農(nóng)村房屋確權(quán)與城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化研究

董連清

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷攀升，加之城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的巨大壓力，城市人口的目光開始轉(zhuǎn)向農(nóng)村住房?，F(xiàn)階段，我國農(nóng)村房屋確權(quán)工作尚未進(jìn)入正軌，使農(nóng)村地產(chǎn)市場交易渠道狹窄，無法同城市地產(chǎn)市場平等參與市場競爭，加大了農(nóng)村房屋交易阻力。而農(nóng)村房屋確權(quán)登記以及交易不斷推進(jìn)，勢必會為城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化建設(shè)提供可能性。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村住房;農(nóng)村房屋確權(quán);城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化

文章編號：1004-7026（2019）23-0064-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：D922.181;F301.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，特別是城鎮(zhèn)化率逐步提高，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展已然成為我國當(dāng)下以及未來面臨的發(fā)展重點[1]。阻礙統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的阻力主要是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，而要打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，涉及農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)自然成為建立城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化的關(guān)鍵。

1? 農(nóng)村房屋確權(quán)的概念

房屋確權(quán)是保障房屋所有人能夠依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是唯一完全的物權(quán)。同時也是房地產(chǎn)權(quán)屬登記、權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)讓、評估、抵押、中介服務(wù)等的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的法定依據(jù)。

我國在2008年的十七屆三中全會明確提出“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”，要求“搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作”。并在隨后頒布并實施了一系列健全農(nóng)村土地確權(quán)的文件。在2013年中央一號文件中，提出要加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地確權(quán)工作。在此之前，只有城市實行房屋登記，而在農(nóng)村并沒有實行，這也使農(nóng)村出現(xiàn)房產(chǎn)矛盾及法律訴訟過程中缺乏必要的房產(chǎn)依據(jù)，從而造成矛盾的調(diào)解難度升級，為了維護(hù)農(nóng)村的根本利益，國家開始對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋進(jìn)行確權(quán)。

2? 農(nóng)村房屋確權(quán)同城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化的關(guān)系

2.1? 農(nóng)村房屋確權(quán)是城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化推進(jìn)的必要條件

長期以來，我國關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)始終是面向城市房屋及土地，對于農(nóng)村房地產(chǎn)而言，我國法律法規(guī)幾乎處于空白狀態(tài)，缺乏必要的法律規(guī)范。因此，在很長一段時間里，我國農(nóng)村房屋以及宅基地都處在無法確權(quán)的狀態(tài)，農(nóng)村房屋無法交易的問題也始終困擾著廣大農(nóng)民群體。而這些問題，對于農(nóng)村地產(chǎn)市場發(fā)展無疑是巨大的障礙。因此，加快農(nóng)村房屋及宅基地的確權(quán)是排除這一阻礙的關(guān)鍵，是推進(jìn)城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化的必要條件。

2.2? 城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化是農(nóng)村房屋確權(quán)的源動力

自2002年開始，我國各地房價就開始不同程度的上漲，尤其是進(jìn)入2008年以后，房價呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。雖然近年來政府開始調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，但房價始終處于一個較高的位置，而房價持續(xù)攀高，給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會民生帶來了諸多困擾。因此，為了緩解房價過高所帶來的壓力和問題，增加住房的供應(yīng)就成為調(diào)節(jié)房價的關(guān)鍵。為增加住房供應(yīng)，核心就是城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化。由于土地的稀缺性，城市可用土地日漸稀少，要加大住房供給，就需要從農(nóng)村土地著手。而農(nóng)村土地以及房屋確權(quán)存在問題，使城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化的難度加大，因此，加快農(nóng)村房屋確權(quán)工作進(jìn)行，能夠進(jìn)一步確保城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化的推進(jìn)，增加住房供給，緩解住房壓力。

3? 現(xiàn)階段農(nóng)村房屋確權(quán)存在問題

3.1? 農(nóng)村宅基地以及房屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)不健全

相較城市住房來說，農(nóng)村土地是集體所有，因此，在集體土地上的農(nóng)村房屋始終處于散亂狀態(tài)，而違章建筑、一戶多宅等問題也時有發(fā)生。確定合法合規(guī)的農(nóng)村房屋本身就是一項比較困難的工作，加之我國國情特殊，各地農(nóng)村具有不同的地域特色，這也給農(nóng)村宅基地及房屋統(tǒng)計工作帶來了巨大困擾。農(nóng)村房屋確權(quán)需要以龐大的農(nóng)村房屋及宅基地數(shù)據(jù)作支撐，而農(nóng)村房屋以及宅基地統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失，使農(nóng)村房屋確權(quán)工作無異于“無源之水”。

