淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

劉彬全

摘要：對(duì)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)來說稅收策劃一直以來就是重點(diǎn)，當(dāng)然他也是難點(diǎn)。稅收籌劃可以直接影響到企業(yè)盈利，房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，受政策的影響較大，這在一定程度上帶給稅收籌劃一定的難度，所以，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員一定要努力學(xué)習(xí)新政策，來應(yīng)對(duì)變化，本篇論文主要從房地產(chǎn)企業(yè)的立項(xiàng)與土地增值稅這兩個(gè)方面簡(jiǎn)單談了房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一些特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策經(jīng)常更新

現(xiàn)如今，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平緩，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定影響。隨著國(guó)家相繼出臺(tái)了一些減費(fèi)降稅的政策，當(dāng)然減稅的重點(diǎn)主要是制造企業(yè)與小型、微型企業(yè)。我國(guó)地方政府部門陸陸續(xù)續(xù)也出臺(tái)了一些政策，來調(diào)控當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，這些多多少少都會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些壓力，在二〇一八年八月《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法（草案）》審議通過，在二〇一九年四月頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見稿）》。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)有著明顯的地域性

眾所周知，我國(guó)稅種劃分為國(guó)稅與地方稅，地方稅主要包括：房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅等，主要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與地方政府出臺(tái)的各種政策有著緊密的聯(lián)系，各個(gè)地區(qū)的稅率以及征收標(biāo)準(zhǔn)很多是不一樣的，各級(jí)政府機(jī)構(gòu)在理解國(guó)家稅收政策法規(guī)有一定差異，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。

（三）房地產(chǎn)是一種較為復(fù)雜的行業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)比較復(fù)雜，其是一種需要大量資金，大量人才的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到很多方面，涉及內(nèi)容比較廣泛，房地產(chǎn)規(guī)模比較大，政府部門調(diào)控會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定影響，也是一種政策導(dǎo)向性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T、金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系非常緊密，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不單與企業(yè)管理水平相關(guān)，來自外部變化也很是敏感。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃比較專業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較復(fù)雜，其復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃需要極強(qiáng)的專業(yè)技能。在房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中會(huì)涉獵到許多稅種，這么多稅種中土地增值稅的貢獻(xiàn)是最高的，其核算是很復(fù)雜的，在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中土地增值稅的重點(diǎn)內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要注意的事項(xiàng)

（一）要正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要意義是最大化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并不是少繳稅，是科學(xué)合理的避稅，要有因?yàn)槔貌缓戏ǖ氖侄紊俳欢惪?，那么?huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)的，是不符合稅收籌劃的基本原則的，要是能夠通過稅收籌劃來合理的避稅，并能為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造出一個(gè)良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，進(jìn)而合理合法保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

（二）及時(shí)掌握稅收新政策

新稅收政策往往是伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而出臺(tái)的，比如，在《土地增值稅法（征求意見稿）》中，規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不征收土地增值稅，就是配合19年1月份新發(fā)布的《農(nóng)村土地承包法》中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)而出臺(tái)。新稅收政策一經(jīng)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的反映常常是最為敏感，這時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)分析當(dāng)前形勢(shì)，并根據(jù)結(jié)果提出預(yù)案。到新稅收政策正式頒布后，可以及時(shí)了解其精髓，這時(shí)候再結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況制定出解決對(duì)策。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃的一些措施

（一）房地產(chǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，先要研究其可行性，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可以同時(shí)進(jìn)行，也可以分成幾期開發(fā)，或分區(qū)開發(fā)類型不同房產(chǎn)，如，別墅、住宅房以及商業(yè)房等等，其與對(duì)應(yīng)稅負(fù)會(huì)有一定差異。房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)家相關(guān)部門審批后，房地產(chǎn)企業(yè)就開始立項(xiàng)了，土地增值稅就是以該項(xiàng)目為單位來核算。需要分好幾期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，每一期作為獨(dú)立的核算單位。但是，要是房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同增值率，需要以一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，或一期開發(fā)項(xiàng)目來開發(fā)時(shí)，經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，也可以按照一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，或者一期地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來核算土地增值稅。若整體的增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)增值率時(shí)，那實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率也會(huì)降低。因此，在立項(xiàng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠考慮到這個(gè)情況，選擇一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利的立項(xiàng)方案，合情、合理、合法的降低土地增值稅的稅負(fù)，進(jìn)而帶給房地產(chǎn)企業(yè)一些經(jīng)濟(jì)利益。

（二）土地增值稅的策劃

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是最為重要的稅種，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要能夠合情、合理、合法的降低增值額，進(jìn)而達(dá)到避稅目的。

1.土地增值稅臨界點(diǎn)

