“互聯(lián)網+租房”的監(jiān)管法律問題探究

侯乃心

摘 要：近幾年，“互聯(lián)網+租房”行業(yè)隨著互聯(lián)網的蓬勃發(fā)展而備受關注，加之社會進步所帶來的的工作節(jié)奏加快，使這一行業(yè)的接受度與普及度正在提升。但新興行業(yè)必然面臨著暴露出弊端的情況，尤為凸顯的是“互聯(lián)網+租房”的監(jiān)管缺失。文章將通過簡述“互聯(lián)網+租房”的發(fā)展情況，分析“互聯(lián)網+租房”的監(jiān)管現(xiàn)狀，結合部分案例、法條和國外治理經驗，來構想對“互聯(lián)網+租房”監(jiān)管的法律路徑，力求為“互聯(lián)網+租房”監(jiān)管問題的解決提供一些新思路。

關鍵詞：互聯(lián)網+;租房平臺;監(jiān)管

一、“互聯(lián)網+租房”概述

（一）概念界定

文章對于“互聯(lián)網+租房”的界定將從行業(yè)所凸顯的現(xiàn)狀入手，故而文章的“互聯(lián)網+租房”指房屋的承租人通過互聯(lián)網看房、租房，并通過線上支付平臺向房屋的所有者或經營者支付房費，平臺通過收取租房傭金和廣告費來盈利的一種新租房模式。

（二）“互聯(lián)網+租房”發(fā)展背景

隨著白領時代的到來、住房人群的需求變化以及市場容量的擴張，加之資本市場的助推和相關政策的支持，“互聯(lián)網+租房”模式應運而生，并以其操作簡單快捷、成本低、效益高、選擇性多樣等優(yōu)勢，迅速在傳統(tǒng)租賃行業(yè)中占據(jù)一定市場。

自2015年開始，國家開始大力支持房屋租賃市場，持續(xù)不斷推出利好政策。2015年7月1日，國務院發(fā)布《國務院關于積極推進“互聯(lián)網+”行動的指導意見》，明確指出要“積極推廣在線租房等新業(yè)態(tài)，著力破除準入門檻高、服務規(guī)范難、個人征信缺失等瓶頸制約”。2016年，國務院常務會議分別從擴大房源、擴大客源、政策支持、交易監(jiān)管等四個方面鼓勵房屋出租，年中更是出現(xiàn)了“政府喊你來租房”的說法。2017年，廣州、深圳、南京、杭州等12個城市陸續(xù)出臺了租賃房屋新政，明確提出了“租售同權”。2017年10月18日，習近平總書記指出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年，各地紛紛響應號召，一系列租房新政密集來襲，住房租賃市場迎來新一輪發(fā)展期。

然而，當一個行業(yè)的監(jiān)管與規(guī)范無法適應該行業(yè)的發(fā)展速度時，亂象自然而生。隨著“互聯(lián)網+租房”模式的高速發(fā)展，其弊端和隱患亦逐漸暴露出來。

二、“互聯(lián)網+租房”監(jiān)管現(xiàn)狀

（一）虛擬的房屋展示途徑，客觀監(jiān)管的困境

在線租房平臺上的房源看起來都是向往的生活，實則卻不乏混有“照騙”。其真實的房間布置、設施等與其在平臺上發(fā)布的大相徑庭：有的設施陳舊;有的無證經營;有的甚至還存在諸多安全隱患。

據(jù)《民主與法治時報》報道，2018年6月至9月，北京警方組織開展全市日租房和網絡短租房清理整治專項行動，行動開展以來，共消除治安隱患4200余處、消防隱患1.3萬處，取締非法出租房620余戶，查獲違法犯罪人員840余名。網絡租房市場亂象可見一斑。

人民公安報的記者做了這樣一個實測：先在一家短租平臺上隨便編寫房源的地址、設施等基本信息，再上傳從網上下載的圖片，短短幾分鐘的操作后平臺就顯示房源發(fā)布成功，十分鐘后就有客源聯(lián)系看房。在記者發(fā)布房源的過程中，平臺只要求驗證個人身份信息，沒有對房源信息進行任何核實。據(jù)一位在線短租平臺客服回答：平臺與商家只是合作關系，因此平臺無法干涉商家的欺騙行為，出現(xiàn)問題平臺概不負責。

租房平臺作為重要的網絡租房信息發(fā)布平臺，難以對海量房源信息及租房者信息進行仔細核對，在信息審核方面的工作存在嚴重過失。而這種不負責的行為不僅將違背租客在租房時的真實意思表述，可能引發(fā)后續(xù)一系列糾紛，還將使責任主體出現(xiàn)爭議，進而導致承租人權益受到侵害時難以進行維權。

