房租抵扣個(gè)稅：誰(shuí)沾光？誰(shuí)吃虧？

董忱

隨著新個(gè)稅法正式實(shí)施，住房租金等6項(xiàng)支出可以抵扣個(gè)稅了。但誰(shuí)料到，這件好事，卻讓不少年輕人享受改革紅利的同時(shí)，卻在房東、租客、房屋中介之間引發(fā)了一場(chǎng)與利益相關(guān)的博弈，進(jìn)而引發(fā)大家對(duì)房租上漲的擔(dān)憂。

房東的“拒絕論”

撥通房東電話的時(shí)候，小崔的心里特別忐忑，“新個(gè)稅出臺(tái)后，我只想和房東商量下房租抵稅的事情?！币饬现?，房東拒絕提供包括身份證和有關(guān)房屋的一切信息，并且告訴小崔，如果堅(jiān)持要用房租抵稅，就只有立即解除租賃合同，“房東讓我自己考慮清楚?！毙〈拚f(shuō)，“我主動(dòng)提出承擔(dān)每個(gè)月的租房稅款，房東還是表示不同意?！?/p>

小崔頗為無(wú)奈，馬上就要過(guò)年，正是單位最忙的時(shí)候，考慮到自己根本沒(méi)有多余時(shí)間，也沒(méi)有精力去重新找房子，況且這個(gè)問(wèn)題也是普遍現(xiàn)象，即使找到新房源也有可能出現(xiàn)同樣的問(wèn)題，考慮再三，他只能妥協(xié)，“先不填報(bào)了，以后再說(shuō)吧。”

小欣是剛畢業(yè)未滿五年的大學(xué)生，畢業(yè)后一直在濟(jì)南和同學(xué)合租房子，“上月和房東多次溝通過(guò)有關(guān)個(gè)稅填報(bào)的問(wèn)題，希望房東能提供相關(guān)信息，遭到房東拒絕，房東說(shuō)信息可以提供但是房租每月漲五百，我和室友商量后最后還是放棄個(gè)稅填報(bào)?！?/p>

事實(shí)上，小崔和小欣的遭遇不在少數(shù)?！拔覀儤巧先追孔?，都是向一個(gè)房東交房租。元旦期間，房東就在微信群里明確表示，禁止我們申請(qǐng)房租抵稅，而且明確說(shuō)不會(huì)將他個(gè)人的身份證號(hào)碼提供給我們?！痹跐?jì)南甸柳小區(qū)租房的小袁表示，雖然群里房東就一個(gè)，但明顯氣勢(shì)更盛。

據(jù)了解，小袁的房東沒(méi)有固定工作，是濟(jì)南一拆遷戶，除了自住房以外，手里還有三套房子用于對(duì)外出租，每月靠租金生活。記者電話聯(lián)系了房東，了解他心中的擔(dān)憂，“我聽(tīng)說(shuō)我們房東的信息被稅務(wù)部門(mén)知道后就會(huì)繳不少稅，我個(gè)人收入就會(huì)明顯降低，如果是由于租房原因讓我繳稅，我也只能漲房租了。”

2019年1月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局制訂的《個(gè)人所得稅扣繳申報(bào)管理辦法（試行）》正式施行以來(lái)，不少租客想用房租抵稅的想法都被房東“扼殺”了，也有房東直言，租房都是稅后價(jià)，如果租客要抵扣個(gè)稅，要么漲房租，要么租客自己去繳稅。

房東的“拒絕論”一時(shí)間引發(fā)了持續(xù)的熱議。因?yàn)樾聜€(gè)稅的房租專(zhuān)項(xiàng)抵扣，或許會(huì)讓房東和房客之間形成博弈，最后演變成房租上漲的行為。

“要是提抵稅的話，我就不打算出租了?！狈繓|李先生特別直接地告訴租客，“我也不漲房租，我也不讓租客繳稅，直接解除合同就可以了。”李先生有一套房子在出租，租客還沒(méi)表達(dá)抵稅的意愿，他就把自己的想法提前告訴了租客，“如果租客抵稅后，把我的信息上傳稅務(wù)部門(mén)后，稅務(wù)部門(mén)或許會(huì)讓我補(bǔ)繳這幾年租房的稅款，那可是個(gè)棘手的問(wèn)題，畢竟我是以這套房的出租金償還現(xiàn)住房的貸款啊?！?/p>

而房東王女士也很坦誠(chéng)地告訴記者，“我這房子一年前出租時(shí)就比周邊房源要便宜一些，如果再讓我繳租房稅的話，幾乎也沒(méi)多少利潤(rùn)可賺，再加上出租幾年后家具家電的損耗，更是無(wú)利可圖，所以我不會(huì)同意提供什么信息讓租客去抵稅的，我的出租價(jià)是稅后價(jià)。”

其實(shí)不少租客也表示理解房東的想法，“羊毛出在羊身上，即使房東每個(gè)月按時(shí)繳稅，那這部分成本一定也是轉(zhuǎn)嫁到租客身上的?！?/p>

實(shí)際上，在目前的租賃市場(chǎng)，個(gè)人租房基本上不會(huì)主動(dòng)去納稅，這也是造成房東對(duì)于租房抵稅的事情比較敏感的原因之一。

記者采訪中，多家房產(chǎn)中介的工作人員均表示，不少房東已經(jīng)打電話提出了要求，“不給抵扣個(gè)稅?！?/p>

一筆“難算”的賬

這些天，網(wǎng)上熱傳這樣一條信息：“租客申請(qǐng)住房租金專(zhuān)項(xiàng)附加扣除能省100元，房東至少要墊進(jìn)去500元?！?/p>

