論商品房預(yù)售制度的不足及完善

姜楠 謝鯤鵬

摘 要：商品房預(yù)售制度極大推進(jìn)了我國(guó)城市化進(jìn)程，然而時(shí)至今日，開(kāi)發(fā)商良莠不齊、政府監(jiān)管體制不完善、法律規(guī)范的滯后性等種種原因?qū)е律唐贩款A(yù)售市場(chǎng)成為糾紛多發(fā)區(qū)域，如何從法律層面分析問(wèn)題并提出對(duì)策正是本文所講述的主要內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售制度;預(yù)售資金;政府監(jiān)管體制

1 商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售制度是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)商品房銷售制度，并通過(guò)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)章貫徹施行。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條及《商品房銷售管理辦法》第3條的界定，商品房預(yù)售是指“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋（商品房）預(yù)先出售給承購(gòu)人（買受人），由承購(gòu)人（買受人）支付定金或房?jī)r(jià)款的行為”。

商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是針對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期極不發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況，鼓勵(lì)社會(huì)資本從事商品住宅開(kāi)發(fā)、扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)住房分配制度改革、促進(jìn)由福利分配向市場(chǎng)購(gòu)買轉(zhuǎn)型。預(yù)售制度以其優(yōu)異的杠桿作用，讓開(kāi)發(fā)商在僅完成小部分工程量的就可以進(jìn)行商品房銷售，快速回籠資金以進(jìn)行下一步的工程建設(shè)，極大地促進(jìn)了社會(huì)資金的流通效率。

然時(shí)至今日，商品房預(yù)售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生的主要根源之一。

2 我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的問(wèn)題

2.1 交易標(biāo)的為將來(lái)之物，易致錯(cuò)誤意思表示

首先，以將來(lái)之物為標(biāo)的給了開(kāi)發(fā)商構(gòu)建虛假藍(lán)圖招攬消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商在對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)過(guò)程中對(duì)商品房的實(shí)際面積、附屬設(shè)施做相關(guān)虛假陳述或使用有歧義的詞語(yǔ)，誘導(dǎo)購(gòu)房者基于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)購(gòu)買商品房而爆發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。

其次，商品房預(yù)售制度下開(kāi)發(fā)商在工程未完工之前就可拿到全部房款，開(kāi)發(fā)商過(guò)早的收獲將來(lái)利益容易使其產(chǎn)生對(duì)利益的進(jìn)一步渴望，工程建設(shè)偷工減料、裝修以次充好，最終侵犯的仍是消費(fèi)者的利益。

最后，商品房市場(chǎng)對(duì)配套設(shè)施的要求遠(yuǎn)高于其他市場(chǎng)，商品房預(yù)售制度下房屋開(kāi)發(fā)商對(duì)于配套設(shè)施的表述往往含糊其辭，消費(fèi)者無(wú)法形成整體的明確認(rèn)知，容易產(chǎn)生因配套設(shè)施存在瑕疵而引發(fā)的糾紛。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制不完善，預(yù)售資金監(jiān)管不力

2013年“3·15”期間，河南萬(wàn)輝置業(yè)有限公司所開(kāi)發(fā)樓盤“時(shí)代駿庭”的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商“蒸發(fā)”，自己的血汗錢面臨“泡湯”而尋求維權(quán)。據(jù)記者查證，萬(wàn)輝置業(yè)2002年被工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;2003年，河南省工商局在網(wǎng)上發(fā)布了《內(nèi)資公司2002年度吊銷名錄》、《2004年度私營(yíng)企業(yè)吊銷公告》，以私營(yíng)企業(yè)身份出現(xiàn)的同一注冊(cè)號(hào)的萬(wàn)輝置業(yè)再度被吊銷;其另一注冊(cè)號(hào)為003390的河南永皓實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司也名列《2004年度外資企業(yè)吊銷公告》，為何如萬(wàn)輝置業(yè)一樣的非法經(jīng)營(yíng)者能夠數(shù)次進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)并大肆牟利？如果我們能在地產(chǎn)商取得準(zhǔn)入資格時(shí)重視其商業(yè)信譽(yù)，且在預(yù)售資金的監(jiān)管上加大力度，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)，商品房預(yù)售市場(chǎng)的秩序?qū)?huì)得到進(jìn)一步改善。

