淺析房產(chǎn)面積測繪中存在的問題

李維兵

蓬萊市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東 蓬萊 265699

前言：面積測繪是房地產(chǎn)領(lǐng)域常規(guī)測繪手段之一，測繪的成果直接影響到產(chǎn)權(quán)人本身的利益，同時(shí)面積測繪與管理業(yè)務(wù)結(jié)合，其政策性比較強(qiáng)，但是相對(duì)來說技術(shù)上還是比較簡單的。如今地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展非常迅猛，建筑的形式也是非常多樣化，面積測繪的規(guī)范中有些要求不夠明確，與行業(yè)整體的趨勢并不符合，導(dǎo)致面積測繪的人員對(duì)一些特殊的情況是無法把握的，造成了面積糾紛。如今來看為了防止在面積測繪中出現(xiàn)較大誤差，要完善的地方還是比較多的。

一、面積測繪中存在的問題

（一）數(shù)據(jù)采集和變更問題

面積測繪的主要特點(diǎn)，就是有預(yù)測面積以及實(shí)測面積，預(yù)測面積是依據(jù)施工圖紙，在施工之前或者施工中計(jì)算的，并不包括在施工中出現(xiàn)變更的面積差異，開發(fā)商可以在項(xiàng)目的前期，將預(yù)測面積作為一種宣傳的資料，也是可以在商品房網(wǎng)上用預(yù)測面積進(jìn)行預(yù)售，實(shí)測面積則是在竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商委托面積測繪的單位，結(jié)合圖紙以及各類的數(shù)據(jù)，對(duì)完工后房產(chǎn)展開面積測繪。預(yù)測和實(shí)測很多時(shí)候是有所誤差的，而出現(xiàn)誤差較大的情況，則是因?yàn)闇y繪人員是結(jié)合設(shè)計(jì)圖或者施工圖進(jìn)行計(jì)算，實(shí)測面積則是面積測繪人員在完工后進(jìn)行實(shí)地測量，這樣的情況下，數(shù)據(jù)的來源是不同的。在房屋的施工中一些開發(fā)部門會(huì)基于各種原因，對(duì)建筑物設(shè)計(jì)進(jìn)行改變。

房屋的預(yù)售面積，是結(jié)合設(shè)計(jì)人員的圖紙以及施工圖進(jìn)行計(jì)算的，尺寸則是來自于圖紙上的理論面積，但是經(jīng)過后期的室外調(diào)查，從室外進(jìn)行調(diào)查后會(huì)受到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。另外是開發(fā)商在實(shí)際的建設(shè)中會(huì)因?yàn)楦黝愒颍瑢?duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行更改，也是會(huì)讓實(shí)際面積與理論面積之間出現(xiàn)偏差。或者是因?yàn)槊娣e測繪人員本身技術(shù)上不過關(guān)，加上面積測繪涉及到技術(shù)規(guī)范還是非常復(fù)雜的，程序不夠完整，導(dǎo)致中部分?jǐn)?shù)據(jù)的測量是存在誤差的，也可能計(jì)算中存在失誤。而建筑面積的數(shù)據(jù)主要是在圖紙中進(jìn)行獲取，面積測繪的精度則是受到圖紙的影響，還是需要對(duì)圖紙是否計(jì)劃以及蓋印進(jìn)行檢查的。要對(duì)建筑平面圖展開嚴(yán)格的檢查，然后開展安面積測繪。

（二）特殊部位的面積問題

首先是陽臺(tái)，陽臺(tái)是室內(nèi)的一種延伸，通常來說依據(jù)圍護(hù)機(jī)構(gòu)，是分成封閉式陽臺(tái)以及半封閉陽臺(tái)。對(duì)于全封閉陽臺(tái)，是按照外圍水平面積進(jìn)行面積測繪，也就是說無論陽臺(tái)的形狀如何，都是以主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于半封閉陽臺(tái)，則是除了凸陽臺(tái)外，其他的情況還是會(huì)有誤差出現(xiàn)的。全封閉陽臺(tái)基本上是實(shí)測面積會(huì)比預(yù)測面積大。