根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，納稅人在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，當(dāng)增值額沒超過扣除項(xiàng)目百分之二十時(shí)，不需要繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。選擇開發(fā)方案時(shí)，要適當(dāng)，避免增值率稍高于起征點(diǎn)的情況出現(xiàn)。土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，要是增值率稍微高于50%、100%、200%時(shí)，就要適用更高一級(jí)的稅率，進(jìn)而增加企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)，要能想到這一點(diǎn)，避免出現(xiàn)這樣的狀況。

2.分散收入

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目要是包括裝修以及各種基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)在做稅收籌劃時(shí)，可以這樣做，在房產(chǎn)售出合同時(shí)，可以簽兩個(gè)合同。先和房產(chǎn)購(gòu)買者簽毛坯房銷售合同，在簽一個(gè)裝修與設(shè)備安裝合同，這樣企業(yè)僅繳納第一個(gè)合同中的土地增值稅就行了，另外那個(gè)合同則不需要交這部分稅負(fù)，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

3.利息的扣除

房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息可以按照一定限額扣除，主要有兩種方法來扣除。一是，根據(jù)商業(yè)銀行同期同類實(shí)際的貸款利率來扣除。二是，根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，按照該房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本百分之十以內(nèi)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況選擇，進(jìn)而到達(dá)降低稅負(fù)的目的。

4.代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時(shí)，在收取房款的同時(shí)會(huì)替一些單位收取一些費(fèi)用，這些費(fèi)用主要是水電氣的初裝費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)以及某些政府基金等，房地產(chǎn)企業(yè)收取后，會(huì)按照規(guī)定轉(zhuǎn)交給相關(guān)單位，在這個(gè)過程中部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有部分結(jié)余。這些代收費(fèi)用主要有兩種處理方法：一是，把這部分代收費(fèi)用計(jì)入到房?jī)r(jià)向購(gòu)買方收取;二是，房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取。這部分代收費(fèi)用是不是計(jì)入到房?jī)r(jià)，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)影響不大。但是，一定會(huì)影響到總成本，匯同扣除項(xiàng)目加計(jì)影響因素從而增加扣除金額，這樣甚至?xí)绊懲恋卦鲋刀愡m用稅率，進(jìn)而影響到土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，可以選第一種方法，這樣可以合理的避稅。

5.增加扣除項(xiàng)目金額

在能接受范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以稍微增加一些公共配套設(shè)備資金方面的投入，這些公共基礎(chǔ)配套設(shè)備的投入屬于扣除項(xiàng)目，可以扣除，用這個(gè)方法可以降低增值率。公共基礎(chǔ)配套設(shè)施，可以提高房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)其資金的投入可以通過提高房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，提高售價(jià)得到補(bǔ)償。在這個(gè)過程中，增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

6.加大開發(fā)成本

房地產(chǎn)企業(yè)中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及開發(fā)間接費(fèi)用，這幾個(gè)費(fèi)用在我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒有明顯的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理、后勤與技術(shù)保障等這些，與公司其他業(yè)務(wù)很難明確的分離開，部分費(fèi)用在界定上沒明確的界定，計(jì)入開發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用都行，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，這些費(fèi)用計(jì)入到開發(fā)項(xiàng)目中，能劃到開發(fā)項(xiàng)目中的盡量劃到開發(fā)項(xiàng)目中，這樣把這些應(yīng)該計(jì)入期間費(fèi)用的計(jì)入到開發(fā)間接費(fèi)用中，這樣就會(huì)增加總成本，增值額也降低了，進(jìn)而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

7.成本核算對(duì)象籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要是同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，在核算時(shí)可以分開核算，也可以合并到一起核算，這兩種方法在計(jì)稅方面是有差別的，納稅額也不同。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)，可以選擇對(duì)企業(yè)有利的核算方法，一般情況下，合并核算企業(yè)的利益會(huì)更高些，但是，有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)分別核算利益更高的情況。要是這些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在同一個(gè)地方、類型也相同的話，這些項(xiàng)目施工建設(shè)與竣工的時(shí)間比較近的話，如果是一個(gè)施工單位施工建設(shè)，則可以合并起來進(jìn)行核算。要是房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，施工的工期較長(zhǎng)，那么可感知開發(fā)項(xiàng)目分開核算。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，要及時(shí)了解并掌握新的稅收政策，要能夠根據(jù)企業(yè)自身情況制定出科學(xué)合理的稅收策劃方案，在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)與設(shè)計(jì)時(shí)期就要開始稅收籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)中土地增值稅的最重要的稅種，一定要重視起來，本篇論文主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)與土地增值稅這兩個(gè)方面簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃?？茖W(xué)合理的稅收方案，可以有效降低經(jīng)營(yíng)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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