很多房東也被這些網(wǎng)絡(luò)文章提到的高額計(jì)稅數(shù)字嚇住了，更不愿意去配合租客申報(bào)住房租金扣除。

那么，個(gè)人出租住房真的繳稅很高嗎？到底要繳多少稅呢？這筆賬到底怎么算？

先從房客的角度來(lái)分析。新個(gè)稅法實(shí)施后，個(gè)人在主要工作城市租房的，住房租金可以抵扣個(gè)稅，抵扣的額度根據(jù)城市的體量不同分為1500、1100和800元三檔。

那么，這個(gè)抵扣能為租房者省多少個(gè)稅呢？

根據(jù)新個(gè)稅法規(guī)定，（1）年收入在9.6萬(wàn)以下的小伙伴，在扣除6萬(wàn)免稅基數(shù)后，剩下部分繳納3%的個(gè)稅;（2）年收入在9.6-20.4萬(wàn)的小伙伴，除去（1）中要繳納的個(gè)稅，9.6萬(wàn)以上部分需要按10%的稅率繳納;（3）年收入在20.4萬(wàn)至36萬(wàn)的小伙伴，在上述（1）（2）納稅的基礎(chǔ)上，超過(guò)20.4萬(wàn)的部分要按照20%的稅率納稅。

上述收入?yún)^(qū)間至少涵蓋了全國(guó)98%以上的工作人群，也就是說(shuō)，絕大部分的人，房租抵扣個(gè)稅實(shí)際上能產(chǎn)生的最大效果就是每月少交1500×10%=150元的個(gè)稅。極個(gè)別年收入40萬(wàn)以上的小伙伴，每月少交300塊。如果是年收入超過(guò)100萬(wàn)的小伙伴，每月可少交675元。

我們?cè)賮?lái)看看新個(gè)稅給房東帶來(lái)的變化。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家介紹，個(gè)人出租住房需要繳納的稅目不少，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)為了簡(jiǎn)化計(jì)算，會(huì)設(shè)定一個(gè)綜合稅率。不同省市和地區(qū)的差異較大，大部分省市個(gè)人出租房屋稅收綜合征收率低至4%。

也就是說(shuō)，假如房東出租住房，每月房租收入3000元，按照4%綜合征收稅率，實(shí)際繳納稅款只有120元，納稅數(shù)額遠(yuǎn)沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)文章中計(jì)算的那么高。

一位財(cái)稅專(zhuān)家表示，目前地方實(shí)行的租金綜合征收稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家各個(gè)稅種法定稅率，租金的實(shí)際稅負(fù)比較低，因此房租收入納稅問(wèn)題不是稅負(fù)輕重，而是要不要繳稅。

在目前租房市場(chǎng)上，一個(gè)普遍情形是，房東出租房屋不繳稅。由于稅源分散且金額小，信息不透明且人力有限，地方也很少去針對(duì)個(gè)人出租住房嚴(yán)格征稅。但隨著出租住房信息逐步透明，一些房東擔(dān)心面臨嚴(yán)征管而補(bǔ)繳稅款。

“即使稅務(wù)部門(mén)掌握租房租金信息，但馬上去加強(qiáng)征管也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閲?guó)家的新個(gè)稅改革目的就是為了給大家減稅，不是為了增加稅收?！敝袊?guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示， 在征管不明朗情況下，隨著涉稅風(fēng)險(xiǎn)加大，一些對(duì)此敏感的房東為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可能要求租客不去申報(bào)相關(guān)信息，或者雙方協(xié)商依法納稅后調(diào)整房租，房租是否上漲、漲多少取決于市場(chǎng)，因此一些納稅人可能放棄住房租金扣除。更多的情況是，房東可能認(rèn)為稅務(wù)局不會(huì)來(lái)查，維持現(xiàn)狀，房客享受扣除。

濟(jì)南稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前不會(huì)從專(zhuān)項(xiàng)附加扣除信息入手去查房東出租房屋是否繳稅。住房租金專(zhuān)項(xiàng)附加扣除規(guī)定中，允許房客扣除依據(jù)是有租賃合同就行，而不是租賃發(fā)票（注：房東需要繳稅才能提供發(fā)票），這其實(shí)就考慮了這一擔(dān)憂。

另一位稅務(wù)局人士稱(chēng)，目前稅務(wù)總局并沒(méi)有加強(qiáng)房租收入征管的通知。但按常理來(lái)說(shuō)，納稅人應(yīng)該要依法納稅，稅務(wù)局保有是否追查主動(dòng)權(quán)，不過(guò)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，減稅降費(fèi)是主旋律，因此不少分析人士認(rèn)為，當(dāng)前稅務(wù)局去加強(qiáng)房東出租房屋納稅征管可能性小，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍是維持現(xiàn)狀。

“個(gè)人建議低稅?！币灿胸?cái)稅業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，漲稅的話會(huì)使得租賃雙方的利益都受到損失，“房東把成本加在租客身上，就等于整個(gè)租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲。但如果不讓房東漲價(jià)，那大家出租房屋的積極性又會(huì)被打擊。稅務(wù)局應(yīng)該適當(dāng)?shù)赝陆刀悾热绨逊课莩鲎庑枰U納的稅點(diǎn)再降1-2個(gè)點(diǎn)?！?/p>