（三）突出墻面部分的面積計(jì)算

在一些高層中，有一些建筑是沿街建立，因此建筑的底部多數(shù)是商業(yè)區(qū)，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)的需要，高層建筑需要結(jié)構(gòu)下落到底，商業(yè)區(qū)則是會(huì)承重結(jié)構(gòu)與圍護(hù)機(jī)構(gòu)之間脫開，在面積測繪中，無論其中的柱子有多大，面積都是計(jì)入到柱子平面位置的套內(nèi)建筑，承重結(jié)構(gòu)是為了滿足整個(gè)建筑的需求進(jìn)行建設(shè)，并不是為了一戶房屋設(shè)計(jì)，所以這部分的面積若是并入到一戶內(nèi)，則是對(duì)業(yè)主利益的一種損害?，F(xiàn)階段考慮到承重結(jié)構(gòu)和本身是為整個(gè)建筑服務(wù)，所以通常是所有業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二、提高面積測繪精度的措施

（一）面積測繪規(guī)范的精度要求

規(guī)范的面積測繪精度要求，房產(chǎn)面積精度被劃分為三個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)的誤差都是有嚴(yán)格的要求。同時(shí)面積測繪的測量規(guī)范對(duì)邊長的精度以及誤差方面沒有詳細(xì)的規(guī)定，這種情況下規(guī)范要求的面積測繪結(jié)果誤差還是要小一些，所以當(dāng)面積測繪人員在實(shí)際的測量中，一定要對(duì)規(guī)范精度的要求進(jìn)行準(zhǔn)確地掌握，若是精度不符合要求，這個(gè)時(shí)候就要進(jìn)行新的面積測繪。

（二）尺寸數(shù)據(jù)的采集

在面積測繪的前期，面積測繪人員進(jìn)行準(zhǔn)備工作，要對(duì)詳細(xì)圖紙進(jìn)行收集以及分析，這樣后期開展的面積測繪才會(huì)效率更高，設(shè)計(jì)圖紙中主要關(guān)注的，就是結(jié)構(gòu)墻尺寸、設(shè)計(jì)柱軸向尺寸以及各部分功能等。在面積測繪中，要結(jié)合各方面的條件對(duì)房屋前面的邊緣尺寸進(jìn)行測量，還要附加粉刷層以及保溫層，并且要考慮建筑完工后的實(shí)際情況。對(duì)于陽臺(tái)和樓梯這些特殊的位置，面積的計(jì)算不考慮高度的問題。

（三）加強(qiáng)施工圖測算和預(yù)售面積準(zhǔn)確性

對(duì)于預(yù)測面積以及實(shí)際面積之間有差異的問題，要提升面積測繪的準(zhǔn)確性，也要提升預(yù)測面積本身計(jì)算準(zhǔn)確性，尤其是在面積測繪的實(shí)際開展中，不僅是方案圖紙上要進(jìn)行面積的測量，還要進(jìn)行施工圖紙測量。這樣讓預(yù)測以及實(shí)際測量的面積相互對(duì)比，讓誤差盡可能降低。預(yù)測面積是在圖紙上獲得數(shù)據(jù)，精確度直接影響到預(yù)測面積，因此施工圖進(jìn)行面積測繪之前，要對(duì)圖紙進(jìn)行全方位的檢查，保證圖紙是經(jīng)過審核的，上面的尺寸標(biāo)記也是要保持足夠清晰，有詳細(xì)的設(shè)計(jì)說明，在不同的部位有對(duì)于功能的標(biāo)注。

（四）成果資源的檢查和分?jǐn)傉J(rèn)定

面積測繪以及計(jì)算的完成，需要對(duì)面積測繪的成果資源展開詳細(xì)的檢查，主要檢查的內(nèi)容，就是各個(gè)房屋套件的分戶界限，一些共有的部位，對(duì)房屋邊長的取值以及對(duì)房屋面積等級(jí)計(jì)算，這些是否足夠準(zhǔn)確，共有面積的分?jǐn)偸欠袷欠舷嚓P(guān)規(guī)定的，房屋的坐落以及委托人名稱等這些要素是否出現(xiàn)遺漏等。對(duì)面積測繪的成果進(jìn)行檢查，是非常重要的環(huán)節(jié)。

結(jié)論：總之，面積測繪是地產(chǎn)業(yè)非常重要的基礎(chǔ)工作，影響到房屋交易是否能順利進(jìn)行。在如今的面積測繪中，諸多的問題還是存在的，主要是因?yàn)槿缃裥袠I(yè)本身的發(fā)展速度非?？?，但是在面積測繪方面，很多的地方還是落后的，需要加強(qiáng)對(duì)面積測繪本身工作上的革新，迎合時(shí)代的趨勢，促進(jìn)面積測繪的準(zhǔn)確開展。