黎 靜
(江蘇富通置業(yè)有限公司,江蘇 南京 210000)
對于房地產(chǎn)項目而言,施工圖和竣工圖非常重要,前者是項目建設的參考依據(jù),后者是在房地產(chǎn)項目竣工后的成果展示,它們很好的為項目的不同階段提供的重要的輔助作用。在進行施工單位招標時,施工圖的設計會作為當中最為重要的參考標準之一,至于竣工圖的設計,則是會根據(jù)項目工程的實際情況有著一些變動,但是變動不能過大,需要控制在正常的范圍內(nèi)??墒窃趯嶋H的房地產(chǎn)項目建設中,從當前的情況來看的,施工圖和竣工圖之間所存在的差異還是比較的明顯,這就導致出現(xiàn)了許多的問題。例如:可能會出現(xiàn)將兩圖混合應用了,甚至將已經(jīng)棄之不用的施工圖應用到預結(jié)算當中,這就使得審核工作受到的極大的影響,所得到的結(jié)果不對,很實際的成本有著極大的差異,引起非常大的損失。
因為當前的房地產(chǎn)市場十分的混亂,在進行預結(jié)算審核之時,會存在虛報工程量的現(xiàn)象,導致當中出現(xiàn)十分復雜的問題。具體可能會有以下體現(xiàn):首先是虛設工程項目,在上報工程量的時候,將沒有施工的項目也上報到結(jié)算中。其次是借聯(lián)系單弄虛作假。一些施工單位他們?yōu)樘岣呃妫痛蛑菫榧追街氲慕杩?,在?lián)系單上做一些虛假的信息,將聯(lián)系單上對自己不利的內(nèi)容給改掉,然后達到增加工程造價的目的。最后是故意多算工程量,這是在工程建設中非常常見的一個問題,這會造成上報的工程量比實際要多出不少,這就直接導致造價增加。
建設工程中,材料的成本是工程造價中最重要的一環(huán),其所占比例60%—70%,大多的過高的工程造價,都是因為在材料的成本方面出現(xiàn)問題。對于工程材料的成本的虛假上報,一般會有以下幾種體現(xiàn)情況:第一種情況,監(jiān)理方的工作不到位,對建設材料的質(zhì)量把關(guān)不夠嚴格認真,使得劣質(zhì)材料被當作好材料使用。第二種情況,施工方在預結(jié)算的過程中,對材料價格進行調(diào)整,并沒有規(guī)范的按照簽訂的合同進行,如果材料的市場價升高則是將價格調(diào)高,如果材料的市場價降低則是按照原價。第三種情況,施工方通過各種各樣的手段,進行偷工減料,并沒有達到設計要求。
在進行單價審核管理工作時,嚴格圍繞施工圖進行,根據(jù)房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和功能要求,保證所用的材料能夠滿足施工要求,滿足房地產(chǎn)行業(yè)的標準,同時利用所用材料在當前市場中的最高價格進行定額套用,減少出現(xiàn)對材料價格進行調(diào)整的情況,進而保證對單價管理的質(zhì)量。與此同時,對于預結(jié)算審核工作來說,首先就需要從工程量計算和審核工作開始,在工程量審核工作中,因為會存在虛報工程量的現(xiàn)象,造成這現(xiàn)象的原因較多,可是歸根結(jié)底還是因為工程量審核工作的質(zhì)量有問題,所以需要改進審核的方法,加強對審核核心環(huán)節(jié)工作的處理,必須保證工程量清單與工程量計量達成相對的統(tǒng)一,對細小的房地產(chǎn)構(gòu)建件進行計算時,需要做好有關(guān)的細化處理工作,避免出現(xiàn)工程量計量的誤差,將具體的房地產(chǎn)項目的真實工程量反饋出來。
