業(yè)的稅收管理造成了影響，企業(yè)應(yīng)該對(duì)營(yíng)改增的相關(guān)狀況進(jìn)行了解，在了解的基礎(chǔ)上更好的完善稅收管理體系，降低稅收負(fù)擔(dān)幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文將主要從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)籌劃的難點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略這兩個(gè)方面出發(fā)，對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行了淺析。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù) 影響

房地產(chǎn)企業(yè)作為影響國(guó)民生計(jì)的一大行業(yè)，始終受到社會(huì)和國(guó)家的密切關(guān)注和高度重視，自房地產(chǎn)企業(yè)施行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）后，其面臨著諸多新的挑戰(zhàn)和難題。我們需要對(duì)“營(yíng)改增”的稅收政策進(jìn)行深入的了解，在了解的基礎(chǔ)上分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的影響，并針對(duì)這些影響提出具體的改革建議，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的那首籌劃管理水平進(jìn)行提高，利用相關(guān)的“營(yíng)改增”政策來降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

一、“營(yíng)改增”的相關(guān)狀況

在《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中規(guī)定，現(xiàn)行的增值稅中交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等適用11%的稅率。營(yíng)改增對(duì)于不同的企業(yè)所征收的稅率不同，征稅的方式也是存在差異的，還是以房地產(chǎn)業(yè)為例，房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)在進(jìn)行計(jì)稅時(shí)主要采取增值稅的一般計(jì)稅方法，但是在金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)卻比較適合增值稅的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。所以說“增值稅”對(duì)于不同企業(yè)的計(jì)稅要求也就不同了，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅率、計(jì)稅方式，稅收政策的各個(gè)方面進(jìn)行了解和學(xué)習(xí)，針對(duì)具體的稅率和稅收方式進(jìn)行相應(yīng)的改革。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)籌劃工作的幾個(gè)難點(diǎn)

（一）發(fā)票開具問題

在“營(yíng)改增”還沒有實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)發(fā)生通過大量的虛開代開的建材供應(yīng)發(fā)票來進(jìn)行逃稅漏稅的行為，這種行為其實(shí)是不合法的。在“營(yíng)改增”的政策推行以后，對(duì)這一行為進(jìn)行了約束，它加大了非法購(gòu)買、出售和偽造增值發(fā)票的懲罰力度，并且在法律上對(duì)其進(jìn)行明確的規(guī)定。所以企業(yè)就很難通過代開虛開增值稅的發(fā)票來減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)了，“營(yíng)改增”的稅收政策對(duì)于依賴代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，他們面臨的法律隱患也變大了。

（二）抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間非常的長(zhǎng)，中間又會(huì)進(jìn)行各種的項(xiàng)目投資，使得項(xiàng)目的成本投入更加的復(fù)雜，再加上房地產(chǎn)行業(yè)能夠進(jìn)行稅項(xiàng)抵扣的項(xiàng)目非常的少，所以在“營(yíng)改增”的稅收政策下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)負(fù)擔(dān)不降反升，所要繳納的金額在整體上增加了。舉例來說：房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本投入包括了土地成本、建材成本、材料運(yùn)輸成本、施工人員工資等四個(gè)部分，其中土地成本一般占據(jù)計(jì)稅成本的40%以上，因此，“營(yíng)改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成為決定房企稅負(fù)高低的關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)企業(yè)土地成本將在賬務(wù)處理、業(yè)務(wù)模式等面臨諸多挑戰(zhàn)。

（三）財(cái)務(wù)管理工作難度增加

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，在“營(yíng)改增”的稅制改革后，帶來了諸多新的內(nèi)容和挑戰(zhàn)。首先，在人力上，已經(jīng)習(xí)慣了營(yíng)業(yè)稅稅制的財(cái)務(wù)人員可能對(duì)新稅制的相關(guān)處理流程和具體核算工作還存在諸多不熟悉、不明白的細(xì)節(jié)問題，需要一個(gè)適應(yīng)和調(diào)整期。不僅財(cái)務(wù)人員，還有需要和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行關(guān)聯(lián)、對(duì)接的其他工作人員，他們的不清楚，也會(huì)造成財(cái)務(wù)人員的工作量的增大。譬如報(bào)賬問題；其次，在軟件配置上，舊有的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，必將不能適應(yīng)“營(yíng)改增”后的財(cái)務(wù)工作，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)投人財(cái)力、物力，來及時(shí)創(chuàng)造和完善新的系統(tǒng)。當(dāng)然，這不是一蹴而就的，也不是一帆風(fēng)順的，在同行業(yè)都在摸索的情況下，可借鑒經(jīng)驗(yàn)未免太少，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)管理工作的效力、進(jìn)度都面臨著諸多阻礙。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)應(yīng)對(duì)策略