（二）房屋的裝修質量未達標，監(jiān)管制度的缺失

出租方出于急于盈利的心理，可能會為了謀求利益最大化而將安全指標不合格的新裝房屋出租給承租人，從而侵害承租人的生命健康權。以案例為據(jù)，“甲醛檢測弄虛作假，欺騙租客”、“從收房、裝修到入住，周期不滿一個月”等報道屢見不鮮。

2016年，一位孕婦入住自如出租房，其胎兒在6個月時患上白血病。經檢測顯示該涉案房屋甲醛污染嚴重，于是這家人起訴了自如公司。立案后，法院先后委托的兩家司法鑒定機構都因“超出鑒定技術能力”而拒絕委托。最終，因未能其實有效證明該種情形與白血病發(fā)病存在關系，一審法院以證據(jù)不足駁回賠償請求。

無獨有偶，2018年8月底，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在網絡上熱傳。這位王姓員工去世后，他的親屬向法院提交了起訴書。然而，自如公司給他們的回復是一條發(fā)給已故王先生的短信：“訴訟書表明您已經沒有繼續(xù)履約的能力，現(xiàn)解除合同?！?/p>

雖然部分地區(qū)已經出臺了保障承租人生命健康的《租賃市場工作方案》，但其內容不具體、分工不明確，導致行政監(jiān)管難以落到實處。其次空氣中的有毒氣體帶來的危害，開始時往往不易被人發(fā)覺，等到產生嚴重后果時，承租人才把維權提上議程，但此時面臨的經常是難以證明有害物質超標與自身生命健康權受到侵害的必然因果關系，再者是以“合同中沒有明確規(guī)定”、“不屬于合同條款”等理由被拒索賠。

（三）行業(yè)標準無法統(tǒng)一，治理保障的缺乏

網絡中介平臺沒有具體的辦公場所，而是依靠網站形式來經營服務，缺少傳統(tǒng)中介公司具體的人員分工，內部管理較難規(guī)范，加之“互聯(lián)網+租房”沒有具體的市場準入標準以及經營標準，也缺少相應的監(jiān)管部門，所以網絡租房市場相對較為復雜，一房多租、用戶信息泄露等狀況屢見不鮮，一些釣魚網站詐騙網站也隨之而生。

服務不規(guī)范最直接的表現(xiàn)在于售后不及時。即使一些租房平臺設有線下客服中心，在解決售后問題時需要先由線下向線上反饋，再經線上分配維修資源到線下，最后由線下確認再反饋回線上平臺，花費的時間和精力比起傳統(tǒng)租房模式更多，加之其配套解決措施尚不健全，售后不及時的問題幾乎已經成了影響“互聯(lián)網+租房”模式發(fā)展的最大阻力。普遍存在的是平臺不作為，以各種借口拖延、搪塞租客，不愿或不能履行售后義務，使承租人無法得到與租金相符的用戶體驗。

網絡租房市場的監(jiān)督管理方面尚無明確的法律法規(guī)，實際治理時存在依據(jù)不明的情況。首先是傳統(tǒng)租房與網絡租房有較大差異，對其是否可以參照傳統(tǒng)租房的監(jiān)督管理模式還有待商榷;其次法律也沒有對責任與義務的分配進行詳細規(guī)制，網絡租房主體間的法律關系存在爭議，歸責極為困難，承租人難以維權。

三、國外租房市場治理經驗借鑒

我國的網絡租房起步較晚，相應的法律法規(guī)尚不完善，缺少行之有效的管理之策，加之租客的警覺性和維權意識普遍不足，遇到問題后一般采取消極應對方式，使得網絡租房問題有擴大化趨勢。

在此方面，可以嘗試參考借鑒美國、德國、日本、英國的租房法律規(guī)制：

從美國來看：其一，美國有嚴格的個人信用管理制度。他們在許多方面都會考核個人信用，這在極大程度上影響了他們租房時的自律行為。其二，美國規(guī)定了中介從業(yè)人員必須經職業(yè)資格考試，且需通過嚴格的信譽審核和背景審核，所以中介人員的職業(yè)素質和個人素質都較高。

從德國來看：第一，德國有專門的部門對房屋中介提供的信息進行嚴格審查，確保了租房市場的穩(wěn)定性、透明性。第二，德國的租房合同細致地規(guī)定了出租方和承租者的權利義務，有效減少了兩者之間的矛盾與糾紛。