在進行審核的過程中,需要合理利用現(xiàn)代化的技術(shù),加強對房地產(chǎn)項目審核工作的質(zhì)量,保證審核的有效性,讓項目資金得到合理的控制,對工程造價的控制力度加強,進而讓工程預結(jié)算審核質(zhì)量得到提高。而且因為房地產(chǎn)項目復雜,當?shù)氐恼枰獙υ摰貐^(qū)的材料的價格協(xié)調(diào)管理,建立科學有效的定額套用核算工作體系,并要求預結(jié)算審核人員嚴格按照體系進行,如果發(fā)現(xiàn)施工圖和定額套用存在差異那就需要及時進行調(diào)整,對房地產(chǎn)項目建設中所需用的材料做好管理,避免出現(xiàn)反復性的定額套用問題,這樣可以有效的提高對預結(jié)算審核工作的控制,當預結(jié)算審核工作得到有效的控制,那么其質(zhì)量也會得到相應的加強。
預結(jié)算審核工作十分的關(guān)鍵,最終還是需要專業(yè)的人員來完成,所以預結(jié)算審核人員的專業(yè)水平將會直接影響預結(jié)算審核工作的完成質(zhì)量,這就需要對審核人員進行培訓,盡可能的提高他們的專業(yè)水平。首次,通過具有多年審核經(jīng)驗的高水平人員對審核小組成員進行培訓,傳授給他們專業(yè)的知識,根據(jù)房地產(chǎn)項目工程的實際施工情況,切實的進行審核,保證審核工作的有效性。其次,要讓審核小組的成員熟記施工合同中的有關(guān)規(guī)定,具備較為全面的房地產(chǎn)市場知識存儲,對材料價格、施工技術(shù)、工程計量等都有所了解,保證審核結(jié)果的精準。最后,審核人員的道德素養(yǎng)必須要達到一定的高度,對于自己開展的工作有著足夠的責任感,可以守住職業(yè)道德,公正的完成審核工作,不出現(xiàn)弄虛作假的情況,保證審核工作的效率和結(jié)果的有效性。
預結(jié)算審核工作是一項非常嚴謹?shù)墓ぷ?,它有著十分?guī)范性的原則,在工作進行的過程中,必須要按照有關(guān)的原則展開工作,這樣才能夠保證核算結(jié)果的精確,根據(jù)目前的預結(jié)算審核工作來看,主要有以下幾項原則:精準的工程量、價格和費用的審核。首先,在進行房地產(chǎn)項目測量工作中,采用精準的測量設備和專業(yè)的人員完成測量,分析測量的數(shù)據(jù)后,根據(jù)有關(guān)算法,對工程量進行計算審核,保證審核的結(jié)果和實際相符。其次,對于建設材料價格的審核和對價格差的調(diào)整,這是有效的控制工程造價的主要環(huán)節(jié),這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,將會直接導致整個工程造價的崩壞。最后,對于取費的審核,需要根據(jù)合同中的有關(guān)規(guī)定,保證取費審核的正確性,這對預結(jié)算審核工作十分重要,因為通過正確的取費審核,可以有效的控制項目成本的投入。
通常條件下,預結(jié)算審核工作都是要在項目工程完成后才開始,因為這樣的工作方式,就會讓審核人員對于工程建設的部分工作缺少了解,這是造成工程造價問題的主要因素之一,尤其是一些比較大型的房地產(chǎn)項目,工作十分的復雜,如果核算人員對于現(xiàn)場工作沒有一定的了解,那么核算之時所得到的結(jié)果也不夠真實。所以為保證核算的有效性,審核人員需要在項目建設時進入現(xiàn)場觀看實際施工,對施工的重要環(huán)節(jié)深入了解,同時實際測量工程信息,并做好詳細的記錄,作為后期的核算依據(jù)。除此之外,審核人員還需要對建設材料市場進行調(diào)查,知道材料的價格情況,以防止在進行工程結(jié)算審核時,出現(xiàn)虛假的上報,以保證工程造價和實際的建設投入成本相符。
根據(jù)上述可知,房地產(chǎn)項目工程預結(jié)算審核對于房地產(chǎn)項目十分的關(guān)鍵,它是提高工程造價精準度的重要方式,通過完善科學的審核策略,提高審核結(jié)果的有效性,幫助節(jié)約項目建設的成本,讓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益提高。