（一）選擇合適的供應(yīng)商

既然“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況依不同納稅人而定。 那么，在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中，就可以優(yōu)先考慮合適的商品供應(yīng)商，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少成本和降低稅負(fù)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人的供貨商時(shí)，在商品質(zhì)量和價(jià)格均差不多的情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮一般納稅人企業(yè)作為供貨商，且其要具備開稅率較高的增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，這樣，就可以最大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。當(dāng)然，對(duì)于供貨合適卻不能開具進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票的小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以在做好稅負(fù)籌劃下，選擇那些能夠開具3%稅率的增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人供貨商，以此來抵扣。

（二）加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理和使用推廣

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，其增值稅專用發(fā)票得到大力普及和使用，因此，要預(yù)防出現(xiàn)增值稅發(fā)票使用不科學(xué)、不合理的情況，那么，就要設(shè)置增值稅專用發(fā)票的管理部門，不僅如此，還要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的其它部門進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，確保他們能夠盡快接受增值稅發(fā)票的推廣并能夠正確使用?？偟恼f來，房地產(chǎn)企業(yè)要緊抓增值稅專用發(fā)票的開具、保管及核對(duì)工作，只有做好增值稅發(fā)票開具到報(bào)銷的系列流程的把關(guān)工作，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”步伐又好又快地向前邁進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作才能合法、順暢。

（三）提升財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)處理能力

“營(yíng)改增”后，財(cái)務(wù)人員必定要具備處理新事項(xiàng)的能力，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以確保他們適應(yīng)新稅制背景下的工作內(nèi)容，因?yàn)樨?cái)務(wù)人員是要求必要時(shí)，能夠向前來辦理相關(guān)業(yè)務(wù)人員提供專業(yè)幫助和解答的工作者，也是“營(yíng)改增”后第一批強(qiáng)制接觸到其相關(guān)改革內(nèi)容的工作者。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要想推動(dòng)財(cái)務(wù)工作的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，首先要保證這些財(cái)務(wù)人員的勝任力和執(zhí)行力，必要時(shí)可以力促與別的企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享和互助學(xué)習(xí)。與此同時(shí)，為了方便財(cái)務(wù)人員新稅制改革之路更為順暢，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加大對(duì)有關(guān)部門和直接財(cái)務(wù)對(duì)接人“營(yíng)改增”后相關(guān)內(nèi)容的學(xué)習(xí)和推廣，例如發(fā)票的辨別、可報(bào)發(fā)票的開具和填寫標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)等。

（四）完善增值稅發(fā)票系統(tǒng)

舊的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票系統(tǒng)，必然已不能適應(yīng)增值稅發(fā)票的管理。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)要本著適配與跟進(jìn)時(shí)代的原則，盡早完善增值稅發(fā)票的適配系統(tǒng)，以確保增值稅發(fā)票的流通和管理。新的增值稅發(fā)票系統(tǒng)應(yīng)該滿足房地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求和員工需求，將二者結(jié)合起來，要做到及時(shí)、方便開具和核查，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票，要做到真實(shí)、有效和及時(shí)；對(duì)于外來用于房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)銷的增值稅專用發(fā)票，也要符合相應(yīng)的報(bào)銷規(guī)定和真實(shí)、有效的準(zhǔn)則。除此之外，新的增值稅專用發(fā)票管理系統(tǒng)，還要能夠與房地產(chǎn)企業(yè)的其它財(cái)務(wù)系統(tǒng)完美地契合起來，以便各部門、各機(jī)構(gòu)之間此項(xiàng)工作的高效、正確完成，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的大大降低。

參考文獻(xiàn)

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