2.3 政府對(duì)于無(wú)證預(yù)售行為的監(jiān)管力度較小

期房預(yù)售的前提是要取得《商品房預(yù)售許可證》，但在實(shí)際操作中大部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售時(shí)都處于無(wú)證預(yù)售狀態(tài)，此種情形于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)尤其多見(jiàn)。新疆維吾爾自治區(qū)喀什市開(kāi)發(fā)區(qū)麗景天城小區(qū)定位高檔住宅區(qū)，其二期項(xiàng)目在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下已經(jīng)開(kāi)始了住房認(rèn)購(gòu)。對(duì)此他們提出此行為不是預(yù)售行為，只是收取“購(gòu)房認(rèn)籌金”，且該行為是行業(yè)慣例。在實(shí)際操作中，對(duì)于此種以預(yù)約形式收取“購(gòu)房認(rèn)籌金”的行為，法律適用上存在諸多難點(diǎn)。其一，開(kāi)發(fā)商收取的此種“購(gòu)房認(rèn)籌金”難以確定性質(zhì);其二，單純的“購(gòu)房認(rèn)籌金”無(wú)法要求買受人交付全部房款，開(kāi)發(fā)商在買受人交付“購(gòu)房認(rèn)籌金”誘導(dǎo)其以按揭或貸款方式及時(shí)結(jié)清剩余房款，無(wú)預(yù)售之名卻有預(yù)售之實(shí);其三，司法部門解決此類糾紛時(shí)，無(wú)明確法律規(guī)定或司法解釋，單純依靠合同法予以調(diào)整容易忽略此種銷售行為的特殊性，難以準(zhǔn)確裁判。監(jiān)管體制的松懈加之法律規(guī)范的空白，導(dǎo)致了無(wú)證開(kāi)發(fā)商競(jìng)相預(yù)售局面的形成。

3 預(yù)售制度的法律完善建議

3.1 明確并從重規(guī)定開(kāi)發(fā)商違約法律責(zé)任

我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第25條明確了禁止開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告;第27條記載了商品房銷售合同主要內(nèi)容;第30條規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)，但在責(zé)任承擔(dān)方面，針對(duì)這幾個(gè)條款在有關(guān)房產(chǎn)銷售法律規(guī)范上未規(guī)定明確的法律責(zé)任，而只能依據(jù)合同法的違約責(zé)任加以調(diào)整。商品房預(yù)售市場(chǎng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，相比傳統(tǒng)的合同糾紛有其本身的特殊性，單純以締約過(guò)失責(zé)任或合同違約責(zé)任予以調(diào)整，處罰力度較小，更忽略了商品房預(yù)售市場(chǎng)本身的特殊性，這無(wú)疑存在較大的法律漏洞，以立法方式明確并從重規(guī)定開(kāi)發(fā)商違約的法律責(zé)任，有利于加重開(kāi)發(fā)商侵權(quán)成本，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

3.2 完善地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

依照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條;我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條所在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件來(lái)看，政府針對(duì)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)只做形式審查。依現(xiàn)有地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，單一的形式審查會(huì)給不法開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)，增加對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)質(zhì)審查會(huì)將一批不法開(kāi)發(fā)商隔離于地產(chǎn)業(yè)之外，有利于促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。在預(yù)售資金監(jiān)管上，我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)用于工程建設(shè)，具體的監(jiān)管辦法由各地方房地產(chǎn)管理部門制定，該項(xiàng)規(guī)定忽略了地方政府消極懈怠的情況。如若立法能規(guī)定一個(gè)通行的預(yù)售資金管理辦法，各地方在不違背立法宗旨的情況下依據(jù)發(fā)展水平作相應(yīng)附加規(guī)定，法律執(zhí)行難的尷尬境地會(huì)得到進(jìn)一步改善。

3.3 加大政府監(jiān)管力度，放寬消費(fèi)者監(jiān)督途徑

我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五章明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商違法經(jīng)營(yíng)和違法預(yù)售的法律責(zé)任，結(jié)合法條來(lái)看，其針對(duì)違法行為的監(jiān)管方面過(guò)于依賴政府的主動(dòng)性，對(duì)于監(jiān)管工作也未作出明確規(guī)定。完善立法，建立完備的監(jiān)管體系，有利于加大監(jiān)管力度;放寬消費(fèi)者監(jiān)督途徑，調(diào)動(dòng)民眾參與積極性，有利于擴(kuò)大監(jiān)管主體覆蓋面，維護(hù)地產(chǎn)行業(yè)秩序。

4 結(jié)論

商品房預(yù)售制度近幾年糾紛多發(fā)，住房乃民生大計(jì)，我們不能忽略商品房預(yù)售制度對(duì)于減少房?jī)r(jià)壓力的作用，一味大談廢止商品房預(yù)售制度不是可取之道。結(jié)合調(diào)查研究，商品房預(yù)售制度的糾紛高發(fā)區(qū)域大多來(lái)源于交易標(biāo)的模糊、政府監(jiān)管不力、市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不完善等。結(jié)合問(wèn)題從立法執(zhí)法上找尋策應(yīng)辦法才能真正做到推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，才能更好的響應(yīng)我國(guó)關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的號(hào)召，為社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)添磚加瓦。

參考文獻(xiàn)

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