從日本來看：日本的租房審核特點表現(xiàn)為材料齊全、程序嚴格。其中他們的租房審查機制恰好是我國缺少的：日本的管理公司會對租客的身份等信息進行核實審查，審核通過后會交由保證會社對材料進行再審，經雙重審核后的真實租房信息才會交給租房中介。

從英國來看：英國用綜合危害評估的方式對出租房進行了細致分類，由政府工作人員按“住房健康和安全評估體系標準”細則對出租房進行打分，最終根據(jù)打分結果將對出租房采取不同方式進行規(guī)管。

我國的“互聯(lián)網+租房”模式的整改可以結合自身狀況，適當借鑒以上的治理經驗，道阻且長，切不可急功近利。

四、“互聯(lián)網+租房”監(jiān)管現(xiàn)狀的法律路徑

（一）完善信用支撐體系

網絡租房平臺應充分認清利害關系，主動履行自身的打假主體責任。平臺可以從強化日常管理入手，建立完善的商家、租客個人信用檔案登記制度，以及規(guī)范的個人信用評估機制。租房平臺在自身監(jiān)管的基礎上，還可以加強與政府有關部門、社會公眾的溝通交流，進一步完善投訴受理和穩(wěn)妥處理機制，集多方之力形成立體式監(jiān)管網絡。

除了租房平臺，承租人也需要積極行動——畢竟承租人的租房用途難以查明，實際入住中對房內財產難以自覺維護，對房租的繳納仍需依賴其自覺性，租房平臺在交易過程中的部分階段其實也處于被動地位。每逢發(fā)生租房事故，大眾受情感驅使，一邊倒地指責租房平臺，承租人的責任被忽視甚至被掩蓋。一個巴掌拍不響，只有從租房平臺到承租人、從來源到去向一并整改，才能最有力地維護“互聯(lián)網+租房”穩(wěn)健發(fā)展。

監(jiān)管部門可以利用大數(shù)據(jù)檢測或委托第三方抽檢等方式加強對租房平臺信息造假的打擊，對不良商家視具體情形采取警告、下線、設置“黑名單”等處罰措施。加快社會征信體系建設，推進各類信用信息平臺無縫對接，打破信息孤島;加強信用記錄、風險預警、違法失信行為等信息資源在線披露和共享;充分利用互聯(lián)網積累的信用數(shù)據(jù)，對現(xiàn)有征信體系和評測體系進行補充和完善。以此促使租房市場在規(guī)范化軌道上健康發(fā)展。

（二）規(guī)范租房審查機制

出租方應誠實守信，自覺上傳齊全、真實的房源材料，并配合后續(xù)審查工作，積極聯(lián)系租房平臺與承租人，細致完成出租房的交接工作。

網絡租房平臺應主動承擔作為中介方的責任。加強內部管理，對房源信息、租客信息進行仔細審核;增設懲處措施，對不誠信的做法嚴懲不怠，以達到維護網絡租房市場秩序的作用。

監(jiān)察部門應積極規(guī)范租房審查機制，對中介提供的房源信息、租客的身份信息、租房交易信息等進行嚴格審查和記錄，確保租房市場的真實性、穩(wěn)定性、透明性。

（三）明確救濟和保障途徑

首先出租者、租房中介平臺、承租者三方都要樹立法律意識。在訂立租房合同時，明確規(guī)定各自的權利與義務;在租房期間，三方要嚴格履行合同;在某一方權利受到侵害時，要通過法律途徑理性維權。

其次，監(jiān)管互聯(lián)網租房方面的法律尚不完善，需要加快推進相關立法工作，推進法治工作，明確救濟途徑。例如：在規(guī)管出租房的方式上，我國可以借鑒英國的“住房健康和安全評估體系標準”細則，對不同估分的出租房采取不同程度的規(guī)管;在三方的責任分配上，法律應明確規(guī)定三方的權利與義務，使義務受到法律監(jiān)督、權利受到法律保護。

五、結語

“互聯(lián)網+租房”高速發(fā)展無可厚非，但不能任由其野蠻生長，需加以嚴格監(jiān)管。文章從“互聯(lián)網+租房”的發(fā)展情況出發(fā)，簡述了其現(xiàn)存監(jiān)管問題，分析其背后的現(xiàn)實價值追求及反映的法律問題，構想了部分利于監(jiān)管的對策，但解決此模式的監(jiān)管問題道阻且長，仍需各方共同努力實現(xiàn)有效監(jiān)管。

參考文獻

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