3.2? 農(nóng)村房屋確權(quán)登記法規(guī)體系有待完善

在2008年以前，我國并沒有對農(nóng)村房屋及宅基地登記作出相應(yīng)規(guī)定，農(nóng)村房屋確權(quán)始終處于空白狀態(tài)。我國于2008年頒布的《房屋登記辦法》中首次對集體土地房屋的初始登記、變更登記以及轉(zhuǎn)移登記等內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定，且在隨后幾年里，相繼對農(nóng)村房屋登記辦法作了補(bǔ)充說明，但在法律規(guī)范層面的制度仍待完善。

3.3? 農(nóng)村房屋確權(quán)登記的觀念意識淡薄

受長期封建思想的影響，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)長久以來占據(jù)主導(dǎo)地位，在我國大多數(shù)農(nóng)民的認(rèn)知里，認(rèn)為“自己所居住的房產(chǎn)是世代相傳的家業(yè)，是自己的財產(chǎn)，為何需要再通過法律程序進(jìn)行登記？”這種觀念對推進(jìn)農(nóng)村房屋確權(quán)登記工作帶來了很大阻力。因此，需要打破農(nóng)村這種陳舊的觀念，使農(nóng)民主動登記來保障自身的合法權(quán)益。

4? 城鄉(xiāng)地產(chǎn)一體化的可行性

4.1? 農(nóng)村土地資源充裕

根據(jù)中國統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國農(nóng)村大量宅基地及住房都處于閑置狀態(tài)，存在嚴(yán)重的資源浪費現(xiàn)象，而城鎮(zhèn)住房建設(shè)可用土地正逐年減少，從而凸顯出農(nóng)村可用土地的重要性。近年來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程提速，截至2019年我國城鎮(zhèn)化率已超過60%，城鎮(zhèn)人口增多及農(nóng)村人口減少，出現(xiàn)了農(nóng)村“空心化”現(xiàn)象，閑置土地增多，大量土地得不到充分利用。在加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)時，開發(fā)城鄉(xiāng)接合部，加強(qiáng)區(qū)縣重點城鎮(zhèn)化建設(shè)，增加住房面積并進(jìn)入市場銷售，進(jìn)一步增大現(xiàn)有住房存量和房地產(chǎn)市場交易量。同時，加快農(nóng)村房屋確權(quán)的實施，將農(nóng)民手中的住房加入房地產(chǎn)市場，從而活躍地產(chǎn)市場。此外，由于農(nóng)村住房開發(fā)成本較低，在普通住房市場中具有較大的競爭優(yōu)勢，將有效調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場供需關(guān)系，最終還原出真實的住房供求。

4.2? 存在農(nóng)村住房的市場需求

隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場下沉趨勢明顯，同時國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐年加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市近郊以及村鎮(zhèn)的配套設(shè)施健全，交通便利，使一部分城市高收入人群購買城市近郊及村鎮(zhèn)別墅等大型住房的需求得以滿足，而較低收入群體也有在村鎮(zhèn)購買住房的意愿。此外，由于我國進(jìn)入老齡化社會，而城市社區(qū)擁擠且居住環(huán)境較為惡劣，一部分老年人更愿意選擇居住在城市近郊或村鎮(zhèn)等環(huán)境好的地方。

5? 農(nóng)村房屋確權(quán)為建設(shè)城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化提供可能

由于我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，農(nóng)村房屋使用權(quán)的主體范圍僅限于農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民無法購買農(nóng)村住房，甚至外村之間的房產(chǎn)交易也不受法律保護(hù)，這樣使農(nóng)村房屋的交易渠道受到限制，無法與城鎮(zhèn)住房平等參與市場競爭。在農(nóng)村房屋確權(quán)后，農(nóng)民房屋受到法律保障后，也增加了法律擴(kuò)大農(nóng)村房屋使用權(quán)范圍的可能，國家可以通過立法擴(kuò)充農(nóng)村房屋使用權(quán)的主體范圍，增加城鎮(zhèn)居民及其他組織進(jìn)行農(nóng)村房屋交易的渠道，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)地產(chǎn)市場一體化。

參考文獻(xiàn)：

[1]何梅.建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場的對策研究[J].調(diào)研世界，2010（8）：41-43.

（編輯：季? 鑫）